Modificare autorizatie de constructie

Prin sentinta civila 3452/25.11.2009 a Tribunalului Cluj pronuntata in dosarul 5012/117/2008, s-a respins cererea formulata de reclamantele SC O.C. SRL si SC A.P.I.V. SRL impotriva Primarului municipiului Cluj-Napoca precum si cererea de interventie accesorie in interesul reclamantelor formulata de catre intervenientii accesorii.

In motivarea sentintei instanta de fond a aratat ca suprafata construita desfasurata propusa a fi autorizata este de 4453,60 mp ceea ce depaseste CUT-ul initial aprobat prin HCL 868/2004 si in ce priveste POT-ul propus acesta desi se incadreaza in regulamentul local de urbanism depaseste valorile stabilite prin PUD-ul aprobat prin HCL 868/2004. Prin urmare, modificarea indicilor urbanistici face imposibila emiterea autorizatiei solicitate.

Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantele SC O.C. SRL si SC A.P.I.V. SRL solicitand admiterea recursului si modificarea hotararii recurate in sensul admiterii actiunii introductive.

In motivarea recursului se arata ca prin autorizatia de construire 337/2005 s-au autorizat lucrarile de constructie pentru doua imobile de locuinte S+P+3E+M, 30, 32 apartamente iar prin procesul verbal de contraventie 162/2007 a fost sanctionata SC S.A. ISRL pentru nerealizarea adapostului pentru protectie civila considerandu-se ca prin aceasta nu se respecta autorizatia de construire si s-a dispus ca masura cu caracter complementar, luarea masurilor de incadrare in prevederile autorizatiei de construire.

Reclamantele au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului vizat de autorizatia de construire mentionata si au depus la data de 4.11.2008 o cerere pentru modificarea autorizatiei de construire nr.337/2005, cerere ce a fost respinsa, refuzul fiind comunicat la data de 17.11.2008. Solicitarea reclamantelor a constat in modificarea autorizatiei de construire eliberata justificat de anumite modificari interioare la constructie si in ceea ce priveste adapostul de protectie civila.

Aceste modificari sunt interioare constructiei si nu modifica cu nimic conditiile de amplasament.

Reclamantele apreciaza ca procesul verbal de contraventie priveste pe beneficiarul autorizatiei de construire SC S.A. SRL intrucat raspunderea contraventionala este eminamente personala.

De asemenea, se arata ca intrucat prin HG 37/2006 a fost inlaturata cerinta asigurarii unui adapost de protectie civila, nu se mai poate impune realizarea acestui adapost. Se mai arata faptul ca in mod neintemeiat s-au inlaturat concluziile expertului nesocotindu-se prevederile art.201, 212 si 268 alin.3 C.proc.civ. In continuare, se arata ca modificarile propuse de reclamante nu pot conduce la marirea indicilor urbanistici si analiza caracterului justificat sau nu al refuzului urmeaza a fi analizat in raport de modificarile autorizatiei de construire 337/2005 si nu de analiza a acestei autorizatii care in calitate de act administrativ se bucura de o prezenta de legalitate.

Intervenientii au declarat recurs impotriva sentintei civile 3452/2009 a Tribunalului Cluj solicitand modificarea in totalitate a hotararii recurate in sensul admiterii cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta si admiterea cererii de interventie accesorie.

Intervenientii arata faptul ca au incheiat cu reclamantele in cursul anului 2006 antecontracte de vanzare-cumparare avand ca obiect apartamentele edificate de catre reclamante in baza autorizatiei de construire 337/2005 si in prezent se afla in situatia imposibilitatii perfectarii contractelor de vanzare-cumparare in forma autentica deoarece Primarul municipiului Cluj-Napoca refuza sa elibereze autorizatia modificatoare.

Mai arata faptul ca sentinta privitoare la mentinerea sanctiunii contraventionale nu reprezinta autoritate de lucru judecat relativ la solicitarea reclamantelor de a se acorda o autorizatie de construire modificatoare cu respectarea normelor legale in vigoare.

