Revendicare. Restituire pret de piata imobil

Prin cererea formulata la data de 31.03.2009, reclamanta T.E.G. a chemat in judecata paratul M.E.F., pentru ca prin sentinta civila ce se va pronunta acesta sa fie obligat la restituirea pretului actualizat ca urmare a admiterii actiunii in revendicare asupra apartamentului ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat intre reclamanta, in calitate de cumparator, si P.M.B., prin mandatar S.C. H.N., in calitate de vanzator, precum si obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata .

Paratul a formulat cerere de chemare in garantie impotriva M.B. prin P.G. si a S.C. HN S.A., prin care a solicitat restituirea de catre acestia a comisionului de 1% din pretul incasat la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr.1884/11.12.1996.

Prin incheierea de sedinta de la 10.06.2009, Judecatoria sectorului 5 Bucuresti a respins ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de catre parat prin intampinarea depusa la dosar, avand in vedere dispozitiile art.501 si art.501 alin.2 introduse prin Legea nr.1/2009, care fac referire expresa la faptul ca obligatia de restituire a pretului este stabilita in sarcina M.E.F..

Prin sentinta civila nr.7470/18.11.2009, Judecatoria sectorului 5 Bucuresti a admis cererea reclamantei si, pe cale de consecinta, a obligat paratul la plata catre aceasta a sumei de 331.330 lei, reprezentand valoarea de circulatie a imobilului situat in B., str.G.V. nr.7, et.2, ap.12, sector 1, si a respins ca neintemeiata cererea de chemare in garantie formulata de MFP impotriva MB prin PG si a S.C. H.N. S.A.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut urmatoarele:

Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1884/23656/11.12.1996, incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti, reprezentata prin mandatar SC H.N. S.A., in calitate de vanzator, si reclamanta T.E.G., in calitate de cumparator, a fost instrainata, in temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995, locuinta situata in B., str.G.V. nr. 7, apartament 12, sector 1, in schimbul pretului de 12.228.583 ROL, pret ce a fost achitat cu chitanta nr. 12137/11.12.1996.

Prin Sentinta civila nr.215/18.03.2002, Tribunalul Bucuresti a obligat parata sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul in cauza numitei N.S.. In motivarea sentintei s-a aratat ca imobilul a fost nationalizat in baza Decretului nr.92/1950, iar trecerea acestuia in proprietatea statului a fost una abuziva, intrucat contravenea atat art.481 din Codul civil, cat si normelor constitutionale din acea epoca, prin care se ocrotea proprietatea privata. Astfel, instanta a considerat ca in realitate nu a operat transferul dreptului de proprietate in patrimoniul statului, ci doar o transferare fortata a posesiei imobilului. In aceasta situatie, dreptul de proprietate asupra apartamentului a ramas in patrimoniul numitului N.G., iar la decesul acestuia s-a transmis catre N.M., in calitate de mostenitor .

Fata de imprejurarea ca imobilul fusese instrainat de catre P.M.B. catre reclamanta din prezenta cauza, T.E.G., instanta a pasit la compararea titlului acesteia cu cel al numitei N.S., acordand preferinta acestuia din urma, intrucat provine de la adevaratul proprietar.

Potrivit dispozitiilor art. 501 din Legea nr.10/2001, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, valoare ce se stabileste prin expertiza.

In cauza, intrucat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila reclamanta a fost obligata sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul pe care il cumparase in temeiul dispozitiilor Legii nr.112/1995, fara a se pronunta nulitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de aceasta, instanta apreciaza ca sunt indeplinite conditiile pentru acordarea de despagubiri constatand in pretul de piata al imobilului. Ca atare, s-a admis cererea de chemare in judecata si a fost obligat paratul M.E.F. la restituirea catre reclamanta a pretului de piata al imobilului.

Asa cum rezulta din raportul de expertiza efectuat de catre expert E. H. (f. 10-19), valoarea de piata a imobilului la data efectuarii expertizei este de 331.330 lei, suma ce va fi retinuta de catre instanta ca reprezentand contravaloarea despagubirilor cuvenite reclamantei.

In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie formulata de catre parat, instanta a apreciat ca este neintemeiata, pentru motivele ce vor fi aratate.

