Tranzactie asupra unei parti din obiectul promisiunii de vanzare-cumparare. Efecte

Tranzactia este un contract, prin care partile termina un proces inceput sau preintampina un proces ce poate sa se nasca, iar intre partile contractante are puterea unei sentinte neapelabile.
Manifestarea de vointa ulterioara promisiunii de vanzare prin care se modifica obiectul promisiunii isi va produce efectele . Indiferent daca tranzactia ulterioara ar fi caracterizata judiciara sau extrajudiciara, efectul extinctiv al acesteia este obligatoriu intre parti.


Reclamanta SC L. SRL Ploiesti a chemat in judecata pe parata SC A.L.F SA Ploiesti, solicitand obligarea acesteia sa incheie contractul de vanzare-cumparare pentru 7 spatii comerciale, potrivit promisiunii de vanzare-cumparare, la plata daunelor prevazute la pct. IV din actul incheiat de parti la 21 aprilie 2003 si actualizat la 16 mai 2003. Tribunalul Prahova, prin sentinta nr. 145 din 28 martie 2005, a respins ca neintemeiata actiunea, obligand pe reclamanta la cheltuieli de judecata .

Instanta de fond a retinut, in esenta, ca la 21 aprilie 2003, partile au incheiat o promisiune de vanzare-cumparare prin care parata se obliga la vanzarea a 7 spatii comerciale, insa ulterior, la 16 decembrie 2003, au incheiat o tranzactie prin care au convenit ca pana la 10 martie 2004 sa vanda numai doua din spatiile promise, aceasta ultima conventie reprezentand acordul de vointa prin care au renuntat la promisiunea initiala.

Curtea de Apel Ploiesti, solutionand apelul declarat de reclamanta prin decizia nr. 180 din 30 iunie 2005, a admis apelul, a schimbat in tot sentinta si pe fond, a admis actiunea in parte, obligand pe parata sa incheie contractul de vanzare-cumparare cu parata pentru spatiile comerciale ce au facut obiectul promisiunii din 21 aprilie 2003 si a respins celelalte capete de cerere .

Instanta de apel a considerat ca tranzactia din 16 decembrie 2003, prin care se incerca restrangerea obiectului promisiunii de vanzare-cumparare numai la doua magazine, nu a fost finalizata din culpa paratei care nu a depus diligente in vederea intocmirii actului de vanzare; iar pe de alta parte, nu s-a luat act, in hotararea judecatoreasca de renuntare la judecata dosarului nr. 9250/2003 al Tribunalului Prahova, de continutul tranzactiei.

Impotriva deciziei parata a declarat recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ., sustinand ca instanta de apel a apreciat gresit probele dar si dispozitiile legale aplicabile si a stabilit o situatie de fapt eronata.

Recurenta a considerat ca desi nu a fost integrata in incheierea de renuntare la judecata din 16 decembrie 2003, tranzactia semnata fara obiectiuni de reclamanta, face dovada acordului de vointa care poate fi si extrajudiciar si care este un adevarat contract intre parti. Fara a cuprinde o clauza de denuntare unilaterala a tranzactiei, instanta de apel, in mod gresit a apreciat denuntarea de catre reclamanta.

Printr-o cerere de interventie in interesul recurentei, SC R. SRL a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, iar pe fond respingerea actiunii, cererea fiind respinsa prin incheierea din 2 mai 2006.

Recursul este fondat si s-a admis .

Prin promisiunea de vanzare-cumparare din 21 aprilie 2003 partile au convenit la incheierea unui contract de vanzare-cumparare in termen de 30 de zile, pentru instrainarea a 7 spatii comerciale, la un pret total de 100.000 dolari S.U.A. plus TVA, platit in 22 de rate lunare.

La 16 decembrie 2003, pentru a stinge toate litigiile aflate pe rolul instantelor, partile au incheiat o tranzactie prin care parata se obliga sa instraineze numai 2 din cele 7 spatii promise, iar reclamanta declara expres ca nu mai are nicio pretentie fata de spatiile ce fac obiectul promisiunii de vanzare-cumparare din 21 aprilie 2003.

Tranzactia este un contract, prin care partile termina un proces inceput sau preintampina un proces ce poate sa se nasca, iar intre partile contractante are puterea unei sentinte neapelabile.

Manifestarea de vointa ulterioara promisiunii de vanzare prin care se modifica obiectul promisiunii isi va produce efectele .

Efectele principale ale tranzactiei, astfel cum expres au fost prevazute de parti, au fost acelea de a modifica promisiunea din 21 aprilie 2003, in sensul ca, in afara spatiilor magazinului nr. 2 ,,Lo.", in suprafata de 70 m.p. si magazinului nr. 4 ,,Lm." in suprafata de 130 m.p., reclamanta nu mai are pretentii ,,fata de spatiile comerciale ce fac obiect al promisiunii de vanzare (a��)".

Indiferent daca tranzactia din 16 decembrie 2003 ar fi caracterizata judiciara sau extrajudiciara, efectul extinctiv al acesteia este obligatoriu intre parti. Promisiunea de vanzare-cumparare s-a golit partial de continut prin vointa ulterioara a acelorasi parti.

Instanta de apel a interpretat gresit tranzactia dedusa judecatii cand a considerat ca nefinalizarea ei din culpa paratei poate conduce la denuntarea unilaterala prin retragerea acordului de vointa al reclamantei.

Sanctiunea nerespectarii acestei ultime conventii, in lipsa unei stipulatii exprese, este prevazuta de dispozitiile ce reglementeaza conditiile si efectele obligatiilor, iar denuntarea unilaterala nu e supusa acestor reglementari.

Instanta de apel, atribuind uneia dintre partile contractante puteri pe care conventia acestora nu le reglementeaza, a pronuntat o solutie nelegala.

Pe de alta parte, instanta de fond, ignorand aceeasi manifestare de vointa, prin care partile limitau instrainarea promisa la doua dintre spatiile comerciale, a respins nelegal si netemeinic actiunea .

In consideratia dispozitiilor art. 969 si art. 1073 C. civ., instantele erau obligate sa asigure indeplinirea exacta a indatoririlor asumate de partile contractante si sa dispuna incheierea vanzarii-cumpararii pentru spatiile comerciale ce au format obiectul ultimei manifestari de vointa .

Asa fiind, Inalta Curte a admis recursul declarat de parata impotriva deciziei nr. 180 din 30 iunie 2005, pronuntata de Curtea de Apel Ploiesti, pe care a modificat-o, in sensul admiterii apelului reclamantei, a schimbat, in parte, sentinta nr. 145 din 28 martie 2005, pronuntata de Tribunalul Prahova, a admis in parte actiunea, obligand-o pe parata sa incheie contractul de vanzare-cumparare pentru spatiile comerciale (magazinul nr. 2 ,,Lo." si magazinul nr. 4 ,,Lm.").