Promisiunea bilaterala de vanzare. Rezolutiune. Clauza penala. Clauza de dezicere

Conditie rezolutorie pur potestativa din partea debitorului. Pact comisoriu expres

Prin actiunea inregistrata la 20 aprilie 2000 pe rolul Tribunalului Bucuresti, reclamanta CGD a chemat in judecata pe parata EGR, solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna anularea promisiunii de vanzare-cumparare incheiate intre parti privind imobilul din str.E nr.2, Bucuresti, cu consecinta restituirii prestatiilor deja efectuate, respectiv bunul imobil, pe care s-a declarat gata sa-l restituie, daca si parata il va restitui sumele platite in contul pretului, din care poate retine 2400 dolari SU, inserati in conventie drept clauza penala. A solicitat acordarea unui drept de retentie pana la achitarea obligatiei de catre parata.

In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca a dorit cumpararea imobilului mentionat, scop in care a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare cu parata, dar nu mai este in masura sa achite toata suma cuvenita drept pret, din cauze neimputabile.

Drept temei in drept al actiunii au fost invocate dispozitile codului civil privitoare la contractul de vanzare si cele privind clauza penala.

S-a depus in copie antecontractul incheiat la 28.11.1998.

Parata, prin intampinare, a cerut respingerea actiunii, aratand ca reclamanta este de rea-credinta si a refuzat rezolvarea pe cale amiabila a litigiului.

S-a administrat proba cu interogatoriu.

Prin sentinta civila nr.997/4 octombrie 2000, Tribunalul Bucuresti, sectia a III-a civila a respins ca neintemeiata actiunea .

In motivarea sentintei, tribunalul a interpretat actiunea, si pe baza notelor depuse de reclamanta, ca fiind una in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare.
Ca atare, aplicand principiile generale in materie de rezolutiune, instanta a constatat ca parata nu are nici o culpa in neexecutarea clauzelor contractuale, astfel incat cererea a fost respinsa. Cu privire la clauza inserata in atencontract, a carei aplicare reclamanta a pretins-o, tribunalul a constatat ca este nula, fiind incheiata sub o conditie pur potestativa din partea celui ce se obliga, respectiv a reclamantei.

In apel, reclamanta a depus ca act nou notificarea adresata paratei anterior introducerii actiunii, prin care o soma sa-i restituie sumele de bani primite drept pret, intrucat nu mai poate achita restul.
Prin decizia civila nr.82/15 februarie 2001, Curtea de Apel Bucuresti, sectia a IV-a civila a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta, constatand ca interpretara data de instanta de fond clauzelor contractuale a fost corecta.

Impotriva acestei decizii, in termen legal a declarat recurs reclamanta, invocand motivele de casare prevazute in art.304 pct.7 si 9 din Codul de procedura civila.

Se sustine, in esenta, ca nici una dintre instante nu s-a preocupat de analiza clauzelor prevazute in capitolul IV al antecontractului, potrivit carorar partile erau libere sa se razgandeasca si care, in opinia recurentie,conduc la concluzia certa ca instanta trebuia sa constate tranzactia intervenita intre parti sub aspectul incetarii efectelor antecontractului.
Cel de al doilea motiv de recurs reia sustinerile din apel privind suma ce ar datora-o recurenta ca urmare a admiterii rezolutiunii, solicitand pe fond admiterea actiunii constatand rezolutiunea prin vointa partilor, cu retinerea din avans a unui procent de 10%.

Prin intampinare, parata a solicitat respingerea recursului.

Recursul este nefondat si urmeaza a fi respins pentru cnsiderentele ce se vor expune in cele ce urmeaza.

Potrivit art.304 pct.7 Cod procedura civila modificarea sau casarea unei hotarari se poate cere cand hotararea nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cand cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii.
Prin primul motiv de recurs, reclamanta a pretins ca in cauza ar fi incidente aceste dispozitii.
Sustinerea nu isi are argumente in ansamblul probator administrat.

Investita cu o actiune in anularea unui antecontract de vanzare-cumparare imobilara (a se vedea petitul actiunii redactate de avocat), instanta de fond s-a conformat art.129 Cod procedura civila, dand dovada de aplicarea rolului sau activ, cand a interpretat actiunea ca tinzand la rezolutiunea conventiei, iar nu la anularea ei.

Daca in limbaj comun anularea si rezolutiunea (desfiintarea) pare a fi asemanatoare, in drept cele doua cauze de ineficacitate se deosebesc prin importante trasaturi, aspect asupra caruia instantele corect au insistat in hotararile pronuntate.

