Evacuare. Contract de inchiriere. Imobil restituit in baza Legii 10/2001

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca la 18.02.2009, reclamantul I.V.G. i-a chemat in judecata pe paratii R.N.M. si B.E.. Reclamantul a solicitat pe calea ordonantei presedintiale,precizata ulterior ca cerere in evacuare intemeiata pe Legea nr.114/1996, evacuarea paratilor din apartamentul nr. 5 din imobilul situat in Cluj-Napoca, str. A. nr. 7, proprietatea reclamantului inscris in CF nr. 171764 Cluj, compus din 3 camere si dependinte si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata .

Prin Sentinta civila nr. 2670/2011 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, ca urmare a desfiintarii sentintei civile nr.9072/2009 prin decizia nr.621/2009 a Tribunalului Cluj, a fost respinsa ca neintemeiata cererea de chemare in judecata formulata de reclamantul I.V.G., impotriva paratilor R.N.M. si B.E., avand ca obiect evacuare.

A fost respinsa cererea prin care reclamantul a solicitat obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata in favoarea sa.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut urmatoarele:

In primul rand, pentru justa solutionare a cauzei instanta a apreciat ca este necesar sa fie stabilit cadrul procesual sub aspectul obiectului actiunii.

Astfel, in dispozitivul instantei de recurs se mentioneaza ca se desfiinteaza sentinta civila nr. 9072/18.06.2009.

Cu toate acestea recursul nu a fost formulat decat de reclamantii parati-reconventionali, si nu si de paratii reclamanti reconventionali; respectiv doar cu privire la actiunea principala si nu si cu privire la actiunea reconventionala.

In aceste conditii dispozitivul deciziei civile nr. 621/18.11.2009 nu poate fi interpretat altfel decat in sensul ca se desfiinteaza sentinta civila nr. 9072/18.06.2009 exclusiv cu privire la solutia pronuntata asupra actiunii principale, mentinandu-se solutia de respingere cu privire la actiunea reconventionala. Acest lucru nu este contrazis de considerentele deciziei, intrucat analizarea art. 1 si 7 din OUG nr. 40/1999 nu se poate face doar in cadrul actiunii reconventionale ci si in cadrul actiunii principale ca aparare de fond .

In aceste conditii instanta a retinut ca este sesizata doar cu actiunea principala avand ca obiect evacuarea paratilor din imobilul in cauza, retinand corelativ acestui fapt ca solutia instantei de respingere a actiunii reconventionale pentru faptul ca paratii nu indeplinesc conditiile prevazute de art. 6 din OUG nr. 40/1999 a ramas irevocabila prin neexercitarea apelului impotriva sa.

Instanta a mai retinut faptul ca la ultimul termen de judecata reclamantul prin reprezentant a precizat ca solicita evacuarea paratilor in temeiul Legii nr. 114/1996 si art. 480 din Codul civil. Raportat la aceasta precizare clara a pretentiilor reclamantului, instanta a retinut ca este investita cu o actiune in evacuare intemeiata pe art. 114/1996 si art. 480 din Codul civil.

Tinand cont de aceste aspecte instanta a apreciat ca in speta actiunea este neintemeiata. Aceasta deoarece in speta situatia partilor din prezenta cauza este reglementata in ansamblu de prevederile OUG nr. 40/1999, care, ca si norma speciala se aplica cu prioritate atat fata de Legea nr. 114/1996 cat si fata de art. 480 din Codul civil.

Din interpretarea coroborata a art. 1, 7 si 10 din OUG nr. 40/1999 rezulta modalitatea in care in speta reclamantii pot fie sa incheie un contract de inchiriere cu paratii, fie ca obtina evacuarea acestora, indiferent de timpul scurs de la intrarea in vigoare a actului normativ mentionat. Instanta a apreciat insa ca analiza punctuala a indeplinirii conditiilor prevazute de aceste texte legale nu mai este necesara fata de precizarea de actiune facuta de reclamant prin reprezentant in sensul ca intelege sa solicite evacuarea in temeiul Legii nr. 114/1999.

In consecinta, avand in vedere aspectele mentionate instanta a respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamantul I.V.G..

Pe cale de consecinta in baza art. 274, aliniatul 1 din Codul de procedura civila, instanta a respins si cererea de obligare a paratilor la plata cheltuielilor de judecata .

Prin decizia civila nr. 227 din 10.05.2011 pronuntata de Tribunalul Cluj s-a admis apelul declarat de apelantul I.V.G. impotriva Sentintei civile nr. 2670/2011 pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca pe care a anulat-o si evocand fondul s-a respins actiunea civila inaintata de reclamantul I.V.G. impotriva paratilor R.N.M., si B.E., avand ca obiect evacuare.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut ca prin Decizia civila nr. 621/A/2009 pronuntata de Tribunalul Cluj s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare intrucat prima instanta nu a cercetat fondul cauzei impunandu-se administrarea unei probatiuni referitor la evacuare, respectiv la posibilitatea de a incheia un contract de inchiriere .

