Actiunea in evacuare. Ocuparea imobilului fara titlu locativ

Proprietarul poate apela la actiunea in evacuare pentru considerentul ca ocuparea unui spatiu fara nici un titlu reprezinta o obligatie corelativa a dreptului de folosinta, ca drept propriu de a nu i se aduce nici o atingere.
Actiunea in evacuare are, in acest caz, drept cauza ocuparea fara titlu a spatiului de catre parat si vointa reclamantului de a face ca aceasta ocupare sa inceteze, tinzandu-se la a se stabili o stare corespunzatoare dreptului pretins incalcat.
In consecinta, este corecta aprecierea in sensul ca mijlocul procesual pus la dispozitia titularului dreptului de proprietate pentru protectia atributului uzus, este actiunea in evacuare, aceasta actiune asigurand protectia dreptului de folosinta atunci cand acesta izvoraste dintr-un raport obligational dar in egala masura si atunci cand este vorba despre un drept de folosinta ca atribut al dreptului de proprietate . Faptul ca reglementari specifice in materia inchirierii locuintelor, au consacrat actiunea in evacuare nu este un argument suficient pentru aprecierea admisibilitatii actiunii in evacuare, doar in contradictoriu cu locatarul.
____________

Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Oltenita sub nr.391/269/2011, reclamantul Consiliul local Soldanu a chemat in judecata pe paratul D.M.C., solicitand evacuarea acestuia din imobilul ocupat fara drept - Scoala cu clasele I - IV Soldanu, corp 2, proprietatea publica a comunei Soldanu, judet Calarasi.
In motivarea actiunii reclamantul arata ca intre Scoala Soldanu cu 2 clase si SC O.C. SRL a fost incheiat contractul de inchiriere nr. 287/24.06.1998, aprobat de Inspectoratul Scolar Judetean Calarasi privind inchirierea suprafetei de 30 m.p. din cadrul bunului - imobil Scoala cu clasele I - IV (2 clase), fara terenul aferent cladirii, la pretul de 0,5 USD/m.p., avand ca destinatie alimentatie publica (alimentara), pentru o perioada initiala de un an, prelungita cu inca 4 ani, iar contractul a incetat de drept, nefiind neinnoit.
Potrivit inventarului bunurilor care alcatuiesc domeniului public al comuna Soldanu, coroborat cu Protocolul de predare - primire, incheiat intre Inspectoratul Scolar Judetean Calarasi si Consiliul Local al comunei Soldanu, inregistrat sub nr. 5568/18.09.2001, respectiv sub nr. 638/22.06.2001, precum si a schitelor de amplasament, bunul - imobil Scoala cu clasele I - IV Soldanu - corp 2, compus din cladire in suprafata construita de 151,12 m.p. si suprafata utila de 116,89 m.p., precum si teren aferent in suprafata de 1259,48 m.p. este situat in domeniul public al comuna Soldanu judet Calarasi, fiind administrat de Consiliul Local Soldanu.
In prezent, bunul imobil Scoala cu clasele I - IV Soldanu, - corp 2 este ocupat fara drept de catre paratul D.M.C, cu care nu s-a incheiat un contract de inchiriere sau de concesionare, asa cum rezulta din procesul verbal inregistrat sub nr. 132/14.01.2011.
Intrucat nu s-au mai efectuat lucrari de intretinere, imobilul necesita lucrari de reparatii capitale. Mai mult, aceasta situatie creeaza grave prejudicii Consiliului local al comuna Soldanu care, desi detine calitatea de administrator al bunului - imobil Scoala cu clasele I - IV Soldanu, corp 2, nu-l poate exploata in scopul atragerii de noi venituri la bugetul local al comunei Soldanu, judet Calarasi.
In drept, reclamantul a invocat art. 480 C. civil.
Paratul nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat la proces pentru a-si formula eventuale aparari.
Prin sentinta civila nr.588/2011, Judecatoria Oltenita a admis actiunea formulata de reclamantul Consiliul Local al Comunei Soldanu in contradictoriu cu paratul D.M.C si a dispus evacuarea paratului din imobilul Scoala - corp 2 in suprafata de 151,12 mp, situat in comuna Soldanu, sat Soldanu, jud. Calarasi, invecinata la N cu DN4, la S si E-drum, iar la V-Scoala corp 1.
