Contract de leasing cu clauza de cumparare. Evacuarea locatarului. Dreptul de retentie

Potrivit art.11 din OG nr.51/1997, in cadrul operatiunilor de leasing, drepturile si obligatiile partilor vor fi stipulate in contract si nu vor fi limitate la prevederile art.9 si art.10 din OG nr.51/1997.

***


Prin actiunea inregistrata la 3 noiembrie 2003, reclamanta SC R. SA Bucuresti, Sucursala Baia Mare a chemat in judecata pe paratii SC M.C. SRL si SC A. M. SRL Baia Mare, solicitand sa se dispuna evacuarea acestora din imobilul situat in Baia Mare, Str. G.C., in suprafata de 102 m.p. cu destinatie de spatiu comercial.

In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca este proprietara imobilului descris, iar la 16 aprilie 1998, a incheiat cu SC M.C. SRL, un contract de leasing cu clauza ferma de cumparare .

Prin decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003, pronuntata de Curtea de Apel Cluj, s-a dispus anularea contractului de leasing si repunerea partilor in situatia anterioara.

Ulterior s-a renuntat la judecata fata de parata SC A. M. SRL Baia Mare.

Parata SC M.C. SRL a depus intampinare si a formulat si cerere reconventionala, cerand instituirea, in favoarea sa, a unui drept de retentie si plata actualizata a contravalorii investitiilor efectuate cat si a redeventei achitate.

Tribunalul Bihor, Sectia Comerciala, prin sentinta nr. 409 din 6 septembrie 2005, a admis actiunea precizata. A dispus evacuarea paratei din spatiul comercial in litigiu, a admis in parte si cererea reconventionala, obligand reclamanta la plata sumei de 101.800.000 lei, reprezentand un drept de creanta, constatand si un drept de retentie asupra imobilului, pana la achitarea integrala a creantei.

A anulat ca insuficient timbrat capatul de cerere privind acordarea de daune interese.

In motivarea solutiei, instanta de fond a retinut ca, prin decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003, pronuntata de Curtea de Apel Cluj, Sectia Comerciala , s-a dispus irevocabil anularea contractului de leasing cu clauza ferma de cumparare, din 16 aprilie 1996.

Ca urmare, nedetinand nici un titlu in baza caruia sa foloseasca imobilul in litigiu, se justifica evacuarea paratei din imobil.

In conformitate cu expertiza judiciara intocmita in cauza, valoarea actualizata a investitiilor efectuate la imobil este de 83.000.000.000 lei, iar valoarea actuala a lucrarilor de proiectare si obtinere a autorizatiei de construire pentru aceste lucrari, la cele doua spatii, este de 18.800.000 lei.

Neputand sa cumpere imobilul, societatea parata a inteles sa-si valorifice dreptul de creanta prin promovarea cererii reconventionale.

Capatul de cerere privind stabilirea valorii actuale de circulatie a imobilului, cerut in temeiul art. 11 din OG nr. 51/1997, a fost anulat ca insuficient timbrat, intrucat valoarea actuala de plata a spatiului, conform expertizei efectuate, este de 2.198.000.000 lei, iar parata nu a achitat in intregime taxa de timbru aferenta.
Impotriva acestei solutii, ambele parti au declarat apel.

Prin apelul sau, reclamanta, SC R. SA, a aratat ca instanta a dat ce nu s-a cerut, actiunea reconventionala avand trei capete de cerere iar ulterior parata a renuntat la ultimele doua, precizandu-si actiunea, in sensul ca pretentiile sale vizeaza contravaloarea de circulatie a imobilului, potrivit art. 11 din OG nr. 51/1999, apreciind ca doar cu aceasta cerere a fost investita instanta.

S-a acordat mai mult decat s-a cerut, in sensul ca initial contravaloarea investitiilor a fost estimata la 18.000.000 lei si ulterior nu si-a majorat catimea pretentiilor. In continuarea motivelor de apel, a invocat faptul ca lucrarile de investitii s-au facut fara acordul proprietarului iar existenta unei autorizatii de constructii nu poate suplini acest acord .

Prin apelul sau, parata, SC M.C. SRL, a cerut anularea in parte a sentintei si trimiterea cauzei spere rejudecare si a capatului de cerere privind valoarea de circulatie a imobilului, ce a fost anulat ca insuficient timbrat, desi la dosarul cauzei exista dovezi privind achitarea in intregime a taxei de timbru.

