Anularea partiala contract de vanzare-cumparare. Repunerea partilor in situatia anterioara

nr. 74/14.01.2011 - numai pentru suprafetele de teren de la literele B), C), D) din contract) si, pe cale de consecinta, repunerea in situatia anterioara si constatarea opozabilitatii partiale, in limita suprafetelor de teren existente, atat in contractul de arenda, cat si in cel de vanzare-cumparare, a contractului de arenda, fata de dobanditorul T M.
In motivarea cererii reclamanta a aratat ca, la data de 27.11.2008 intre reclamanta si V A-A a fost incheiat contractul de arenda pentru 8,61 ha de teren arabil pentru o perioada de 10 ani, respectiv pana la data de 27.11.2018. Contractul a fost inregistrat la Consiliul Local Comuna F sub numarul 2781 din 04.12.2008.
Ulterior, aceeasi suprafata de teren data in arendare a fost instrainata de catre V A-A prin contractul de vanzare-cumparare nr. 74/14.01.2011.
Prin aceasta, arendatorul a incalcat dispozitiile contractului nr. 2781/04.12.2008. Astfel, conform art. 7 lit. b) din contract arendatorul are obligatia ``sa il garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala"; conform art. 7 lit. c) arendatorul avea obligatia ``sa nu ia nici un fel de masuri in legatura cu exploatarea terenului arendat, de natura sa-l tulbure pe arendas".
Prin vanzarea terenului catre T M aceste obligatii contractuale au fost incalcate partial.
In privinta cererii subsidiare reclamanta a mai aratat ca raporturile contractuale conform adagiului res inter alios acta isi produc efectele numai intre partile contractante si nu fata de terti. Principiul mentionat protejeaza eventualele subiecte de drept de o pagubire a patrimoniilor lor printr-un act la care nu au fost parte .
Avand in vedere ca instrainarea terenului a fost facuta de catre arendator fara instiintarea reclamantei, nedandu-i astfel posibilitatea acesteia de a-si exercita dreptul de preemptiune, a considerat reclamanta ca daca instanta gaseste ca respectivul contract de vanzare-cumparare este unul valabil incheiat, trebuie sa admita si solicitarea de a se constata opozabilitatea contractului de arenda noului dobanditor al terenul, in aceleasi conditii contractuale pe care arendasul le-a avut cu V A-M.
In cauza a formulat intampinare paratul T M prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei aratand ca aceasta nu este parte in contractul de vanzare - cumparare a carui anulare a solicitat-o, aratand ca actiunea reclamantei este si nefondata.
Din oficiu instanta a mai invocat si exceptia lipsei interesului actiunii reclamantei si exceptia inadmisibilitatii capatului nr. 2 al cererii acesteia.
Prin sentinta civila nr. 2179/11.11.2011, Judecatoria Zimnicea a admis exceptiile privind lipsa calitatii procesuale active a reclamantului, exceptia lipsei interesului si exceptia inadmisibilitatii capatului al doilea al cererii reclamantei, a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. A S.R.L. obligand reclamanta sa plateasca paratului T M suma de 1200 lei cheltuieli de judecata .
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca actiunea civila poate fi definita ca fiind ansamblul mijloacelor procesuale prin care se poate realiza protectia judiciara a drepturilor si intereselor civile ocrotite de lege, in sistemul juridic roman neexistand actiunea in constatarea opozabilitatii unui contract fata de o persoana, actiunea de fata excedand sferei de aplicare a dispozitiilor art. 111 Cod procedura civila care permite constatarea existentei sau inexistentei unui drept, in cazul in care reclamantul nu are la indemana o actiune in realizarea dreptului.
In privinta cererii principale instanta a constatat ca reclamanta face confuzie intre notiunea de nulitate relativa si cea de nulitate absoluta a actelor juridice, solicitand anularea/constatarea nulitatii partiale a contractului de vanzare cumparare nr. 74/14.01.2011 incheiat intre V A A si V D M, in calitate de vinzatori si T M, in calitate de cumparator privind vanzarea unor suprafete de teren .
Fata de pretentiile reclamantei, instanta de fond a retinut ca respectivul contract de arenda (filele 5-7) este incheiat cu numitul V A. M, si nu cu paratul V A A.
Elementele actiunii civile sunt partile, obiectul si cauza, iar pentru a fi parte in proces trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii, care sunt in acelasi timp si conditii de exercitiu ale actiunii civile si ale oricarei forme procedurale ce intra in continutul actiunii civile: calitatea procesuala, capacitatea procesuala, existenta unui interes si afirmarea unui drept sau a unei situatii juridice pentru a carei realizare calea justitiei este obligatorie.
Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care ar fi titular al dreptului afirmat (calitatea procesuala activa), precum si intre persoana paratului si cel despre care se pretinde ca este obligat in raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala pasiva) iar prin interes se intelege folosul practic urmarit de cel ce a pus in miscare actiunea civila, respectiv oricare din formele procedurale ce intra in continutul acesteia.
Reclamantul, fiind cel care porneste actiunea, trebuie sa justifice, atat calitatea procesuala activa, cat si pe cea pasiva prin indicarea obiectului cererii si a motivelor de fapt si de drept pe care se intemeiaza pretentia sa si sa justifice existenta unui interes, in sensul de folos practic al actiunii sale.
Reclamanta are incheiat un contract de arenda cu V A. M, ceea ce ii da dreptul sa formuleze orice fel de actiuni intemeiate pe raspunderea civila contractuala impotriva acestei persoane, astfel ca s-a apreciat ca nu poate actiona impotriva altor persoane, care nu au relatii contractuale cu reclamanta, intemeindu-si actiunea pe existenta contractului de arenda.