In ceea ce priveste aspectele retinute de instanta de fond, intervenientii arata ca argumentele invocate de parat, trebuie analizate la etapa receptiei unei lucrari si nu autorizatiei acesteia. Pe de alta parte, intervenientii nu-si explica concluzia instantei de fond raportat la raportul de expertiza dispus in cauza unde se arata faptul ca indicii urbanistici nu sunt incalcati. Astfel, considera intervenientii ca instanta de fond a inlaturat proba cu expertiza fara nici un fel de motivare.

Paratul Primarul municipiului Cluj-Napoca a depus intampinare solicitand respingerea recursurilor ca nefondate.

Paratul apreciaza ca din moment ce la data intrarii in vigoare a HG 37/2006 a fost incheiat un proces verbal de sanctionare si constatare a contraventiei care a fost mentinut, solutia de eliberare a autorizatiei de construire pentru modificarea solutiei constructive contravine principiului autoritatii de lucru judecat.

Se mai arata faptul ca situatia existenta nu mai corespunde autorizatiei de construire astfel ca nu se poate elibera o noua autorizatie de construire cu depasire indicilor urbanistici.

Asupra recursurilor, Curtea va retine urmatoarele:

Prin autorizatia de construire 337 din 24.03.2005, emisa de Primarul municipiului Cluj-Napoca, s-a autorizat executarea lucrarilor de construire pentru doua imobile de locuinte S+P+3E+M in favoarea beneficiarului SC S.A. SRL.

Prin procesul verbal de contraventie nr.162 din 14.02.2007 s-a constatat ca SC S.A. SRL nu a realizat adapostul pentru protectie civila incalcand autorizatia de construire si dispunandu-se ca masura cu caracter complementar luarea masurilor de incadrare in prevederile autorizatiei de construire 337/2005. Acest proces verbal de contraventie a fost mentinut in urma solutiei de respingere a plangerii contraventionale de catre instantele de judecata .

In urma divizarii SC S.A. SRL imobilul vizat de autorizatia de construire a fost instrainat catre reclamante.

La data de 4.11.2008 reclamantele au depus cerere de modificare autorizatiei de construire nr.337/2005 inregistrata cu nr.194999/43/2.11.2008 la paratul Primarul municipiului Cluj-Napoca. Documentatia prezentata pentru autorizare s-a apreciat ca nu poate fi promovata intrucat prin procesul verbal de contraventie nr.162 din 14.02.2007 s-a dispus luarea masurilor de incadrare in prevederile autorizatiei de construire 337/2005 care urmeaza a fi respectata.

Proiectul de modificare propus de catre reclamanta prevedea neexecutarea subsolului cu destinatia de adapost de protectie civila, executarea parterului peste 32 de garaje prevazute la subsol in locul adapostului de protectie civila ,parter ce urma sa aiba 10 apartamente, 3 etaje pentru 30 de apartamente iar la mansarda 4 studiouri dotate cu bai. Suprafata de teren existenta la data emiterii autorizatiei de construire nr.337/2005 era de 4418 mp suprafata construita de 937,60 mp , suprafata construita desfasurata de 2885,94 mp, suprafata utila de 3020,66 mp rezultand un POT de 27,16% si un PUD de 0,69. Suprafata de teren aflata in proprietatea reclamantelor si pe care urmeaza a fi construit imobilul vizat de proiectul modificator este de 2774 mp.

Potrivit prevederilor art.7 alin.15 din Legea 50/1991 in situatia in care in timpul executiei lucrarilor si in perioada de valabilitate a autorizatiei de constructie survin modificari de tema privind constructia autorizata care conduc la necesitatea modificarii acesteia, titularul are obligatia de a solicita o noua autorizatie de constructie. Documentatia trebuie elaborata cu conditia incadrarii in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si in limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia initiala.