Prin decizia nr. 39 din 21 martie 2006, Curtea de Apel Oradea ,Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ si Fiscal, a respins ca nefondat apelul promovat de reclamanta SC R. SA, si a admis ca fondat, apelul declarat de parata SC M. C. SRL Baia Mare, a desfiintat in parte sentinta criticata si a trimis cauza la aceeasi instanta, spre o noua judecata .

Argumentandu-si solutia, instanta de control judiciar a retinut ca cererea reconventionala formulata in dosarul nr. 7386/2003 al Tribunalului Maramures, a fost ulterior precizata in dosarul nr. 3386/2004 al Tribunalului Bihor, urmarea stramutarii cauzei, in sensul ca se solicita si stabilirea valorii de circulatie a imobilului, invocandu-se prevederile art. 11 din OG nr. 51/1997 si ale art. 1444 C. civ. iar prin adresa, s-a renuntat numai la capatul de cerere privind valoarea actualizata a diferentei dintre redeventa si chirie si dobanda la valoarea actualizata a investitiilor.

Cum nu s-a renuntat niciodata la capatul de cerere privind valoarea actualizata a investitiilor, instanta de fond s-a considerat corect investita cu solutionarea acestui capat de cerere .

Cu privire la dreptul de retentie, s-a precizat ca acesta este un drept real imperfect, constituind o garantie pentru posesor in vederea garantarii executarii despagubirilor ce i se cuvin, fiind aplicat principiul imbogatirii fara justa cauza.

Criticile paratei apelante SC M.C. SRL au fost considerate intemeiate, aratandu-se ca, in sedinta din 15 martie 2005, paratei i s-a pus in vedere sa completeze taxa de timbru pentru actiunea reconventionala cu suma de 50.075.000 lei.

Prin hotararea atacata, s-a retinut ca taxa de timbru a fost achitata doar partial cu suma de 37.840.075 lei, omitandu-se chitanta nr. 3124 din 26 februarie 2004, in valoare de 10.450.000 lei, suma totala cu care s-a achitat actiunea fiind de 48.290.075 lei.

Cu ocazia acordarii cuvantului pe fond, dupa repunerea cauzei pe rol, nici instanta din oficiu si nici partea prezenta, reclamanta, SC R. SA nu a invocat exceptia insuficientei timbrari, facandu-se aplicatiunea dispozitiilor art. 296 si 297 C. proc. civ.

Reclamanta a declarat recurs, facand referire la aspecte de nelegalitate, fiind invocate dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Reiterand motivele de apel, recurenta a sustinut ca instanta a dat ceea ce nu s-a cerut, ignorand precizarile si renuntarile din cererea reconventionala. In acelasi context, a sustinut ca dreptul de retentie nu a constituit un capat de cerere distinct, fiind invocat in aparare, fata de cererea de evacuare. A mai aratat ca solutia de trimitere la instanta de fond apare ca nelegala si netemeinica.

Recursul este nefondat.

Critica mentinerii solutiei instantei de fond privind obligarea la plata valorii actualizate a investitiilor, in sensul ca instanta a dat ce nu s-a cerut, a fost inlaturata, intrucat instanta a facut o apreciere corecta a cererilor formulate, evidentiate in motivarea facuta.

Prin actiunea reconventionala, din dosarul Tribunalului Maramures, parata a solicitat obligarea reclamantei SC R. SA la plata valorii actualizate a spatiului in litigiu , la pct. b), a valorii actualizate a diferentei dintre redeventa si sumele datorate cu titlu de chirie, la pct.c), dobanzile datorate la suma de la pct.b).
Ulterior, in dosarul Tribunalului Bihor, prin adresa, s-a facut precizarea cererii in sensul solicitarii valorii actualizate a imobilului, invocandu-se prevederile art. 11 din OG nr. 51/1997 si ale art. 1444 C. civ., iar prin alta adresa, s-a renuntat la capatul de cerere de la pct.c) si d).

In raport cu cele aratate, instanta de apel a facut o corecta apreciere a cererilor formulate pe parcursul derularii judecatii cauzei.

Cu privire la dreptul de retentie, instanta de apel a apreciat, in mod corect, ca acest drept este un drept real imperfect si constituie o garantie pentru posesor in vederea garantarii executarii despagubirilor ce i se cuvin si prin urmare, si sub acest aspect, critica este nefondata.

Instanta de apel a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 297 C. proc.civ., prin trimiterea cauzei spre rejudecare, retinand modul eronat in care s-a apreciat timbrajul.
In consecinta, recursul declarat de reclamanta SC R. SA Baia Mare, impotriva deciziei nr. 39 din 21 martie 2006, pronuntata de Curtea de Apel Oradea , Sectia Comerciala, a fost respins ca nefondat.