Potrivit dispozitiilor art.37 din HG nr.20/1006 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, unitatile specializate, care evalueaza si vand apartamentele ce fac obiectul Legii nr.112/1995 au obligatia sa incaseze comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. 1 din Legea sus-mentionata, iar suma sa o vireze, in termen de 3 zile lucratoare, in contul 50.21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde isi are sediul vanzatorul sau in contul 64.74, deschis la unitatile BCR.

Potrivit dispozitiilor art.50 alin.3, restituirea pretului de piata al imobilelor privind contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea Legii nr.112/1995, care au fost desfiintate prin hotarari definitive si irevocabile se face de catre M.E.F. din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

Instanta a constatat ca legea nu contine nicio dispozitie referitoare la obligatia unitatilor specializate de a restitui comisionul de 1% din pretul imobilului; pe de alta parte, constata ca fondul extrabugetar din care se platesc despagubirile nu cuprinde si sumele incasate cu acest titlu .

Rezulta, deci, din interpretarea legii, ca paratul M.E.F. este singurul care are obligatia de a restitui sumele datorate cu titlu de despagubiri, din fondul special constituit in acest scop, chiar daca pretul imobilului nu a fost incasat in totalitate de catre acesta.

Aceasta concluzie apare ca fireasca si raportat la prestatia pentru care s-a incasat comisionul de 1%, respectiv incheierea contractului de vanzare-cumparare, prestatie care s-a realizat in cauza, neputandu-se retine culpa mandatarului SC HN in desfasurarea operatiunii. In acelasi timp, instanta apreciaza ca nu s-ar putea retine nici culpa vanzatorului Municipiul Bucuresti, atata timp cat nu s-a constatat incalcarea dispozitiilor Legii nr. 112/1996 la incheierea contractului de vanzare-cumparare.

Solutia de mai sus a fost mentinuta de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, care prin decizia civila nr.132/A/24.02.2011, a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul parat.

La randul sau, tribunalul a avut in vedere urmatoarele considerente:

Potrivit dispozitiilor art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, cu modificarile ulterioare, chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului actualizat platit in baza acestor contracte .

In conformitate cu dispozitiile art.50 alin.21 si art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare, valoarea despagubirilor stabilindu-se prin expertiza.

Desi contractul de vanzare-cumparare incheiat de intimata reclamanta in temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost constatat nul, tribunalul a apreciat ca notiunea de desfiintare a contractului include orice situatie prin care ulterior incheierii, actul este lipsit de efecte juridice, asa cum este si cazul in care, in cadrul actiunii in revendicare, titlul adevaratului proprietar al imobilului este considerat preferabil acestui contract . De altfel, aceasta este si acceptiunea legiuitorului, exprimata in art.20 alin.21 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009.

Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului apelant M.F.P. este neintemeiata, deoarece, restituirea, dupa caz, a pretului actualizat sau a pretului de piata al imobilului catre cumparatorul in baza Legii nr.112/1995, al carui contract de vanzare-cumparare a fost desfiintat prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, se face, in temeiul art.50 alin.2 si alin.21 si art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009, de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit conform art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.

Dispozitiile art.50 alin.2, 21 si 3 din Legea nr.10/2001 reglementeaza un raport juridic nascut intre cumparatorul al carui contract de vanzare-cumparare a fost desfiintat prin hotarare judecatoreasca irevocabila si M.F.P..

Prin urmare, s-a constatat ca exista identitate intre cel obligat in raportul juridic dedus judecatii si paratul chemat in judecata, astfel incat paratul M.F.P. are calitate procesuala pasiva.

In considerentele hotararilor judecatoresti prin care a fost admisa actiunea in revendicare promovata de adevaratul proprietar al imobilului preluat abuziv, impotriva intimatei reclamante, s-a retinut in mod expres, cu putere de lucru judecat, ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu valabil, iar intimata reclamanta a dobandit bunul de la un neproprietar, titlul de proprietate al autoarei actiunii in revendicare fiind preferabil contractului de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr.112/1995. Totodata, s-a apreciat ca in cadrul actiunii in revendicare buna-credinta a cumparatorului este irelevanta, aceasta producand efecte juridice in materia nulitatii actului de instrainare.

Restituirea pretului de piata catre cumparatorul in baza Legii nr.112/1995, al carui contract de vanzare-cumparare a fost desfiintat prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, se face, in temeiul art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit conform art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificarile ulterioare.

