In motivarea cererii reclamantul a aratat ca la inceputul anului 2001 parata a incheiat in favoarea sa un contract de inchiriere denumit ``proces verbal de predare primire a suprafetei locative`` pentru garsoniera de la adresa sus mentionata. Contractul de inchiriere a fost incheiat pentru un an insa, la expirarea acestuia a fost incheiat un alt contract in aceleasi conditii, procedandu-se in acelasi mod.
In prezent locuieste in garsoniera in baza contractului de inchiriere pentru 1 an, iar acest spatiu este unica posibilitate locativa.
Blocul in care este situata garsoniera a mai aratat reclamantul - a fost dat in folosinta la inceputul anilor 1970, fiind construit din fondurile statului, iar locuinta nu este locuinta de interventie ci locuinta de serviciu, astfel ca, desi nu este salariat al paratei, beneficiaza de prevederile art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992 republicata.
A mai sustinut ca in temeiul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, a solicitat de nenumarate ori conducerii paratei sa-i vanda garsoniera insa, de fiecare data, a fost refuzat, iar cererile scrise adresate in acelasi sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta actiune .
In drept au fost invocate disp.art.1, art.7 si art.19 din Legea nr.85/1992 republicata, Decretul - Lege nr.61/1992, Legea nr.114/1996 republicata, art.1082 Cod civil si art.274 Cod procedura civila.
Parata a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata aratand ca este o societate comerciala pe actiuni avand ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare in spatii care alcatuiesc activele societatii, iar in aceste conditii cauza nu are caracter civil ci comercial.
Parata a formulat si cerere reconventionala solicitand evacuarea neconditionata a reclamantului si a membrilor familiei sale ca urmare a pierderii dreptului de uz a spatiului prin expirarea raporturilor de locatiune, obligarea acestuia la plata lipsei de folosinta a spatiului detinut fara titlu la plata cheltuielilor de judecata .
Parata a formulat si cerere de chemare in garantie a Statului Roman, prin Ministerul Finantelor si a APAPS Bucuresti pentru a o sprijini in prezenta cauza.
Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, succesor legal al APAPS, in calitate de chemat in garantie, a solicitat respingerea acesteia ca neintemeiata.
Prin sentinta civila nr. 6985/21.04.2008 Judecatoria Constanta a respins ca neintemeiata cererea principala si a admis cererea reconventionala in parte si a dispus evacuarea reclamantului din spatiu , respingand cererea de plata a lipsei de folosinta.
In motivarea acestei solutii prima instanta a retinut ca beneficiul de a cumpara locuinta potrivit dispozitiilor Decretului nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992, precum si obligarea persoanei detinatoare de a o vinde sunt conditionate in mod esential de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a Legii nr.85/1992, precum si de existenta unei locuinte in intelesul dat de dispozitiile Legii nr.114/1996, iar in cauza spatiul locativ nu poate fi inclus intr-o astfel de categorie, nefiind cu dependintele corespunzatoare data de definitia actului normativ care reglementeaza regimul juridic al acestora.
S-a aratat astfel ca spatiul locativ ocupat de catre reclamant nu se incadreaza in prevederile Legii nr.114/1996, care reglementeaza regimul juridic al locuintei, iar intre parti nu au existat relatii de tip angajat angajator, iar ultimul contract de inchiriere incheiat a expirat si nu a mai fost prelungit prin acordul partilor.
In ceea ce priveste cererea reconventionala s-a retinut ca la momentul actual nu mai justifica un titlu locativ valabil, astfel incat se justifica evacuarea reclamantului parat si a familiei acestuia din imobilul.
Prin decizia civila nr. 780/12.12.2008 Tribunalul C. a respins ca nefondat apelul reclamantului pentru urmatoarele considerente:
In speta, reclamantul a incheiat cu parata SC COM CM SA Constanta procesul verbal de predare a locuintei, fara a intocmi un contract de inchiriere in forma scrisa cu aceasta societate, termenul de folosire a spatiului locativ fiind de un an, pana la 01.09.2005.
Dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 reglementeaza faptul ca, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului.