In cazul de fata, reclamantele au depus documentatii in perioada de valabilitate a vechii autorizatii de construire si exista modificari de tema constand in lipsa adapostului de protectie civila existenta unor modificari anterioare care conduc la marirea numarului de apartamente, astfel ca s-a aflat in situatia prevazuta de acest articol . Este real faptul ca procesul verbal de contraventie obliga primul beneficiar al autorizatiei de construire nr.337/2005 sa respecte autorizatia de construire in sensul executiei adapostului de protectie civila. Totusi, desi reclamantele nu au fost sanctionate ele insele si raspunderea contraventionala este o raspundere personala, le revine in calitate de beneficiar ca urmare a cumpararii imobilului unei parti din terenul vizat de autorizatia de construire 337/2005 sa respecte prevederile acestei autorizatii.

Aceasta cale nu a fost urmata de catre reclamante care au inteles ca propuna o modificare de tema constand in neexecutarea adapostului de protectie civila, situatie permisa ca urmare a faptului ca prin HG 37/2006 a fost inlaturata cerinta asigurarii adapostului de protectie civila in cazul constructiilor cu regim de inaltime similar celui prezentat de constructiile edificate de reclamante.

Reclamantele insa, au propus si alte modificari care incalca indicii urbanistici a caror respectare este ceruta de lege.

Art.52 alin.1 lit.c din Ordinul 1430/2005 arata ca in cazul modificarii conditiilor, datelor sau continutului documentatiei care a stat la baza emiterii autorizatiei aceasta isi pierde valabilitatea. De asemenea, schimbarea solutiilor tehnice din proiect pe parcursul executiei este posibila cu respectarea art.62 din Ordinul 1430/2005 care prevede incadrarea proiectului in documentatia de urbanism aprobate.

Prin proiectul depus suprafata construita desi ramane 937,60 mp, suprafata construita desfasurata este de 4453,60 mp iar suprafata utila de 3733 mp.

Expertul tehnic a apreciat fara a justifica concluziile sale ca indicii urbanistici sunt respectati de proiectul modificator fiind corespunzatori PUD-ului aprobat prin HCL 868/2004.

Prin urmare, instanta de fond a inlaturat concluziile acestei expertize apreciind ca aceste afirmatii sunt nesustinute aratand si modalitatea in care au fost depasiti acesti indici ca urmare a maririi suprafetei construite desfasurate raportata la suprafata de teren actuala aferenta celor doua blocuri pe care reclamantele intentioneaza sa le construiasca.

Asa cum indicii sunt definiti de anexa 2 a Legii 350/2001 si anume raportul dintre suprafata construita desfasurata (suprafata desfasurata a tuturor planseelor) si raportul dintre suprafata construita (amprenta la sol a cladirii) si suprafata parcelei luand in considerare suprafetele mai sus aratate, rezulta ca indicii urbanistici au fost incalcati prin proiectul de modificare a autorizatiei de construire. Exceptia aratata de reclamante de la calculul indicatorilor urbanistici nu poate fi luata in considerare pentru ca ar fi presupus ca si constructia ce se doreste a fi autorizata sa fie edificata pentru o parte de teren dezmembrata dintr-un teren deja construit.

In consecinta, Curtea va retine depasirea indicilor urbanistici prevazuti in planul urbanistic de detaliu aprobat prin HCL 868/2004 fiind corect calculul efectuat de catre instanta de fond .

Curtea, chiar daca opineaza ca se putea propune nerealizarea adapostului civil deoarece s-a solicitat o noua autorizatie de construire modificatoare in conditiile in care obligativitatea construirii acestuia nu mai este prevazuta de normele legale, cererea reclamantelor nu putea fi admisa pentru ca modificarile proiectului de autorizare a lucrarilor de construire presupun depasirea indicilor urbanistici astfel ca, sub acest aspect va fi mentinuta solutia Tribunalului Cluj.

In conformitate cu art.312 C.pr.civ. raportat la art.304 pct.7-9 C.pr.civ. , Curtea va respinge atat recursul reclamantelor cat si recursul formulat de intervenienti, mentinand in intregime sentinta civila atacata.