Contract de inchiriere. Valabilitate. Cuantum chirie. Pret fictiv sau derizoriu

Contract de inchiriere. Valabilitate. Cuantum chirie. Pret fictiv sau derizoriu

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala, sub nr. 4133/2005, reclamantii D.D.A., D. D. T. si D. D. I.-F. au chemat in judecata pe parata S.C. N. T. 97 I. S.R.L., solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere incheiat intre parti avand ca obiect inchirierea imobilului situat in Bucuresti, sector 2; evacuarea paratei din imobil, cu cheltuieli de judecata .

In motivarea cererii, reclamantii au aratat in esenta ca reclamanta D.D.A, impreuna cu sotul ei, D.D.T au dobandit proprietatea acestui imobil prin contractul de vanzare cumparare aut. Sub nr. 603/27.03.1999 la BNP M.R., imobil pe care l-a inchiriat paratei, in vederea desfasurarii de activitati comerciale, respectiv de restaurant, durata inchirierii fiind de 5 ani, de la data de 01.04.2004, pentru o chirie lunara de 5.000.000 lei.

Se mai arata ca la data de 01.04.2004, D.D.T a decedat, mostenitori fiind sotia supravietuitoare si copii acestora minori, toti reclamanti in prezenta cauza. Mai arata reclamantii ca pretul stabilit cu titlu de chirie lunara este neserios, derizoriu si nesincer, ceea ce atrage nulitatea contractului. Arata reclamantii ca pretul este neserios, lucru care rezulta din imprejurarea ca imobilul inchiriat este o cladire impunatoare, cu subsol, parter si doua etaje, fiind de notorietate pretul extrem de ridicat atat la vanzarea cat si la inchirierea imobilelor in Bucuresti, imobil care se afla in zona urbana I a Bucurestiului.

Analizand materialul probator administrat in cauza, tribunalul a apreciat cererea reclamantilor ca fiind neintemeiata si a respins-o in consecinta, pentru considerentele care vor fi retinute in cele ce urmeaza:

Reclamanta D.D.A impreuna cu sotul ei, D.D.T au dobandit proprietatea imobilului situat in Bucuresti, sector 2, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 603/27.03.1999 la BNP M.R., imobil pe care l-au inchiriat paratei, in vederea desfasurarii de activitati comerciale, respectiv de restaurant, durata inchirierii fiind de 5 ani, de la data de 01.04.2004, pana la data de 01.04.2009. Cuantumul chiriei lunare aferente a fost stabilita de 5.000.000 lei vechi (astfel cum rezulta din contractul de inchiriere inregistrat sub nr. 9216786/22.03.2004 la Administratia Sectorului 2 Bucuresti-fila 13 dosar).

Ulterior, D.D.T. a decedat, la data de 31.01.2005, in Vietnam, astfel cum rezulta din certificatul de deces seria DP, nr. 234895, transcris la Primaria sectorului 2 Bucuresti, la data de 01.04.2005 (fila 14 dosar).

Succesiunea ramasa de pe urma defunctului a fost dezbatuta de notarul public M.E., care a eliberat certificatul de mostenitor nr. 41/18.04.2995 (fila 15 dosar), mostenitori fiind reclamantele, in calitate de sotie supravietuitoare si, respectiv, in calitate de fiice, printre bunurile din masa succesorala aflandu-se si imobilul situat in Bucuresti, str. Iancu Capitanu nr. 11, sector 2, care facuse obiectul contractului de inchiriere.

Chiria lunara a fost stabilita in cuantum de 5.000.000 lei ROL, ceea ce a reprezentat aproape 150 euro lunar, suma care, raportat la suprafata imobilului inchiriat ar reprezenta aproximativ 0,70 euro/mp/luna. Avand in vedere raportul de expertiza intocmit in cauza de expert D.E., care concluzioneaza ca cel mai probabil pret pentru stabilirea chiriei imobilului ar fi de 10 euro/mp/luna (fila 117 dosar), rezulta, intr-adevar, ca pretul stabilit pentru inchiriere este sub 1/10 din ceea ce s-ar putea obtine pe piata libera .

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat.

