Actiune in rezolutiunea unui contract de vanzare-cumparare. Prescriptie

Ca atare, admiterea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune de catre instanta de fond, solutie mentinuta de instanta de apel, in considerarea continutului acestei clauze si a prevederilor Decretului nr. 167/1958, dar si a calificarii actului juridic dedus judecatii ca si contract de vanzare-cumparare este gresita deoarece, conform art. 1368 C. civ., actiunea in rezolutiunea vanzarii este o actiune reala, nu personal patrimoniala aflata sub incidenta Codului civil, nu a Decretului nr. 167/1958.

Nota: In prezenta decizie au fost avute in vedere dispozitiile din vechiul Cod civil. Decretul nr. 167/1958, privitor la prescriptia extinctiva, a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 la data de 1 octombrie 2011

Prin sentinta civila nr. 5447 din 21 octombrie 2011 pronuntata de Tribunalul Salaj s-a admis exceptia prescriptiei dreptului material la actiune invocata de parata SC S. SRL si s-a respins, in consecinta, actiunea formulata de reclamanta SC A.I. SRL in contradictoriu cu parata SC S. SRL Zalau, avand ca obiect rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare nr. 1 din 1 septembrie 2006, repunerea partilor in situatia anterioara si obligarea paratei la plata dobanzii legale cu obligarea reclamantei la plata sumei de 3.981 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata .

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca in cauza termenul de prescriptie pentru actiunea cu a carei solutionare a fost investita este termenul general de prescriptie de 3 ani prevazut de art. 1 din Decretul nr. 167/1958, iar acesta a inceput sa curga de la data de 17 septembrie 2006.

Aceasta, deoarece, conform art. 5 din contract, vanzatorul s-a obligat sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica in termen de 3 zile de la achitarea integrala a pretului, la data si ora comunicate de catre cumparator, intre parti incheindu-se contractul de vanzare-cumparare nr. 1 din 1 septembrie 2006 avand ca obiect doua apartamente situate in Zalau, obligatia de plata a pretului fiind executata, cu diferenta din pret platita de reclamanta la data de 13 septembrie 2006.

In ceea ce priveste scadenta obligatiei de prezentare la notar pentru incheierea contractului in forma autentica, aceasta, sustine instanta, a fost clar determinata la momentul incheierii contractului in art. 5, respectiv 3 zile de la data achitarii pretului, care, calculat pe zile libere potrivit art. 101 alin. (1) C. proc. civ., ultima zi, scadenta obligatiei este 17 septembrie 2006.

Curtea de Apel Cluj, Sectia a II-a civila, prin decizia nr. 46 din 13 martie 2012, a respins apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei, ca nefondat.

Examinand criticile apelantei cu privire la: gresita aplicare a prevederilor Decretului nr. 167/1958 deoarece actiunea in rezolutiune nu ar avea un obiect patrimonial in intelesul art. 1 din Decretul nr. 167/1958, nefiind deci aplicabile prevederile art. 3 privind termenul general de prescriptie de 3 ani; repunerea partilor in situatia anterioara si obligarea intimatei la restituirea pretului incasat si momentul la care un eventual termen de prescriptie a inceput sa curga, data punerii in intarziere a paratei cu privire la executarea prestatiei sale, respectiv 16 februarie 2011, ca si neluarea in considerare a procesului-verbal de predare-primire incheiat la data de 15 mai 2008 prin care s-a procedat la predarea, respectiv primirea imobilului, instanta de apel a constatat netemeinicia acestora.

Instanta de apel a retinut, raportandu-se la criticile formulate, ca in speta dreptul subiectiv pretins de reclamanta-apelanta este un drept patrimonial, evaluabil in bani si, prin urmare, actiunea in rezolutiune are un obiect patrimonial, imprejurare fata de care sunt aplicabile regulile generale care reglementeaza prescriptia . Ca actiunea in rezolutiunea unui act juridic fiind o actiune personala prin care sunt ocrotite drepturile de creanta, termenul general de prescriptie este cel stabilit de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, adica termenul de 3 ani, care incepe sa curga de la data cand s-a nascut dreptul la actiune .

A mai apreciat instanta de control judiciar ca nu poate fi retinuta teza potrivit careia doar la data de 16 februarie 2011 reclamanta-apelanta a cunoscut despre imposibilitatea perfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica intrucat predarea-primirea imobilului ce a facut obiectul antecontractului a avut loc la data inscrisa in contractul de vanzare-cumparare, in art. 4 si 7, din adresa nr. 991 din 22 ianuarie 2007 rezultand ca SC A.I. SRL era deja in posesia spatiului la data de 21 ianuarie 2007 cand s-a solicitat bancii ipotecare BRD aprobarea pentru realizarea unei investitii la spatiul ce a facut obiectul antecontractului. Cele doua societati, reclamanta si parata aveau la acea data un administrator comun, in persoana dlui C.S., situatie perpetuata pana la data de 14.10.2008, critica nefiind intemeiata.

In ce priveste critica repunerii partilor in situatia anterioara, instanta de apel a retinut ca aceasta este un efect al rezolutiunii care se produce insa numai daca se pronunta rezolutiunea contractului iar, in speta, sentinta nu a dispus asupra rezolutiunii contractului de vanzare-cumparare.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A.I. SRL Zalau solicitand admiterea recursului, casarea deciziei recurate, respingerea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune cu consecinta trimiterii cauzei spre rejudecare la prima instanta pentru solutionare pe fond .

Recurenta-reclamanta si-a subsumat criticile motivelor de recurs reglementate de art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ.

Cu privire la primul motiv de recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamanta a criticat gresita interpretare a actului juridic dedus judecatii de instantele judecatoresti care l-au calificat drept contract de vanzare-cumparare cand in realitate este vorba de un antecontract de vanzare-cumparare incheiat la 10 septembrie 2006, (promisiune bilaterala de vanzare-cumparare), in temeiul caruia promitentei-vanzatoare ii incumbau, conform art. 5, urmatoarele obligatii de a face:

a) obligatia de a intreprinde toate demersurile si formalitatile in vederea stingerii datoriilor pentru achitarea carora fusesera grevate imobilele respective, cu consecinta radierii ipotecii, obligatie de rezultat in absenta careia obligatia de transmitere a proprietatii devenea imposibil de executat;

b) obligatia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor in favoarea promitentei - cumparatoare prin incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma autentica, obligatie afectata de un termen suspensiv, devenind scadenta doar din momentul in care imobilele erau libere de orice sarcini, deoarece numai la acel moment se putea incheia contractul de vanzare-cumparare si se putea transmite dreptul de proprietate .

A conchis recurenta-reclamanta, sub acest prim motiv de nelegalitate, ca actul juridic incheiat de parti are in realitate natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare, iar nu a unui contract de vanzare-cumparare, ca folosirea improprie a termenilor de catre parti nu trebuia sa induca insa in eroare instanta de judecata, aceasta avand obligatia sa dea calificarea juridica corecta raporturilor dintre parti.

Cu privire la al doilea motiv de recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a criticat incalcarea si aplicarea gresita a dispozitiilor art. 978 C. civ. si a dispozitiilor art. 7 si 8 din Decretul nr. 167/1958 privind momentul de la care incepe sa curga termenul de prescriptie si ale art. 16 si 17 din acelasi act normativ privind intreruperea prescriptiei extinctive, aratand ca instanta de apel nu a tinut seama de existenta termenului suspensiv care afecta scadenta obligatiei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, incalcand in felul acesta dispozitiile legale referitoare la inceperea curgerii termenului de prescriptie si la intreruperea ei.

Raportat la art. 7 si 8 din Decretul nr. 167/1958, recurenta-reclamanta a precizat ca obligatia promitentei-vanzatoare de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor era afectata de un termen suspensiv, obligatia devenind scadenta numai la momentul la care acest termen se implinea, adica atunci cand intimata-parata, SC S. SRL isi indeplinea obligatia constand in radierea ipotecii si degrevarea imobilelor de sarcinile de care acestea erau tinute, deoarece numai la acel moment se putea incheia contractul de vanzare-cumparare si se putea transmite dreptul de proprietate, context in care termenul de 3 zile stipulat de parti in cuprinsul art. 5 din contract pentru indeplinirea obligatiei de a incheia contractul de vanzare-cumparare incepea sa curga numai din momentul implinirii termenului suspensiv.

A aratat recurenta ca vointa comuna a partilor a fost aceea ca plata integrala a pretului sa fie doar o conditie necesara, dar nu si suficienta de transfer a dreptului de proprietate, acesta putandu-se realiza in mod valabil si efectiv numai in conditiile in care promitenta-vanzatoare executa obligatia de rezultat de care era tinuta, mai sus mentionata, constand in degrevarea de sarcini a imobilului.

