Actiune in rezolutiunea unui antecontract de vanzare-cumparare formulata de promitentul-cumparator

Din economia dispozitiilor art. 1021 C. civ. rezulta ca partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta parte a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese, rezolutiunea putand fi pronuntata numai de judecator, care poate acorda, dupa circumstante, partii actionate un termen pentru indeplinirea obligatiei.

In cazul in care promitentul-cumparator a solicitat, in temeiul art. 1020 C. civ., rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, pentru neexecutarea obligatiilor contractuale de catre promitentii-vanzatori, cu repunerea partilor in situatia anterioara incheierii actului, imprejurarea ca doar unul dintre promitentii-vanzatori a incasat ratele din pret nu are nicio relevanta sub aspectul obligatiei de restituire ce le incumba tuturor, potrivit clauzelor contractuale prin care obligatiile fata de promitentul-cumparator au fost asumate deopotriva de catre toti paratii.

Prin actiunea inregistrata la Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila, la data de 5 octombrie 2012, reclamantul A. a chemat in judecata pe paratii B., C., D., E. si F., solicitand instantei sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si contractul de construire atestat de avocat sub nr. 2 din data de 30 ianuarie 2009, ce are ca obiect construirea si vanzarea-cumpararea apartamentului situat la etajul 5 al imobilului din Bucuresti, sector 2 si a doua locuri de parcare situate in subsolul imobilului; obligarea paratilor, in solidar, la restituirea avansului in cuantum de 117.112,59 euro achitat de catre reclamant, potrivit prevederilor art. 10 pct. 10.3 lit. a si b din antecontract; obligarea paratilor in solidar la plata cumulata a daunelor interese si penalitatilor de intarziere in cuantum de 23.422,5 euro catre reclamant, potrivit prevederilor art. 9 din antecontract; obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru, timbru judiciar si onorariu avocatial si actualizarea sumelor pe care paratii le datoreaza, cu dobanda legala, pana la data platii efective a debitului scadent.

In motivarea cererii reclamantul a aratat ca paratii nu si-au executat in mod culpabil obligatia esentiala de predare a apartamentului si locurilor de parcare contractate, in conditiile in care acestia au construit imobilul fara a avea autorizatie de construire si au profitat de buna-credinta a reclamantului, care a achitat peste 50% din pret, astfel ca, in speta, isi gasesc aplicabilitatea normele privind rezolutiunea contractuala, prevazute de art. 1020-1021 C. civ.

Prin sentinta civila nr. 50 din 21 ianuarie 2014 a Tribunalului Bucuresti s-a admis actiunea si s-a dispus rezolutiunea ``Antecontractului de vanzare-cumparare si contract de construire`` incheiat la data de 30 ianuarie 2009, atestat sub nr. 2/30.01.2009 de avocat G.

In consecinta, paratii au fost obligati la plata sumei de 501.907,5 lei, reprezentand avans, 107.026,77 lei penalitati de intarziere si daune interese, cu dobanda legala, pana la achitarea integrala a debitului, precum si 10.205,34 lei cheltuieli de judecata .

Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca paratii nu si-au executat in mod culpabil obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare si contract de construire, constand in predarea la termen a imobilului in favoarea reclamantului, ceea ce atrage rezolutiunea contractului, potrivit art. 1020 - 1021 C. civ., cu obligarea acestora la penalitatile de intarziere si daunele-interese prevazute contractual.

Paratii C., D., E. si F. s-au aparat in sensul ca au incheiat cu paratul B. un contract de asociere avand ca obiect edificarea in comun a unui imobil in Bucuresti, sector 2, in care s-a prevazut ca obligatia de a suporta costurile edificarii constructiei, precum si aceea de a depune diligente in finalizarea obtinerii documentelor necesare construirii imobilului cade in sarcina paratului B.

Cu toate acestea, tribunalul a retinut ca acest fapt nu prezinta relevanta, atata timp cat in antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu reclamantul nu s-au specificat obligatii diferentiate de indeplinit de catre promitentii-vanzatori, acestia obligand-se fiecare in parte sa indeplineasca obligatiile stabilite la art. 3-9 din antecontract. Faptul ca intre parati exista un alt contract, ce reglementeaza o alta situatie juridica intre acestia si atrage raspunderi proprii pentru neindeplinirea obligatiilor din acel contract, nu are nicio relevanta fata de obligatiile izvorate din antecontractul in litigiu.