Prin urmare, instanta a retinut ca reclamanta nu a facut dovada nici a calitatii sale procesuale active, nefiind titulara dreptului afirmat fata de parati si nici a interesului actiunii sale, neexistand nici un folos practic in anularea (constatarea nulitatii unui act juridic incheiat intre terte persoane, privind un teren agricol fata de care reclamanta nu are nici un drept real, ori creanta .
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs, in termenul legal prev. de art. 301 C. proc. civ., recurenta reclamanta SC A SRL criticand solutia pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitand admiterea recursului, casarea hotararii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare.
In motivare s-a aratat ca solutia instantei de admitere a exceptiei inadmisibilitatii capatului 2 de cerere nu este motivata, invederandu-se de recurent ca art. 111 C. proc. civ. nu circumstantiaza felul actiunilor in actiuni in constatarea existentei sau inexistentei unui drept, potentialele actiuni nefiind enumerate de cod. Mai sustine recurentul ca este atributul judecatorului sa verifice indeplinirea conditiilor legale pentru admiterea unei astfel de actiuni, putand fi respinsa numai daca avea la indemana o actiune in realizare.
Fata de temeinicia dreptului au fost invocate disp. art. 26/Legea 16/19894, art. 1441, 1446 C. civ. vechi, sustinand ca in raport de disp. art. 6 alin. 2 C- civ. nou nu sunt aplicabile situatiei de speta dispozitiile noului cod civil.
In drept au fost invocate disp. art. 111, 242 alin.2, 304 pct. 7, 9, 312 alin. 5 C. proc. civ., 1441, 1446, 1533 alin. 1, 2, c. civ. vechi, art. 6 NCC, art. 26/Legea 16/1994.
Intimatul T M a formulat intampinare solicitand respingerea recursului ca nefondat.
In motivare, s-a aratat in esenta ca in cauza, recurenta a incheiat un contract de arenda cu o alta persoana decat adevaratul proprietar astfel ca acesta nu avea drept de a-l arenda. Numitul V M a avut numai calitatea de mandata al numitei V D M pentru cumpararea de terenuri conform unei procuri speciale.
Solutia instantei de fond a de a admite exceptia lipsei calitatii procesuale active si pe cea a lipsei interesului, fata de persoanele intre care a intervenit contractul .
De asemenea solutia instantei de fond a de a respinge ca inadmisibil capatul 2 de cerere este legala si temeinica, intrucat nu intra sub incidenta disp. art. 111 C. proc. civ..
In dovedire a fost propusa proba cu inscrisuri .
In drept au fost invocate disp. art. 115-118 C. proc. civ..
In cursul cercetarii judecatoresti a recursului nu au fost administrate probe noi.
Verificand legalitatea si temeinicia sentintei atacate, atat prin prisma motivelor de recurs, cat si a apararilor formulate, Tribunalul apreciaza ca recursul este nefundat pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare.
Vazand criticile formulate, Tribunalul retine ca opozabilitatea fata de terti a unui act juridic reprezinta institutia juridica conform careia actul juridic este opozabil si persoanelor care nu au participat la incheierea lui, daca actul s-a facut cu respectarea acelor formalitati care sunt necesare, potrivit legii.
Opozabilitatea actului nu paralizeaza insa dreptul de dispozitie al proprietarului bunului ce reprezinta obiectul material al actului juridic, adica bunul asupra carora partile s-ar fi putut intelege sa tranzactioneze, ci aceasta institutie, impune tertilor respectarea dreptului conferit uneia dintre parti in baza unui contract legal incheiat.
Astfel fiind, existenta unui contract de arenda, chiar legal incheiat, nu duce la pierderea atributului de dispozitie a dreptului de proprietate, astfel ca proprietarul nu i se poate interzice sa dispuna de bunul sau asa cum ii dicteaza propriile interese economice, ci obliga numai ca noul proprietar sa respecte dreptul conferit arendasului daca au fost implinit conditiile legale pentru opozabilitatea dreptului de creanta, adica daca respectivul contract a fost incheiat in forma scrisa si inregistrat la consiliul local, indiferent de durata arendarii
Pentru aceste considerente, plecand de la critica recurentului, Tribunalul apreciaza ca solutia instantei de fond de a respinge ca inadmisibil capatul 2 de cerere, este data in acord cu dispozitiile legale in vigoare, criticile recurentului necircumscriindu-se unei interpretari legale a acestui text de lege.
Astfel, vazand disp. art. 111 C. proc. civ., Tribunalul retine, asemenea instantei de fond, ca pe cale de actiune in constatare sunt admisibile numai acele actiuni formulate de o parte care are interes sa ceara constatarea existentei sau inexistentei unui drept, deci existenta sau inexistenta unui raport juridic concret. Or in cauza recurentul reclamant nu a solicitat constatarea existentei sau inexistentei unui drept, ci constatarea opozabilitatii dreptului sau, actiune care nu intra sub incidenta acestui text normativ, intrucat opozabilitatea nu reprezinta un raport juridic concret, ci reprezinta numai o consecinta juridica a respectarii anumitor formalitati de publicitate a dreptului.
Solutia instantei de fond sub aspectul acestei cereri este motivata, atat in fapt, cat si in drept, rationamentul magistratului fiind expus pe larg in considerentele hotararii, tocmai prin explicarea sferei de aplicare a acestui text de lege.
In ceea ce priveste critica privind normele de drept material aplicabile in speta, Tribunalul retine lipsa de fundament a acesteia, intrucat in cauza, instanta de fond facand aplicarea disp. art. 6 C. civ. nou, a dat eficienta normelor codului civil vechi.
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 312 C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat.
In temeiul art. 274 C. proc. civ. va obliga recurentul la plata catre intimat a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .