Contract de vanzare-cumparare. Efectele prezumtiei comunitatii de bunuri

Prin cererea inregistrata sub nr. 4818/299 din 26 februarie 2007 la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti reclamanta SC R.S.I.T.S. SRL a chemat in judecata pe paratul P.V. solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa-1 oblige pe acesta la plata sumei de 9.000 euro + TVA, reprezentand contravaloare onorariu, conform art. 3 din contractul de intermediere din data de 5 decembrie 2004, precum si la plata sumei de 83.859,3 euro reprezentand penalitati de intarziere aferente debitului contractual, calculate pana la data de 6 februarie 2007.

Prin sentinta civila nr. 7403 din 14 mai 2007 a Judecatoriei Sector 1 Bucuresti a fost declinata competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti, sectia comerciala.

Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, sub nr. 23731/3/2007.

Prin sentinta comerciala nr. 2551 din 22 februarie 2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamanta SC R.S.I.T.S. SRL si a fost obligat paratul P.V. la plata sumei de 10.710 euro, in echivalent lei la data platii, reprezentand c/valoare onorariu, precum si a penalitatilor de intarziere in cuantum de 10.710 euro si a cheltuielilor de judecata in valoare de 3.699,59 lei.

Pentru a pronunta a aceasta solutie, prima instanta a retinut ca partile au incheiat contractul de intermediere oferta imobiliara prin care reclamanta, in calitate de prestator, s-a obligat sa puna la dispozitia paratului beneficiar oferta imobiliara specificata in contract, cu obligatia pentru beneficiar de a plati un onorariu in cazul in care va efectua o operatiune imobiliara cu oferta prezentata.

Prin art. 2 din contract s-a stipulat ca obiectul intermedierii este reprezentat de oferta imobiliara privind cumpararea proprietatii situate in Bucuresti, str. S.A., onorariul fiind stabilit la 3% din pret, respectiv 9.000 euro plus TVA, pretul imobilului fiind de 300.000 euro.

De asemenea, beneficiarul s-a obligat sa nu efectueze nicio operatiune imobiliara cu proprietarii imobilului de la adresa specificata fara a achita onorariul, o conventie separata nescutindu-l pe beneficiar de plata onorariului mentionat. In cazul in care onorariul nu era platit la data incheierii contractului de vanzare cumparare, beneficiarul suporta o penalitate de 1 % pe zi din valoarea onorariului.

Din probele administrate s-a constatat ca paratul impreuna cu sotia sa au incheiat cu F.D. contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 3991 din 22 decembrie 2004 avand ca obiect imobilul specificat, pentru pretul de 260.000 euro, tara a anunta pe reclamanta si fara a achita onorariul la care s-a obligat.

In consecinta, fata de prevederile art. 969 C. civ. privind forta obligatorie a contractului semnat de parti cu aceste clauze, prima instanta a apreciat ca fiind intemeiata cererea reclamantei.

Totodata, s-a retinut ca fiind intemeiata si cererea privind plata penalitatilor de intarziere, fata de continutul clauzei penale inserata in contract si dispozitiile art. 969, 1066 si urm. C. civ., limitand insa cuantumul acestora la valoarea debitului principal, in baza art. 4 din Legea nr. 469/2002.

Impotriva acestei solutii, a declarat apel paratul P.V., solicitand schimbarea solutiei, in sensul respingerii actiunii formulate impotriva sa.

Prin decizia comerciala nr. 413 din 24 septembrie 2008 a Curtii de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de parat.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs paratul P.V.

De asemenea, paratul P.V. a declarat recurs si impotriva solutiei data in cererea sa privind sesizarea Curtii Constitutionale relativ la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 177-183 C. proc. civ.

Prin decizia comerciala nr. 2760 din 05 noiembrie 2009 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie, au fost admise recursurile declarate de recurentul P.V., a fost casata decizia comerciala nr. 413 din 24 septembrie 2008, pronuntata de aceasta instanta in apel, si a fost trimisa spre rejudecare aceleiasi instante calea de atac a apelului, inclusiv sub aspectul sesizarii Curtii Constitutionale.

Cauza a fost reinregistrara pe rolul Curtii de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, sub nr. 23731/3/2007.

Cu prilejul rejudecarii apelului, prin incheierea pronuntata la data de 10 martie 2010, a fost suspendata judecata cauzei si a fost sesizata Curtea Constitutionala in vederea solutionarii exceptiei de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 177-183 C. proc. civ. invocate de apelant.

Exceptia de neconstitutionalitate a fost respinsa ca neintemeiata, conform deciziei nr. 1616 din 16 decembrie 2010, judecata cauzei fiind reluata din oficiu .

Prin decizia comerciala nr. 309 din 8 iunie 2011 a Curtii de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, a fost respins apelul declarat de catre paratul P.V. impotriva sentintei comerciale nr. 2551 din 22 februarie 2008 a Tribunalului Bucuresti, sectia a VI-a comerciala.