Prin urmare, tribunalul nu a analizat indeplinirea obligatiilor din antecontract, decat prin prisma prevederilor acestuia, in temeiul raspunderii civile contractuale, si nu a analizat obligatiile dintr-un contract in care reclamantul nu a fost parte .

Desi paratii E., F. si C., D. au invederat ca nu l-au imputernicit pe paratul B. sa isi asume in numele acestora obligatia de construire a apartamentului, nu au invocat nici direct, printr-o cerere reconventionala si nici pe cale de exceptie nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare.

Pe de alta parte, s-a retinut, fata de sustinerile paratilor C., D. si E., F. in sensul ca restituirea prestatiilor executate in baza contractului rezolvit are la baza institutia imbogatirii fara just temei, iar acestia nu au savarsit nicio fapta ilicita, imprejurarea ca, prin plata efectuata in numerar, potrivit art. 10 din contract, reclamantul s-a liberat de plata avansului fata de toti paratii, neavand relevanta existenta unei alte intelegeri intre acestia din urma.

In legatura cu plata daunelor-interese si a penalitatilor de intarziere, tribunalul a dat eficienta art. 9 alin. 2 din antecontract, retinandu-se, totodata, dispozitiile art. 969 C. civ.

Apelul declarat de paratii C., D., E. si F. impotriva sentintei tribunalului a fost respins ca nefondat prin decizia civila nr. 201-A din 24 aprilie 2015 a Curtii de Apel Bucuresti, Sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie, rectificata sub aspectul numarului deciziei prin incheierea din 3 iunie 2015 a aceleiasi instante, in sensul ca numarul corect este 203/A.

In considerentele deciziei s-au retinut urmatoarele:

Actiunea se bazeaza pe temeiul raspunderii contractuale, si nu pe imbogatirea fara just temei, iar prima instanta a respectat principiul disponibilitatii si limitele sesizarii atunci cand a analizat apararile paratilor din intampinare.

Astfel, s-a retinut ca critica vizand neanalizarea raspunderii paratilor printr-o cenzurare atenta a contractului de asociere nr. 14/23.02.2007 incheiat intre paratii-apelanti si paratul B., modificat si completat prin actul aditional nr. 1 atestat sub nr. 29/01.10.2009, nu este fondata, prima instanta retinand in mod legal si temeinic faptul ca acesta nu prezinta relevanta cu privire la exonerarea de raspundere contractuala din antecontractul ce a stat la baza pretentiilor deduse judecatii.

De asemenea, s-a retinut faptul ca, pe calea unor simple aparari prin intampinare, nu se poate trece la analiza unui contract incheiat intre parati care intereseaza doar aceste parti, potrivit art. 969 C. civ., fara a avea inraurire asupra raspunderii contractuale a partilor care au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare supus analizei prin actiunea dedusa judecatii, in lipsa unei cereri reconventionale si, adauga instanta de apel, a unei eventuale cereri de chemare in garantie a paratului B., in temeiul contractului de asociere, cu care sa fie investita instanta, pentru reglementarea tuturor raporturilor juridice dintre partile litigiului. Opozabilitatea invocata de catre apelanti a contractului de asociere, ca si realitate juridica nu are eficienta in cazul antecontractului in care direct partile si-au asumat obligatii una fata de cealalta, conditii, termene de respectat si sanctiuni in caz de executare cu intarziere, neexecutare, etc. si care constituie ``legea partilor``, in tot continutul sau, inclusiv al clauzei penale inserate privind intinderea daunelor-interese in caz de neexecutare, potrivit art. 9.2 din antecontract. Totodata, in completarea celor retinute de prima instanta conform carora paratii nu au formulat o cerere privind anularea antecontractului, instanta de apel arata ca acestia nu au solicitat nici nulitatea eventuala a procurilor al caror continut nu-l recunosc si il contesta doar pasiv, prin simple aparari, fara un probatoriu adecvat si eficient care sa sustina aceste aparari.