Normele mai sus invocate, reprezinta o exceptie de la principiul autonomiei de vointa, respectiv a libertatii contractuale prevazute de dispozitiile art.969 Cod civil, astfel incat, trebuie aplicate strict la cazurile si conditiile reglementate in mod expres prin actul normativ mentionat.
Totodata, in conformitate cu dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, modificata, privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat se reglementeaza distinct situatia locuintelor ocupate de chiriasi in baza contractelor de inchiriere perfectate pana la data intrarii in vigoare a acestui act normativ, intrucat, daca s-ar accepta punctul de vedere exprimat de catre apelantul-reclamant nu ar mai fi fost necesara prevederea cuprinsa in art.7 alin.5 din Legea nr.85/1992, care se refera la instrainarea locuintelor de serviciu, detinute sau construite din fonduri proprii de catre unitatile economice si care vanzare se poate realiza numai cu acordul conducerii locatorului respectiv.
Prin adoptarea actelor normative mai sus mentionate, s-a facut distinctie intre situatia chiriasilor cu contract de inchiriere incheiat pana la data intrarii in vigoare a acestui act normativ de situatia titularilor unor contracte de inchiriere perfectate ulterior acestui moment, nu ar mai fi reglementat dispozitia mentionata in aliniatul 5, al aceluiasi articol, sau s-ar fi referit numai la locuintele construite din fonduri proprii, nu si la cele detinute de unitatile economice.
Dupa modificarea Legii nr.85/1992, hotararea de instrainare si conditiile translatiei dreptului de proprietate asupra locuintelor de serviciu se poate realiza numai in conditiile art.7 alin.5 deci numai cu acordul unitatilor economice, iar in lipsa acestui acord, instantele de judecata nu au posibilitatea sa dispuna obligarea unitatilor la instrainarea acestor bunuri din patrimoniul lor si respectiv suplinirea acordului de vointa al unei parti contractante.
In jurisprudenta s-a statuat faptul ca titularii contractelor de inchiriere a suprafetelor locative construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, incheiate anterior modificarilor aduse prin legea nr.85/1992, modificate ulterior prin Legea nr.76/1994, pot solicita instantei de judecata obligarea unitatilor la incheierea contractelor de vanzare a suprafetelor locative respective, numai daca acestea nu sunt locuinte de interventie .
Prin urmare, dreptul de a cumpara si respectiv obligatia corelativa de a vinde se pot concretiza printr-un contract de vanzare-cumparare a spatiului locativ respectiv, numai in considerarea calitatii de chirias, la momentul intrarii in vigoare a legii, contractul de vanzare cumparare cu privire la un bun fiind guvernat de principiul libertatii de vointa contractuala, astfel cum este acesta definitiv de dispozitiile art.969 cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege, intre partile contractante.
A dispune obligarea reclamantei la incheierea contractului de vanzare-cumparare cu reclamantul inseamna chiar o ingerinta in respectarea proprietatii unei persoane, ceea ce contravine chiar dispozitiilor art.1 din Protocolul nr.1 al Conventiei Europene a Drepturilor Omului, norme care se aplica cu prioritate si implicit o limitare a dreptului de dispozitie asupra bunului de catre titularul dreptului de proprietate, si instituie de fapt o limitare a principiului autonomiei de vointa al partilor.
In cauza, durata locatiunii incheiate de parti a fost determinata, respectiv pe o perioada de un an, iar aceasta a expirat prin ajungerea la termen, la inceputul anului 2005, fara a mai fi ulterior prelungit prin acordul de vointa al partilor contractante.
Prin urmare, reclamantului nu ii sunt aplicabile dispozitiile art.7 din Legea nr.85/1992, intrucat la data intrarii in vigoare a respectivului act normativ acesta nu era beneficiarul unei locatiuni pentru imobilul in litigiu, valabil incheiata.
Recursul declarat de reclamant a fost admis pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 7 alin.1 ultim din Legea nr. 85/1992, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului - Lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Beneficiaza de prevederile alin. 1 si chiriasii care nu sunt angajatii unitatilor proprietare.
