Autorizare desfiintare constructie cu destinatia de garaj

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 13.11.2008, sub nr. 13944/301/2008, reclamanta Asociatia de Proprietari C.M. nr. 88, in contradictoriu cu parata P.V., a solicitat obligarea paratei sa desfiinteze constructia cu destinatia de garaj aflata in curtea imobilului din C.M. nr. 88, sector 3, Bucuresti, iar, in subsidiar, in cazul in care parata refuza sa isi indeplineasca obligatia, autorizarea reclamantei sa desfiinteze constructia, pe cheltuiala paratei, cu cheltuieli de judecata .

Prin sentinta civila nr. 8133/26.06.2009, Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a admis actiunea, a obligat parata sa desfiinteze constructia cu destinatia de garaj aflata in curtea imobilului din C.M., nr. 88, sector 3 Bucuresti, iar, in subsidiar, in cazul in care parata refuza sa isi indeplineasca obligatia, a autorizat reclamanta sa desfiinteze constructia, pe cheltuiala paratei.

Totodata, a obligat parata la plata sumei de 800 lei cheltuieli de judecata .

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca, potrivit contractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica, depus la dosar (fila 8), parata P.V. este proprietara apartamentului nr. 78 situat in C.M., nr. 88, sc. F, et. 3, sector 3, Bucuresti, avand o cota indiviza de teren aferenta apartamentului de 19,5 mp, impreuna cu cota indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului.

Curtea interioara a imobilului se afla in coproprietatea fortata a tuturor proprietarilor din imobil.

Prin Hotararea Adunarii Generale din data de 24.06.2005 a membrilor asociatiei de proprietari, a retinut instanta de fond, s-a hotarat demolarea celor 4 garaje aflate in curtea interioara a imobilului, unul dintre aceste garaje apartinand paratei.

Aceasta hotarare a adunarii generale, a retinut prima instanta, este, potrivit art. 24 alin. 4 din Legea nr. 230/2007, obligatorie pentru parata, in calitate de membra a asociatiei.

Totodata, instanta de fond a retinut din declaratia martorului audiat in cauza ca din cele 4 garaje, 2 au fost demolate, iar unul se afla in curs de demolare, cu acordul proprietarului.

Prin urmare, in temeiul art. 1075 Cod civil, instanta de fond a obligat-o pe parata sa desfiinteze constructia cu destinatia de garaj, aflata in curtea imobilului din C.M., nr. 88, sector 3, Bucuresti si, in subsidiar, in cazul in care parata refuza sa isi indeplineasca obligatia, in temeiul art. 1077 Cod civil, a autorizat-o pe reclamanta sa desfiinteze constructia, pe cheltuiala paratei.

Impotriva acestei hotarari a declarat apel parata P.V., apelul fiind inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila sub nr. 13944/301/2008, la data de 21.12.2009, solicitand admiterea apelului si, in consecinta, in baza art. 296 Cod procedura civila, schimbarea in tot a hotararii apelate, astfel, in principal, admiterea primului motiv de apel prin admiterea uneia dintre exceptiile ridicate si respingerea actiunii in functie de exceptia primita, iar, in subsidiar, respingerea pe fond a actiunii introductive ca neintemeiata.

Apelanta-parat a invocat ca prim motiv de apel nelegalitatea solutiei de respingere a exceptiei lipsei calitatii procesual active.

Referitor la acest motiv de apel, apelanta a aratat ca, in conformitate cu art. 109 alin. l Cod procedura civila, ``oricine pretinde un drept impotriva unei alte persoane trebuie sa faca o cerere inaintea instantei competente". Cu alte cuvinte, formularea oricarei actiuni in justitie impune obligatoriu existenta unui drept al unei persoane ce este opus dreptul alteia.

In speta, toti proprietarii apartamentelor situate la adresa mentionata mai sus se afla, din punct de vedere juridic, intr-o stare de indiviziune pe cote parti, fiecare din coindivizari avand o cota parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate asupra bunului privit in integralitatea lui, fara a fi materializat, pana in prezent, printr-o eventuala actiune de iesire din indiviziune .