Incheierea, dupa efectuarea platii avansului din antecontract, a actului aditional la contractul de asociere dintre parati este de natura sa regleze raporturile dintre acestia, iar nu raporturile cu tertii fata de acest contract de asociere, terti intre care se afla si reclamantul, care este strain de acest contract si poate sa-l ignore. Reclamantul nu era interesat de raporturile dintre parati, ci doar de cele izvorate din antecontractul de vanzare-cumparare, potrivit art. 969 si urm. C. civ., neavand relevanta ca stia de existenta lui, ca il putea prevedea ori prin diligente putea sa ia cunostinta de contractul de asociere al paratilor, astfel cum sustin apelantii.

Instanta de apel a mai retinut faptul ca efectuarea de catre reclamant a platii doar in contul paratului B. si calitatea acestuia de titular exclusiv al dreptului de a cere si obtine plata pretului, nu si ca mandatar al apelantilor, nu concentreaza raspunderea decurgand din neexecutarea antecontractului, in mod exclusiv, in sarcina acestuia, in lipsa unei clauze de distribuire a raspunderilor prevazute in acest fel in antecontractul incheiat si care sa-i absolve total de raspundere pe apelantii-parati, in calitatea lor de promitenti-vanzatori, alaturi de promitentul-vanzator B.

Nu a fost primita nici critica privind solidaritatea, respectiv nedelimitarea raspunderii si a stabilirii intinderii obligatiei de dezdaunare, pentru fiecare apelant-parat si intimat-parat in parte, de catre instanta de fond, care, dimpotriva, a avut in vedere si a respectat vointa libera a partilor contractante privind nedelimitarea raspunderii, obligand pe parati la plata intregului prejudiciu, astfel cum a fost conturat anticipat prin clauza penala inserata in antecontract, urmand ca paratii sa-si reglementeze apoi, intre ei, raporturile juridice decurgand din aceasta raspundere .

In ceea ce priveste cumularea penalitatilor de intarziere cu daunele-interese, instanta de apel a avut in vedere vointa partilor la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare, exprimata prin clauza de la art. 9 alin. 2, respectiv acordarea acestora in limita a 20% din valoarea ratelor achitate.

A fost inlaturata si critica privind lipsa obligatiei apelantilor-parati de a construi pentru promitentul-cumparator, prin invocarea art. 3 din antecontract.

Cu privire la depasirea limitelor mandatului de catre mandatarul B., curtea a retinut ca, prin cele doua procuri speciale nr. 779/22.02.2007 si nr. 255/22.01.2007, apelantii l-au mandatat pe intimatul-parat B., in calitate de coproprietar sa negocieze instrainarea apartamentelor din cladirea ce se va edifica, conferindu-i puterea de a semna antecontracte de vanzare-cumparare si contracte de construire oriunde si oricand, semnatura sa fiindu-le opozabila in limitele mandatului, urmand ca apelantii sa se prezinte personal, doar la autentificarea contractelor de vanzare-cumparare.

In fine, critica vizand suma de 107.026,77 lei acordata de catre prima instanta, conform art. 9 alin. 2 din antecontract, in baza clauzei penale, in sensul depasirii procentului de 20% din ratele achitate, nu a fost primita in calea de atac a apelului, pe motiv ca se refera la indreptarea unei erori de calcul, ce nu-si poate gasi solutionarea decat in temeiul art. 281 si urm., coroborat cu art. 2812a C. proc. civ.

Impotriva deciziei din apel, astfel cum a fost indreptata prin incheierea din 3 iunie 2015 de rectificare a numarului deciziei, au declarat recurs paratii C. si D., solicitand casarea si trimiterea spre rejudecarea apelului.

I. In motivarea recursului se aduc urmatoarele critici, in temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. :

1. Solutionarea nelegala a capatului din actiune privitor la obligarea in solidar a paratilor la restituirea avansului achitat de reclamant, in raport de institutia raspunderii contractuale, si nu a imbogatirii fara justa cauza, aplicabila in speta, in cazul careia partile tinute de obligatia de restituire se stabilesc in raport de existenta maririi patrimoniului.

2. Aplicarea gresita a principiului disponibilitatii, in componenta sa privind dreptul partii de a alege intre invocarea nulitatii unui act juridic pe calea actiunii sau pe calea unor aparari.