Analizand indeplinirea acestor conditii in speta prima instanta a retinut ca reclamantul are calitatea de chirias in baza procesului verbal de predare primire a suprafetei locative care are caracterul unui contract de inchiriere ca forma a locatiunii de drept comun. S-a respins ca nefondata sustinerea paratei in sensul denuntarii unilaterale a contractului de catre reclamant in momentul refuzului platii chiriei majorate S-a retinut ca potrivit actelor dosarului cererea de majorare a fost respinsa la data ulterioara introducerii prezentei cauze ceea ce face sa fie indeplinita conditia calitatii de chirias a solicitantului cumparator.
De asemenea a retinut aplicabilitatea Legii nr. 85/1992 si contractelor de inchiriere dupa intrarea in vigoare a legii .
Judecatoria C. insa a respins actiunea pe motivul ca nu este indeplinita conditia de ``locuinta`` in sensul reglementat de art.2 din Decretul - Lege nr. 61/1990 camera detinuta de catre reclamant nu constituie o locuinta in acceptiunea textului.
In conditiile in care a formulat apel doar reclamantul instanta de apel trebuia sa verifice solutia primei instante doar sub aspectul indeplinirii sau nu a celei de-a treia conditie prevazuta de art. 7 din Legea nr.85/1992.
Tribunalul C. nu a verificat defel motivul pentru care a fost respinsa actiunea ci a reanalizat conditia aplicabilitatii Legii nr. 85/1992 la contractele ulterioare si valabilitatea contractului de inchiriere, creandu-i reclamantului o situatie mai grea in propria cale de atac si totodata facand si o aplicare gresita a legii .
Potrivit art. 329 pct. 3 teza 2 cod procedura civila dezlegarea data problemelor de drept judecate in cadrul recursului in interesul legii, este obligatorie pentru instante.
In interesul legii cu privire la problema aplicabilitatii dispozitiilor Legii nr. 85/1992 republicata, Inalta Curte de Casatie si Justitie a admis recursul in interesul legii si a stabilit ca dispozitiile acestei legi sunt aplicabile si contractelor de inchiriere incheiate dupa data intrarii in vigoare a acestui act normativ.
In considerentele acestei decizii s-a aratat ca legea nu conditioneaza obligativitatea vanzarii de existenta unui contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii sale in vigoare, de acest moment fiind conditionata doar situatia locuintelor, care potrivit dispozitiilor art. 7 alin.1 din lege, au fost construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii.
S-a mai retinut in considerentele deciziei invocate mai sus ca, ratiunea acestei interpretari este impusa nu numai de continutul neechivoc al textelor de lege mentionate, dar si de scopul adoptarii acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chirias al unei locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat sa devina proprietar al locuintei respective, prin cumparare, in anumite conditii de pret si de creditare.
In cazul in care legiuitorul ar fi dorit ca de dispozitiile acestei legi sa beneficieze doar o anumita categorie de chiriasi, respectiv cei care aveau contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a actului normativ, excluzandu-i deci pe chiriasii ulteriori, ar fi prevazut in mod expres aceasta.
Pe de alta parte,prin dispozitiile art. 2 alin.2si 3, art.6 alin 2 si ale art.7 alin.7si 9 din Legea nr.85/1992 se stabilesc in mod expres, imperativ si limitativ categoriile de locuinte care nu pot fi instrainate.
Asadar, in mod gresit Tribunalul a respins apelul reclamantului cu motivarea ca legea nu se aplica si contractului reclamantului care s-a incheiat dupa aparitia Legii nr. 85/1992.
Tot nelegala este si retinerea de catre instanta de apel a neaplicarii Legii nr.85/1992 intrucat contractul de inchiriere expirase la inceputul anului 2005 fara a mai fi prelungit ulterior prin acordul de vointa al partilor.
Sub acest aspect s-a pronuntat judecatoria si parata nu a declarat apel, astfel ca instanta de apel nu mai trebuia sa reanalizeze si sa schimbe constatarile primei instante. Reclamantul are calitatea de chirias pentru cele retinute de prima instanta dar si pentru ca potrivit art. 1437 Cod civila dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei se reglementeaza dupa dispozitiile relative la locatiunea fara termen care impun notificarea concediului. In cauza nu exista nici o notificare din partea paratei .
Cu privire la notiunea de locuinta insa Curtea apreciaza ca prima instanta a dat o interpretare limitata dispozitiilor legale, atata vreme cat o astfel de interpretare nu se regaseste in continutul Legii nr. 85/1992.