Sub acest aspect, recurenta-reclamanta se raporteaza si la procedurile de executare silita asupra imobilelor in cauza, aratand ca actele de executare silita dovedesc culpa contractuala a intimatei-parate SC S. SRL care a demonstrat o conduita neonesta atat fata de ea, recurenta-reclamanta, cat si de un alt partener contractual al sau, respectiv creditoarea sa BRD - GSG. Astfel, desi a incasat integral pretul convenit prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 1 septembrie 2006, aceasta nu si-a indeplinit propriile obligatii contractuale asumate si nu a achitat creditul, cu consecinta degrevarii imobilului de sarcini, nedepunand nicio diligenta nici in privinta respectarii obligatiilor sale contractuale asumate fata de BRD - GSG, ajungand sa fie executata silit prin vanzarea-imobilelor promise spre cumparare recurentei-reclamante la un pret subapreciat.

Termenul de prescriptie al dreptului de a solicita rezolutiunea contractului a inceput sa curga de-abia la momentul la care a expirat termenul suspensiv, adica atunci cand s-a constatat ca obligatia de transfer a dreptului de proprietate asupra imobilelor care era afectata de respectivul termen suspensiv a devenit imposibil de executat urmare a conduitei culpabile a promitentei-vanzatoare care nu si-a indeplinit nici macar obligatia de radiere a ipotecii, respectiv de la 16 februarie 2011 cand promitenta - vanzatoare s-a prezentat la notar si a aratat ca este in imposibilitatea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor care au facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, intrucat nu si-a indeplinit obligatia de a pune la dispozitia promitentei-cumparatoare un bun liber de orice sarcini, fapt ce ar fi presupus in prealabil achitarea creditului si radierea ipotecii.

A mai precizat recurenta-reclamanta ca in speta, oricum termenul de prescriptie nu s-a implinit nici macar raportat la data de 17 septembrie 2006 intrucat au fost savarsite acte intreruptive de prescriptie constand in recunoasteri din partea paratei, in cauza fiind astfel incidente dispozitiile art. 16 lit. a) si art. 17 ale Decretului nr. 167/1958 privind prescriptia extinctiva.

Intimata-parata SC S. SRL Zalau a formulat intampinare solicitand respingerea recursului ca nefondat si mentinerea deciziei atacate, detaliind situatia de fapt si aratand ca reclamanta a avut cunostinta de existenta ipotecii, contractul de credit cu banca fiind semnat de administratorul ei C.S., ca termenul de prescriptie este implinit in raport de data mentionata in antecontractul de vanzare-cumparare.

Recursul este fondat pentru considerentele care urmeaza.

Examinand motivele formulate, Inalta Curte a apreciat ca intemeiate criticile cu privire la interpretarea actului juridic dedus judecatii in sustinerea motivului intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. si, pe cale de consecinta, si motivul intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar in contextul solutionarii litigiului pe exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si incidenta art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Reclamanta-recurenta a investit instanta de fond cu o actiune in rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti la 1 septembrie 2006 si, pe cale de consecinta, cu repunerea partilor in situatia anterioara in sensul restituirii prestatiilor efectuate.

Instanta de fond a respins actiunea in rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare ca prescrisa in raport de obligatia convenita prin clauza 5 din contract, subsecvent admiterii ca intemeiata a exceptiei cu acest obiect invocata de parata prin intampinare.

Prin intampinarea formulata, parata a calificat actul dedus judecatii ca antecontract de vanzare-cumparare, calificare in raport de care a invocat si exceptia prescriptiei, iar instanta, desi a apreciat ca intemeiata aceasta exceptie pentru considerentele pe care intimata-parata le-a invocat, a mentinut si retinut in motivarea hotararii calificarea actului juridic de contract de vanzare-cumparare cu a carei rezolutiune a fost investita de reclamanta, calificare asupra careia reclamanta, ulterior investirii nu a revenit in sensul modificarii actiunii si nici nu a adus alte precizari, pozitia fiind pastrata si prin apelul declarat.

Respingand apelul reclamantei, instanta de apel in considerentele deciziei sale foloseste atat sintagma de contract de vanzare-cumparare cat si de antecontract de vanzare-cumparare, aceasta din urma pentru justificarea legalitatii sentintei.

