Schimbarea destinatiei locuintei private. Conditionare acord Asociatia de Proprietari

Prin cererea, formulata sub nr.47311/3/2009, pe rolul Tribunalului Bucuresti, reclamanta S.C. K.V.I. S.R.L. a chemat in judecata parata E.V., solicitand in contradictoriu cu aceasta sa se constate dreptul reclamantei de a mentiona sediul social, la adresa imobilului pe care il detine in proprietate, cu posibilitatea de a inregistra aceasta mentiune la Oficiul Registrului Comertului; pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de semnatura paratei.

In motivarea cererii s-a aratat ca administratorul societatii, in calitate de persoana fizica a achizitionat imobilul situat in Bucuresti, B-dul I.C.Bratianu nr.35, sector 3, in numele societatii comerciale solicitand paratei acordul pentru stabilirea sediului social la aceasta adresa, precum si al celorlalti vecini care au dat curs solicitarii. Asociatia de Proprietari a conditionat acordul de obtinerea semnaturii paratei. Comportamentul paratei a fost socotit abuziv, aceasta nejustificand refuzul sau.

S-a sustinut ca refuzul nejustificat este asimilat relei credinte, avand drept consecinta impiedicarea desfasurarii in mod direct a unei activitati comerciale, cu incalcarea dispozitiile art.45 din Constitutie .

S-a sustinut ca se incalca beneficiile conferite de dreptul de proprietate, cu nerespectarea art.480 Cod Civil, art.44 alin.1, 2 si 7 art.45, 57 si 21 alin.1, 2 si 3 din Constitutia Romaniei, art.6 A� 1 din CEDO.

De asemenea, refuzul paratei de a isi exprima acordul creeaza un real prejudiciu societatii, nevoita a inchiria un alt sediu social; parata nu a probat refuzul sau, nu a dovedit ca ar putea fi afectata de stabilirea sediului social fara activitate, incalcand dispozitiile art.57 din Constitutie, situatie de natura a restrange dreptul de proprietate in circumstante nejustificate.

In drept au fost invocate dispozitiile art.480, art.998, art.999 Cod civil, art.21, 44, 45 si 57 din Constitutia Romaniei, art.6 A� 1 din CEDO, art.64 din Legea 114/1996.

Prin intampinarea formulata, parata a solicitat respingerea ca neintemeiata a cererii, invederand ca numai un temei de drept nu justifica renuntarea la linistea si securitatea pe care rezerva locuinta, in scopul de a crea un beneficiu societatii comerciale.

Prin sentinta comerciala nr.10530/9.11.2010, Tribunalul Bucuresti a respins actiunea, ca nefondata, a luat act ca parata nu a solicitat cheltuieli de judecata .

Pentru a hotari astfel, instanta a retinut dispozitiile art.42 din Legea 230/2007, reglementare ce transpune in cele cuprinse in art.8 din CEDO, referitor la dreptul la domiciliu, a carei exercitare exclude orice ingerinta exterioara, chiar si intre raporturile dintre particulari.

Instanta a calificat obligatia impusa de art.42 din Legea nr.230/2007 ca sarcina a proprietatii, in limitele impuse de art.480 Cod civil.

A apreciat refuzul paratei, exprimat in limitele legii, neconstituind un comportament abuziv, intrucat nu a fost exercitat cu rea credinta, ci cu scopul respectarii intimitatii paratei.

Impotriva acestei sentinte a formulat apel reclamanta, invocand motive de nelegalitate si netemeinicie.

In motivare au fost reluate sustinerile formulate prin cererea introductiva referitor la refuzul nejustificat si abuziv al paratei de a exprima acordul pentru stabilirea sediului societatii comerciale in apartamentul invecinat, cu atat mai mult cu cat societatea comerciala nu va desfasura activitate .

Prin intampinarea, formulata la 24.03.2011, parata V.E. a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

S-a sustinut, raportul art.49 Legea 230/2007 ca apartamentul a fost dobandit de catre reprezentantul societatii, cu titlul de locuinta privata situatie in care schimbarea destinatiei este conditionata de acceptul proprietarilor, apartamentelor direct invecinate, refuzul fiind intemeiat, justificat de intentia de prezentare a dreptului de intimitate.

