Lipsa titlu locativ. Evacuare. Culpa detentorului precar

In considerentele hotararii instanta a retinut ca, imobilul casa si teren aferent este proprietatea reclamantilor in cota de 3/96 parte iar paratii au confirmat existenta unor discutii privind vanzarea catre ei a intregului imobil fara insa a se incheia vreun inscris.

Actiunea in evacuare are ca finalitate aplicarea unei sanctiuni civile respectiv evacuarea fundamentata pe ideea de culpa a detentorului precar sau a celui ce ocupa abuziv imobilul fara a poseda vre-un titlu locativ.

Prin decizia civila nr. 294 din 6 mai 2009 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de catre paratii R.B., R.R., R.M.C., R.A.C., R.G. si R.B., intimati fiind M.M. si M.I. in contra Sentintei civile nr. 528 din 30.01.2009 a Judecatoriei Turda, care a fost mentinuta in totul.

Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca paratii nu au putut prezenta un titlu valid in temeiul caruia ocupa locuinta iar la interogatoriul luat in acestora la instanta de fond acestia au recunoscut existenta unor discutii in legatura cu vanzarea imobilului dar si lipsa oricarui inscris intocmit in acest sens, precizand chiar ca avansul achitat vanzatorilor le-a fost restituit de acestia.

Ocuparea locuintei in lipsa vreunui titlu si in lipsa oricarui acord al proprietarului fundamenteaza ideea de culpa a apelantilor iar aceasta culpa, asa cum a retinut si instanta fondului, nu poate fi sanctionata decat prin evacuarea paratilor.

Lipsa oricarui titlu rezulta si din continutul cererii de chemare in judecata din anul 2006 prin care acestia au solicitat recunoasterea dreptului lor de proprietate pentru cota de 3/96 parte din imobil.

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin act scris inregistrat la organele fiscale.

Din intampinarea formulata la fondul cauzei a reiesit cu certitudine ca intre parti nu s-a incheiat nici un fel de act. De altfel, paratii s-au referit mereu la cumpararea cotei din imobil si nicidecum la inchiriere, ceea ce confirma faptul ca reclamantii nu s-au obligat nicicand sa procure paratilor folosinta locuintei in litigiu.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs in termenul legal paratii, solicitand suspendarea judecarii cauzei pana la solutionarea dosarului civil nr. xxx/328/2009 aflat pe rolul Judecatoriei Turda, admiterea recursului, modificarea deciziei atacate in sensul admiterii apelului,schimbarea sentintei si in consecinta, respingerea actiunii.

In motivarea recursului s-a aratat ca au formulat actiune inregistrata pe rolul Judecatoriei Turda sub nr. xxx/328/2009, ce are ca obiect obligarea reclamantilor M.I. si Maria sa le recunoasca dreptul de proprietate asupra cotei de 3/96 parte din imobilul in litigiu, cu titlu de cumparare, actiune nesolutionata pana la promovarea prezentului recurs, motiv pentru care se impune suspendarea acestuia in baza art. 244 pct. 1 Cod proc.civ.

In ce priveste fondul cauzei, paratii recurenti au aratat ca au ocupat imobilul in litigiu cu consimtamantul reclamantei M.M., care de altfel a si recunoscut ca s-a obligat sa le vanda imobilul fara a incheia vreun act scris cu privire la aceasta operatiune de vanzare-cumparare.

Cauza a fost suspendata in data de 19.11.2009 in baza art. 244 pct. 1 Cod proc.civ., instanta apreciind ca aceasta masura se impune pana la solutionarea irevocabila a actiunii inregistrata pe rolul Judecatoriei Turda sub nr. xxx/328/2009.

La data de 19.04.2011 recurentii au formulat cerere prin care au solicitat repunerea cauzei pe rol, intrucat motivul suspendarii a incetat, dosarul inregistrat pe rolul Judecatoriei Turda cu nr. xxx/328/2009 fiind solutionat irevocabil prin sentinta civila nr. 3430/30 iunie 2010 a acestei instante.

Examinand recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciaza ca este intemeiat si in consecinta si in baza art.304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., urmeaza sa-l admita pentru urmatoarele considerente:

Reclamantii M.M. si M.I. au sustinut ca sunt proprietari asupra cotei de 3/96 parte din imobilul casa de lemn, curte, in suprafata de 643 mp si gradina intravilan in suprafata de 13.080 mp, inscris in Cf 462 Ciurila, nr. top 124 si 125, motiv pentru care au promovat actiunea in evacuarea paratilor din acest imobil.

Prin sentinta civila nr. 3430/30 iunie 2010 a Judecatoriei Turda, definitiva si irevocabila prin neatacarea ei cu apel, paratii M.I. si M.M. au fost obligati sa recunoasca reclamantilor R.B. si R.R. dreptul de proprietate asupra cotei de 3/96 parte din imobilul inscris in CF 462 Ciurila, sub A+1, nr. top 124 si 125, in caz de refuz sentinta urmand sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare. S-a dispus si inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al reclamantilor.

S-a demonstrat asadar ca, reclamantii, proprietari ai cotei de 3/96 parte din imobilul in litigiu, si-au instrainat dreptul de proprietate asupra acestei cote in favoarea paratilor, fapt confirmat prin sentinta civila nr. 3430/30 iunie 2010 a Judecatoriei Turda, astfel ca nu mai au calitatea de proprietari asupra cotei de 3/96 parte din imobilul in litigiu.

Prin urmare, recurentii opun reclamantilor M.I. si M.M. un titlu legal de proprietate asupra cotei de 3/96 parte din imobilul inscris in Cf 462 Ciurila, A+1 nr. top 125 si 125.

Potrivit dispozitiilor art. 480 Cod civil, actiunea in evacuare poate fi promovata de catre titularul dreptului de proprietate . or, asa cum s-a retinut, reclamantii nu au facut dovada dreptului real pretins, astfel ca actiunea lor in evacuarea paratilor nu poate fi admisa.

In consecinta, recursul fiind intemeiat, va fi admis in baza art. 304 pct. 9 si 312 alin. 1 Cod proc.civ., decizia civila nr. 294/6 mai 2009 a Tribunalului Cluj va fi modificata in sensul ca, in baza art. 296 alin. 1 Cod proc.civ., va fi admis apelul declarat de parati impotriva sentintei civile nr. 528/2009 a Judecatoriei Turda, care va fi schimbata in sensul ca, va fi respinsa actiunea civila exercitata de reclamantii M.M. si M.I. impotriva paratilor pentru evacuarea lor din imobilul inscris in Cf 462 Ciurila, A+1, nr. top 124 si 125.