Vanzarea spatiului locativ. Contract de inchiriere

Prin intampinarea formulata,parata R.A.E.D.P.P Constanta a invederat ca actele normative aplicabile in materie nu instituie in favoarea chiriasului decat un drept de preemtiune la cumpararea imobilului, nicidecum nu se instituie o obligatie in acest sens in sarcina unitatii detinatoare si,mai mult,dreptul de a solicita incheierea contractului de vanzare cumparare nu il are reclamantul, deoarece acesta a devenit titular al contractului de inchiriere doar in anul 2005.
Prin sentinta civila nr.8853/15.05.2009,Judecatoria Constanta a respins ca neintemeiata cererea de chemare in judecata .
In considerente,prima instanta a stabilit ca in conformitate cu dispozitiile art.9 alin.1 din Legea 112/1995,chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta pentru cumpararea acestor apartamente. Potrivit art.9 alin 6 din acelasi act normativ, sunt exceptati de la aceasta stipulatie, chiriasii titulari sau membrii familiilor lor -sot, sotie,copii minori- care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 01.01.1990, in localitatea de domiciliu .
A retinut prima instanta ca T.A.,mama reclamantului,a instrainat la data de 03.09.2004 imobilul proprietate personala situat in mun.Constanta,la data respectiva fiind titulara a contractului de inchiriere pentru apartamentul ce constituie obiectul prezentului litigiu,iar in anul 2005,ca urmare a renuntarii titularei de contract, reclamantul P.M.D. a incheiat cu R.A.E.D.P.P Constanta un nou contract de inchiriere pentru acelasi imobil.
Schimbarea titularului contractului de inchiriere s-a facut in considerarea faptului ca reclamantul din prezenta cauza figura inscris in fisa anexa la contract ca persoana ce locuieste cu titularul, in calitatea acestuia de fiu,astfel ca acesta preia toate drepturile si obligatiile stipulate in Legea 112/1995 privitoare la reglementarea situatiei juridice a chiriasilor ocupanti ai imobilelor ce se circumscriu sferei de aplicare a legii.
A apreciat judecatorul fondului ca un chirias ce a instrainat un imobil detinut in proprietate in localitatea de domiciliu dupa 01.01.1990 nu mai are vocatie la dobandirea imobilului inchiriat, aceasta regula fiind aplicabila si chiriasului membru de familie ce locuia in imobil si care a preluat contractul ca urmare a renuntarii titularului anterior, toate drepturile si obligatiile acestuia din urma transmitandu-i-se.
Prin decizia civila nr.27/22.01.2010,Tribunalul Constanta a admis apelul declarat de reclamantul P.M.D.,a schimbat in tot sentinta civila apelata, in sensul ca a admis actiunea si a obligat paratii sa incheie contract de vanzare-cumparare, in conditiile Legii nr.112/1995, cu privire la imobilul situat in Constanta, la un pret stabilit potrivit art.1 din Legea nr.85/1992, coroborat cu art.6 din Decretul-lege nr.61/1990, respectiv 48.914,26 lei.
In considerentele deciziei s-a retinut ca,potrivit contractului de inchiriere nr.2012/22.08.2005 incheiat cu R.A.E.D.P.P.Constanta,apelantul-reclamant P.M.D. a devenit chirias al apartamentului situat in Constanta,prin schimbarea titularului contractului de inchiriere nr.2012/08.09.1999,in urma renuntarii titularei primei conventii(nr.2102/05.09.1994),T.A.
In cadrul acestui din urma contract,reclamantul a figurat inscris in anexa si,mai mult,era descedent al titularului,fiind astfel chirias cu un drept locativ propriu, cum dealtfel rezulta si din prevederile art.27 din Legea nr.114/1996,statutul de ``tolerat``fiind atribuit persoanelor care nu au un contract de inchiriere valabil incheiat sau nu figureaza inscrisi in act ori nefiind in anexa conventiei,nu au legaturile de rudenie cerute de lege(art.27 lit.a si b din legea locuintei)cu titularul.