In acest punct se arata ca in mod gresit nu s-a tinut seama de apararile paratilor formulate in prima instanta prin intampinare si reiterate ca si critici in apel, potrivit carora obligatia de construire a apartamentelor si locurilor de parcare ce fac obiectul antecontractului nu a fost valabil asumata in numele si pe seama paratilor E., F. si C., D. de catre paratul B. In realitate, nulitatea totala sau partiala a unui act juridic poate fi invocata fie pe calea unei actiuni, fie pe cale de exceptie, ca aparare, la libera optiune a partii, potrivit principiului disponibilitatii.

Prin urmare, recurentii sustin ca decizia din apel s-a pronuntat cu incalcarea art. 6.1 din CEDO privind garantarea unui proces echitabil, in componentele privitoare la dreptul partilor de a prezenta observatiile pe care le considera pertinente pentru cauza lor si obligatia instantei de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor si al elementelor de proba ale partilor.

3. Aplicarea gresita a principiului relativitatii efectelor contractului si opozabilitatea fata de terti a contractului, retinandu-se gresit ca, in cazul antecontractului in litigiu, prin care partile si-au asumat obligatii reciproce, nu are nicio eficienta contractul de asociere dintre paratul B. si ceilalti parati.

4. Incalcarea dispozitiilor art. 983 C. civ. sub aspectul obligarii la daune-interese, prin interpretarea gresita a art. 9 din antecontract.

Astfel, recurentii sustin ca dispozitiile contractuale sunt indoielnice in privinta procentului clauzei penale raportat la valoarea ratelor achitate de cumparator si, prin urmare, procentul se impunea a fi limitat la 10%, potrivit regulii prevazute la art. 983 C. civ.

5. Dezlegarea nelegala a motivului privitor la imposibilitatea cumularii daunelor-interese moratorii, cu cele compensatorii, cu incalcarea art. 1068 si art. 1069 C. civ.

6. Interpretarea si aplicarea gresita a art. 281 C. proc. civ.

In acest sens se arata ca stabilirea obligatiei de plata a sumei de 107.026,77 lei nu constituie o simpla eroare materiala, ci o chestiune care vizeaza un aspect de fond al raporturilor dintre parti, avand in vedere faptul ca daunele urmau a se stabili in raport cu o cota procentuala reglementata inconsecvent in contract . (10%, respectiv 20% din avans). Pe de alta parte, intre dispozitiv si considerente nu exista o contradictie din care sa rezulte ca obligatia astfel stabilita ar fi rezultatul unei greseli materiale, ci suma stabilita de instanta este aceeasi cu cea solicitata de reclamant prin precizarea de actiune .

II. Potrivit art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurentii sustin ca decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijina, deoarece nu este relevat nici un considerent din care sa rezulte ca instanta de apel a analizat criticile privind modalitatea de solutionare de catre prima instanta a nulitatii conventiei accesorii, a caracterului contradictoriu al clauzei prevazute la art. 9, decurgand din incongruenta existenta intre alin. 1 si alin. 2.

De asemenea, se sustine ca motivarea este contradictorie in inlaturarea criticii cu privire la necercetarea obligatiilor ce reveneau partilor contractului de asociere nr. 14/23.02.2007, in special sub aspectul privitor la asumarea obligatiei de construire.

Sunt invocate si motive straine de natura pricinii atunci cand se afirma ca apelantii nu au invocat nulitatea procurilor, deoarece, in fapt, apararea apelantilor a vizat faptul ca asumarea in numele lor de catre paratul B. a obligatiei de construire, precum si a clauzei penale s-a facut cu depasirea limitelor conferite de aceste procuri.

III. Recurentii invoca si incidenta motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., sustinand ca instanta a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, retinand, contrar intelesului vadit neindoielnic sub aspectul modalitatii de incheiere, ca acest contract ar fi fost incheiat personal (direct) de parti, desi, in realitate, contractul mentioneaza ca la incheierea lui au participat doar reclamantul si paratul B., care s-a legitimat ca mandatar al celorlalti parati.

Se arata ca modalitatea de incheiere a contractului este determinanta in solutionarea cauzei, fata de imprejurarea ca apararea apelantilor a vizat nulitatea asumarii de catre B., in numele celorlalti parati, fata de reclamant, a obligatiei de construire.

