CAPITOLUL I: Dispozitii generale, definitii

Art. 1

(1) Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la:

a) infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel putin 3 unitati de proprietate imobiliara;

b) administrarea, intretinerea si folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au in structura lor locuinte sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar avand o proprietate individuala si o cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

(2) Prezenta lege se aplica proprietarilor, chiriasilor, asociatiilor de proprietari si asociatiilor de chiriasi din condominii.

SECTIUNEA 1: Definitii

Art. 2

In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:

a) acord de asociere - actul care consfinteste decizia a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia in conditiile prezentei legi;

b) ansamblu rezidential - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, insiruit sau cuplat locuinte sau locuinte si constructii cu alta destinatie, in care exista proprietati comune si proprietati individuale;

c) asociatie de chiriasi - forma de asociere autonoma si fara scop lucrativ a chiriasilor dintr-un condominiu in scopul reprezentarii intereselor lor in raporturile cu proprietarii, precum si cu alte persoane juridice sau persoane fizice;

d) asociatie de proprietari - forma de asociere autonoma si fara scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, avand ca scop administrarea, exploatarea, intretinerea, repararea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, mentinerea in stare buna a imobilului, respectarea drepturilor si asumarea obligatiilor de catre toti proprietarii;

e)atestat - actul care dovedeste calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care detin certificate de calificare, conform lit. f), sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate in sprijinirea, indrumarea si controlul asociatiilor de proprietari din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local;

f)certificat de calificare profesionala - actul care dovedeste calificarea profesionala a persoanelor fizice pentru a indeplini ocupatia de administrator de condominii, in conformitate cu legislatia privind invatamantul superior sau privind formarea profesionala a adultilor;

g) cheltuieli ale asociatiei de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau obligatiilor financiare ale asociatiei de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, intretinerea, modernizarea, reabilitarea proprietatii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate acestora in mod individual;

h) condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe constructii, in care exista cel putin 3 proprietati individuale reprezentate de locuinte si locuinte sau spatii cu alta destinatie, dupa caz, si cote-parti indivize de proprietate comuna;

i) contract de administrare - acordul scris incheiat intre o asociatie de proprietari si un administrator de condominii, care poate fi persoana fizica, persoana fizica autorizata sau o persoana juridica cu obiect de activitate administrarea condominiilor, in vederea prestarii unor activitati si indeplinirii unor obiective stabilite de asociatia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros si se incheie in forma scrisa;

j) conventie individuala de facturare - act juridic incheiat intre un furnizor de servicii de utilitati publice, asociatia de proprietari si un proprietar individual din condominiu, anexa la contractul de furnizare a serviciilor de utilitati publice incheiat intre un furnizor de servicii de utilitati publice si asociatia de proprietari, prin care se stabilesc conditiile de furnizare, utilizare, facturare si plata a serviciilor de utilitati publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;

k) cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari - suma corespunzatoare din cheltuielile asociatiei pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat sa o plateasca lunar, conform prevederilor prezentei legi;

l) cota-parte indiviza - cota-parte de proprietate comuna fortata, exprimata procentual, care ii revine fiecarui proprietar individual si este calculata ca raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si suma suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale din condominiu. Suma cotelor-parti indivize trebuie sa fie egala cu 100%; in caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, conform suprafetelor utile;

m) locatar - persoana fizica sau juridica care, in baza unui contract de locatiune, dobandeste de la cealalta parte, numita locator, dreptul de folosinta a unei locuinte sau unui spatiu cu alta destinatie pentru o perioada determinata, in schimbul unui pret, denumit chirie;

n) locator - persoana fizica sau juridica care, in baza unui contract de locatiune, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unei locuinte sau unui spatiu cu alta destinatie pentru o perioada determinata, in schimbul unui pret, denumit chirie;

o) membru al asociatiei de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociatie;

p) parti comune - partile din cladire si/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietati individuale si sunt destinate folosintei tuturor proprietarilor sau unora dintre acestia, precum si alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna. Partile comune sunt bunuri accesorii in raport cu proprietatile individuale, care constituie bunurile principale. Toate partile comune formeaza obiectul proprietatii comune. Partile comune nu pot fi folosite decat in comun si sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata;

q) parti comune aferente tronsoanelor sau scarilor care nu pot fi delimitate - cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata;

r) proprietar al ansamblului rezidential/dezvoltator al ansamblului rezidential - persoana juridica care efectueaza toate operatiunile imobiliare in vederea construirii, finalizarii si predarii catre beneficiari a unor locuinte, precum si coordonarea surselor de finantare necesare realizarii acestor operatiuni;

s) proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizica sau juridica, titular al unui drept de proprietate asupra a cel putin o unitate de proprietate imobiliara dintr-un condominiu;

t) proprietate individuala - locuinta sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-un condominiu, destinata locuirii sau altor activitati, detinuta in proprietate exclusiva;

u) regulament al condominiului - document de ordine interioara al asociatiei de proprietari care contine totalitatea instructiunilor, normelor, regulilor care stabilesc si asigura ordinea si buna functionare a unui condominiu;

v) statut - act cuprinzand ansamblul de dispozitii, adoptat de cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementeaza scopul, structura si modul de organizare si functionare a asociatiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;

w) unitate de proprietate imobiliara - proprietatea individuala, definita conform lit. t), care constituie bunul principal, impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

SECTIUNEA 2: Dispozitii generale

Art. 3

(1) In scopul exercitarii drepturilor si obligatiilor ce le revin asupra proprietatii comune, in cazul condominiilor, se constituie asociatii de proprietari, care se organizeaza si functioneaza conform prevederilor prezentei legi.

(2) Pentru promovarea valorilor civice ale democratiei si statului de drept si pentru reprezentarea la nivel local si national, asociatiile de proprietari se pot asocia in federatii, uniuni, ligi ale asociatiilor de proprietari din municipii, orase sau judete, respectiv la nivel national, in conditiile prevazute de lege.

(3) In sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:

a) cladiri cu mai multe locuinte sau spatii cu alta destinatie in care exista proprietati individuale si proprietati comune;

b) cladiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scari din cadrul cladirii multietajate in cazul in care se poate delimita proprietatea comuna;

c) un ansamblu rezidential format din locuinte si/sau constructii cu alta destinatie, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale.

Art. 4

(1) In condominii, unitatile de proprietate imobiliara se supun prevederilor prezentei legi ca entitati individuale.

(2) Niciun act de dispozitie nu poate sa aiba ca obiect exclusiv cota-parte indiviza din coproprietatea fortata asupra partilor comune ale condominiului, decat odata cu instrainarea locuintei/spatiului cu alta destinatie care constituie bunul principal.

(3) Partile comune din condominii si drepturile aferente acestora pot face obiectul unei actiuni de partaj numai atunci cand aceste parti inceteaza a mai fi destinate folosintei comune, in conditiile legii.

(4) In aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de proprietate imobiliara se face potrivit dispozitiilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare.

Art. 5

In cazul modificarii suprafetei utile a unei proprietati individuale, toate cotele-parti indivize din condominiu se modifica proportional.

Art. 6