Obligarea la incheierea contractului de concesiune. Inexistenta consimtamantului

Prin decizia civila nr.843A din data de 30.06.2010, pronuntata in dosarul nr.1472./301/2009, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-reclamant Municipiul Bucure?ti, prin Primarul General, impotriva sentintei civile nr.10370 din data de 15.10.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr. 1472./301/2009, in contradictoriu cu intimatul-parat Bacerra Sanchez Rafael.

In considerentele deciziei, instanta de apel a retinut urmatoarele: Prin sentinta civila nr. 10370/15.10.2009 Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a respins cererea reclamantului MB prin PG impotriva paratului BSR, ca neintemeiata.

Pentru a hotari astfel , prima instanta de fond a retinut ca prin contractul de vanzare - cumparare nr.285/22.02.2005 paratul a dobandit proprietatea asupra apartamentului nr. 95 situat in B-dul Unirii, nr.64, bl.K4, sector 3, iar in perioada 2005-2008 paratul a fost in mod repetat notificat pentru a se prezenta la sediul reclamantului in vederea incheierii contractului de concesiune, insa nu s-a prezentat si s-a solicitat obligarea paratului la incheierea unui contract de concesiune pentru terenul aferent acestui imobil.

Prima instanta de fond a constatat, in acelasi timp, ca reclamantul nu a facut dovada ca intre parti a fost incheiat un contract de concesiune pentru suprafata de teren in cauza, regimul juridic aplicabil acestui tip de contract fiind, la acel moment, cel special, prevazut de Legea nr. 219/1998. Potrivit art. 1 din acest act normativ, regimul de concesionare era aplicabil bunurilor proprietate publica ori privata a statului, judetului, orasului sau comunei. In cauza, in considerentele sentintei nr. 60 CC/21.07.2009 prin care Curtea de Apel Bucuresti a solutionat conflictul negativ de competenta, s-a retinut ca terenul este proprietatea privata, iar in speta nu este vorba de un contract de concesiune tipic. In raport de aceste aspecte stabilite de Curtea de Apel, prima instanta de fond a constatat ca cererea formulata de reclamant nu poate fi solutionata prin aplicarea normelor privind incheieirea contractelor de concesiune, prevazute actualmente de O.U.G. nr. 54/2006, ci ea se circumscrie unei obligatii de a face, de natura civila, prevazuta de art. 1077 C.civ. Astfel, finalitatea urmarita de reclamant prin formularea cererii de chemare in judecata este aceea de a obtine o contraprestatie pentru folosirea terenului de catre parat, denumirea acesteia ca si taxa de concesiune neputand schimba caracterul civil al conventiei. Or, principiul care guverneaza in mod fundamental raporturile civile intre parti este acela al libertatii contractuale

In motivarea respingerii apelului, Tribunalul a aratat ca apreciaza ca in mod corect a retinut prima instanta ca principiul care guverneaza raporturile civile dintre parti este acela al libertatii contractuale, acordul de vointa al partilor fiind esential pentru incheierea unui contract, iar in lipsa acestui acord trebuie sa existe o dispozitie legala derogatorie de la acest principiu.

Impotriva deciziei sus-mentionate, a declarat recurs apelantul-reclamant Municipiul Bucuresti prin Primarul General sustinand ca hotararea criticata a fost data cu incalcarea si gresita aplicare legii, invocand art.304 pct.9 C.proc.civ. si art.40 , art.41 din. Legea nr. 50&1991.

In dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul arata ca, in mod gresit instanta a respins apelul formulat de Municipiul Bucuresti, si solicita sa se constate ca prin contractul de asociere nr.42/1995 incheiat intre CGMB si BRD s-a stabilit terminarea executiei lucrarilor de constructii, respectiv de punere in functiune a bl.K4 din Ansamblul Unirii, sector 3.