Recurentii mai sustin ca tot o gresita interpretare a naturii si intelesului lamurit a actului juridic dedus judecatii este relevata si de considerentele cu privire la continutul si efectele celor doua procuri acordate paratului B. Astfel, instanta retine ca acestea i-ar fi conferit puteri depline, desi puterile erau circumscrise unui scop exprimat neindoielnic in procuri, respectiv reprezentarea ``in vederea executarii unei constructii`` in conformitate cu obiectul contractului de asociere . Ca o consecinta, instanta a retinut gresit ca dispozitiile art. 9 din antecontract privind clauza penala reprezinta ``legea partilor``, desi procurile nu contin imputernicirea speciala acordata pentru incheierea unei conventii accesorii cu caracter sanctionator sub forma unei clauze penale.

Prin intampinarea inregistrata la data de 19.11.2015, intimatul A. a solicitat respingerea recursului.

In aparare, fata de criticile invocate prin cererea de recurs se arata ca in mod corect s-a retinut in speta incidenta raspunderii civile contractuale privind neexecutarea obligatiilor din antecontractul de vanzare-cumparare, paratii asumandu-si personal obligatia de construire, asa cum rezulta din art. 3. De asemenea, se arata ca instanta a respectat principiul disponibilitatii si limitele sesizarii; paratii nu au invocat nici direct, nici prin cerere reconventionala si nici pe cale de exceptie nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare.

In privinta daunelor-interese se arata ca in mod corect au fost acordate in baza prevederilor art. 9 din antecontract, deoarece reclamantul-intimat a optat, potrivit art. 1020 C. civ., pentru rezolutiune si valorificarea clauzei penale. Opozabilitatea contractului de asociere dintre parati nu are nicio relevanta in cazul antecontractului, in temeiul caruia partile si-au asumat direct unele fata de altele obligatii, termene, conditii si sanctiuni, iar o cerere de anulare a antecontractului nu exista.

Analizand recursul prin prisma motivelor invocate s-au retinut urmatoarele:

Prin actul juridic intitulat ``Antecontract de vanzare cumparare si contract de construire`` certificat sub nr. 2/30.01.2009 de catre avocat G., paratii B., C., D., E. si F. in calitate de promitenti-vanzatori s-au obligat fata de reclamantul A., promitent-cumparator sa construiasca pentru acesta un apartament in imobilul ce se va edifica pe terenul in suprafata de 424 mp situat in Bucuresti, sector 2.

Paratul B. si-a asumat obligatiile izvorate din antecontract atat in nume propriu, cat si in calitate de mandatar al celorlalti parati, conform procurilor autentificate de BNP H. sub nr. 255/22.01.2007, respectiv nr. 779/22.02.2007.

Potrivit art. 3 din antecontract, promitentii-vanzatori se obliga sa construiasca pentru beneficiar apartamentul ce face obiectul contractului, pe care se obliga sa-l transmita dupa terminarea constructiei, in deplina proprietate, fara sarcini, prin act de vanzare-cumparare autentic, cel mai tarziu la data de 31.12.2009.

La art. 9 din antecontractul mai sus aratat s-a reiterat obligatia promitentilor-vanzatori de a preda beneficiarului, in conditiile in care acesta isi indeplineste obligatiile, apartamentul, pana la data de 31.12.2009, in caz contrar, urmand ca acestia sa suporte o penalitate de 35 euro pe zi de intarziere. Tot aici s-a stipulat optiunea beneficiarului de a solicita fie pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, fie de a le pretinde promitentilor-vanzatori restituirea ratelor achitate si, in plus, daune-interese egale cu 10% din ce s-a achitat, fara ca, in aceasta situatie de desfiintare a contractului, valoarea cumulata a daunelor si a penalitatilor de intarziere sa poata depasi 20% din valoarea ratelor deja achitate.

Achitarea pretului a fost prevazuta la art. 10.3, in rate, prin transfer bancar in contul deschis pe numele paratului B., mai putin suma de 53.000 euro, reprezentand 27% din pretul apartamentului, care s-a achitat in numerar la data semnarii antecontractului.

Potrivit art. 1020 C. civ., conditia rezolutorie este intotdeauna subinteleasa in contractele sinalagmatice, in cazul in care una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau.

