Modificarea clauzelor contractului. Teoria impreviziunii

Daca prin contract locatorul a fost de acord cu calculul chiriei in baza tarifului stabilit de locatar, teoria impreviziunii este inaplicabila.

Prin sentinta civila nr. 1246 din 11 februarie 2005 a Judecatoriei sectorului 1 Bucuresti a fost admisa actiunea formulata de reclamanta R.A.A.P.P.S. prin Sucursala pentru Administrarea si Intretinerea Fondului Imobiliar impotriva paratei P.R.I.M.P.P.F. - ROMPAN, a fost obligata parata sa plateasca reclamantei suma de 77.459.182 lei din care 65.998.710 lei reprezentand chirie neachitata pentru perioada mai - octombrie 2002 si 11.460 472 lei, penalitati de intarziere calculate pe perioada iulie - noiembrie 2002.

S-a retinut de instanta ca intre parti s-a incheiat contractul de locatiune si prestari servicii nr. 63 din 11 ianuarie 2002, modificat ulterior partial prin actul aditional nr. 825 din 16 iulie 2002. Obiectul contractului l-a constituit, folosinta temporara de parata, pentru activitati administrative, a spatiului situat in Bucuresti in Piata V.M. nr. 1-3, etaj 1, camerele 104, 109, 111-114, sector 1, in schimbul unei chirii, cu asigurarea serviciilor cuprinse in anexa 2 si livrarea utilitatilor de energie electrica, combustibil, energie termica etc.

Potrivit art. 2 din contract, chiria a fost stabilita la 4.053.427 lei pe luna, conform anexei 1B privind fisa de calcul plus TVA, chiria spatiului calculandu-se pe baza tarifului stabilit de reclamanta, cu indexari periodice in functie de rata inflatiei si/sau alti factori obiectivi.

Prin art. 5 s-a stabilit ca plata chiriei se va face lunar in 6 zile de la data emiterii facturii, respectiv data inscrisa pe factura, pentru luna care se refera chiria, dupa care incep sa calculeze penalitati, in conformitate cu art. 1073, 1079, 1082 C. civ. Potrivit art. 6, partile au stabilit ca pentru fiecare zi de intarziere locatarul datoreaza penalitati de 0,15% pe zi de intarziere.

Tot prin art. 5 din contract partile au stabilit ca refuzul de plata va fi pus in discutia partilor daca este comunicat locatorului inainte de expirarea termenului de scadenta sub sanctiunea ca va fi considerat drept nejustificat orice refuz comunicat dupa aceasta data .

Instanta a mai constatat ca pe perioada mai 2002-octombrie 2002, reclamanta a emis facturi fiscale in suma totala de 103.878.799 lei, conform documentelor contabile ale reclamantei si raportului de expertiza tehnica judiciara efectuat de catre expert P.S. Din aceasta valoare au fost primite plati partiale in cuantum de 37.880.089 lei, ramanand neachitata suma de 65.998.710 lei.

Facturarea de catre reclamanta a chiriei pe perioada mai - octombrie 2002 a fost efectuata in temeiul hotararii nr. 1/2002 a Consiliului de administratie al reclamantei, conform careia tarifele de inchiriere pentru spatiile ocupate de fundatii si asociatii non-profit vor fi de 2 dolari SUA/mp/luna pentru suprafetele din incaperi si 1 dolar SUA/mp/luna pentru spatiile comune, noile tarife aprobate avand aplicabilitatea 1 aprilie 2002.

A fost justificata de catre reclamanta aceasta masura prin aceea ca tarifele de inchiriere practicate de R.A.A.P.P.S. pana la 1 aprilie 2002 erau stabilite din anul 1998, fiind indexate trimestrial cu indicele de inflatie si numai erau in masura sa acopere cheltuielile, cresterea acestor cheltuieli fiind cauzata de aplicarea H.G. nr. 4037/2000.

Ca urmare a acestei hotarari, reclamanta a redactat actul aditional nr. 202/2002, comunicat paratei si restituit, fara a fi semnat.

Fata de prevederile art. 2 din contract, instanta a retinut ca refuzul paratei de a semna actul aditional este nejustificat, cata vreme, prin chiar contractul de inchiriere, parata a recunoscut reclamantei dreptul de a indexa cuantumul chiriei, asumandu-si astfel obligatia de a respecta astfel de indexari.

