Servitute de vedere

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca in cauza, reclamantii au chemat in judecata pe parat pentru ca prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna obligarea paratului sa astupe deschiderile, respectiv doua ferestre parter si etaj, a caror marime este de 260x1,30 m.p. si 260x3 mp. deschideri facute de parat in calcanul casei sale din Ploiesti, str. Elena Doamna nr.38, calcan ce separa proprietatile partilor, fiind situat pe linia de hotar, urmand ca astuparea acestora sa se efectueze din acelasi material ca si restul calcanului.
In motivarea cererii s-a aratat ca, la data de 29 si 30.12.2008, paratul a efectuat deschiderile, fara a-i consulta pe reclamanti sau avertiza in vreun fel, aruncand totodata materialele din demolarea calcanului in curtea reclamantilor.
Reclamantii au atras atentia persoanelor care spargeau zidul ca nu sunt de acord cu executarea acestei lucrari si ca doresc sa discute cu proprietarul, pe care nu il cunosteau, insa muncitorii nu i-au luat in seama, ba chiar au sarit in curtea lor pentru a finisa sparturile. Se mai arata ca cele doua ferestre, prin modul cum sunt amplasate, ii afecteaza in mod direct pe reclamanti, iar anterior, au avut un conflict similar cu fostul proprietar al imobilului .
In drept, au fost invocate disp. art. 612 C civ.
Legal citat, a depus intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii formulate, cu cheltuieli de judecata, aratand ca in anul 2008 a devenit proprietarul imobilului situat in Ploiesti, str. Elena Doamna, nr. 38 si ca ferestrele sale se incadreaza in disp. art. 611 si urm. C civ, intrucat in cladirea sa, pe latura vecina cu reclamantii, a decupat in zid un perimetru in forma de U, in care a incadrat ferestrele, astfel incat de la fereastra amplasata paralel cu proprietatea reclamantilor sunt peste 19 decimetri, iar de la ferestrele amplasate pe celelalte laturi ale perimetrului , care au vedere piezisa pe proprietatea reclamantilor, sunt mai mult de 6 decimetri.
Analizand actele si lucrarile dosarului , instanta a constatat urmatoarele:
Asa cum a rezultat din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5451/1990 de Notariatul de Stat Judetean Prahova, reclamantii sunt proprietarii imobilului situat in Ploiesti str. Nicopole nr. 15 .
Instanta a retinut si imprejurarea ca paratul Cn este proprietar al imobilului situat in Ploiesti , str. Elena Doamna nr. 38 , jud. Prahova, imobil dobandit prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946/08.03.2004 de catre B.N.P. Meirosu Mihai din Ploiesti.
S-a retinut ca paratul a efectuat lucrari de construire si extindere a locuintei aflate in proprietatea sa, lucrari ce au fost autorizate de organele administrative prin autorizatia de construire nr. 880/27.11.2007 si a documentatiei tehnice anexa.
Tot din materialul probator administrat in cauza, instanta a constatat ca cererea reclamantilor privind obligarea paratului la inchiderea deschiderilor practicate in zidul proprietatea paratului, aflat pe linia de hotar dintre proprietatile partilor este neintemeiata, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse.
Astfel, in cauza a fost administrata proba cu expertiza tehnica specialitatea constructii efectuata de expert Dl din care rezulta ca imobilele aflate in proprietatea partilor au hotar comun pe o lungime de 21,40 m, constructia paratului din str. Elena Doamna nr. 38 avand calcanul amplasat pe linia de hotar dintre proprietati .
De asemenea expertul a arata ca pe calcanul de pe limita de hotar , atat la parterul cat si la etajul constructiei paratului, exista practicate doua goluri de mari dimensiuni, in interiorul carora , peretii de inchidere sunt retrasi de la linia de hotar. Mai arata expertul ca , in acest fel , s-a creat un spatiu de tipul arhitectural ,,curte interioara,, sau ,,curte de lumina,, care se distinge de un spatiu de tip balcon-logie prin lipsa usilor de acces spre acest spatiu .
Concluzia expertului, in urma masuratorilor efectuate, a fost aceea ca prin executarea peretilor in aceasta solutie de arhitectura, conforma cu documentatia tehnica anexa la autorizatia de construire, distantele intre peretii cu vedere directa si limita de proprietate sunt mai mari decat distanta prevazuta de art. 612 Cod civil.
Fata de toate considerentele expuse in lucrarea efectuata de catre expertul desemnat in cauza, instanta a retinut concluziile acestuia, in sensul ca, deschiderile de pe peretele de pe linia de hotar si ferestrele din zona respectiva , la parter si etaj, asa cum au fost realizate conform documentatiei tehnice aferenta autorizatiei de construire, respecta dispozitiile art. 612 si 613 Cod civil, zidurile fiind la mai mult de 1,9 metri de linia de hotar.