Art. 1021 C. civ. prevede ca rezolutiunea poate fi pronuntata numai de judecator, care poate acorda, dupa circumstante, partii actionate un termen pentru indeplinirea obligatiei. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta parte a executa contractul, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese .

Contractul incheiat de parti fiind sinalagmatic, pentru neexecutarea obligatiilor contractuale de catre parati, promitentul-cumparator a solicitat rezolutiunea contractului in temeiul art. 1020 C. civ., cu restituirea sumelor achitate din pret si a despagubirilor prevazute contractual, sub forma daunelor-interese si a penalitatilor de intarziere.

Ca efect al rezolutiuni, partile trebuie repuse in situatia anterioara incheierii contractului, care se desfiinteaza retroactiv, iar partea care si-a executat sau s-a declarat gata sa-si execute obligatiile este indreptatita a obtine despagubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutarii obligatiilor de catre partea in culpa (daune-interese).

Prin urmare, asa cum corect s-a retinut este aplicabila raspunderea civila contractuala, iar nu imbogatirea fara just temei, cum in mod eronat au sustinut recurentii.

Imprejurarea ca doar unul dintre promitentii-vanzatori a incasat ratele din pret nu are nicio relevanta sub aspectul obligatiei de restituire ce le incumba tuturor, potrivit clauzelor contractuale, prin care obligatiile fata de promitentul-cumparator au fost asumate deopotriva de catre toti paratii.

Intre parati s-a incheiat la data de 23 februarie 2007 un act intitulat ``Contract de asociere`` avand drept obiectiv edificarea in comun a unui imobil, in care paratii C., D. si E., F. aduceau ca aport terenul proprietatea lor indiviza, pe care paratul B. se obliga sa edifice constructia, compusa din mai multe unitati locative, care, mai apoi, urma sa fie instrainata prin acte de vanzare-cumparare.

Ulterior incheierii antecontractului care face obiectul litigiului, respectiv la data de 1 octombrie 2009, paratii modifica prin act aditional contractul de asociere, in sensul ca, fata de imprejurarea ca B. ``culege toate beneficiile din vanzarea apartamentelor`` si incaseaza banii rezultati, acesta este obligat sa le restituie promitentilor-cumparatori avansurile incasate, impreuna cu orice alte despagubiri .

Apararea constanta a recurentilor-parati a vizat aplicarea gresita a principiului relativitatii efectelor contractului si opozabilitatea fata de terti a contractului, incalcarea principiului disponibilitatii, precum si faptul ca nu si-au asumat in mod direct obligatia de construire fata de reclamant, cum gresit s-a retinut, fara a fi luat in considerare continutul procurilor prin care B. a actionat in calitate de mandatar, precum si continutul contractului de asociere dintre parati, asa cum a fost modificat prin act aditional.

Din aceasta perspectiva se va retine ca actul juridic in litigiu s-a incheiat in numele recurentilor prin mandatar cu procura speciala autentica, care prevede urmatoarele: ``Totodata, avand in vedere calitatea noastra de coproprietari ai terenului si apartamentelor ce vor compune constructia edificata, mandatarul nostru va putea negocia instrainarea acestoraa�� putand semna antecontracte de vanzare-cumparare (la semnarea contractelor de vanzare-cumparare urmand a ne prezenta personal) si/sau contracte de construire, semnand oriunde si oricand trebuinta o va cere, semnatura fiindu-ne opozabila in limitele prezentului mandat``.

Potrivit art. 1532 si urm. C. civ., mandatul este un contract prin care o persoana, numita mandatar se obliga sa incheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei altei persoane, numita mandant, care ii da aceasta imputernicire si pe care il reprezinta.

Ca urmare a actelor incheiate de mandatarul reprezentant, intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe; in fapt, tertul trateaza cu mandatarul, in drept contracteaza cu mandantul.

Prin urmare, in speta, intre recurenti si intimatul-reclamant s-au creat raporturi juridice directe izvorate din antecontractul de vanzare-cumparare, astfel ca, toate efectele legale active sau pasive ale actului juridic incheiat de B. cu reclamantul se rasfrang asupra recurentilor, care devin personal debitorii acestuia, nefiind vorba despre o depasire a limitelor mandatului.