Aceste dispozitii legale reprezinta norme speciale fata de dreptul comun in materia raspunderii vanzatorului pentru evictiune, astfel incat in concursul dintre norma generala, continuta in art.1337 si urm. C.civ. si norma speciala, se aplica dispozitiile speciale ale art.50 alin.21 si 3 din Legea nr.10/2001, potrivit principiului general de drept "specialia generalibus derogant", chiar daca acesta nu este prevazut expres in legea speciala.

Rezulta, de aici, ca intimata reclamanta este indreptatita a pretinde restituirea pretului de piata al imobilului de la M.F.P., potrivit dispozitiilor speciale ale art. 50 alin.21 si 3 si art.501 din Legea nr.10/2001, cu modificarile ulterioare, cu atat mai mult cu cat reaua sa credinta nu a fost retinuta de instantele care au admis actiunea in revendicare si nu a fost dovedita in alt mod.

Sustinerea apelantului parat cu privire la faptul ca inexistenta unei hotarari judecatoresti prin care sa se statueze ca intimata reclamanta a fost de buna-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr.112/1995, nu o indreptateste la restituirea pretului de piata al imobilului, este nefondata, deoarece potrivit art.1899 alin.2 C.civ., buna-credinta este prezumata intotdeauna, fiind necesar a se proba reaua-credinta.

Rezulta ca cele doua conditii impuse de art.501 din Legea nr.10/2001, cu modificarile ulterioare, sunt indeplinite concomitent, cererea reclamantei fiind in mod corect admisa de prima instanta.

Prin recursul declarat impotriva acestei din urma hotarari, in temeiul dispozitiilor art.304 pct.9 din Codul de procedura civila, paratul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a M.F.P., aratand ca in mod gresit atat instanta de fond, cat si instanta de apel au apreciat ca in cauza dedusa judecatii M.F.P. are calitate procesuala pasiva in temeiul dispozitiilor art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001.

M.F.P. nu a fost parte la incheierea contractului dintre reclamanta si PMB prin mandatar S.C. HN S.A., asa incat, in conformitate cu dispozitiile art.1337 si ale art.1341 din Codul civil, trebuia sa se instituie raspunderea vanzatorului, respectiv a CGMB pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert .

Deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu intruneste conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert si este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vanzatorului, PMB, prin mandatar S.C. HN S.A., in conditiile prevazute de dispozitiile art.1344 si ale art.1337 din Codul civil.

In mod gresit, au fost interpretate si prevederile art.501 din Legea nr.10/2001, deoarece, arata recurentul, pentru a se acorda despagubiri la valoarea de piata este necesara indeplinirea cumulativa a doua conditii: prima conditie este ca aceste contracte sa fi fost incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, iar cea de-a doua conditie este ca ele sa fi fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.

In speta, nu exista nici o hotarare judecatoreasca, prin care sa se statueze ca reclamanta ar fi fost de buna-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare, aceasta nedepunand minime diligente inainte de cumparare pentru a afla daca s-a formulat notificare in baza Legii nr.10/2001, care este titlul in baza caruia statul a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau sa-l achizitioneze, motiv pentru care apreciaza ca actul de vanzare-cumparare a fost incheiat cu eludarea dispozitiilor Legii nr.112/1995.

Nici cea de-a doua conditie imperativa prevazuta de dispozitiile art.501 din Legea nr.10/2001 nu este indeplinita, respectiv contractul sa fi fost desfiintat prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, astfel ca atata timp cat reclamanta nu a facut dovada existentei unei hotarari definitive si irevocabile in ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a contractului sau de vanzare-cumparare, speta sa nu se circumscrie dispozitiilor imperative prevazute de art.501 din Legea nr.10/2001.

In recurs nu s-a formulat intampinare.

Recursul este nefondat.

Examinand cauza prin prisma criticilor invocate, Curtea apreciaza ca ambele instante au aplicat si interpretat corect, in cauza dedusa judecatii, dispozitiile art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum acestea au fost modificate prin Legea nr.1/2009.

Normele de drept substantial din continutul Legii nr.1/2009 se aplica si litigiilor pendinte, in virtutea principiului aplicarii imediate a legii noi situatiilor juridice in curs de derulare, neepuizate la momentul inceperii activitatii acesteia, cum sunt si cele create prin faptul desfiintarii contractului de vanzare - cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995, de reglementarea consecintelor caruia se preocupa legea speciala.