In sustinerea acestui considerent, instanta a redat si dispozitiile art. 21 din contract, conform carora modificarile se pot face de catre ambele parti cu exceptia prevederilor art. 2 si art. 3.

Instanta a inlaturat apararile paratei privind garantia in suma de 19.270.298 lei, fata de prevederile art. 8 din contract si imprejurarea ca partile au convenit ca aceasta suma sa fie restituita la incetarea contractului, locatarul nefiind exonerat de plata chiriei si a prestarilor de servicii . S-a constatat ca reclamanta a procedat la compensarea cu garantia a sumelor datorate de parata.

Fata de considerentele expuse si in temeiul art. 969 si urm. C. civ., instanta a apreciat ca temeinica actiunea si a admis-o.

Impotriva hotararii a declarat recurs parata la 14 septembrie 2005 solicitand modificarea hotararii in sensul respingerii actiunii, ca neintemeiata.

In motivarea cererii recurenta invoca dispozitiile art. 304 pct. 8 C. pr. civ. si art. 304 pct. 9 C. pr. civ.

Astfel recurenta sustine ca instanta de fond a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, schimband natura sau intelesul lamurit si vadit neindoielnic al art. 2 si art. 3 din contractul de locatiune nr. 63/2002.

Interpretand aceste dispozitii contractuale, recurenta conchide ca i-a recunoscut reclamantei dreptul de a indexa cuantumul chiriei si nu de a modifica unilateral prevederile contractului referitoare la chirie si la garantia de buna executie a contractului.

Recurenta invoca art. 969 C. civ. aratand ca in materie contractuala legea are un caracter subsidiar, acela de a suplini vointa neexprimata a partilor, judecatorul aflandu-se in imposibilitatea de a modifica clauzele contractuale, chiar si pentru motive de echitate.

Pentru a preintampina rezultatele inechitabile datorate rasturnarilor valorilor economice si fenomenului devalorizarii monetare, se recurge la aplicarea teoriei impreviziunii, rebus sic stantibus.

Sustinerile reclamantei conform carora tarifele de inchiriere practicate pana la 1 aprilie 2002 erau stabilite din 1998 nu sunt de natura a face aplicabila teoria impreviziunii, avand in vedere ca locatiunea era inchiriata pe perioada de 2 ani si 4 luni, perioada in care inflatia si instabilitatea economica erau previzibile la data incheierii contractului si nu erau de natura a rupe echilibrul contractual.

In plus, in contract, nu a fost facuta nicio mentiune care sa priveasca actualizarea chiriei in functie de o valuta forte, ci numai in functie de rata inflatiei.

In ceea ce priveste cel de-al doilea motiv de recurs, recurenta arata ca prevederile hotararii nr. 1 din 29 ianuarie 2002 a Consiliului de administratie al R.A.A.P.P.S., nu erau aplicabile. Ulterior incheierii contractului nu a mai fost incheiat un alt act aditional care sa modifice bilateral prevederile initiale ale contractului, singurul mod de calcul al chiriei ramanand cel stabilit prin fisa de calcul.

Niciodata pe parcursul contractului nu a fost somata sa achite o chirie restanta, iar ordinele de plata nu au fost refuzate.

Fata de prevederile art. 60 C. com. si art. 1303 C. civ., recurenta arata ca modificarea unilaterala a pretului este inadmisibila, stabilirea ulterioara a pretului neputand depinde de vointa exclusiva a unei parti.

Este criticata solutia instantei de fond si fata de imprejurarea ca nu s-a tinut cont de concluziile expertizei.

In drept au fost invocate dispozitiile art. 299, art. 304, art. 312 C. pr. civ.

Intimata a depus intampinare la 24 octombrie 2005 solicitand respingerea recursului ca nefondat.

In opinia intimatei, la calcularea prejudiciului reprezentand chirie nu s-a aplicat un alt cuantum al chiriei decat cel determinat de parti prin contract, iar intimata nu a modificat unilateral cuantumul chiriei.

In drept, au fost invocate dispozitiile art. 115 C. pr. civ.

Verificand hotararea atacata prin prisma motivelor invocate, tribunalul retine:

Intimata-reclamanta a dedus judecatii un litigiu izvorat din contractul de locatiune si prestari servicii nr. 63 din 11 ianuarie 2002, prin care recurenta-parata a dobandit drept de folosinta asupra spatiului situat in Piata W.M. nr. 1-3.

Chiria pentru spatiul inchiriat a fost fixata la suma de 4.053.427 lei/luna, conform anexei 1B ce cuprinde fisa de calcul, fisa ce face parte integranta din contract . Partile au stipulat ca plata folosintei se calculeaza pe baza tarifului stabilit de reclamanta, chiria urmand a se indexa periodic, in functie de rata inflatiei si/sau alti factori obiectivi.

In art. 3 din contract se mentioneaza ca valoarea prestatiilor de servicii va fi actualizata trimestrial in functie de indicele de inflatie, iar preturile si tarifele se aplica de drept din data de 1 a fiecarui trimestru.

Reclamanta se obliga sa comunice decizia de indexare a preturilor si tarifelor practicate, iar la cererea paratei sa incheie acte aditionale in forma scrisa, in conditiile prevazute mai sus.

In art. 21 din contract, se prevede ca modificarile contractului sunt valabile si opozabile numai in masura acceptarii lor de ambele parti contractante, prin acte aditionale, cu exceptia prevederilor art. 2 si art. 3.

Cercetand fisa de calcul a chiriei, anexa 1B la contract, se constata ca, in speta chiria a fost stabilita in baza unui tarif calculat in functie de metru patrat.

La data de 1 aprilie 2002 au intrat in vigoare noile tarife de inchiriere pentru spatiile ocupate de fundatii si asociatii non profit, calculate in functie de dolarul SUA, in baza hotararii nr. 1 din 29 ianuarie 2002 a Consiliului de Administratie al intimatei reclamante.

Instanta de control judiciar, analizand criticile recurentei si prevederile contractuale enuntate, apreciaza ca instanta de fond nu a schimbat intelesul neindoielnic al clauzelor contractuale. Astfel, prin art. 2 si art. 3, clauze acceptate de recurenta-parata fara rezerve, intimata-reclamanta si-a rezervat dreptul a aduce modificari cuantumului chiriei si utilitatilor, ca urmare a inflatiei si/sau interventiei unor factori obiectivi.

Este adevarat ca, de principiu, clauzele unui contract nu pot fi modificate unilateral. In speta, partile au derogat expres de la acest principiu, clauza fiind perfect admisibila atata timp cat nu se aduce atingere legilor care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri.

Trebuie mentionat ca intimata reclamanta a fost constituita in scopul administrarii, pastrarii integritatii si protejarii bunurilor apartinand domeniului public al statului, destinate asigurarii serviciilor publice de interes national, a bunurilor destinate asigurarii de servicii specifice pentru misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentantele organizatiilor internationale interguvernamentale acreditate in Romania si pentru personalul acestora, precum si a bunurilor apartinand domeniului privat al statului, pe care le are in administrare.

In relatiile contractuale cu tertii, intimatei reclamante ii este permis sa stabileasca tarifele pentru serviciile prestate, in considerarea caracterului public al activitatii pentru care a fost constituita. Conform dispozitiilor legale (art. 21 din Regulamentul de organizare si functionare al intimatei - H.G. nr. 533/2002 si H.G .nr. 60/2002), preturile si tarifele pentru produsele si prestarile de servicii executate de regie se stabilesc, in functie de cerere si oferta primita de fiecare sucursala, daca acestea nu intra sub incidenta prevederilor Legii nr. concurentei nr. 21/1996.

Conform alin. (2) al art. 2 din contract, baza de calcul a chiriei este tariful stabilit de reclamanta. Aceasta clauza contractuala, cu valoare de lege in relatiile dintre parti permit indexarea chiriei nu numai in functie de rata inflatiei, ci si in functie de alti factori obiectivi.

In speta, recurenta parata careia ii incumba sarcina probei nu a dovedit ca hotararea reclamantei de recalculare a tarifelor a fost arbitrara, abuziva.

Partile au prevazut expres in contract ca pretul folosintei - chiria - se calculeaza pe baza tarifului stabilit de R.A.A.P.P.S., astfel incat nu este intemeiata critica recurentei privind interpretarea gresita a dispozitiilor contractuale. Vointa intimatei reclamante la incheierea contractului a fost aceea de a asigura o administrare eficienta a bunurilor aflate in administrare, inclusiv prin perceperea unei chirii adaptata factorilor obiectivi care survin pe parcursul derularii contractului. Recurenta a fost de acord cu stipularea unei clauze in acest sens - art. 2 alin. (2) si art. 21 din contract .