In rejudecare, prima instanta prin hotararea pronuntata a retinut ca in speta situatia paratelor din prezenta cauza este reglementata de prevederile OUG 40/1999, masura care se aplica cu prioritate fata de Legea 114/1996, fara insa a respecta indrumarul deciziei de casare privind administrarea unei probatiuni vizand posibilitatea de a incheia un contract de inchiriere .

In conformitate cu dispozitiile art. 297 C.pr.civ., dezlegarea data problemelor de drept de catre instanta de apel ca si necesitatea administrarii unor probe sunt obligatorii pentru judecatorul fondului, in speta constatandu-se ca prima instanta nu a respectat indrumarul deciziei de casare prin care s-a statuat necesitatea administrarii unei probatiuni si cercetarea fondului cauzei,ca atare s-a constatat ca sunt aplicabile dispozitiile art. 297 al. 1 C.pr.civ., potrivit carora in cazul in care se constata ca in mod gresit prima instanta a solutionat procesul fara a intra in judecata fondului instanta de apel, va anula hotararea atacata si va judeca procesul examinand fondul .

Examinand fondul, tribunalul a retinut ca actiunea formulata de catre reclamantul I.V.G. a fost formulata initial ca o cerere de ordonanta presedintiala prin care a solicitat sa se dispuna evacuarea paratilor din locuinta-apartament nr. 5 din imobilul situat in Cluj-Napoca, str. A. nr. 7, inscris in CF 171764 Cluj, cerere modificata in cerere de drept comun intemeiata pe dispozitiile art. 21 din Legea 114/1996, temei juridic reiterat si cu ocazia punerii concluziilor pe fond, in rejudecare.

In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de catre paratii-reclamanti reconventionali, solutia de respingere a acesteia a trecut in puterea lucrului judecat.

Din probele existente la dosar, a rezultat ca intre parti nu s-a incheiat vreun contract de inchiriere a carui termen sa fi expirat sau a carei clauze sa nu fi fost respectate de catre parati pentru a interveni sanctiunea prevazuta de Legea 114/1996 vizand evacuarea ca o consecinta a rezilierii contractului de inchiriere.

In ceea ce priveste aplicabilitatea OUG 40/1999, s-a retinut faptul ca reclamantul a notificat la data de 22.12.2008, prin intermediul executorului judecatoresc, pe parata R.N.M., in vederea incheierii contractului de inchiriere insa nu si pe paratul B.E..

Parata a comunicat reclamantului la data de 11.02.2008 cererea pentru inchirierea imobilului din litigiu, situatie in care nu poate fi retinuta incidenta dispozitiilor art. 10 al. 3 din ordonanta potrivit careia nepredarea locuintei inauntrul termenului de 60 de zile de la data notificarii il indreptateste pe proprietar sa ceara evacuarea pe cale de ordonanta presedintiala, intrucat cererea formulata de catre reclamant s-a facut cu incalcarea acestui termen.

In consecinta, tribunalul a apreciat ca nu poate fi retinuta in cauza incidenta dispozitiilor legale in baza carora reclamantul si-a intemeiat actiunea in evacuarea paratilor din imobilul situat in Cluj-Napoca, str. A. nr. 7, ap. 5, inscris in CF 171764 Cluj, dobandit prin restituire in natura in baza Legii 10/2001.

Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamantul I.V.G. solicitand modificarea deciziei civile nr. 227/2011 a Tribunalului Cluj in sensul admiterii cererii formulate de catre reclamant impotriva paratilor.

In motivare s-a aratat ca instanta de apel nu a aplicat dispozitiile legale privind detinerea doar cu titlu a unui spatiu locativ, astfel cum este prevazut in Codul civil, Legea nr. 114/1996 si OUG nr. 40/1999.

OUG nr. 40/1999 nu mai poate constitui temei de drept pentru prelungirea contractului de inchiriere, efectele sale intinzandu-se pe o durata de 5 ani, in conditiile in care de la intrarea sa in vigoare au trecut 12 ani.

Paratii nu mai pot fi mentinuti in locuinta neincheind un contract de inchiriere .

Si in conditiile in care s-ar considera aplicabile prevederile art. 10 alin. 3 din acest act normativ, acest text de lege nu mai poate fi considerat temei al neindeplinirii obligatiilor reclamantului deoarece prin sentinta civila nr. 12698/2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca s-a respins actiunea paratilor de obligare la incheierea contractului de inchiriere.

Instanta de apel omite a retine principiul de baza al Legii nr. 114/1996, acela ca locuinta se ocupa numai dupa incheierea contractului de inchiriere.

Desi legal citati intimatii nu au formulat intampinare si nu s-au prezentat in fata instantei pentru a-si preciza pozitia procesuala fata de recursul declarat.

Analizand recursul declarat de catre reclamantul I.V.G. impotriva deciziei civile nr. 227/2011 a Tribunalului Cluj, Curtea retine urmatoarele:

In cea ce priveste starea de fapt, aceasta a fost stabilita de instantele de fond, reclamantul fiind din anul 2008 proprietarul tabular al imobilului in litigiu, imobil restituit in temeiul Legii nr.10/2001, iar paratii avand calitatea de chiriasi.