Rezulta din adresa nr.40574/10.04.2008 emisa de R.A.E.D.P.P. Constanta,ca la data de 03.09.2004,anterior momentului la care reclamantul a devenit titularul inchirierii,mama sa,primul titular de contract,a instrainat un imobil proprietate personala.
Potrivit art. 41 din H.G. nr.11/1997,dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, il au numai chiriasii care,avand un contract de inchiriere valabil incheiat,ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii.
Art. 9 alin.1 din Legea nr.112/1995 prevede ca,chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
Conform alin.2,fac exceptie de la prevederile alin. 1 chiriasii titulari sau membrii familiei lor - sot, sotie, copii minori - care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala dupa 1 ianuarie 1990, in localitatea de domiciliu .
Interpretand coroborat dispozitiile mentionate se constata ca dreptul de a cumpara imobilele care fac obiectul Legii nr.112/1995 il au nu numai titularii inchirierii,respectiv persoana care a incheiat in mod direct contractul cu locatorul,ci si chiriasul care este inscris in contract(in anexa contractului)si care astfel dobandeste un drept locativ generator,la randul sau,de drepturi si obligatii proprii.
De asemenea,acest chirias trebuie sa fi ocupat imobilul la data intrarii in vigoare a legii si trebuie sa nu fi instrainat-el sau membrii familiei sale:sot, sotie, copii minori-o locuinta dupa 01 ian.1990,iar locuinta sa nu fie exceptata de la vanzare,conform art.10 din lege.
Tribunalul a apreciat ca reclamantul indeplineste cerintele stabilite de textele mentionate,intrucat avea calitatea de chirias in apartamentul in discutie la data intrarii in vigoare a legii(contract nr.2102/05.09.1994),chiar daca nu era titular al contractului,are calitatea de chirias la momentul exercitarii dreptului de a cumpara imobilul si el,personal sau membrii familiei sale enumerati expres si limitativ in alin.6 al art.9, nu au instrainat nici un imobil dupa 01 ian.1990.
Imprejurarea ca fostul titular al inchirierii,in speta mama reclamantului,a instrainat un imobil dupa 1990,iesind astfel din sfera de aplicare a art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, nu inlatura dreptul celui care intruneste cerintele exprese ale legii de a cumpara imobilul,atata vreme cat aceste conditii trebuie sa se indeplineasca in persoana chiriasului care opteaza pentru dobandire si care nu preia,prin schimbarea calitatii de locatar,alte drepturi sau obligatii in afara celor decurgand din conventia partilor strict pe planul locatiunii.
Legea prevede expres si limitativ care sunt persoanele care,instrainand un imobil, sunt exceptate de la cumparare,iar exceptiile sunt de stricta interpretare si aplicare,neputand fi extinse prin analogie la alte cazuri considerate similare.
Raportat la calificarea juridica a dreptului de cumparare al chiriasului, jurisprudenta a stabilit unanim ca prevederile art.9 din Legea nr.112/1995 trebuie interpretate in sensul ca,pentru locuintele ce nu se restituie fostilor proprietari deposedati de stat,chiriasul are optiunea cumpararii locuintei,iar nu ca unitatea detinatoare poate opta in a vinde sau nu locuinta(I.C.C.J.,Sectia civila si de proprietate intelectuala,decizia nr.6129/07.07.2005).
In ceea ce priveste pretul de achizitionare al apartamentului,acesta trebuie stabilit potrivit prevederilor art.13 din Legea nr.112/1995 si ale H.G. nr.20/1996,care fac trimitere la Decretul -Lege nr.61/1990(art.6) si Legea nr.85/1992(art.1),actul normativ in baza caruia se face vanzarea incadrandu-se intr-un context legislativ mai larg,urmand celor doua legi mentionate(Decretul -Lege nr.61/1990 si Legea nr.85/1992), prin care statul a inteles sa dispuna de locuintele detinute in patrimoniul sau intr-un anumit context social,vanzarea locuintelor fiind facuta exclusiv chiriasilor din aceste spatii si la preturi inferioare celor practicate pe piata libera .
Pentru stabilirea acestui pret a fost administrata proba cu expertiza judiciara contabila,concluziile expertului contabil fiind acelea potrivit carora pretul de vanzare este de 48.914,26 lei.