Pentru a dispune astfel, instanta a retinut ca in baza HG nr. 1349/2001 privind atestarea domeniului public al jud.Calarasi, precum si al municipiilor, oraselor si comunelor din judetul Calarasi si anexa nr.43 cuprinzand inventarul bunurilor care apartin domeniului public al com. Soldanu, publicat in MO nr. 630 bis din 26.08.2002 apartine domeniului public al com. Soldanu jud. Calarasi imobilul denumit cladire corp I + corp II cu teren aferent identificat prin Scoala veche din satul Soldanu, invecinata la N - cu DN 4, la S si E cu drumuri si la V - cu pr. Bigan Ion.
Acest bun a fost predat conform protocolului de predare - primire din 22.06.2001 Primariei com. Soldanu de catre Inspectoratul Scolar Judetean Calarasi , fiind identificat in planul de situatie anexat.
Conform procesului verbal inregistrat la Primaria com. Soldanu cu nr. 132/14.01.2011, rezulta ca la data de 14.01.2011, s-au facut verificari in teren, la cladirea mentionata mai sus, constatandu-se ca aceasta este ocupata fara forme legale (in sensul ca nu detine contract de inchiriere) de catre D.M.C. Aceste constatari au fost facute de primarul si viceprimarul comunei Soldanu, in prezenta sefului Postului de Politie al comunei Soldanu, procesul verbal fiind semnat atat de aceste persoane, cat si de 2 martori nominalizati in acest inscris, unde s-a aratat ca D.M.C a refuzat sa semneze procesul verbal.
S-a retinut ca paratul nu a facut dovada ca detine acest imobil in temeiul vreunui titlu valabil, respectiv ca are calitatea de chirias sau de tolerat in acest imobil si ca din fisa de prezentare a firmei O.C. SRL emisa de ORC de pe langa Tribunalul Bucuresti, la data de 21.06.2010 (depusa la dosar de catre reclamanta in termenul de amanarea pronuntarii ), rezulta ca aceasta firma administrata de D.M.C este in lichidare avand numit lichidator.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul D.M.C.
In motivarea apelului s-a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii in evacuare formulata apelantul aratand ca nu a ocupat niciodata imobilul din care s-a solicitat evacuarea sa. A avut acces la imobil doar in calitatea sa de administrator si asociat al SC O.C. SRL insa nu locuieste in imobilul respectiv.
Arata apelantul ca intre el si Primarie nu au existat niciodata raporturi de obligatii derivate din locatiune ci in cel mai rau caz au existat raporturi de drept real, constand in exercitarea fara drept de catre apelantul-parat a posesiei asupra imobilului, situatie in care dreptul real de proprietate al reclamantei nu poate fi aparat decat pe calea actiunii in revendicare, nicidecum pe calea actiunii in evacuare.
A mai aratat apelantul ca hotararea instantei de fond este criticabila si datorita faptului ca intregul material probator din dosar se refera al SC O.C. SRL si nu la acesta, fiind de neinteles de ce nu s-a solicitat evacuarea societatii din imobil.
Primaria Soldanu a incheiat cu SC O.C. SRL contractul de inchiriere nr. 287/24.06.1998, care a expirat in 2003, data de la care s-a refuzat prelungirea contractului, intre cele doua parti existand mai multe notificari, concilieri cu privire la spatiul respectiv in legatura cu rezolvarea situatiei privind cheltuielile pe care societatea le-a facut cu renovarea, cheltuieli care au fost urgente si nu au avut un caracter locativ, ci au fost necesare pentru mentinerea bunului in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat.
Datorita refuzului de a prelungi contractul de inchiriere in 2004 societatea si-a incetat activitatea intre aceasta si Primarie existand mai multe litigii pe rolul instantelor, in actiunea promovata nefiind precizate toate aspectele.
In drept, s-au indicat dispozitiile art. 282-298 Cod pr.civ.
In dovedirea apelului s-au depus la dosar urmatoarele acte: cererea nr. 2/25.10.2004, adresa nr. 2288/2005 emisa de Primaria Soldanu catre SC O.C. SRL, adresa nr. 3/2004 emisa de SC O.C. SRL, adresa nr. 364/2005, contract de inchiriere nr. 287/1998, proces verbal de receptie a lucrarilor, notificare .