Existand aceasta aparenta juridica conferita de mandat, contractul de asociere invocat de recurenti si incheiat intre parati nu este de natura a modifica procura, iar a-i cere tertului sa cunoasca acest contract constituie mai mult decat o diligenta rezonabila, cu atat mai mult, cu cat actul nu este unul public, ci are caracter privat. In procuri se mentioneaza doar ca mandantii si mandatarul sunt asociati intr-un contract de asociere avand ca obiect edificarea unui imobil de locuinte si spatii comerciale, intelegere materializata insa ulterior.

Instantele de fond, chiar daca nu au analizat clauzele contractului de asociere dintre parati pe motiv ca acest lucru nu s-a solicitat distinct de actiunea principala dedusa judecatii, au solutionat just cauza fara sa faca abstractie de apararile paratilor, retinand ca incheierea unor acte juridice intre parati nu afecteaza drepturile si obligatiile partilor antecontractului de vanzare-cumparare in care s-au precizat expres conditiile, termenele si sanctiunile corespunzatoare neindeplinirii lor, iar pe de alta parte, faptul ca acele acte sunt de natura sa regleze raporturile dintre cei intre care au fost incheiate, respectiv intre paratii din prezentul litigiu. Prin urmare nu este fondat nici motivul de recurs prin care s-a invocat incalcarea art. 6.1 din Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, care garanteaza dreptul la un proces echitabil.

In ceea ce priveste motivele prin care s-a invocat incalcarea art. 983 C. civ. in legatura cu art. 9 din antecontract, precum si dezlegarea gresita prin cumularea daunelor-interese cu penalitatile de intarziere se va retine, in primul rand, ca nu exista nicio indoiala cu privire la clauzele acestui articol .

Asa cum s-a aratat mai sus, partile au prevazut in art. 9 din antecontract, urmatoarele situatii: 1. in caz de intarziere la predarea apartamentului catre beneficiar, peste termenul stabilit la 31 decembrie 2009, promitentii-vanzatori vor fi penalizati cu 35 euro pe fiecare zi de intarziere; 2. in cazul nepredarii in termen de 3 luni de la scadenta (31 decembrie 2009), beneficiarul poate opta fie pentru executarea contractului, fie pentru desfiintarea acestuia, cu restituirea sumelor achitate din pret si plata despagubirilor sub forma daunelor-interese, cuantificate anticipat ca fiind egale cu 10% din valoarea ratelor achitate. In situatia desfiintarii contractului din culpa promitentilor-vanzatori, partile au stabilit ca penalitatile de intarziere si daunele-interese sa nu poata depasi, cumulat, 20% din valoarea ratelor achitate.

Asadar, in mod legal i-au fost acordate reclamantului sumele cumulate, pe ipoteza spetei, in care obligatia de predare nu s-a executat nici in intervalul celor trei luni de la scadenta, interval in care au curs penalitatile de intarziere stabilite conform clauzei penale amintite.

Nu este fondat nici motivul de recurs prin care se invoca aplicarea gresita a art. 281 C. proc. civ.

Intr-adevar, cum corect a retinut instanta de apel, in aplicarea prevederilor art. 281A�a C. proc. civ., indreptarea, lamurirea, inlaturarea dispozitiilor potrivnice sau completarea hotararii nu poate fi ceruta pe calea apelului sau recursului, ci numai in conditiile art. 281-281A� C. proc. civ. Or, chestiunea ridicata de recurenti, cu privire la suma rezultata prin aplicarea procentului de 20% dintr-un intreg reprezinta o eroare de calcul matematic, si nu una de judecata .

Celelalte critici subsumate motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu sunt de natura sa modifice solutia adoptata, in baza considerentelor mai sus expuse, astfel ca nu vor fi avute in vedere. In esenta, hotararea atacata cu prezentul recurs este argumentata si cuprinde considerentele care au format parerea instantei, permitand astfel exercitarea controlului judiciar.

In ceea ce priveste criticile intemeiate pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ. si care vizeaza cele retinute cu privire la incheierea directa de catre recurenti a antecontractului de vanzare-cumparare, precum si puterile conferite mandatarului prin procuri, acestea au fost incadrate la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. si examinate anterior.

Pentru toate aceste motive, nefiind fondat, in baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., s-a respins recursul declarat de paratii C. si D. impotriva deciziei nr. 203-A din 24 aprilie 2015 a Curtii de Apel Bucuresti.