Interpretand asadar actiunea, instantele au retinut ca rezolutiunea judiciara ceruta de reclamanta nu poate fi pronuntata in lipsa unui element esential ce urma a fi probat : culpa partii adverse. Ambele instante au motivat hotararile pronuntate prin indicarea corecta a dispozitiilor pertinente in materie ? art.1020 ? 1021 din Codul civil, desi reclamanta si-a intemeiat actiunea pe art.1594 Cod civil referitor la contractul de depozit .
Aceeasi constatare se impune si in privinta interpretarii clauzelor incluse in capitolul IV al antecontractului.

Astfel, partile au convenit urmatoarele clauze :
,,1.In cazul in care vanzarea nu se mai poate efectua din vina vanzatoarei, stabilim ca aceasta sa restituie avansul incasat la cursul din ziua restituirii sumei, iar pentru aceasta garanteaza cu 2(doua) tablouri Schweyer Cumpana si Petrascu ;
2.In cazul in care din vina vanzatoarei se depaseste termenul stabilit mai sus de comun acord aceasta va pierde 10% din avans sau tablourile ;
3.In cazul in care cumparatoarea se razgandeste din cauze neimputabile vanzatoarei va pierde 10% din suma?.

Cum se observa, partile au optat, la incheierea acestui antecontract cu privire la vanzarea viitoare a unui imobil al carui pret a fost fixat la 269.000 dolari USA, pentru incheierea doar a unui inscris sub semnatura privata, in care au cautat, totusi, sa-si ia anumite masuri de garantare a executarii obligatiilor.
Antecontractul da nastere doar unei obligatii de a face, anume de a incheia in viitor un contract, in speta de vanzare-cumparare. Partile pot conveni ? ca in speta ? asupra unor clauze accesorii, cum ar fi predarea bunului sau plata pretului, de care conditioneaza executarea obligatiei specifice antecontractului.
Reclamanta, ca promitenta-cumparatoare, a primit bunul si platit la randul sau, o parte din pret (,,avans?, in suma de 24.000 dolari SUA, situatie consemnata in cap.III al antecontractului), precum si alte sume consemante pe verso-ul inscrisului.

Prin actiune, precizarile ulterioare, motivele de apel si de recurs, reclamanta a sustinut ca prin clauza inscrisa la cap.IV pct.3 din antecontract, partile au convenit o clauza penala.

Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga de a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i. Iar conform art.1069 alin.1 Cod civil, clauza penala este o compensatie a daunelor interese,ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.

Rezulta asadar ca, potrivit legii, clauza penala este o modalitate de evaluare conventionala a daunelor-interese, executarea ei fiind posibila numai atunci cand sunt intrunite conditiile acordarii acestor daune, prin care figureaza si culpa.

Or, in speta, reclamanta, ca debitoare a pretului, a invocat rezolutiunea .

Admitand dreptul de optiune al debitorului intre a executa obligatia principala sau penalitatea, i s-ar recunoaste implicit dreptul al o conduita culpabila impotriva vointei creditorului, ceea ce nu este admisibil.

De aceea, ramanand in cadrul determinat de reclamanta prin actiune, ptorivit principiului disponibilitatii ce caracterizeaza procesul civil, corect atat instanta de fond, cat si cea de apel au respins actiunea .

Chiar daca mentiunea de antecontract ar fi interpretata ca o clauza de dezicere (ceea ce reclamanta nu a sustinut niciodata), este de observat ca in speta suntem in prezenta unei conventii cu executare dintr-o data, categorie in cadrul careia clauza de dezicere are natura juridica a unei conditii rezolutorii pur potestative, nula, cum bine au apreciat ambele instante.

Nici sustinerile din cel de al doilea motiv de recurs nu sunt probate in speta, in sensul ca ar fi operat rezolutiunea prin vointa partilor.
Intr-adevar, prin raportare atat la cuprinsul antecontractului, cat si la raspunsurile partilor la interogatoriu nu se poate deduce intentia lor de a insera un pact comisoriu expres. Chiar daca un asemena pact ar exista (ceea ce nu este cazul, in speta), rezolutiunea conventionala isi pastreaza caracterul de sanctiune civila, fiind deci necesara, si in acest caz, existenat culpei paratului.

In concluzie, constatand ca nici unul dintre motivele invocate nu este fondat, recursul va fi respins.