Reinnoirea contractului de arenda

Potrivit art. 1777 din Codul Civil: �locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie�.

Plecand de la definitia locatiunii asa cum este mentionata in Codul Civil, putem afirma ca arenda este un contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite bunuri agricole celeilalte parti, numita arendas, pentru a fi exploatate o perioada de timp, in schimbul unui pret, numit arenda.

Conform art. 1836 din Codul Civil contractul de arenda are ca obiect "a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola; b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole".

In cazul in care partile doresc reinnoirea contractului de arenda, art. 1848 din Codul Civil prevede aceasta posibilitate. Astfel, "contractul de arendare se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractantului, in scris, refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin un an", iar alin. (2) al aceluiasi articol ne precizeaza ca in situatia in care "durata contractului de arendare este de un an sau mai scurta, termenele de refuz al reinnoirii prevazute mai sus se reduc la jumatate".

Dupa cum se poate observa reinnoirea contractului opereaza de drept, in temeiul unei vointe tacite a partilor care nu au comunicat inaintea expirarii termenului refuzul de reinnoire a contractului.

Precizam ca reinnoirea contractului de arendare nu echivaleaza cu tacita relocatiune, chiar daca ambele opereaza de drept, in temeiul unui acord tacit de vointa, deoarece reinnoirea de drept a contractului este echivalent cu un antecontract de arendare, ceea ce presupune indeplinirea tuturor conditiilor de validitate de fond si de forma asa cum sunt mentionate in art. 1838 din Codul Civil: "contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute."

Termenele prevazute deart. 1848 NCC (de 6 luni respectiv 1 an, inainte de expirarea termenului)sunt minimale, astfel nu pot fi reduse pe cale conventionala avand caracterul unor termene de preaviz.

Avocat Marius-Madalin Munteanu, colaborator Cabinet de avocat Predut Marius-Catalin