Pentru a se pronunta astfel instanta de apel a retinut urmatoarele:

Retinand forta obligatorie a contractelor, prima instanta a dat eficienta clauzelor inserate in conventia intitulata ``contract de intermediere oferta imobiliara`` semnata de parti la data de 15 decembrie 2004.

Apelantul a contestat semnarea acestei conventii si a solicitat verificarea de scripte, desi, din chiar cuprinsul considerentelor cererii de apel, rezulta in mod expres recunoasterea semnaturii, cu mentiunea ca ar fi fost aplicata ca efect al solicitarii de a semna mai multe asemenea contracte . In legatura cu mentiunile olografe ce apar in formularul tiparit al contractului, intimata a recunoscut ca acestea apartin angajatilor sai, si nu apelantului, fiind insa asumate de acesta in mod implicit prin semnarea contractului.

Potrivit principiului consensualismului, o asemenea conventie este valabila prin simplul acord de vointa al partilor, nefiind necesara indeplinirea unor formalitati specifice. Principiul are si o mai mare aplicare in materie comerciala, partile avand o libertate mai mare in alegerea formelor de exprimare a vointei de a contracta.

Libertatea contractuala se completeaza in plan procesual cu libertatea probelor, dispozitiile art. 46 C.com. declarand admisibila administrarea probei cu martori si impotriva ori completarea unui act scris, ori in lipsa unui asemenea act, oricare ar fi valoarea obiectului in litigiu, fiind inlaturate de la aplicare dispozitiile art. 1191 si 1197 C. civ.

In acest cadru, prima instanta a dat eficienta declaratiilor martorilor audiati la cererea partilor, din coroborarea acestora rezultand ca apelantul a vizionat imobilul in prezenta angajatului intimatei si a persoanei mandatate de proprietar.

Fata de obiectul conventiei partilor, respectiv de intermediere in vederea incheierii unui contract de vanzare - cumparare, recunoscut de apelant, nu exista o obligatie a acestuia de incheiere a contractului, iar societatea de intermediere nu actiona ca reprezentant al partilor in baza unei imputerniciri, demersurile sale neputand fi incluse decat in categoria unor acte materiale, prestari de servicii .

Demersurile aflate in sarcina intimatei sunt mentionate in art. 5 din contract ca fiind deja efectuate, fiind astfel recunoscute de apelant prin semnarea contractului.

Pentru a se evita incheierea unei operatiuni imobiliare direct cu proprietarul imobilului, s-a prevazut in art. 6 din contract si a fost asumata de apelant, achitarea onorariului stabilit la o suma fixa indiferent de forma care ar urma sa o imbrace actul cu proprietarul, sau chiar daca se incheia o intelegere separata.

Scadenta obligatiei de plata a onorariului a fost limitata la data efectuarii tranzactiei imobiliare, pentru executarea cu intarziere a obligatiei principale fiind prevazuta si o clauza penala obligatorie partilor in egala masura, conform art. 969 coroborat cu art. 1066 si urm. C. civ.

In ce priveste cuantumul acestor penalitati, prima instanta, din oficiu, a facut aplicarea dispozitiilor imperative ale art. 4 din Legea nr. 469/2004, in vigoare la data semnarii contractului si la data pronuntarii solutiei, limitandu-l la valoarea debitului principal.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs, paratul P.V., aducandu-i urmatoarele critici:

1. Hotararea recurata este data cu aplicarea gresita a dispozitiilor legale, respectiv a dispozitiilor art. 129 teza ultima si art. 179 C. proc. civ. si respectiv art. 21 alin. (3) teza I din Constitutie .

Astfel, instanta de apel, nu a admis solicitarea efectuarii unei expertize asupra scrisului, paratul contestand semnatura de pe contract .

2. Hotararea instantei de apel incalca forma esentiala de procedura a devoluarii judecatii de prima instanta in apel, relativ la stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii .

In acest sens, paratul-recurent a aratat ca instanta de apel nu a analizat criticile privind: ineficienta inscrisului invocat de catre reclamant, in absenta mentionarii in registrul-jurnal a operatiunii pe care o consemneaza; administrarea probei cu martori, contrar dispozitiilor art. 1191 C. civ. cu referire la art. 55 C. com., prin audierea administratorului societatii reclamante; validarea unei duble clauze penale, contrar dispozitiilor 1069 si 1084 C. civ.

3. Hotararea primei instante s-a dat cu incalcarea dispozitiilor art. 23 C. com. si ale art. 52 C. com.

Astfel, neinscrierea contractului incheiat de cele doua parti in registrul-jurnal al reclamantei, trebuia sa conduca la neluarea acestuia in seama, hotararea instantei de apel putand conduce la incurajarea evaziunii fiscale.

4. Instanta de apel a facut o gresita aplicare a dispozitiilor art. 186 alin. (1) si art. 189 C. proc. civ., prin aceea ca, admitand ca audierea martorului G.E., care este administratorul societatii reclamante, este legala, a admis de fapt, ca este posibila audierea, ca martor, a insasi partii din proces, acest fapt rezultand din dispozitiile art. 35 din Decretul nr. 31/1954.