Intimatul Consiliul Local al comunei Soldanu nu a depus la dosar intampinare.
Prin decizia civila nr.79/29.06.2011, Tribunalul calarasi, a admis apelul formulat de apelantul D.M.Cin contradictoriu cu intimatul Consiliul Local al Comunei Soldanu impotriva sentintei civile nr.588/2011 a Judecatoriei Oltenita, pe care a schimbat-o in tot si rejudecand, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului, dispunand respingerea actiunii formulata de reclamant impotriva paratului D.M.Cca fiind formulata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a retinut ca exceptia inadmisibilitatii actiunii formulata de reclamant, este nefondata.
S-a apreciat in esenta ca inadmisibilitatea se situeaza la granita dintre exceptie si apararea de fond nefiind reglementata ca si exceptie dar presupune alegerea unei cai de recunoastere sau protejare a unui drept subiectiv sau interes legitim care nu este prevazuta de lege. In situatia de fata nu se poate spune ca actiunea in evacuare este inadmisibila pentru ca o astfel de actiune se bazeaza pe raporturile locative si are si reglementare legala atat in Codul civil cat si in Legea nr. 114/1946 a locuintei.
Referitor la celelalte sustineri din apel, s-a retinut ca acestea echivaleaza din punct de vedere juridic cu invocarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive.
Sub acest aspect, s-a apreciat ca, in ceea ce priveste spatiul de 30 mp situat in unitatea scolara Soldanu, a existat un contract de inchiriere nr. 287/1998, incheiat intre reclamant si SC O.C. SRL, spatiul fiind ulterior preluat prin protocol in 2001 de catre Consiliul Local al Com Soldanu, in prezent figurand in inventarul bunurilor apartinand Com Soldanu, parti care ulterior, au purtat corespondenta cu privire la prelungirea contractului si la restituirea contravalorii reparatiilor efectuate la spatiu de catre societate, asa cum rezulta din adresa nr. 2288/2005, adresa nr. 369/2005 si adresa nr. 1/2004.
S-a concluzionat ca raporturi de locatiune au existat intre Consiliul Local al Com. Soldanu, care a preluat in administrare spatiul din incinta Scolii generale a Com. Soldanu si SC O.C. SRL Bucuresti nicidecum intre intimat si apelantul parat D.M.C si ca in aceasta situatie parti in cadrul actiunii in evacuare formulate in baza preexistentei unor raporturi locative trebuie sa figureze partile intre care a existat locatiunea respectiva.
Fata de considerentele aratate tribunalul a apreciat ca atata timp cat paratul nu a fost parte in contractul de inchiriere incheiat, el fiind doar reprezentantul societatii care a avut calitate de chirias, acesta nu are calitate procesuala pasiva in cauza.
Impotriva deciziei instantei de apel a formulat recurs reclamantul Consiliul Local al Comunei Soldanu, criticand-o in esenta pentru urmatoarele motive:
Hotararea pronuntata este lipsita de temei legal si a fost data cu aplicarea gresita a legii - alin. 9 art. 304 Cod proc.civila.
Recurentul apreciaza ca in mod gresit instanta a fost admis apelul formulat de intimatul D.M.C, impotriva sentintei civile nr. 588/28.03.2011, pronuntata de Judecatoria Oltenita, intrucat bunul-imobil Scoala cu clasele I-IV Soldanu - corp 2, aflat in proprietatea publica a comunei Soldanu, judetul CaIarasi, este ocupat fara drept, de catre D.M.C, cu care nu s-a incheiat un Contract de inchiriere sau de concesionare, asa cum rezulta din procesului-verbal inregistrat sub nr. 132/14.01.2011.
Dupa cum este bine cunoscut, evacuarea este o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau ocuparii abuzive a unui imobil.
Intimatul D.M.Cnu a facut dovada ca detine acest imobil in temeiul vreunui titlu valabil, respectiv ca are calitatea de chirias sau de tolerant in respectivul imobil.
