Contract de vanzare-cumparare. Bunuri proprietate publica administrate de o regie autonoma

Inalienabilitatea bunurilor care constituie obiect al dreptului de proprietate publica impune nu numai solutia interdictiei instrainarii lor, ci si imposibilitatea dobandirii acestora de catre terti prin orice alt mod de dobandire reglementat de lege, actele juridice incheiate cu incalcarea acestui principiu fiind lovite de nulitate absoluta.


Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Caransebes, reclamantii SC A.I. SA si A.I., in calitate de actionari ai SC A. SA Baile Herculane, au solicitat instantei in contradictoriu cu paratii SC A. SA, I.I. si I.E. sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 23 ianuarie 2002 si autentificat sub nr. 295/2002 de B.N.P. R.L.A., radierea inscrierii dreptului de proprietate in cartea funciara in favoarea cumparatorilor I.I. si I.E. si restabilirea situatiei anterioare.

La data de 6 iulie 2002, Consiliul Local B.H. a formulat cerere de interventie principala, solicitand sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/2002, intrucat bunul ce a facut obiectul contractului mentionat apartine domeniului public fiind scos din circuitul civil.

Prin sentinta civila nr. 4221/2002 pronuntata de Judecatoria Caransebes a fost admisa actiunea formulata de reclamantii SC A.I. SA si A.I. precum si cererea de interventie principala formulata de Consiliul Local B.H.

In consecinta, a fost constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/2002, s-a dispus radierea inscrierii dreptului de proprietate din CF efectuata in baza contractului mentionat precum si restabilirea situatiei anterioare.

Impotriva sentintei nr. 4221/2002 pronuntata de Judecatoria Caransebes au formulat apel paratii SC A. SA Baile Herculane, I.I. si I.E., apel ce a fost admis prin decizia nr. 161/2003 a Tribunalului Caras-Severin.

Prin decizia mentionata a fost anulata sentinta nr. 4421/2002 a Judecatoriei Caransebes, cauza fiind retinuta pentru judecata in prima instanta de Tribunalul Caras-Severin tinand cont de natura juridica a litigiului, in raport de dispozitiile art. 3 si 4 C. com. si art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.

Prin sentinta civila nr. 1173/2005 a Tribunalului Caras-Severin a fost admisa actiunea formulata de reclamantii SC A.I. SA si A.I. precum si cererea de interventie formulata de intervenientul Consiliul Local B.H.

S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 295/2002, s-a dispus radierea inscrierii dreptului de proprietate in CF si restabilirea situatiei anterioare.

In motivarea sentintei, instanta a retinut, in esenta, ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/2003 parata SC A. SA a vandut paratilor I.I. si I.E., imobilul situat in localitatea B.H., inscris in CF nr. 213, asupra caruia parata SC A. SA avea un drept de posesie si nu un drept de proprietate .

Contractul a fost incheiat in baza hotararii nr. 1/15 ianuarie 2002 a consiliului de administratie al paratei vanzatoare, validata ulterior prin hotararea AGA din 6 aprilie 2002 a SC A. SA, hotarare anulata insa prin decizia civila nr. 1157/2003 a Curtii de Apel Timisoara.

De asemenea, s-a retinut ca potrivit expertizei tehnice o parte a terenurilor instrainate constituie proprietate publica a statului potrivit Legii nr. 213/2008, vanzarea fiind lovita de nulitate absoluta.(...)

Impotriva sentintei nr. 1173/2006 pronuntata de Tribunalul Caras-Severin au formulat apel paratii I.I., I.E. si SC A. SA, apeluri ce au fost admise prin decizia nr. 108/2006, pronuntata de Curtea de Apel Timisoara. Astfel, sentinta a fost schimbata in tot, in sensul ca s-a luat act de renuntarea la judecata formulata de reclamantii A.I. SA si A.I. si s-a respins cererea de interventie formulata de intervenientul Consiliul Local B.H.(...)

