Cum poate fi vanduta o casa ipotecata

Fie ca ramburseaza anticipat sau gasesc un client care sa preia ipoteca, proprietarii locuintelor achizitionate pe credit au la dispozitie mai multe variante pentru a le vinde.

Daca ati luat pe credit un imobil, nu inseamna ca sunteti legat pe viata de el. Asa ca, daca va hotarati sa va schimbati locuinta, aveti la dispozitie mai multe solutii pentru a scapa de ipoteca . Ideal ar fi sa aveti banii necesari pentru a face o rambursare anticipata.

Creditul-punte, o solutie la indemana

In acest caz, dupa restituirea sumelor datorate si a comisionului de rambursare in avans, banca va dispune radierea ipotecii din cartea funciara. Din acel moment, toate interdictiile de instrainare, grevare sau demolare dispar, iar proprietarul poate sa vanda imobilul dupa bunul sau plac.

O alta situatie apare atunci cand proprietarul imobilului achizitionat pe credit decide sa se mute intr-o alta casa, dar nu are suma necesara pentru a rambursa in avans imprumutul .

Cel mai comod este sa opteze pentru un credit punte de la aceeasi banca, obtinand astfel avansul necesar achizitiei pe credit a unei alte locuinte. Ulterior, intr-un termen stabilit de creditor, clientul are la dispozitie o anumita perioada de timp (de regula un an) pentru a vinde vechea locuinta si pentru a rambursa imprumutul initial.

Tranzactie pe credit

O alta varianta este aceea in care proprietarul gaseste un client dispus sa achizitioneze imobilul, fie cu bani cash, fie tot pe credit . Practic, vanzatorul se adreseaza bancii care l-a imprumutat si ii cere acordul pentru instituirea unei ipoteci de rang inferior (rang 2) asupra imobilului in cauza, in favoarea bancii cumparatorului.

In paralel, banca vanzatorului trebuie sa isi dea acordul de principiu, iar cea a cumparatorului (fie aceeasi cu a vanzatorului, fie oricare alta dispusa sa il finanteze) sa il considere pe acesta eligibil.

In cazul in care primeste banii de care are nevoie, banca celui care cumpara instituie o ipoteca de rang doi asupra imobilului ce urmeaza sa fie tranzactionat si vireaza banii institutiei de credit a vanzatorului, pentru ca aceasta sa efectueze rambursarea anticipata.

"Pentru ca imobilul este vandut la pretul pietei, este foarte probabil ca pretul de vanzare sa fie mai mare decat suma datorata de vanzator bancii care l-a imprumutat. In acest caz, dupa efectuarea rambursarii in avans, vanzatorul primeste diferenta de bani ce i se cuvine", explica Laurentiu Faifer, consilier juridic in cadrul Emporiki Bank. Ulterior, ipoteca trecuta pe numele vanzatorului este radiata si trece pe numele cumparatorului.

Trebuie retinut faptul ca, atat timp cat un imobil este ipotecat, acesta nu poate fi instrainat decat cu acordul prealabil al creditorului (institutia de credit care a finantat achizitia), care poate sa il emita sau nu. "Daca nu consimte la instrainare, aceasta nu se poate perfecta.

Conditiile in care se poate face instrainarea sunt puse de creditor, care, prin acordul pe care il emite, dispune ce sume de bani trebuie platite. Abia dupa ce acesta si-a satisfacut creantele, sarcinile care greveaza imobilul vor fi radiate din cartea funciara, la cerere creditorului facuta in acest sens", spune Mihai Atanasoaei, purtatorul de cuvant al Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR).

Costurile suplimentare ale tranzactiei

Taxele pentru radierea ipotecii ajung la 60 de lei. De exemplu, pentru un imobil evaluat la 100.000 de euro, daca bunul a fost dobandit cu mai putin de trei ani in urma, vanzatorul persoana fizica va plati un impozit de aproximativ circa 3.150 lei. In prealabil, vanzatorul trebuie sa plateasca si o taxa pentru extras de carte funciara (40 lei sau 200 lei in regim de urgenta).

La randul lui, cumparatorul persoana fizica trebuie sa plateasca o taxa de reintabulare de 520 de lei si un onorariu notarial plus TVA, care ajunge la aproximativ 5.000 de lei. Onorariile notariale sunt calculate in functie de cursul de schimb din ziua perfectarii tranzactiei.