Persoanele fizice care doresc sa beneficieze de programul "Prima Casa" trebuie sa indeplineasca o serie de conditii cumulative, precum:
a) la data solicitarii creditului garantat, declara pe propria raspundere fie ca nu detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul ori sotia nicio locuinta, indiferent de modul si de momentul in care a fost dobandita, fie ca detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul ori sotia cel mult o locuinta, dobandita prin orice alt mod decat prin Program, in suprafata utila mai mica de 50 m2.
b) achizitioneaza sau construieste o singura locuinta, printr-un credit acordat si garantat in conditiile Programului;
c) are calitatea de imprumutat in raport cu finantatorul;
d) locuinta care se achizitioneaza se incadreaza in una din clasele A, B sau C de eficienta energetica;
e) dispun de un avans de minim 5% din pretul de achizitie, care acopera diferenta intre valoarea de achizitie a imobilului si valoarea creditului;
f) indeplinesc conditiile de eligibilitate ale bancii;
g) constituie un depozit colateral, egal cu 3 rate lunare de dobanda;
h) se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata/construita in primii 5 ani de la dobandirea acesteia.
Prin acest program pot fi achizitionate atat locuinte noi, cat si locuinte vechi, indiferent de pretul de achizitie sau de suprafata, permitand si construirea unei locuinte cu banii obtinuti din contractarea creditului. Mai mult, programul permite si asocierea mai multor persoane pentru a construi un imobil cu mai multe locuinte.
In vederea obtinerii unui credit prin programul "Prima Casa", persoanele eligibile trebuie sa se adreseze uneia din bancile participante in program . Dupa verificarea conditiilor de eligibilitate si intocmirea dosarului, banca trimite cererea spre analizare Fondului National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii (FNGCIMM). FNGCIMM verifica documentele si va emite o decizie pe care o va transmite bancii. Daca decizia fondului este favorabila atunci va transmite bancii si factura aferenta comisonului de garantare . Banca va achita acest comision si va transmite dovada catre fond, incheind si contractul de credit cu beneficiarul.
Costurile creditelor contractate prin programul "Prima Casa" sunt limitate prin dispozitiile legale, impunand stabilirea limitelor dobanzilor la limita plafonului maxim acceptat de lege.
Potrivit H.G. nr. 1016/2015, din ianuarie 2016 rata dobanzii la credit este variabila, iar marja de dobanda este limitata la maxim 2 puncte procentuale peste indicele Robor la 3 luni.
Statul roman garanteaza 50% din valoarea creditului contractat, beneficiarul trebuind sa plateasca la momentul contractarii un avans de 5% din valoarea creditului.
Tot din ianuarie 2016, plafonul total de garantare a imprumuturilor este redus aproape la jumatate fata de anul 2015, acesta fiind in suma de 1,5 miliarde lei. Din acest plafon total, 1,3 miliarde lei vor constitui garantii noi, iar suma de 200 de milioane lei va fi eliberata ca urmare a rambursarilor creditelor la scadenta si/sau anticipate sau a lichidarii creditelor acordate initial in cadrul programului. Legea prevede ca acest plafon va fi utilizat cu prioritate la acordarea garantiilor.
Este important de retinut ca garantiile pentru creditele destinate achizitiei sau constructiei de locuinte in cadrul programului se acorda numai in lei de catre finantatorii care au optat pentru a prelua 50% din riscurile asumate de stat .
Guvernul roman a anuntat ca, de la implementarea programului si pana in prezent, au fost acordate peste 166.000 garantii in vederea acordarii de finantari de peste 3.202 milioane de euro, respectiv peste 13,9 miliarde lei.
Luand in considerare ca valoarea medie a unui credit contractat prin programul "Prima Casa" este de aproximativ 40.000 de euro si ca statul roman garanteaza 50% din valoarea imprumutului, plafonul de garantii avut in vedere de Guvern pentru anul 2016 va fi disponibil pentru acordarea a circa 16.850 de credite.
Legea permite ca beneficiarul programului "Prima Casa", care detine o locuinta achizitionata sau construita in cadrul acestui program, poate achizitiona sau construi o noua locuinta in cadrul programului "Prima Casa"cu indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii:
a) noua locuinta care se achizitioneaza sau construieste in cadrul Programului sa aiba suprafata utila mai mare decat a locuintei achizitionate sau construite initial in cadrul Programului sau valoarea noii locuinte rezultata din raportul de evaluare sa fie mai mare decat valoarea evaluata la momentul acordarii creditului pentru locuinta achizitionata sau construita initial in cadrul Programului;
b) locuinta achizitionata sau construita initial in cadrul Programului sa fie instrainata prin vanzare-cumparare cel tarziu pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de construire a noii locuinte;
c) creditul acordat initial in cadrul Programului sa fie lichidat pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de construire a noii locuinte in cadrul Programului;
d) la data solicitarii celui de-al doilea credit, beneficiarul Programului persoana fizica declara pe propria raspundere fie ca detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul ori sotia cel mult o locuinta, respectiv cea achizitionata sau construita in cadrul Programului pe care urmeaza sa o instraineze cel tarziu pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de construire a noii locuinte care va fi achizitionata sau construita in cadrul Programului, fie ca detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul ori sotia cel mult o locuinta, dobandita sau construita prin orice alt mod decat prin Program, in suprafata utila mai mica de 50 mp si o a doua locuinta, respectiv cea achizitionata sau construita initial in cadrul Programului, pe care o va instraina cel tarziu pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare sau a contractului de construire a noii locuinte care va fi achizitionata in cadrul Programului.
Ce se intampla daca beneficiarul nu mai poate plati ratele la credit?
Daca un beneficiar intarzie plata ratelor cu mai mult de 90 de zile, banca poate solicita plata garantiei de la stat, in proportie de 50% din aceasta.
Odata cu incheierea contractului de garantare, asupra locuintelor achizitionate in cadrul Programului se instituie in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, precum si in favoarea finantatorilor (bancilor), proportional cu procentul de garantare, un drept de ipoteca legala de rangul I pana la finalizarea procedurii de executare silita asupra imobilului care face obiectul garantiei, potrivit legii, cu interdictia de instrainare a locuintei pe o perioada de 5 ani si interdictia de grevare cu sarcini a acesteia pe toata durata garantiei.
Ulterior platii garantiei catre banca, statul isi recupereaza pierderea prin executarea silita a debitorului beneficiar .
Procedura aplicata va fi cea aferenta recuperarii oricarei datorii neachitate la bugetul de stat . In acest sens, Ministerul Finantelor Publice informeaza Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) din raza teritoriala unde isi are domiciliul fiscal beneficiarul creditului, in vederea efectuarii procedurii de executare silita. Valorificarea bunului care face obiectul contractului de garantie, in cadrul procedurii de executare silita se efectueaza de catre organele competente ale Agentiei Nationale de Administrare Fiscala.
Autor: Avocat Andrei-Gheorghe Gherasim, Colaborator Cabinet de avocat Predut Marius-Catalin