In conformitate cu dispozitiile art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar, are dreptul la dezdaunare", iar, in conformitate cu dispozitiile art. 1076 Cod civil, text invocat de reclamanta in justificarea juridica a solicitarii sale, ``creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a facut calcandu-se obligatia de a nu face si poate cere a fi autorizat de a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului."

Ori, a mentionat apelanta, in conditiile in care, pe de o parte, una din cerintele textelor legale mentionate mai sus, impun pentru reclamanta, in cadrul analizarii raportului obligational, cerinta de a face dovada calitatii de creditor, deci de subiect activ al unei obligatii, iar, pe de alta parte, pentru motivele mentionate mai sus, reclamanta nu are o atare calitate, este evident ca aceasta nu are dreptul de a solicita indeplinirea, din partea apelantei-intimate, de a ``distruge`` ce a facut aceasta, in limite limitele cotei sale indivize de drept, in conditiile in care reclamanta nu a facut nici o dovada ca ridicarea acestei constructii a lezat vreun drept corelativ al altui locatar. In acceptiunea apelantei-parate, reclamanta nu are calitatea procesual activa de a promova o atare actiune .

In situatia in care se va trece peste aceasta prima exceptie, apelanta-parata a mentionat ca intelege sa critice solutia instantei de a respinge exceptia prescrierii dreptului material la actiune .

Apelanta sustine nelegalitatea acestei solutii, invederand ca, in conformitate cu dispozitiile art. 1 din Decretul nr.167/1958 privitor la ``prescriptia extinctiva", dreptul la actiune, avand un obiect patrimonial, se stinge prin prescriptie, daca nu a fost exercitat in termenul stabilit de lege." In conformitate cu dispozitiile art. 3 din acelasi act normativ, termenul de prescriptie este de trei ani.

In situatia in care se va respinge si acest motiv de apel, apelanta apreciaza ca fiind cu totul netemeinica solutia instantei de fond de admitere pe fond a actiunii.

Se arata de catre apelanta ca instanta de fond retine, in mod corect, faptul ca parata-apelanta este coproprietara indiviza privind suprafata de teren aferenta imobilului, teren pe care este ridicata o constructie folosita drept garaj de aceasta; ca se afla in coproprietatea tuturor proprietarilor imobilului curtea aferenta imobilului.

Pe de alta parte, prima instanta a retinut in mod cu totul gresit: competenta Adunarii Generale a membrilor asociatiei proprietarilor de demolare a garajului paratei-apelante si incidenta in speta a dispozitiilor art.1075 si 1076 Cod civil, ca justificare legala a hotararii mai susmentionate.

Prin decizia civila nr.866 A/09.07.2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a admis apelul declarat de apelanta-parata P.V., impotriva sentintei civile nr. 8133/26.09.2009, pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 13944/301/2008, in contradictoriu cu intimata-reclamanta Asociatia de Proprietari C.M. nr. 88, din Bucuresti, C.M., nr. 88, sectorul 3, a schimbat in parte sentinta civila apelata, in sensul ca a admis exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, a respins actiunea ca fiind prescrisa, a mentinut solutia primei instante cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active si a respins cererea intimatei privind acordarea cheltuielilor de judecata .

Analizand sentinta apelata prin prisma motivelor de apel invocate, tribunalul a apreciat apelul fondat pentru urmatoarele considerente:

Cu privire la primul motiv de apel referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, tribunalul a constatat ca este neintemeiat.

Astfel, reclamanta Asociatia de Proprietari C.M. nr. 88 a investit instanta cu o actiune avand ca obiect desfiintarea lucrarilor efectuate de parata P.V. la imobilul situat in Bucuresti, C.M. nr.88, sectorul 3.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007 ``Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune``.

Din dispozitiile legale mentionate mai sus, reiese ca asociatia de proprietari are calitatea procesuala activa in procesele avand ca obiect administrarea proprietatii comune.

Cu privire la motivul 2 de apel referitor la exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, tribunalul a constatat ca este intemeiat.

Potrivit art. 1 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958 ``Dreptul la actiune, avand un obiect patrimonial, se stinge prin prescriptie, daca nu a fost exercitat in termenul prevazut de lege``, iar potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958 ``termenul de prescriptie este de 3 ani``.