In ceea ce priveste ferestrele cu vedere piezisa spre proprietatea reclamantilor , acestea se afla la o distanta de 4,5 decimetri de linia de hotar , existand deci o diferenta de 1,5 decimetri fata de prevederile art. 613 Cod civil , solutia propusa de expert fiind de astupare a acestora cu un geam netransparent sau mutarea cu 15 cm.
Instanta a retinut insa ca paratul, pe parcursul solutionarii cauzei a remediat acest lucru si a intrat in legalitate in ce priveste amplasamentul acestor ferestre cu vedere piezisa, procedand la sablarea geamurilor, asa cum rezulta din factura nr. 251/12.02.2010 si chitanta aferenta depusa la dosar de catre parat, astfel incat in prezent si aceste ferestre respecta dispozitiile art. 612-613 Cod civil.
Aceste aspecte se coroboreaza si cu declaratia martorei audiate la solicitarea paratului , respectiv Gcm, care a invederat ca executarea deschiderilor in zid s-a facut de catre parat, cu respectarea autorizatiei de construire. In ceea ce priveste declaratia martorului Bvc audiat la solicitarea reclamantilor, instanta a inlaturat depozitia acestuia ca fiind vadit subiectiva, martorul recunoscand ca are acelasi tip de litigiu cu paratul .
Referitor la dispozitiile legale incidente in cauza, instanta a avut in vedere prevederile cuprinse in art. 612-613 Cod civil.
De asemenea, art.612-613 C.civ. trebuie interpretate sistematic, coroborat cu textul care constituie dreptul comun in materia restrictiilor fundamentale, respectiv art.53 din Constitutie, care instituie principiul ca orice restrictie trebuie temeinic justificata.
Pe cale de consecinta, din ansamblul probelor administrate, instanta a retinut ca paratul a respectat si dispozitiile legale speciale in materia executarii constructiilor, efectuand lucrarile de consolidare si renovare a imobilului proprietatea sa, in conformitate cu prevederile documentatiilor tehnice autorizate administrativ, in limita aspectelor ce fac obiectul prezentei cereri.
In plus, s-a retinut ca autorizatiile de construire emise cu incalcarea prevederilor legale, pot fi anulate de catre instantele de contencios administrativ, potrivit legii. Si cum, in cauza, nu s-a dovedit ca autorizatia de construire nr. 880 in temeiul careia paratul a executat deschiderile in litigiu ar fi fost anulata de instanta de contencios administrativ, inseamna ca aceasta isi produce pe deplin efectele, fiind, pe cale de consecinta, opozabila si reclamantilor.
In ceea ce priveste sustinerile facute de reclamanti in cererea de chemare in judecata in legatura cu faptul ca paratul nu le-ar fi cerut acordul pentru a executa deschiderile in zidul calcan aflat pe linia de hotar , instanta apreciaza ca, in cauza, au fost respectate si dispozitiile art. 33 pct. 2 lit b. 4 din Ordinul nr. 1943/2001.
Astfel, acordul vecinilor, exprimat in forma autentica, se solicita in urmatoarele situatii: - in cazul constructiilor noi amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate, numai daca lucrarile noi de construire impun luarea unor masuri de interventie pentru protejarea imobilelor existente (subzidiri, consolidari etc.) si daca prin proiect se mentine aceasta obligativitate; - in cazul amplasarii de constructii noi cu alte functiuni decat cele ale cladirilor invecinate si daca prin natura activitatilor adapostite de acestea se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.); - pentru lucrari care au ca scop schimbarea destinatiei cladirilor colective de locuinte existente sau a unor parti din acestea, precum si a spatiilor cu alta destinatie din aceeasi cladire, daca prin natura activitatilor se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.).
Pe cale de consecinta, constatand ca in cauza, nu era incidenta nici una din ipotezele expres si limitativ prevazute de textul de lege si cum orice norma speciala este de stricta interpretare si aplicare, neputand fi extinsa prin analogie si la alte situatii, instanta a retinut ca paratul nu era obligat in a obtine acordul vecinilor reclamanti in executarea deschiderilor in zidul proprietatea sa.
Fata de considerentele mai sus aratate, instanta a retinut ca, in cauza, nu sunt incidente dispozitiile art. 1073 Cod civil, subiectului pasiv nerevenindu-i indatorirea de a efectua o prestatie pozitiva in favoarea subiectului activ si, intrucat reclamantii nu au facut dovada sustinerilor lor, in conformitate cu dispozitiile art. 1169 Cod civil, desi sarcina probei le incumba, constatand si ca paratul a executat deschiderile in litigiu din zidul aflat pe linia de hotar, in conformitate cu autorizatia de construire nr. 880/27.11.2007si cu respectarea dispozitiilor legale in materia servitutii de vedere, instanta a apreciat ca cererea este neintemeiata si a respins-o ca atare.