Pretul este fictiv, cand din intentia partilor (exprimata intr-un act secret) rezulta ca nu este datorat. Aceasta situatie nu subzista insa in cauza, deoarece nu s-a facut dovada unei conventii secrete, din care sa rezulte ca partile ar fi convenit ca pretul sa nu se plateasca si, mai mult, parata a platit chiria, situatie ce rezulta din imprejurarea ca insisi reclamantii nu au sustinut acest lucru, precum si din copii ale unor mandate postale privind plata chiriei de catre parata, depuse la dosar la fila 71. In consecinta, se constata ca nu subzista temeinicia acestui motiv de nulitate a contractului, respectiv nesinceritatea pretului.

De asemenea, pretul inchirierii trebuie sa fie serios, adica sa nu fie derizoriu (infim), atat de disproportionat fata de valoarea lucrului inchiriat, incat sa nu reprezinte chirie, sa nu poata reprezenta obiectul obligatiei locatarului si deci o cauza suficienta a obligatiei locatarului de a transmite folosinta lucrului inchiriat.

Astfel, din probele administrate, rezulta ca intre sotul reclamantei, domnul D.D.T. si sotul reprezentantei paratei au existat puternice si indelungate relatii de prietenie, recunoscute inclusiv de reclamanta D.D.A. (prin raspunsul la intrebarea nr. 6 din interigatoriu: "au fost foarte buni prieteni") si invederate de ambii martori audiati in cauza.

De asemenea, contractul de inchiriere atacat a fost precedat de existenta unui alt contract de inchiriere, incheiat in aceleasi conditii intre parti, situatie care rezulta din dispozitia martorului paratei B.V.P. (care, de altminteri, este finul reclamantei D.D.A.) si este recunoscuta si de catre reclamanta, prin raspunsul la intrebarea nr. 4 din interogatoriu. Acest contract de inchiriere anterior, fiind incheiat in aceleasi conditii, pentru aceeasi chirie si nefiind atacat de catre reclamanta duce la prezumtia simpla ca pretul inchirierii nu a fost apreciat ca fiind derizoriu de catre reclamanta, in contextul relatiilor dintre parti, problemele aparand doar dupa decesul sotului reclamantei, domnul D.D.T.

In acest context, rezulta ca reclamanta a semnat in cunostinta de cauza contractul de inchiriere, iar in temeiul principiului obligativitatii actelor juridice incheiate de parti (art. 969 Codul civil statornicind: "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante"), aceasta este tinuta sa respecte actul juridic incheiat. Imprejurarea ca ulterior incheierii contractului de inchiriere au intervenit alte situatii, sotul reclamantei D.D.T. decedand, cu posibile influente negative asupra situatiei financiare a reclamantei si a fiicelor acesteia nu poate atrage nulitatea contractului de inchiriere si nicio eventuala renegociere a clauzelor acestuia privind cuantumul inchirierii, partile fiind tinute sa respecte clauzele convenite la momentul incheierii actului atacat.

In contextul incheierii contractului de inchiriere, tribunalul apreciaza ca nu poate fi retinuta o chirie fictiva sau derizorie, astfel ca nici contractul de inchiriere nu poate fi declarat nul, chiar daca chiria este mult inferioara valorii reale a imobilului inchiriat, deoarece, la momentul incheierii contractului, partile sunt libere sa determine pretul folosintei, echivalenta fiind relativa, stabilindu-se nu doar prin raportare la valoarea lucrului sau a pretului pietii, dar si prin raportare la subiectivismul partilor sau la relatiile dintre acestea. De asemenea, in cauza nu se poate retine incidenta existentei vilitatii pretului (pret ieftin), ca si pret lezionar, caci actiunea in resciziune (art. 1.165 Codul civil) pentru pretul lezionar este doar la indemana cocontractantului minor, situatie neaplicabila in cauza, in conditiile in care partile contractante erau majore.

Pentru considerentele anterior expuse, instanta a apreciat ca neintemeiata cererea reclamantilor de constatare a nulitatii contractului de inchiriere si a respins-o, pe cale de consecinta aparand ca neintemeiata si cererea de evacuare a paratei in conditiile in care s-a stabilit valabilitatea titlului in temeiul caruia aceasta ocupa imobilul.