Recurentul critica si audierea martorului A.F., a carei depozitie nu trebuia luata in seama, tinand cont de calitatea sa, de consilier juridic la societatea reclamanta.

5. Decizia recurata a fost data cu aplicarea gresita a dispozitiilor art. 1069, 1084 si 1086 C. civ., deoarece, plata comisionului de 3% din pretul vanzarii a reprezentat o dauna compensatorie, iar dispozitiile art. 1069 alin. (2) C. civ., interzic si aplicarea unei penalitatii moratorii.

La data de 6 ianuarie 2012 intimata-parata a depus la dosarul cauzei o intampinare, prin care a solicitat respingerea recursului.

Analizand decizia recurata, prin raportare la criticile formulate, Inalta Curte a constatat ca recursul este fondat pentru urmatoarele considerente:

1. Decizia recurata, este data cu gresita aplicare a clauzelor contractuale, cuprinse in contractul de intermediere oferta imobiliara, incheiat la data de 15 decembrie 2004 intre societatea reclamanta si paratul P.V.

Astfel, desi este adevarat ca in art. 3 al acestui contract se prevede ca onorariul pentru intermedierea ofertei de la art. 2 este de 3% din pret, iar la art. 4 se prevede ca pretul de cumparare al ofertei este de 300.000 euro, totusi, instanta de apel nu a observat ca acest pret este cel al ofertei si nu pretul de cumparare, asa cum se specifica in art. 3, or, din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3991 din 22 decembrie 2004 de B.N.P. - I.C.I. din Targoviste, rezulta ca pretul vanzarii este de 260.000 euro.

De asemenea, instanta de apel nu a observat faptul ca respectivul contract de intermediere a fost incheiat doar cu P.V., insa contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat, in calitate de cumparatori, atat de paratul din aceasta cauza, paratul P.V., dar si de sotia sa, P.L.

Prin urmare, avand in vedere prezumtia comunitatii de bunuri a sotilor P., potrivit dispozitiilor C. fam., pretul platit de catre paratul P.V., este jumatate din suma de 260.000 euro, aceasta insemnand ca pretul la care trebuia sa se raporteze instanta de apel in stabilirea onorariului este cel de 130.000 euro, contractul de intermediere fiind semnat numai de catre acesta, nu si de sotia sa.

2. Critica recurentului-parat este fondata si in ce priveste penalitatile de intarziere.

Astfel, la data incheierii contractului de intermediere, nu aparuse inca O.G. nr. 174/2008, fiind in vigoare doar dispozitiile de drept comun, respectiv dispozitiile art. 1069 C. civ.

Potrivit acestor dispozitii creditorul nu poate cere deodata atat executarea obligatiei principale cat si penalitatea, or, in speta de fata reclamanta-intimata a cerut atat executarea obligatiei principale, adica o dauna compensatorie, cat si penalitatea, adica o dauna moratorie, situatie interzisa de dispozitiile legale.

Desi, nu sunt aplicabile contractului de intermediere incheiat in speta, dispozitiile art. 9 din O.U.G. nr. 174/2008, vin sa intareasca aceasta idee, prin interzicerea includerii in cadrul contractului de intermediere imobiliara a unei clauze penale care sa oblige consumatorul care nu-si indeplineste angajamentele contractuale, la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi platit in cazul incheierii tranzactiei.

Astfel, clauza prevazuta la art. 6 lit. a) teza a II din contractul de intermediere, apare ca o clauza abuziva, paratul fiind, in raport cu reclamanta, doar un simplu consumator, fiind aplicabile dispozitiile Legii nr. 193/2000, fiind evident ca sarcina suportarii unei astfel de penalitati este disproportionat de mare fata de contraprestatia societatii reclamante, astfel incat aceasta clauza nu se aplica raportului juridic dintre parti.

3. In ce priveste celelalte critici, aceste nu sunt fondate, din intregul context al cauzei rezultand ca paratul recunoaste ca a semnat contractul de intermediere oferta imobiliara, sustinerile sale cu privire la neinregistrarea contractului in registrul-jurnal al societatii reclamante si cu privire la calitatea martorilor G.E. si A.F., neavand relevanta in cauza.

Prin urmare, sub aspectele aratate mai sus, instanta de apel nu a tacut o corecta aplicarea a legii, dar nici o corecta stabilire a situatiei de fapt, motiv pentru care, Inalta Curte, in baza art. 312 alin. (1) si (3) raportat la art. 304 pct. 9 si 312 alin. (5) C. proc. civ., va casa decizia recurata si va trimite cauza spre rejudecare la instanta de apel, pentru ca aceasta sa faca aplicarea celor aratate mai sus.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E

Admite recursul declarat de paratul P.V., impotriva deciziei comerciale nr. 309 din 8 iulie 2011 a Curtii de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, in Dosarul nr. 23731/3/2007.
Caseaza decizia recurata si trimite cauza aceleiasi instante, pentru rejudecarea apelului.
Irevocabila.
Pronuntata, in sedinta publica, astazi 24 ianuarie 2012.