In plus, in prezent intimatul are angajat un paznic pentru acest bun-imobil, care nu permite accesul in incinta nici macar administratorului bunului-imobil, in speta reprezentantului recurentului, in vederea efectuarii masuratorilor cadastrale, necesare pentru intabularea dreptului de proprietate asupra bunului-imobil.
Aceasta situatie creeaza grave prejudicii Consiliului Local al comunei Soldanu care, desi detine calitatea de administrator al bunului-imobil Scoala cu clasele I-IV Soldanu - corp 2, nu-I poate exploata inca din anul 2003, in scopul atragerii de noi venituri la bugetul local al comunei Soldanu, judetul CaIarasi.
Gresit se sustine in decizia pronuntata de Tribunalul Calarasi, ca recurentul ar avea la indemana doar actiunea in revendicare pentru a reintra in posesia imobilului. De esenta actiunii in revendicare este ipoteza in care cele doua parti in proces emit pretentii reciproce cu privire la dreptul de proprietate . Aceasta ipoteza nu regaseste in speta.
Actiunea in evacuare este un instrument juridic la indemana proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apararea folosintei bunului sau, de esenta actiunii in evacuare, nefiind raporturile locative.
Intimatul parat nu a formulat intampinare in termenul prevazut de art. 308 alin. 2 din Codul de procedura civila.
In recurs nu au fost administrate probe noi.
Examinand decizia recurata prin prisma criticilor formulate si in conformitate cu prevederile art. 304 Cod procedura civila, Curtea retine urmatoarele:
In conformitate cu dispozitiile art. 112 pct. 3 Cod procedura civila, partea este obligata sa determine obiectul actiunii si cadrul procesual prin chiar cererea de chemare in judecata, iar potrivit art. 129 alin. 6 Codul de procedura civila, in toate cazurile judecatorii hotarasc numai asupra obiectului cererii deduse judecatii, urmand ca litigiul sa fie solutionat in acest cadru al obiectului si fara ca instanta sa poata depasi limitele lui, principiul in materie de drept procesual civil, fiind acela ca partea are dreptul de a hotari cu privire la exercitarea actiunii civile, a carei pornire se concretizeaza prin cererea de chemare in judecata .
Curtea retine in acest sens ca procesul civil este un proces al intereselor private, fiind guvernat de principiul disponibilitatii, reclamantul, in calitate de titular al actiunii civile avand alegerea mijloacelor procesuale pe care le considera adecvate ocrotirii drepturilor deduse judecatii.
In speta, verificand cadrul procesual stabilit de reclamant prin actiunea introductiva dedusa judecatii, rezulta ca acesta a inteles sa se indrepte cu o actiune in evacuare, impotriva intimatului parat, sustinand ca acesta ocupa fara titlu Scoala cu clasele I - IV Soldanu, corp 2, proprietatea publica a comunei Soldanu, judet Calarasi.
Asadar, actiunea formulata de reclamant, este o actiune in evacuare, iar in virtutea principiului disponibilitatii procesului civil, titularul cererii, in calitate de reprezentat al unitatii administrativ teritoriale, a inteles sa-si indrepte pretentiile impotriva paratului persoana fizica, sustinand ca acesta ocupa imobilul anterior mentionat fara a detine un titlu locativ.
Curtea retine in acord cu instanta de fond ca folosinta este unul din atributele dreptului de proprietate, drept consfintit de art. 44 din Constitutie .
Dreptul de proprietate, este un drept exclusiv, ceea ce inseamna ca titularul dreptului de proprietate este singurul indreptatit sa exercite atributele acestui drept, respectiv, posesia, folosinta si dispozitia, fara ca o alta persoana sa intervina in vreun mod in exercitiul dreptului sau.
Prin urmare, proprietarul bunului poate cere in justitie, obligarea tertului care ocupa un imobil fara titlu locativ, la respectarea acestui drept . Proprietarul poate apela la actiunea in evacuare pentru considerentul ca ocuparea unui spatiu fara nici un titlu reprezinta o obligatie corelativa a dreptului de folosinta, ca drept propriu de a nu i se aduce nici o atingere.
Actiunea in evacuare are, in acest caz, drept cauza ocuparea fara titlu a spatiului de catre parat si vointa reclamantului de a face ca aceasta ocupare sa inceteze, tinzandu-se la a se stabili o stare corespunzatoare dreptului pretins incalcat.