Impotriva deciziei evocate a declarat recurs intervenientul Consiliul Local al Orasului B.H., recurs ce a fost admis prin decizia nr. 3061/2006 pronuntata de I.C.C.J., Sectia comerciala, decizia nr. 108/2006 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara fiind casata, cauza fiind trimisa pentru rejudecare.(.)

In rejudecarea cauzei dupa casare, Curtea de Apel Timisoara, Sectia comerciala, prin decizia comerciala nr. 113/2007, a admis apelul formulat de reclamantii SC A.I. SA si A.I. impotriva sentintei nr. 1173/2006 a Tribunalului Caras-Severin, a modificat in parte sentinta apelata, in sensul ca a luat act de renuntarea la judecata actiunii principale formulata de reclamantii SC A.I. SA si A.I. impotriva paratilor SC A. SA, I.I. si I.E., si a mentinut in rest dispozitiile sentintei apelate.

In motivarea deciziei, instanta a retinut, in esenta, ca imobilul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/2002 nu era proprietatea SC A. SA si ca urmare contractul este lovit de nulitate absoluta, intrucat vanzatorul nu avea drept de dispozitie asupra bunului vandut.

Impotriva deciziei nr. 113/2007 a Curtii de Apel Timisoara au formulat recurs reclamantii A.I. si SC A.I. SA, recurs ce a fost admis prin decizia comerciala nr. 2394/2008 pronuntata de I.C.C.J., cauza fiind trimisa pentru rejudecare la aceeasi instanta.(...)

Curtea de Apel Timisoara, la a doua rejudecare dupa casare, prin decizia civila nr. 42/A/2010, a admis apelurile formulate de paratii SC A. SA, I.I. si I.E. impotriva sentintei civile nr. 1173/2006 pronuntata de Tribunalul Caras-Severin. Sentinta a fost schimbata in tot, in sensul ca s-a luat act de renuntarea la judecata a reclamantilor SC A.I. SA si A.I. asupra actiunii si a fost respinsa cererea intervenientului Consiliul Local al Orasului B.H.

In motivarea deciziei, instanta de apel a retinut, in esenta, ca cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul Consiliul Local al Orasului B.H. a fost admisa gresit de prima instanta, in conditiile in care numai prin HG nr. 532/2002 si a anexei la acest act normativ nu s-a demonstrat in mod neindoielnic existenta si intinderea domeniului public al Orasului B.H., iar prin aceasta, ca bunurile ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare a carei nulitate se solicita fac parte din domeniul public.

Bunurile ce fac obiectul contractului in litigiu sunt prevazute de Hotararea nr. 29/1994 a Consiliului Local B.H. si in conformitate cu art. 3 din aceasta hotarare, cu trimitere la anexa I a aceleiasi hotarari, patrimoniul privat al SC A. SA cuprinde, printre altele, sediul administrativ, cladire administrativa veche, Vila K., doua sere de flori, magazii.

Toate aceste bunuri au facut parte la momentul reorganizarii SC A. SA din capitalul social al acesteia. Bunurile din patrimoniul public au fost atribuite SC A. SA pentru a realiza obiectul de activitate avand o destinatie publica, constatare ce rezulta din contractul de concesiune nr. 105/1995.

Prin urmare, in mod gresit a fost admisa cererea de interventie a Consiliului Local al Orasului B.H., in conditiile in care intervenienta nu a demonstrat neindoielnic ca bunurile ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare a carei nulitate se solicita, fac parte din domeniul public, fiind inalienabile.

Impotriva deciziei civile nr. 42/2010 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara a formulat recurs intervenientul Consiliul Local al Orasului B.H. prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea hotararii apelate, in sensul respingerii apelurilor formulate de paratii SC A. SA, I.I. si I.E. si, in consecinta, mentinerea sentintei nr. 1173/2006 a Tribunalului Caras-Severin.

In dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul a aratat ca instanta de apel a interpretat si aplicat gresit dispozitiile legale privitoare la regimul juridic al bunurilor ce fac obiectul contractului in litigiu, respectiv ca bunurile instrainate fac parte din domeniul public al Orasului B.H. fapt ce rezulta din HG nr. 532/2002, sentinta civila nr. 712/2003 a Curtii de Apel Bucuresti.

In mod gresit s-a retinut ca bunurile in litigiu fac parte din capitalul social al SC A. SA, in conditiile in care in CF nr. 213 la data de 14 august 1995 bunurile in cauza erau clar in posesia societatii parate.

La acelasi moment bunurile erau tot in domeniul public al statului, fapt ce rezulta din aceeasi CF, bunurile respective si-au pastrat regimul juridic ca fiind bunuri care fac parte din domeniul public, schimbandu-se doar proprietarii.

De asemenea, din sentinta civila nr. 4078/1997 pronuntata de Judecatoria Caransebes rezulta ca imobilele apartin domeniului public si ca intimata parata SC A. SA avea inscris in CF sub nr. 231 numai dreptul de posesie, si nu de proprietate asupra bunurilor care apartin in mod legal domeniului public. Aceeasi mentiune se regaseste si in sentinta nr. 712/2003.

Ca urmare, hotararea instantei de apel este nelegala.

Intimata-parata SC A. SA a formulat intampinare prin care a solicitat, in esenta, respingerea recursului ca nefondat cu motivarea ca recurentul intervenient nu a facut dovada ca bunurile ce fac obiectul contractului autentificat sub nr. 295/2002, incheiat cu I.I. si I.E., apartine domeniului public.

Bunurile fac parte din capitalul social al SC A. SA, bunuri ce au intrat de drept in proprietatea sa efectiva.

Si intimatii-parati I.I. si I.E. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, aratand ca bunul instrainat a fost proprietatea SC A. SA, fapt dovedit de actele de la dosar.

La incheierea contractului, cei doi cumparatori au fost de buna-credinta, iar dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare dreptul de proprietate a fost intabulat.

Analizand decizia recurata, in raport de criticile formulate, in limitele controlului de legalitate, s-a constatat ca recursul este fondat.

Astfel, complexul imobiliar situat in Orasul B.H., nr. top 13/2, 12/b/a, 14, 11/4 proprietatea Statului Roman, a fost administrat de Regia Autonoma judeteana de Gospodarie Comunala si Locativa a judetului Caras-Severin.

Prin hotararea nr. 12/21 mai 1993, Consiliul Local B.H. a hotarat infiintarea RA A., iar la data de 9 septembrie 1994 prin hotararea nr. 29 s-a dispus reorganizarea RA A. B.H. in societate comerciala pe actiuni, cu capital partial de stat sub denumirea de SC A. SA.

Potrivit art. 4 din hotararea nr. 29 din 9 septembrie 1994, SC A. SA ``preia in administrare pentru efectuarea serviciilor publice cuprinse in obiectul sau de activitate patrimoniul public`` conform anexei 2.

La data de 11 ianuarie 1995 s-a incheiat contractul de concesiune nr. 105/4 prin care Consiliul Local al Orasului B.H. a cesionat pe o perioada de 15 ani administrarea rentabila a statiilor de prelucrare, tratarea apei potabile si retele de distributie aferente (...) precum si a retelelor termice aferente. Toate bunurile mobile si imobile utilizate pentru realizarea serviciului public apartin domeniului statului.

Contractul de concesiune nr. 105/47/1995 a fost reziliat insa prin sentinta civila nr. 1288/11 mai 2000 pronuntata in dosarul nr. 7xx/2000 al Judecatoriei Caransebes din culpa SC A. SA.

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/23 ianuarie 2002, SC A. SA B.H., desi avea doar in administrare bunurile mobile si imobile pentru efectuarea serviciilor publice cuprinse in obiectul sau de activitate, a vandut catre I.I. si I.E. imobilele inscrise in noua CF nr. 213 localitatea B.H. (...).