?Recurentul precizeaza ca, in art.10.4, BRD se obliga sa achite taxa anuala de concesionare a terenului construit, pe perioada existentei constructiei. Mai mult, potrivit caietului de sarcini care a stat la baza incheierii contractului de asociere sus-mentionat, s-a prevazut ca terenul ramane in proprietatea statului, el fiind supus actiunii concesionare, potrivit dispozitiilor Legii nr.50/1991.

In consecinta, cumparatorul este obligat potrivit legii sa achite taxa de concesiune pentru terenul aferent constructiei care apartine Municipiului Bucuresti.

Recurentul solicita sa se constatate ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.285/2005 s-a transmis catre intimatul-parat BSR in deplina proprietate si posesie ap.nr.95 din imobilul situat in Bucuresti, B-dul Unirii, nr.64, b1.K4, sector 3, considerand deci, ca dreptul de concesiune s-a transmis prin efectul legii, iar implicit obligatia corelativa de a achita contravaloarea folosintei terenului.

Apreciaza recurentul ca intimatul-parat BSR beneficiaza de folosinta terenului, deci are obligatia legala de a achita taxa de concesiune, in caz contrar existand o imbogatire fara justa cauza.

Analizand actele si lucrarile dosarului, in limitele criticilor formulate in cererea de recurs, conform dispozitiilor art. 304 pct. 9 din Codul de procedura civila, Curtea constata ca recursul recurentului este nefondat, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse in continuare:

Se observa ca nici macar recurentul nu releva in recurs vreun motiv legal pentru care instantele de fond ar fi trebuit -sa oblige paratul la incheierea unui contract de concesiune-cum cere in cererea de chemare in judecata . Dimpotriva, se refera doar la o transmitere legala a unui drept de concesiune care considera ca a operat si la existenta deja a unei obligatii legale de plata a unor taxe de concesiune in baza art.40-41 din L. nr. 50/1991. Or, obiectul litigiului de fata a fost cel aratat in cererea de chemare in judecata- solicitarea reclamantului-recurent de a obliga paratul-intimat , instanta de fond, sa incheie cu acesta un contract de concesiune pentru un teren in suprafata de 22,74 mp, aferent apartamentului nr. 95 situat in b-dul Unirii, nr.64, bl.K4, sector 3.

Ce a solicitat reclamantul - a obliga instantele de fond pe paratul-intimat sa incheie cu acesta un contract de concesiune pentru un teren in suprafata de 22,74 mp, aferent apartamentului nr. 95 situat in b-dul Unirii, nr.64, bl.K4, sector 3- a fost respins ca neintemeiat de instantele de fond prin respingerea cererii introductive de prima instanta si respingerea ca nefondat a apelului reclamantului de instanta de apel a carei decizie o ataca prin recursul de fata recurentul.

Prin sentinta nr. 60CC/21.07.2009 Curtea de Apel Bucuresti Sectia a VIII-a de Contencios Administrativ si Fiscal a stabilit ca prima instanta de solutionare a cererii de chemare in judecata este Judecatoria Sector 3. Aceasta a judecat cererea si a respins-o ca neintemeiata, aplicand dispozitiile Codului civil la care era indreptata ca urmare a regulatorului de competenta dat de CAB. Instanta de apel , Tribunalul Bucuresti, a carei decizie este recurata s-a pronuntat prin respingerea apelului, pe motiv ca prima instanta a aplicat corect legea .

Decizia recurata este data cu aplicarea corecta a legii , respectiv a principiului libertatii de vointa a partilor in actele juridice civile, in raport cu obiectul si cauza juridica a acestuia, deduse judecatii, prin regulator de competenta neatacat prin recurs, de catre CAB, la instanta civila.

Art. 1077 C.civ. nu obliga o persoana la a incheia un contract impotriva vointei sale.

Ori contractul de concesiune exista si in baza lui se datoreaza taxe de concesiune, ori nu exista un contract de concesiune sau drepturi de redeventa stabilite legal ci alte drepturi privitoare la teren .