In speta, din actele dosarului a reiesi ca parata P.V. si sotul sau P.M. au edificat in anul 1968 (aspect necontestat de reclamanta) un garaj edificat pe terenul situat in Bucuresti, C.M. nr. 88, sectorul 3.

Tribunalul a constatat ca, in speta sunt incidente dispozitiile legale mentionate mai sus, astfel ca termenul de prescriptie se implinise la data introducerii actiunii.

Tribunalul nu a retinut sustinerile primei instante in sensul ca in speta ar fi incidente dispozitiile art. 21 din Decretul nr. 167/1958 intrucat aceste dispozitii sunt aplicabile actiunilor in revendicare, ori, in speta, reclamanta a investit instanta cu o actiune avand ca obiect obligatie de a face, respectiv obligarea paratei de a desfiinta un garaj.

Pentru aceste considerente, tribunalul, in baza art. 296 Cod procedura civila a admis apelul, a schimbat in parte sentinta apelata, a admis exceptia prescriptiei dreptului material la actiune si a respins actiunea ca fiind prescrisa.

Reclamanta Asociatia de Proprietari C.M.nr.88 a formulat recurs impotriva deciziei civile nr.866 A/09.07.2010, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, care i-a fost comunicata la data de 05.11.2010 si prin care a fost admis apelul formulat de parata P.V..

Apreciaza recurenta - reclamanta ca aceasta din urma hotarare este nelegala si netemeinica, deoarece in speta nu sunt aplicabile dispozitiile art.1 alin.1 din Decretul nr.167/1958.

Astfel, solicita sa se observe ca, in mod gresit, instanta de apel a retinut faptul ca parata ar fi edificat constructia in discutie in anul 1968, aspect neprobat de catre aceasta, dar retinut ca fiind veridic deoarece recurenta nu ar fi contestat acest lucru.

Conform dispozitiilor art.1169 Cod civil, sarcina probei revenea exclusiv paratei iar in atare situatie, o simpla afirmatie facuta pe cale de intampinare si nesustinuta cu inscrisuri sau cu alte mijloace de proba, urmeaza a fi inlaturata de catre instanta, fiind in situatia de a nu putea calcula un eventual termen de prescriptie .

Mai mult, referitor la insasi exceptia prescriptiei, solicita respingerea acesteia si mentinerea dispozitiilor instantei de fond care a apreciat cererea reclamantei ca fiind formulata in termen.

Instanta de apel a gasit de cuviinta sa critice si sa sanctioneze hotararea instantei de fond, referitor la inaplicabilitatea dispozitiilor art.21 din Decretul nr.167/1958, motivand ca nu este vorba de o actiune in revendicare.

Recurenta solicita sa se observe ca, din punctul sau de vedere, nici nu ar putea formula o cerere in revendicare deoarece ar crea un paradox juridic, in sensul ca apelanta-parata ar avea dubla calitate procesuala, devenind parata pentru terenul comun pe care iI ocupa fara drept cu garajul, dar si reclamanta prin simplul fapt ca este membra a Asociatiei de Proprietari.

Chiar si asa, daca nu ne-am raporta la dispozitiile art.21 din Decretul nr.167/1958, cum a retinut instanta de apel, solicita sa se observe ca cererea reclamantei a fost formulata in termen, acesta urmand a se calcula din data de 09.10.2007, atunci cand parata a fost notificata si i s-a readus aminte Hotararea Adunarii Generale din 24.06.2005 si a fost rugata sa desfiinteze constructia.

Recurenta sustine ca, asa cum a dezvoltat si prin notele scrise depuse in fata instantei de apel, nu poate admite situatia proprietarilor care, dupa bunul lor plac, dispun de cota ideala indiviza pe care o detin prin contractele de vanzare-cumparare. Totodata, subliniaza si faptul ca aceste cote indivize, pe care proprietarii le detin, se regasesc in toate spatiile comune pe care blocul le are, subsoluri, poduri, casa scarilor, ganguri de acces si nu doar in curtea interioara.