In consecinta, este corecta aprecierea in sensul ca mijlocul procesual pus la dispozitia titularului dreptului de proprietate pentru protectia atributului uzus, este actiunea in evacuare, aceasta actiune asigurand protectia dreptului de folosinta atunci cand acesta izvoraste dintr-un raport obligational dar in egala masura si atunci cand este vorba despre un drept de folosinta ca atribut al dreptului de proprietate . Faptul ca reglementari specifice in materia inchirierii locuintelor, au consacrat actiunea in evacuare nu este un argument suficient pentru aprecierea admisibilitatii actiunii in evacuare, doar in contradictoriu cu locatarul.
Sub acest aspect, tribunalul desi a retinut ca actiunea astfel promovata este admisibila, a apreciat ca intrucat referitor la acest imobil, anterior formularii actiunii civile de fata, s-au derulat raporturi locative in temeiul unui contract de inchiriere incheiat de reclamant cu SC O.C. SRL Bucuresti, se impunea ca reclamantul sa isi indrepte pretentiile doar impotriva acestei societati iar nu impotriva paratului chemat in judecata, in raport de care s-a apreciat ca, nefiind parte in contract, nu justifica calitate procesuala pasiva in cauza.
Potrivit art.109 Cod procedura civila, oricine pretinde un drept impotriva unei persoane trebuie sa faca o cerere la instanta competenta . Astfel, in procesul civil calitatea procesuala presupune justificarea dreptului sau a obligatiei unei persoane de a participa, ca parte, in procesul civil. Aceasta justificare nu presupune cu necesitate existenta unui drept subiectiv, rezultat al stabilirii unui anumit raport juridic de drept substantial (in cazul calitatii procesuale active) si nici o obligatie inclusa in continutul unui raport juridic de drept substantial (in cazul calitatii procesuale pasive).
Calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identitati intre persoana paratului si cel despre care se pretinde ca este obligat in raportul juridic dedus judecatii, deci persoana careia titularul dreptului poate sa-i pretinda o anumita conduita, fara de care dreptul nu se poate realiza.
Aplicand regula de drept prevazuta de art. 109 Cod procedura civila in cazul actiunii in evacuare, ale carei caractere au fost expuse mai sus, se retine ca aceasta poate fi formulata de titularul oricarui drept real ce asigura prerogativa folosintei impotriva persoanei care aduce atingere acestei prerogative.
In speta, se constata ca desi reclamantul si-a indreptat pretentiile impotriva paratului, invocand conduita abuziva a acestuia de a ocupa fara drept imobilul aflat in domeniul public al com. Soldanu, instanta de apel, in mod eronat nu a procedat la o analiza efectiva a raportului litigios dedus judecatii, ci, s-a raportat exclusiv la imprejurarea ca, anterior un alt subiect de drept - SC O.C. SRL Bucuresti, a exercitat folosinta asupra acestui spatiu, in temeiul unui contract de inchiriere, apreciind ca reclamantul trebuie sa se indrepte impotriva acestuia cu actiunea in evacuare.
Astfel, in raport si de considerentele anterior expuse, Curtea apreciaza ca se impunea ca prin raportare la intregul material probator administrat in cauza si dupa o analiza efectiva a acestuia, sau in masura in care acesta era apreciat ca fiind neindestulator, pe baza probelor suplimentare apreciate ca fiind concludente, sa se stabileasca, daca la momentul formularii actiunii civile imobilul din care se solicita evacuarea este sau nu ocupat si cine exercita in concret posesia si folosinta asupra acestui imobil,simpla imprejurare ca anterior s-au derulat raporturi juridice contractuale, avand ca obiect acest imobil, nefiind suficienta pentru a se concluziona in sensul ca paratul chemat in judecata nu are calitate procesuala pasiva in cauza.
In consecinta, Curtea, in aplicarea prevederilor art. 312 alin. 1 si 5 din Codul de procedura civila, gasind intemeiate criticile formulate de recurent, si apreciind ca in cauza sunt incidente motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 9 si 5 din Codul de procedura civila, vatamarea produsa recurentului prin modul de solutionare a pricinii fiind evidenta, va dispune admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiasi instante - Tribunalul Calarasi.