Curtea retine ca vointa partilor este un element esential al incheierii actului juridic si trebuie sa se manifeste liber . Restrictiile privind libertatea de vointa sunt aplicabile numai daca sunt prevazute de lege , ale carei dispozitii in acest sens sunt de stricta interpretare si aplicare, avand un caracter exceptional. Nicio persoana nu poate fi obligata sa incheie sau nu un contract, iar acest principiu trebuie respectat inclusiv de instantele de judecata, fiind un aspect al libertatii persoanei. Recurentul-reclamant nu a dedus judecatii in aceasta cauza vreo exceptie legala de la principiul mentionat.

Sustinerile recurentului in sensul ca odata cu dobandirea dreptului de proprietate asupra unui apartament se dobandeste si o cota parte din dreptul de concesiune asupra terenului aferent cand acesta apartine domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale sunt reale pentru cazul in care se refera la imobile construite sub incidenta acestei legi invocate de acesta, nr. 50/1991 , rezultand chiar din norma legala. Astfel, potrivit art. 40 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 republicata, "o data cu dreptul de proprietate asupra constructiilor, in situatia celor realizate in cladiri cu mai multe apartamente, proprietarul dobandeste si o cota-parte din dreptul de concesiune asupra terenului apartinand domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale". De asemenea, art. 41 din acelasi act normativ prevede ca "dreptul de concesiune asupra terenului se transmite in caz de succesiune sau de instrainare a constructiei pentru a carei realizare acesta a fost constituit. In aceleasi conditii se transmite si autorizatia de construire".

Insa, din acea norma de lege nu se poate deduce si obligatia proprietarului apartamentului de a incheia o conventie cu titularul dreptului de proprietate asupra terenului. Prin urmare, dispozitiile legale mentionate nu prevad o derogare de la principiul libertatii contractuale, care ramane pe deplin aplicabil.

La dosarul primei instante recurentul-reclamant a invocat chiar in cererea de chemare in judecata , introdusa la 6.03.2009, si HCLMB nr. 22/18.06.1992, prin care a autorizat RA Imobiliara sa se asocieze cu persoane fizice sau juridice in scopul finalizarii si exploatarii in comun a imobilelor, si actul care reglementa conditiile asocierii RA Imobiliara RA pentru finalizarea, darea in folosinta si exploatarea bunului- in conditiile HG nr. 441/1991-, acte in baza carora s-a incheiat contractul de asociere in participatiune nr. 42/1995 cu BRD SA.

HG nr. 441/1991 privea masurile pentru finalizarea constructiilor incepute si neterminate pana la data de 1 iulie 1991.

L. nr.50/1991 a intrat in vigoare ulterior, fiind publicata in M.Of. la 7 august 1991.

Asadar constructia apartamentului de pe terenul in litigiu a inceput sub incidenta dispozitiilor legale anterioare Legii nr. 50/1991.

In privinta unor asemenea constructii s-au adoptat D.L. nr. 61 /1990 privind vinzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie si L. nr.85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat . Acestea au reglementat vanzarea constructiilor care erau deja finalizate.

L. 85/1992 a prevazut totodata ca :"ART. 2 Constructiile de locuinte finantate din fondurile statului, in curs de executie si nerepartizate nominal pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, care nu pot fi terminate si vandute in conditiile reglementarilor in vigoare, pot fi vandute pe apartamente, pe paliere, pe scari, pe tronsoane de cladiri sau in intregime, prin licitatie publica.

Fac exceptie de la prevederile alin. 1 locuintele in curs de executie care trec, prin protocol, fara plata, in patrimoniul Parlamentului Romaniei, Ministerului Apararii Nationale, Ministerului de Interne, Serviciului Roman de Informatii, Serviciului de Protectie si Paza, Ministerului Justitiei - Directia generala a penitenciarelor, precum si cele pe care acestea le construiesc prin planuri proprii de investitii sau le achizitioneaza folosind alocatii bugetare care se asigura in acest scop. Aceste locuinte sunt supuse regimului locuintelor prevazute la art. 1 alin. 3.