Faptul ca bunurile instrainate se aflau doar in administrarea societatii vanzatoare rezulta din inscrierea din CF nr. 213 B.H., (a��) cat si din declaratiile privind taxele pentru folosinta terenurilor din care rezulta ca SC A. SA a achitat taxe pentru folosirea terenurilor aflate in concesiune.

In conditiile in care intimata-parata SC A. SA a preluat doar in administrare, pentru efectuarea serviciilor publice cuprinse in obiectul sau de activitate, patrimoniul public apartinand domeniului public fara un temei legal si prin aplicarea gresita a unor dispozitii legale, Curtea de apel, prin decizia recurata, a stabilit ca bunurile instrainate au facut parte din capitalul social al SC A. SA cu referire la art. 3 din Hotararea nr. 29 din 9 septembrie 1994 a Consiliului Local, articol care stabileste doar valoarea capitalului social al SC A. SA, respectiv 255.500 lei conform anexei 1, anexa in care nu se regasesc insa bunurile instrainate, aceste bunuri fiind proprietate publica conform art. 4 din aceeasi hotarare cu referire la anexa 2.

Bunurile ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/2002 fac parte din complexul imobiliar inscris in CF nr. 1/1992 si top 13/2-11-12/2/1-14, bunuri proprietatea Statului Roman din anul 1923, bunuri administrate de Regia Autonoma Judeteana de Gospodarie Comunala si Locativa a judetului Caras - Severin pana in anul 1991 cand, prin decizia nr. 493 din 19 iulie 1991 a Prefectului judetului Caras-Severin, aceasta regie si-a schimbat denumirea in Regia Autonoma P. Caras-Severin, iar prin Hotararea nr. 29/9 septembrie 1994 a Consiliului Local al Orasului B.H. se infiinteaza SC A. SA care, potrivit art. 4, a primit in administrare bunurile proprietate publica.

Astfel bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau ale unitatilor administrativ teritoriale sunt inalienabile, ele putand fi date in administrarea regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate, ceea ce s-a intamplat si in cauza de fata.

Potrivit art. 1274 C. civ., vanzatorul vinde dreptul de proprietate asupra bunurilor in conditiile art. 1310 C. civ. Intrucat contractul este translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului instrainat, prima instanta dand corect eficienta principiului de drept nemo ad alium transferere potest, guam ipse habet, coroborat cu dispozitiile art. 948 C. civ. si art. 963 C. civ.

Inscrierile in Cartea Funciara nu inlatura sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 295/2002, sanctiune aplicata corect de prima instanta, in raport de dispozitiile legale expuse si nici nu face dovada dreptului de proprietate in conditiile art. 1169 C. civ.

Intimatul intervenient Consiliul Local a solicitat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare, sanctiune ce intervine pentru nerespectarea unor conditii de valabilitate a actului, iar cauzele de nulitate trebuie sa existe la momentul incheierii actului, astfel ca nu se poate retine ca intervenientul a repus in discutie ``intr-un alt cadru juridic aceeasi problema, si anume a nelegalitatii si netemeiniciei inscrierii in Cartea Funciara a SC A. SA cu privire la aceleasi bunuri imobile ce fac obiectul CF 213 B.H.``, aspect retinut gresit de instanta de apel.

Este adevarat ca potrivit art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990 ``bunurile din patrimoniul societatilor comerciale sunt proprietatea acesteia, cu exceptia celor dobandite cu alt titlu``, dar intimatei-parate SC A. SA i s-au transmis imobilele ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare in administrare, si nu in proprietate, instanta de apel aplicand gresit dispozitiile legale evocate.

Asadar, bunurile in litigiu nu au intrat legal, pe calea privatizarii, in proprietatea exclusiva a intimatei-parate SC A. SA, ci in raport de dispozitiile art. 136 alin. (4) din Constitutie, revizuita, si art. 11 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 213/1998, imobilele au fost date in administrarea societatii fapt ce rezulta din hotararea nr. 29/9 septembrie 1994 emisa de Consiliul Local B.H., bunurile proprietate publica fiind inalienabile.

Inalienabilitatea bunurilor care constituie obiect al dreptului de proprietate publica impune nu numai solutia interdictiei instrainarii lor, ci si imposibilitatea dobandirii acestora de catre terti prin orice alt mod de dobandire reglementat de lege. Art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 dispune ca actele juridice incheiate cu incalcarea principiului inalienabilitatii dreptului de proprietate publica sunt lovite de nulitate absoluta.

Imobilele proprietate publica ce au facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 295/2002 nu au fost dezactivate din domeniul public prin decizia autoritatii competente in conditiile legii si trecute in domeniul privat al statului sau al unitatii administrativ teritoriale pentru a putea urma regimul juridic al bunurilor din acest domeniu .

Chiar in contractul a carei nulitate s-a solicitat se precizeaza ca imobilele au ``fost dobandite prin posesie`` dar bunurile din domeniul public nu pot fi dobandite in acest mod, fiind inalienabile si imprescriptibile, iar sanctiunea aplicabila actelor incheiate cu nerespectarea dispozitiilor legale atrage nulitatea absoluta, nulitate prevazuta expres de dispozitiile art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, aspect retinut corect de prima instanta.

Bunurile proprietate publica sunt imprescriptibile atat extinctiv, cat si achizitiv, fapt ce rezulta din dispozitiile art. 11 din Legea nr. 213/1998, cat si din dispozitiile art. 1844 C. civ.

Imobilele in litigiu au fost date in administrarea SC A. SA B.H. in scopul realizarii obiectului sau de activitate .

Potrivit dispozitiilor de principiu prevazute de art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 titularul dreptului de administrare poate sa posede, sa foloseasca bunul si sa dispuna de acesta in conditiile in care i-a fost dat in administrare si ca urmare titularul dreptului de administrare nu are drept de dispozitie juridica asupra bunurilor astfel incredintate.

Nu poate fi retinuta apararea paratilor I.I. si I.E. in sensul ca au fost cumparatori de buna-credinta in conditiile in care contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat cu incalcarea dispozitiilor legale imperative si cu nesocotirea regimului juridic al proprietatii publice, fapt cunoscut atat de cumparatori cat si de vanzatori in raport de actele ce au stat la baza contractului. Contractul fiind lovit de nulitate absoluta presupune un act nevalabil incheiat, raporturile juridice generate de actul juridic lovit de nulitate fiind desfiintate.

Ca efect al nulitatii absolute intimatii-parati I.I. si I.E. nu au fost niciodata proprietarii imobilelor in litigiu si ca urmare nu pot sustine ca prin HG nr. 532/2002 bunurile din proprietatea lor au fost trecute in proprietatea publica .

Fata de considerentele expuse s-a constatat ca instanta de apel a interpretat si aplicat gresit dispozitiile legale incidente in cauza, motiv pentru care Inalta Curte, in temeiul dispozitiilor art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a admis recursul formulat de recurentul intervenient Consiliul Local B.H. impotriva deciziei nr. 42/A din 25 februarie 2010 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara si, in consecinta, a modificat decizia recurata, in sensul ca apelurile formulate de paratii SC A. SA, I.I. si I.E. formulate impotriva sentintei civile nr. 1173/20 aprilie 2005 a Tribunalului Caras-Severin, au fost respinse ca nefondate.

Au fost pastrate ca fiind legale dispozitiile sentintei cu privire la admiterea cererii de interventie in interes propriu formulata de intervenientul Consiliul Local al Orasului B.H. vizand constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare intervenit intre SC A. SA B.H. in calitate de vanzator si I.I. si I.E. in calitate de cumparator, autentificat sub nr. 295 din 23 ianuarie 2002 de catre BNP R.L.A., cu consecinta radierii inscrierii dreptului de proprietate in CF in baza contractului de vanzare-cumparare mentionat precum si restabilirea situatiei anterioare.(...)