In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri .

Examinand materialul probator administrat, Curtea cu majoritate apreciaza apelul neintemeiat pentru cele ce urmeaza:

A rezultat ca numita C.B. a cumparat, in calitate de persoana fizica, apartamentul nr.14 situat in Bucuresti, B-dul I.C Bratianu nr.35, sc.1, etaj 3, sector 3 conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.2784/4.07.2007.

Ulterior cumparatoarea a hotarat stabilirea sediului social al societatii K.V.I. S.RL., la care indeplineste functia de administrator, la adresa mentionata.

Potrivit art.42 Legea 230/2007 "schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta fata de destinatia initiala, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte se poate face numai cu avizul Comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.

Asa cum in mod corect a retinut prima instanta, dispozitiile legii privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari reglementeaza cu precadere modul de exploatare si administrare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea persoanelor fizice si in masura in care acestea isi exprima acordul si al persoanelor juridice.

Reclamanta s-a prevalat de dispozitiile art.480 Cod civil, din cuprinsul caruia rezulta caracterul exclusiv si absolut al dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura numai in limitele determinate de lege.

Conditiile impuse de art.42 Legea 230/2007, data fiind destinatia initiala a bunului cumparat intrunesc caracteristicile unei limitari legale, circumscrise totusi naturii intrinseci a bunului.

Exercitarea dreptului de proprietate in limitele normale, presupune respectarea ingradirilor care se impun, fie in privinta obiectului dreptului, fie in privinta unor atribute ale acestuia in considerarea in cauza a intereselor private ale altei persoane, deopotriva indreptatita la respectarea propriului drept de proprietate .

In ceea ce priveste sintagma "acceptul proprietarilor direct afectati, cu care se invecineaza pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii" din cuprinsul dispozitiilor, rezulta ca schimbarea destinatiei locuintei, implica in mod necesar afectarea proprietarilor cu care se invecineaza, acestia nefiind tinuti a proba refuzul .

Acceptul exprimat in conditiile art.42 din Legea 230/2007 presupune inclusiv acceptarea unei ingerinte, a deranjului pe care il implica existenta unei societati comerciale intr-un apartament aflat intr-un imobil de locuinte.

Legiuitorul nu impune probarea cauzarii unui prejudiciu prin schimbarea destinatiei, acesta fiind socotit implicit.

In sensul art.8 al CEDO viata privata, asa cum textul este interpretat de instanta de contencios european, cuprinde dreptul persoanei la viata privata intima, personala, inclusiv dreptul la un mediu inconjurator sanatos.

Dezagrementele cauzate de activitatea societatii comerciale desfasurate intr-un imobil de locuinte cu consecinta afectarii mediului inconjurator, a degradarii dreptului la o locuinta, viata privata si familiala sunt subintelese in determinarea categoriei de persoane al caror accept este necesar, acestea fiind definite ca "proprietari direct afectati".

In consecinta, refuzul paratei exprimat in conditiile art.42 Legea 230/2007 nu este conditionat de dovedirea prejudiciului, neconstituind un abuz de drept, expresie a relei credinte.

Apreciaza ca irelevante si nesustinute probator afirmatiile reclamantei referitor la faptul ca societatea comerciala nu va desfasura activitate la sediul ales.

Pe de o parte, din declaratia inregistrata la registrul comertului la 28.06.2006, rezulta ca la data declaratiei, la sediul social ales, societatea nu isi desfasoara activitatea .

Pe de alta parte, reclamanta nu si-a asumat un angajament ferm pentru viitor, din care sa rezulte ca ulterior obtinerii acceptului societatea nu va desfasura activitatile cuprinse in codul CAEN, asa cum acestea sunt definite in certificatul constatator emis de ONRC - fila 35-36.

In consecinta, apreciind legala si temeinica sentinta atacata, in temeiul art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.