In atare situatie, cum incidenta Decretului nr. 167/1958 s-a apreciat in raport de clauza din actul juridic denumit de parti ``contract de vanzare-cumparare``, din art. 5, privind obligatia vanzatorului de a se prezenta la notariat pentru autentificare, esentiala si de natura sa conduca la rezolutiunea unui antecontract de vanzare-cumparare, actiunea in rezolutiunea unui antecontract de vanzare-cumparare fiind o actiune patrimoniala prescriptibila extinctiv, sub incidenta Decretului 167/1958, dar care a fost aplicata unui contract de vanzare-cumparare, astfel cum rezulta din considerentele hotararilor, in care obligatiile principale: plata pretului si predarea bunurilor au fost executate, actiunea in rezolutiunea unui contract de vanzare-cumparare imobile fiind o actiune reala, sub incidenta Codului civil, Inalta Curte a apreciat ca se impune, pentru inlaturarea inconsecventelor logice si juridice, casarea ambelor hotarari cu trimiterea cauzei la prima instanta.

Reclamanta, atat prin actiunea formulata cat si prin motivele de apel, a calificat actul dedus judecatii drept contract de vanzare-cumparare a carui rezolutiune o solicita sub motiv ca nu a operat transferul proprietatii.

Contractul pe care partile l-au incheiat sub semnatura privata este denumit tot contract de vanzare-cumparare, iar obiectul instrainarii il formeaza 2 apartamente asupra carora exista, conform extraselor de carte funciara, proprietatea exclusiva, individuala a vanzatorului. Cu privire la aceste imobile, pentru validitatea instrainarii, la data incheierii actului, 1 septembrie 2006, nu era necesara forma autentica, ci numai acordul de vointa, fiind de observat ca in art. 1 partile refera la irevocabilitatea vanzarii, iar in art. 4 la exercitarea dezmembramintelor dreptului de proprietate pana la data intabularii dreptului de proprietate, perspectiva din care obligatiile specifice contractului de vanzare-cumparare: plata pretului si predarea bunului au fost executate.

Ca atare, admiterea exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune de catre instanta de fond, solutie mentinuta de instanta de apel, in considerarea continutului clauzei art. 5 si a prevederilor Decretului 167/1958, dar si a calificarii actului juridic dedus judecatii ca si contract de vanzare-cumparare este gresita deoarece, conform art. 1368 C. civ., actiunea in rezolutiunea vanzarii este o actiune reala, nu personal patrimoniala aflata sub incidenta codului civil, nu a Decretului nr. 167/1958.

Daca se stabileste, pe baza clarificarilor necesare in raport de art. 129 C. proc. civ., fata de sustinerea reclamantei prin actiune cu privire la transferul proprietatii, ca intentia partilor, indiferent de denumirea literala a contractului si a calitatii partilor contractante si fata de pozitia paratei-intimate din intampinare prin care aceasta califica actul juridic ca antecontract, ca vointa partilor a fost in sensul ca efectivitatea drepturilor si obligatiilor specifice contractului de vanzare-cumparare sa se produca cu data autentificarii inscrisului sub semnatura privata, instanta a fost investita cu rezolutiunea unui antecontract de vanzare-cumparare.

In aceasta ultima ipoteza, clauza art. 5 are greutatea unei clauze esentiale apta sa conduca la rezolutiunea actului juridic, dar dreptul de prescriptie al actiunii in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nu se stabileste in raport de continutul acestei clauze, ci in raport de calificarea actiunii fata de natura dreptului dedus judecatii, iar actiunea in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare imobile, in speta, este o actiune personala prescriptibila in termenul de 3 ani prevazut de Decretul nr. 167/1958, nu este nici o actiune reala si nici mixta intrucat reclamanta nu tinde la valorificarea unui drept real .

Cat priveste cursul prescriptiei, acesta a inceput sa curga, conform art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 de la data incheierii raportului de drept, respectiv de la data incheierii antecontractului, 1 septembrie 2006, data si ora prezentarii ``vanzatorului`` la notariat fiind la latitudinea ``cumparatorului``, respectiv a reclamantei.

In rejudecare, in aceasta varianta de calificare a actului juridic, judecatorii fondului urmeaza a verifica temeinicia cazurilor de intrerupere a cursului prescriptiei la care recurenta-reclamanta face referire.

Fata de cele ce preced, Inalta Curte, apreciind in raport de art. 304 pct. 5, 8 si 9 C. proc. civ. in care se incadreaza criticile formulate, recursul declarat de reclamanta ca fondat, l-a admis, a casat hotararile pronuntate in cauza si a trimis cauza instantei de fond pentru solutionare.