Nici dispozitiile contractuale privind garantia de buna executie nu au fost interpretate de instanta in mod gresit, cu schimbarea intelesului lor. Astfel, in mod corect a retinut instanta de fond ca partile au stabilit prin contract - art. 8 - ca sumele platite de locatar cu titlu de garantie vor fi restituite la incetarea contractului, dupa regularizarea obligatiilor dintre parti, dar locatarul nu este exonerat de plata chiriei si a prestarilor de servicii prin retinerea sumelor datorate din garantii .

Judecatorul nu a modificat clauzele contractuale, ci a procedat la interpretarea coordonata a clauzelor contracte, dupa intentia partilor, la data incheierii contractului, astfel cum am aratat anterior.

In speta, nu-si gaseste aplicabilitatea teoria impreviziunii, deoarece, prin contract, recurenta parata a fost de acord cu calculul chiriei in baza tarifului stabilit de intimata reclamanta. Asa cum rezulta din art. 3 alin. final din contract, reclamanta s-a obligat sa incheie acte aditionale la cererea locatarului. Prin urmare, facturarea de catre intimata reclamanta a serviciilor prestate nu este conditionata de incheierea unui act aditional, modificator al art. 2 si art. 3 din contract . Exista optiunea incheierii unui act aditional, ad probationem, fara relevanta asupra dreptului locatorului de a stabili tariful ce constituie fundamentul modului de calcul al chiriei.

In opinia tribunalului, dreptului pe care si l-a rezervat reclamanta de modificare a chiriei in functie de factori obiectivi si indicele de inflatie, ii corespunde obligatia recurentei de a achita chiria astfel calculata, in conditiile in care nu se probeaza un abuz de drept . Recalcularea tarifului de inchiriere s-a facut de intimata reclamanta in baza unor clauze contractuale acceptate de recurenta, prin reprezentant, la data incheierii contractului.

Fata de considerentele expuse, tribunalul apreciaza ca prima instanta nu a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii si nu a schimbat natura sau intelesul vadit neindoielnic al destinatei dispozitiilor art. 2 si art. 3 din contract .

De asemenea, tribunalul apreciaza ca neintemeiat motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ.

In speta, tariful serviciilor prestate de intimata reclamanta sunt stabilite de consiliul de administratie. Prin urmare, isi gaseste aplicabilitatea hotararea nr. 1/2002 a Consiliului de Administratie al intimatei, prin care au fost recalculate tarifele, cu aplicabilitate din aprilie 2002.

Nu era nevoie de incheierea unui act aditional pentru recalcularea chiriei, deoarece in art. 2 din contract se specifica expres ca, pretul folosintei se calculeaza pe baza tarifului stabilit de R.A.A.P.P.S. si se indexeaza periodic, in functie de rata inflatiei si/sau alti factori obiectivi.

In speta, exact aceasta imprejurare are incidenta . R.A.A.P.P.S. a recalculat tarifele deoarece cele avute in vedere la calcularea chiriei stabilite initial prin contracte nu erau in masura sa acopere cheltuielile pentru administrarea bunurilor statului.

Deoarece facturile emise de reclamanta si comunicate recurentei evidentiaza valoarea serviciilor prestate, imprejurarea ca recurenta le-a achitat partial nu o exonereaza de plata integrala. Cum recurenta nu a achitat contravaloarea facturilor, avea cunostinta de restantele acumulate.

Expertul contabil nu este abilitat sa interpreteze clauzele contractuale, iar instanta nu a inlaturat raportul de expertiza, cum eronat sustine recurenta, ci a valorificat, partial, acest raport, retinand calculul debitului, in functie de facturile emise de reclamanta.

Nu sunt incidente dispozitiile legale privind inadmisibilitatea stabilirii ulterioare a pretului, atata timp cat partile au stabilit un pret al folosintei si al utilitatilor in contract, cu posibilitatea recalcularii tarifului, de catre intimata reclamanta.

Prin urmare, hotararea nu a fost data cu aplicarea gresita a legii.

Fata de cele aratate, prevalandu-se de dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9, art. 312 C. pr. civ., art. 969 si urm. C. civ., tribunalul va respinge recursul ca nefondat.