TVA-ul imobiliar, o nebuloasa

Cu toate ca suntem deja la jumatatea anului, autoritatile nu au elaborat inca normele de aplicare a prevederilor privind plata TVA pe tranzactiile imobiliare.

Din banii adunati la nunta, doi tineri casatoriti au dat avansul pentru un credit ipotecar, cu care si-au luat, anul trecut, un apartament intr-un bloc in constructie.

Anul acesta, tinerii s-au trezit ca dezvoltatorul proiectului le cere sa plateasca si taxa pe valoarea adaugata (TVA) in valoare de 19% din costul apartamentului. Cu toate ca-si doresc mult noua locuinta, ei nu mai au banii necesari pentru a plati in plus la pretul apartamentului si nici nu mai pot lua un imprumut de la banca, din cauza ca s-au indatorat deja prea mult.

Acest caz nu este singular. In aceasta situatie dificila se gasesc multe persoane care au incheiat contracte sau antecontracte de vanzare-cumparare cu dezvoltatori de proiecte imobiliare persoane fizice. Dupa modificarile Codului Fiscal de anul trecut, care au intrat in vigoare la 1 ianuarie 2008, dezvoltatorii pusi in situatia sa plateasca TVA pe tranzactiile imobiliare isi muta aceasta povara fiscala pe spatele cumparatorilor de apartamente.

Legea, sub semnul intrebarii

Modificarile legislative nu sunt inca batute in cuie. Camera Deputatilor, care este decizionala in acest caz, nu a votat inca Ordonanta de Urgenta 106/2007 care contine schimbarile Codului Fiscal.

In plus, prevederile fiscale in vigoare sunt foarte neclare si lasa loc la interpretari, acuza contabilii. "Nimeni nu stie exact cand o persoana fizica ar trebui sa se inregistreze ca platitor de TVA sau pe ce criterii va hotari ANAF ca va plati cineva TVA", spun acestia.

Potrivit legii, o persoana fizica e obligata sa plateasca TVA pentru tranzactie daca aceasta are "caracter continuu". Reprezentantii Ministerului Economiei si Finantelor spun ca persoanele fizice nu trebuie sa plateasca TVA atunci cand vand constructii sau terenuri pe care le-au folosit in scopuri personale. Adica, indiferent de valoarea bunurilor, daca se poate demonstra ca nu au fost cumparate pentru a fi revandute la un pret umflat, nu se va plati TVA. Este vorba de locuintele personale, casele de vacanta si terenurile mostenite.

Vanzarea ocazionala, scutita de TVA

Nu platesc impozit nici persoanele fizice care vand ocazional un imobil. "Din punct de vedere fiscal, operatiunile au caracter de continuitate atunci cand nu pot fi considerate operatiuni ocazionale. Totusi, avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala", precizeaza Finantele.

Daca, de exemplu, o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri, chiar daca il vinde printr-o singura tranzactie, va plati TVA, deoarece "operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala", precizeaza reprezentantii ministerului.

In general, daca o persoana fizica vinde, pe parcursul unui an, mai multe cladiri sau terenuri, devine impozabila. Cu toate acestea, cetateanul va fi scutit de TVA daca terenurile vandute nu sunt construibile, iar cladirile nu sunt noi. Locuintele noi sunt considerate cele livrate pana cel tarziu la sfarsitul anului urmator primei ocupari sau utilizari.

INCERT: Cine plateste TVA pe tranzactii?

Sunt obligate sa plateasca TVA persoanele fizice care vand cladiri noi si terenuri construibile, "atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate . Astfel, aceste persoane trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA si sa-si plateasca impozitele aferente. In acelasi timp, ele isi vor putea deduce TVA aferenta bunurilor si serviciilor. Totusi, notiuni precum "caracterul de continuitate" si "folosirea in scopuri personale" nu sunt explicate in Codul Fiscal. Cu toate ca in prezent decizia este la latitudinea inspectorilor fiscali, Agentia Nationala de Administrare Fiscala nu are inca o pozitie oficiala. Explicatiile prevederilor Codului Fiscal care ar trebui sa inlature orice urma de indoiala vor fi cuprinse in normele de aplicare a textului de lege. In Ungaria, persoanele fizice platesc TVA daca efectueaza mai mult de cinci tranzactii imobiliare pe an.

_________

FORUM: TVA_imobiliar_platit_si_de_persoanele_fizice