In aceste conditii Curtea apreciaza ca recursul reclamantului este intemeiat si urmeaza a fi admis.Ca efect va modifica decizia de apel in sensul admiterii apelului si a schimbarii in parte a sentintei cu privire la fondul cauzei. In rejudecare se va admite actiunea reclamantului si va fi obligata parata sa incheie contractul de vanzare-cumparare cu reclamantul in conditiile Legii nr. 85/1992 si a Decretului - Lege nr.60/1990 asupra spatiului de locuit din caminul P, apt.404 ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 1442/01.03.2005. Ca efect se va respinge cererea reconventionala in totalitate.
Clauza de arvuna si clauza de dezicere. Deosebiri. Actiune in denuntarea unilaterala a contractului Pronuntaţă de: I.C.CJ., Sectia I civila, decizia nr. 2589 din 8 decembrie 2020
Conflict negativ de competenta intre sectiile civile ale aceluiasi tribunal Pronuntaţă de: Decizia civila nr. 48 din 30 mai 2018 a Curtii de Apel Galati
Conflict negativ de competenta generat de obiectul actiunii in materia fondului funciar Pronuntaţă de: Decizia civila nr. 56 din 18 iunie 2018 a Curtii de Apel Galati
Predare temporara in cazul in care predarea unei persoane in baza unui mandat european de arestare a fost amanata. Inoportunitatea predarii atunci cand persoana solicitata este arestata preventiv in cauza in care este judecata in Romania Pronuntaţă de: Incheierea din 18 ianuarie 2018 a Curtii de Apel Galati
Revizuire. Inscrisurile descoperite in Arhivele Statului nu reprezinta �inscrisuri noi� Pronuntaţă de: Decizia civila nr. 19/A din 02.02.2018 a Curtii de Apel Galati
Contract de vanzare-cumparare cu drept de habitatie viagera. Actiune in rezolutiune. Neindeplinirea culpabila a obligatiei privind asigurarea folosintei imobilului Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia I civila, decizia nr. 331 din 6 februarie 2020
Promisiune de vanzare-cumparare. Neincheierea actului in termenul stipulat in clauzele conventionale. Prescriptie extinctiva. Incetarea efectelor antecontractului Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia I civila, decizia nr. 203 din 29 ianuarie 2020
Contract de vanzare-cumparare. Actiune pauliana. Frauda debitorului. Complicitatea la frauda a tertului dobanditor Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia I civila, decizia nr. 365 din 12 februarie 2020
Decizia nr. 30/2020 privind examinarea recursului in interesul legii privind cauza reala si serioasa a concedierii. Selectarea salariatilor ce ar urma a fi concediati Pronuntaţă de: Inalta Curte de Casatie si Justitie
Cerere de acordare a unor masuri reparatorii prin echivalent aferente unui imobil preluat abuziv in perioada comunista. Obligatia dovedirii calitatii de proprietar la momentul confiscarii Pronuntaţă de: I.C.C.J., Sectia de contencios administrativ si fiscal, decizia nr. 708 din 10 februarie 2020
Restrictiile privind vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan si aplicarea principiului tempus regit actum Sursa: Irina Maria Diculescu
Consideratii asupra constitutionalitatii competentei Curtilor de Apel de a judeca infractiunile savarsite de magistratii ce functioneaza in cadrul acestora Sursa: Irina Maria Diculescu
Principiul controlului ierarhic al activitatii procurorului � masura benefica sau permisiva de abuz? Sursa: Irina Maria Diculescu
Aplicarea in timp a legii 165/2013 privind finalizarea procesului de restituire a imobilelor preluate in mod abuziv � aspecte de constitutionalitate Sursa: Irina Maria Diculescu
Faptele salariatului care pot constitui abateri disciplinare. Spete si doctrina relevante Sursa: Irina Maria Diculescu
Clauza de neconcurenta in contractele de munca. Aplicabilitate practica. Solutii jurisprudentiale Sursa: Av. Andrei-Gheorghe Gherasim
Ghid util contestare taxa auto Sursa: Cabinet de avocatura Leonte Oana Madalina