Important in solutionarea cauzei este de retinut care a fost solutia pronuntata de instanta asupra cererii reconventionale prin care s-a solicitat obligarea reclamantului la incheierea unui contract de inchiriere in temeiul O.U.G. nr.40/1999, solutie care a ramas irevocabila prin neexercitarea vreunei cai de atac.

Prin sentinta civila nr.9072/2009 a Judecatoriei Cluj-Napoca aceasta cerere reconventionala a fost respinsa ca neintemeiata, retinandu-se in considerente ca paratii nu fac dovada indeplinirii conditiilor art.6 din O.U.G. nr.40/1999, dreptul de a obtine incheierea unui contract de inchiriere impotriva vointei proprietarului fiind discutabil raportat la art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO. Aceasta in conditiile in care reclamantul parat si-a exprimat pozitia procesuala referitoare la aceasta cerere prin intampinarea depusa la dosar, aratand in mod expres ca se opune incheierii unui astfel de contract, in lipsa acordului sau neputand fi obligat la incheierea sa decat prin restrangerea nejustificata a dreptului de proprietate protejat de art.480 C.civ., Constitutia Romaniei si Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

Solutia irevocabila pronuntata asupra cererii reconventionale coroborata cu lipsa altor demersuri ale paratilor in vederea incheierii unui contract de inchiriere pentru imobilul proprietatea reclamantului impune concluzia ca mentinerea acestora in imobil apare ca o incalcare nejustificata a dreptului de proprietate al reclamantului, indiferent de modalitatea in care reclamantul si-a indeplinit in anul 2008 obligatiile prevazute de O.U.G. nr.40/1999.

Contractele de inchiriere in temeiul caruia paratii au ocupat imobilul in litigiu a putut fi prelungit in temeiul O.U.G. nr.40/1999, respectiv O.U.G. nr.8/2004, pana la data de 08.04.2009. Dupa retrocedare reclamantul era obligat sa respecte contractul de inchiriere aflat in derulare, dar pana la data de 08.04.2009.

Astfel cum s-a indicat de catre reclamant, cererea a fost intemeiata pe O.U.G. nr.40/1999, Legea nr.114/1996 si art.480 C.civ., instanta de apel avand in vedere la solutionarea acestuia doar prevederile primelor doua acte normative, fara a analiza temeinicia actiunii si din perspectiva art.480 C.civ, adica din perspectiva incalcarii sau nu a dreptului de proprietate al reclamantului. De altfel instanta de apel a omis sa aiba in vedere faptul ca raportat la precizarile facute de reclamant nu mai este vorba despre o actiune de evacuare pe cale de ordonanta presedintiala, referindu-se in considerentele deciziei la art.10 alin.3 din O.U.G. nr.40/1999, prevederi legale care nu sunt relevante in cauza.

Opinia Curtii Europene a Drepturilor Omului, astfel cum aceasta reiese din hotararile pronuntate impotriva Romaniei raportat la prevederile O.U.G. nr.40/1999, respectiv cauzele Radovici si Stanescu impotriva Romaniei, Oancea impotriva Romaniei, Spanoche impotriva Romaniei, Popescu si Toader impotriva Romaniei, Puscas impotriva Romaniei, Tarik impotriva Romaniei, Arsenovici impotriva Romaniei, este in acelasi sens, statuandu-se constant ca ingerinta in dreptul de proprietate trebuie nu doar sa urmareasca un scop legitim conform interesului general ci si sa pastreze un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul urmarit prin orice masura aplicata de stat, inclusiv masurile destinate sa reglementeze folosinta bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de notiunea de just echilibru ce trebuie pastrat intre cerintele interesului general al comunitatii si imperativele de aparare a drepturilor fundamentale ale omului.

Curtea Europeana a mai statuat ca interesele legitime ale colectivitatii cer intr-un asemenea caz o repartitie echitabila a sarcinii sociale si financiare pe care o presupun transformarea si reforma imobilelor din tara, insa aceasta sarcina nu ar putea sa se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanta pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivitatii in ansamblul sau.

De altfel, considerentele pentru care s-a apreciat de catre Guvernul Romaniei, aspect retinut de Curte, ca ingerinta in dreptul de proprietate astfel cum aceasta rezulta din O.U.G. nr.40/1999 este permisa raportat la al doilea alineat al art.1, Protocolul nr.1, si anume interesul general constand in protectia intereselor locatarilor intr-o situatie care se caracteriza prin penuria de locuinte la pret ieftin, nu mai subzista in prezent.

Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul art. 312 alin.3 C.pr.civ. urmeaza a admite recursul declarat de reclamantul I.V.G. impotriva deciziei civile numarul 227 din 10 mai 2011 a Tribunalului Cluj, pe care o va modifica partial in sensul ca va admite actiunea exercitata de reclamant impotriva paratilor R.N.M. si B.E. si in consecinta va dispune evacuarea paratilor din apartamentul numarul 5 situat in imobilul din Cluj-Napoca, str. A. nr. 7.

In temeiul art.274 C.pr.civ instanta va obliga paratii sa-i plateasca reclamantului suma de 1060 lei cheltuieli de judecata in toate instantele reprezentand taxe judiciare de timbru, timbru judiciar si onorariu avocatial.