Din nou apare intrebarea ce s-ar intampla daca toti proprietarii ar ignora definitia legala a cotei indivize si, la libera alegere, ar dispune in voie de un loc anume din spatiile comune ale blocului si ar edifica o constructie pe care sa o considere proprietate .

Recurenta - reclamanta nu contesta dreptul de proprietate asupra materialelor din care a fost edificat garajul paratei, dar gaseste legala, temeinica si neprescrisa cererea sa de obligarea paratei la desfiintarea constructiei.

Fata de toate cele de mai sus, solicita admiterea recursului, modificarea in tot a deciziei civile nr.866 A din 09.07.2010, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, ca fiind nelegala si netemeinica, in sensul respingerii apelului formulat de apelanta-parata P.V., urmand sa fie mentinuta hotararea pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti si sa fie obligata parata la plata cheltuielilor de judecata pe care reclamanta le-a efectuat si la instanta de apel.

Examinand recursul prin prisma criticilor formulate, curtea constata ca este fondat pentru urmatoarele considerente.

Este intemeiat motivul de recurs al recurentei - reclamante referitor la gresita solutionare de catre instanta de apel a exceptiei prescriptiei, apreciind in mod eronat ca prezenta actiune este prescrisa.

Ca situatie de fapt, stabilita de ambele instante, curtea retine ca, in anul 1968, intimata - parata impreuna cu sotul sau, in calitate de chiriasi intr-un imobil apartinand U.A. din Romania au edificat un garaj in curtea comuna a blocului.

In anul 1990, intimata - parata a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului pe care il detinea cu chirie, la fel ca si ceilalti locatari din bloc, odata cu dreptul de proprietate asupra apartamentului dobandind si cota indiviza din partile si dependintele comune ale imobilului, care prin natura lor sunt in folosinta comuna.

Potrivit art. 21 din Decretul nr.167/1958 dispozitiile acestuia nu se aplica dreptului la actiune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie.

Prin urmare, pentru a decide daca sunt sau nu aplicabile prevederile art. 21 din decret, trebuie sa vedem daca, suntem sau nu in prezenta unei actiuni intemeiate pe dreptul de proprietate sau un alt drept real principal. Astfel, sunt intemeiate direct sau indirect pe dreptul de proprietate, pe langa actiunea in revendicare si alte actiuni reale care apara, ori pun in discutie, intr-un fel sau altul acest drept, cum ar fi actiunea negatorie. Tot imprescriptibila este si actiunea negatorie, prin care proprietarul unui bun cere incetarea exercitiului nelegitim cu privire la bunul sau. Daca actiunea in revendicare a proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar este imprescriptibila, tot astfel, actiunea negatorie, prin care proprietarul posesor solicita numai incetarea tulburarii aduse dreptului sau, ca urmare a exercitiului nelegitim al unei terte persoane, trebuie socotita imprescriptibila.

Ca atare, actiunea prin care recurenta - reclamanta, in calitate de reprezentant al tuturor proprietarilor asupra terenului aflat in coproprietate, care prin natura lui este de folosinta comuna, cere incetarea tulburarii aduse dreptului lor de proprietate, ca urmare a edificarii unui garaj priveste dreptul de proprietate si potrivit art. 21 este imprescriptibila, iar nicidecum obiectul actiunii nu il poate constitui obligatia de a face, prescriptibila extinctiv in termenul de 3 ani.

Pentru aceste considerente curtea apreciaza ca, in mod gresit a fost solutionata exceptia prescriptiei, fiind vorba despre o admitere eronata a acesteia, astfel ca se impune admiterea recursului, casarea deciziei si trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului aceleiasi instante.

Urmeaza ca instanta investita cu rejudecarea apelului sa aiba in vedere criticile formulate de apelanta pe fondul cauzei, critici ce nu au fost analizate in conditiile in care tribunalul a admis exceptia prescriptiei.

In temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 3 Cod procedura civila Curtea admite recursul, caseaza decizia si trimite cauza spre rejudecarea apelului.

3) Intrarea in vigoare a dispozitiilor Legii nr.206/2010 pentru modificarea Legii nr.248/2005 conduce la incetarea de drept a procedurii judiciare de restrangere a exercitiului dreptului la libera circulatie