Licitatiile se organizeaza de consiliile locale.

Locuintele prevazute la alin. 1, repartizate ori pentru care s-au incheiat antecontracte sau contracte de vanzare-cumparare pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se pot cumpara de beneficiarii actului de repartitie sau de titularii antecontractelor ori ai contractelor de vanzare-cumparare, fara licitatie, la valoarea lucrarilor executate de unitatea proprietara, in conditiile art. 1.

Pretul de la care incepe licitatia se stabileste de catre unitatile proprietare, tinand seama de stadiul fizic de executie, la care se adauga si cheltuielile aferente de proiectare. Din pretul obtinut la licitatie, pentru acoperirea cheltuielilor de evidenta si vanzare, unitatile beneficiaza de un comision de pana la 1% ;

ART. 17- Locuintele si constructiile prevazute de prezenta lege pot fi cumparate numai de persoane fizice cu cetatenie romana sau de persoane juridice care au sediul in Romania ".

HG nr. 441/1991, act invocat de reclamant in cererea de chemare in judecata, a prevazut: "ART. 1 In termen de 15 zile de la intrarea in vigoare a prezentei hotarari, prefecturile si Primaria municipiului Bucuresti vor realiza evidenta completa a constructiilor aflate in diferite stadii de executie din unitatile administrativ-teritoriale in care isi exercita competenta, indiferent de destinatia acestor constructii.

Pe baza evidentei intocmite se va initia actiuni de informare si publicitate pentru stimularea agentilor economici de a participa la finalizarea constructiilor neterminate, pentru care nu exista surse de finantare alocate la data intrarii in vigoare a prezentei hotarari.

ART. 2

Prefecturile si Primaria municipiului Bucuresti vor organiza actiunile de asociere a regiilor autonome si societatilor comerciale care administreaza fondurile de stat investite in constructii, cu persoane fizice sau juridice, romane sau straine, cu respectarea prevederilor Legii nr. 15/1990 si Legii nr. 35/1991, avand ca scop terminarea constructiilor si punerea lor in functiune. Beneficiile obtinute vor fi proportionale cu aportul fiecarui agent economic asociat.

ART. 3

La baza contractului de asociere, regiile autonome si societatile comerciale care au in administrare constructiile neterminate vor varsa la bugetul statului contravaloarea avuta de aceste constructii in momentul preluarii lor in vederea finalizarii."

Aceasta HG a intrat in vigoare la 23 iulie 1991.

In consecinta, de vreme ce legiuitorul nu a impus prin vreo dispozitie, care sa fie invocata legal in cererea de chemare in judecata de reclamant, intimatului, o obligatie de a incheia cu recurentul-reclamant un contract, nici instanta de judecata nu putea stabili in sarcina intimatului-parat obligatia de a incheia contractul pretins de recurent limitand astfel dreptul intimatului de a decide asupra conduitei sale fara un temei, care poate fi reprezentat de norma de lege sau de vointa intimatului insusi.

Potrivit art. 942 C.civ., "Contractul este acordul intre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge intre dansii un raport juridic", iar potrivit art. 948 C.civ., o conditie esentiala pentru validitatea unei conventii este consimtamantul valabil al partii ce se obliga. Or, in speta, nu exista consimtamantul intimatului la incheierea contractului. Transmiterea apartamentului de catre BRD SA catre numitul C D A si apoi de acesta catre intimat, cum sustine reclamantul in cererea de chemare in judecata, nu a creat in sarcina acestora vreo obligatie de a incheia un contract de concesiune, obligatie care putea lua nastere numai prin vointa acestora sau in cazul in care o anumita norma de lege impune o asemenea obligatie .

Pentru aceste considerente, Curtea a constatat ca instanta de apel a facut o corecta aplicare a legii si a principiilor care guverneaza raporturile juridice contractuale, iar recursul declarat apare ca nefondat, motiv pentru care l-a respins pe baza art. 312 alin.1 C.proc.civ. ca nefondat.