Cum incheiem un contract imobiliar

Nu trebuie sa dam socoteala pentru ceea ce cumparam sau vindem, dar trebuie sa fim informati despre drepturile si obligatiile pe care le avem. Inainte de a semna un contract trebuie sa citim cu mare atentie clauzele, pentru a evita astfel neintelegerile ulterioare.

Operatorul economic este obligat sa ne explice fiecare clauza in parte si sa ne raspunda la toate nelamuririle legate de contractul respectiv. In functie de tipul de contract pe care vrem sa il semnam, exista prevederi si termeni speciali.

Astfel, in contractul de inchiriere exista doua parti: locatorul si locatarul. Locatorul este cel care inchiriaza locuinta si poate fi proprietarul, sau persoana juridica, cea care are in administratie imobilul (in cazul locuintelor de stat). Locatarul este persoana care dobandeste dreptul de folosinta a locuintei, dar nu dreptul de proprietate al acesteia.

Calitatea de locatar in contract o pot avea mai multe persoane care devin cotitulare ale contractului de locatiune. Cu privire la forma contractului, acesta se va inregistra de catre locator, la organele fiscale teritoriale, in termen de 15 zile de la semnarea lui.

Obiectul contractului il formeaza locuinta in sine, anexele, dotarile aferente, cu inventarul corespunzator. Chiria se stabileste prin acordul liber exprimat al partilor, cu exceptia locuintelor pentru care este stabilit prin lege un nivel maxim al chiriei, cum este cazul locuintelor ce apartin domeniului public sau privat al statului, locuintelor de serviciu, caminelor pentru salariati ai societatilor comerciale.

In ceea ce priveste modificarea chiriei, aceasta se poate face numai in cazul locuintelor proprietate particulara. Termenul contractului, care trebuie sa cuprinda data intrarii in vigoare si durata, este lasat la aprecierea partilor. Daca partile nu au convenit asupra reinnoirii contractului, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 zile de la expirarea termenului prevazut in contract .

Clauze ce nu pot fi trecute incontractul de inchiriere

In contractul de inchiriere nu putem insera urmatoarele clauze: clauza prin care chiriasul este obligat sa recunoasca sau sa plateasca in avans o suma de bani catre proprietar pentru reparatii la care este obligat locatorul; clauza prin care se prevede responsabilitatea solidara (colectiva) a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructie si instalatii; clauza prin care chiriasul este obligat sa faca asigurarea de daune; clauza prin care este exonerat proprietarul de obligatiile ce-i revin conform legii; clauza prin care proprietarul poate obtine venituri din nerespectarea clauzelor contractului (de exemplu sa gazduiasca turisti in spatiul inchiriat).

Contractul de inchiriere inceteaza in urmatoarele conditii: la expirarea termenului contractual, prin denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias (in aceasta situatie trebuie notificat proprietarul intr-un termen de 60 zile; daca contractul este incheiat pe durata nedeterminata, poate exercita acest drept si proprietarul, cu respectarea intocmai a dreptului de preaviz), rezilierea contractului in caz de neexecutare a acestuia de catre chirias sau in cazul in care acesta a savarsit o fapta culpabila, parasirea locuintei, decesul chiriasului.

In ultimile doua cazuri, incheierea contractului poate continua la cerere pana la expirarea termenului prevazut in contract, pentru sotul sau sotia chiriasului, daca a locuit impreuna cu acesta sau aceasta, descendentii sau ascendentii acestuia, daca au locuit impreuna cu acesta, alte persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul, cel putin un an, si daca au fost inscrise in contractul de inchiriere. Este bine de stiut ca, pentru a opera incetarea contractului, parasirea trebuie sa fie definitiva, continua, nejustificata (adica acesta sa nu fie plecat in interes de serviciu sau in vizita prelungita), nu temporara si sporadica.

Antecontractul de vanzare cumparare, drepturi si obligatii pentru ambele parti

Inainte de a cumpara un imobil, putem recurge la un antecontract de vanzare cumparare, care presupune un acord bilateral de vointa, prin care ambele parti se obliga la incheierea unui contract, pe viitor. Acest antecontract confera anumite drepturi si obligatii atat vanzatorului si cumparatorului.

In acest caz, cumparatorul primeste promisiunea vanzatorului ca ii va vinde acel bun, iar vanzatorul primeste promisiunea cumparatorului ca ii va cumpara bunul respectiv. In cazul in care promitentul vanzator vinde lucrul altei persoane, beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului, deoareace vanzarea dintre promitentul vanzator si tert este valabila. In consecinta, beneficiarul cumparator nu poate cere decat daune-interese .

Cheltuielile vanzarii pot fi suportate in comun daca avocatul care a redactat contractul este mandatarul ambelor parti, sau fie sunt suportate de cumparator asa cum se procedeaza de obicei, fie sunt suportate de vanzator prin stipularea in contract a unei clauze specifice. In general, vanzarea-cumpararea nu presupune un contract solemn (incheiat in forma autentica), simplul acord de vointa al partilor fiind suficient. Cu toate acestea, in cazul terenurilor intravilan cat si cele extravilan, contractul de vanzare cumparare este incheiat in forma autentica, fiind vorba de un contract translativ de proprietate de la vanzator la cumparator.

In cazul schimbului, fiecare din parti este si vanzator si cumparator, de unde rezulta plata cheltuielilor generate de contract in mod egal, numai daca nu s-a specificat printr-o clauza speciala ca acestea se suporta doar de o singura parte .

Este interesant de remarcat faptul ca imobilele care nu pot face obiectul contractului de vanzare- cumparare nu pot fi nici schimbate. Asemenea contractului de vanzare comparare, si la contractul de schimb putem vorbi de antecontracte de schimb, adica promisiunea unilaterala sau bilaterala de schimb.