Ca atare, nu exista nicio ratiune pentru a nu face aplicarea legii speciale, astfel ca potrivit principiului specialia generalibus derogant, in mod corect, ambele instante au aplicat normele de drept special in materie iar nu dispozitiile de drept comun asa cum pretinde recurentul.

In conformitate cu dispozitiile art. 50 alin. 3 din lege, in cazul desfiintarii contractului de vanzare - cumparare printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, atat restituirea pretului actualizat - in ipoteza unui contract incheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995 -, cat si restituirea valorii de piata a imobilului - in ipoteza unui contract incheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 - se realizeaza "de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin.6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare".

Se instituie, astfel, ex lege obligatia MFP de dezdaunare a cumparatorului, indiferent de ipoteza legala in care acesta se plaseaza, asadar, in ceea ce priveste atat restituirea valorii de piata a imobilului, cat si restituirea pretului actualizat.

Pe acest temei, in mod corect, ambele instante de fond au apreciat in cauza ca MFP are calitate procesuala pasiva, ca debitor al obligatiei de restituire (in oricare dintre ipotezele legale), critica recurentului cu acest obiect neavand temei.

In ceea ce priveste fondul cauzei, se retine ca instanta de apel, confirmand hotararea primei instante, a considerat ca este viabila ipoteza prevazuta de art. 501 din Legea nr. 10/2001.

In conformitate cu dispozitiile acestei norme: "Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare."

Conditia esentiala pentru ca titularul titlului desfiintat sa beneficieze de insasi valoarea de piata a imobilului este aceea ca respectivul contract sa fi fost incheiat cu respectarea legii, imprejurare analizata in hotararea judecatoreasca prin care s-a statuat si asupra nulitatii absolute a actului juridic, ale carei considerente, in sustinerea solutiei adoptate, se impun cu putere de lucru judecat in cauza, fara a putea fi reevaluate.

Intrucat norma in discutie nu distinge, este necesar ca Legea nr.112/1995 sa fi fost respectata in totalitate, incalcarea oricarei prevederi, fie de drept substantial, fie de drept procedural, din continutul acesteia, conducand la inaplicabilitatea art. 501.

Aceasta constatare este confirmata prin interpretarea sistematica a Legii nr. 10/2001, care reglementeaza distinct, in art. 50 alin. 2, ipoteza incheierii contractului "cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995", ceea ce inseamna ca legiuitorul a intentionat un regim juridic al dezdaunarii diferit, in raport de respectarea ori nerespectarea legii pe baza careia s-a incheiat contractul de vanzare - cumparare.

Astfel, prin decizia civila nr.1635/4.11.2008 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, s-a retinut in mod irevocabil buna credinta a cumparatorului, respectiv reclamanta din litigiul dedus judecatii, deoarece actul de vanzare-cumparare a fost incheiat intre parti cu respectarea tuturor conditiilor de validitate prevazute de art.948 din Codul civil, la momentul vanzarii existand consimtamantul si capacitatea partilor, o cauza licita si un obiect determinat, si ca urmare nu se poate retine o cauza de nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare, nefiind incalcate dispozitiile art.9 si ale art.14 din Legea nr.112/1995, in cauza fiind aplicabil atat principiul aparentei in drept, cat si dispozitiile art.18 lit.d si ale art.46 alin.1 din Legea nr.10/2001.

Prin urmare, in cauza de fata nu se mai poate reanaliza existenta ori nu a bunei-credinte a reclamantei la incheierea contractului de vanzare-cumparare, acest aspect fiind lamurit, asa cum am aratat in cele ce preced, cu autoritate de lucru judecat.

Intrucat prin sentinta civila nr.215/18.03.2002 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila, definitiva prin decizia civila nr.607/A/17.05.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila si irevocabila prin decizia civila de mai sus, reclamanta a pierdut bunul sau ca urmare a admiterii actiunii in revendicare formulata de reclamanta N.S., Curtea constata ca, din interpretarea sistematica a dispozitiilor art.501 din Legea nr.10/2001, rezulta ca intimata reclamanta, in cauza pendinte, este indreptatita a pretinde restituirea pretului de piata al imobilului de la M.F.P., fiind indeplinite conditiile imperative prevazute de norma legala invocata.

In conditiile prevazute de dispozitiile art.312 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge ca nefondat recursul formulat.