Somatie de plata. Inscriere in Cartea Funciara. Conditii cerute pentru valabilitatea inscrierii

Nota: Legea nr. 7/1996 a fost republicata in baza art. 5 al Titlului XII din Legea nr. 247/2005, Ordinul nr. 2371/1997 a fost abrogat prin Ordinul nr. 633/2006.

Prin incheierea de Carte Funciara nr. 21069/18.07.2004 data de Judecatoria Timisoara - Biroul de Carte Funciara in dosarul nr. 21069/2004 a fost admisa cererea formulata de creditorul F. Bucuresti, dispunandu-se notarea in C.F. a somatiei de plata in favoarea creditorului.

Pentru a dispune astfel, s-a avut in vedere somatia de plata emisa de creditor pe seama debitorului C.I. si faptul ca nu exista impedimente la notare, fiind indeplinite conditiile cerute de art. 50 din Legea nr. 7/1996.

Impotriva incheierii au declarat apel intimatii S.G. si S.F. care au criticat-o pentru netemeinicie si nelegalitate si au solicitat schimbarea ei in sensul respingerii cererii creditorului.

Prin Decizia civila nr. 2851/05.12.2004 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara in dosarul nr. 9792/C/2004 apelul a fost admis, iar incheierea a fost modificata in sensul respingerii cererii reclamantei.

Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca din copia cartii funciare rezulta ca apartamentul din litigiu este proprietatea apelantilor, care si-au intabulat dreptul de proprietate la data de 19.02.2003 prin schimb imobiliar dupa radierea interdictiei de instrainare in favoarea F. S.A, radiere inregistrata la data de 12.11.2002.

Somatia de plata priveste pe fostul proprietar tabular, C.I. si prin urmare, conform dispozitiilor art. 24 din Legea nr. 7/1996 nu este opozabila actualilor proprietari, apelantii care au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului liber de sarcini, astfel ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 50 din Legea nr. 7/1996.

Impotriva deciziei a declarat recurs reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii apelului paratilor.

In motivare a invocat faptul ca radierea ipotecii din 12.11.2002 s-a efectuat in temeiul unui inscris care nu a fost emis de creditor, fiind incalcate dispozitiile art. 22 din Legea nr. 7/1996; pe de alta parte, creditul pentru garantarea caruia a fost inscrisa ipoteca nu a fost achitat, obligatia de plata subzistand, iar inscrierile de carte funciara au efect de opozabilitate si nu constitutiv si se bucura de o prezumtie simpla.

A mai invocat faptul ca este nerelevanta dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului de catre reclamanti anterior emiterii somatiei de plata pe numele debitorului, instanta de apel interpretand gresit dispozitiile art. 24 din Legea nr. 7/1996 fata de dispozitiile art. 1790 Cod Civil.

Totodata, a expus starea de fapt ce a condus la nasterea prezentului litigiu.

In drept a invocat dispozitiile art. 304 pct. 9 si urmatoarele Cod Procedura Civila.

Dosarul a fost initial inregistrat la Inalta Curte de Casatie si Justitie, instanta care l-a remis pe cale administrativa la Curtea de Apel Timisoara.

La termenul din 24.10.2005 instanta a dispus suspendarea judecatii pana la finalizarea cercetarilor penale incepute impotriva persoanelor ce ar fi falsificat acte ce au stat la baza radierii din Cartea Funciara a inscrierilor vizand ipoteca garantie a creditului acordat.

Dupa ramanerea definitiva a hotararii penale pronuntate in cauza susmentionata, cauza a fost repusa pe rol.

Examinand recursul prin prisma criticilor formulate si in baza art. 306 alin. 2 Cod Procedura Civila fata de dispozitiile art. 299 si urm. Cod Procedura Civila, instanta a retinut urmatoarele:

Prin contractul de ipoteca nr. 699 din data de 09.10.2002 (accesoriu al contractului de facilitate de credit nr. 698/08.10.2002 incheiat intre F. S.A. si S.C. "B.D.E." S.R.L.) incheiat intre F. S.A. - Sucursala T. in calitate de creditor si garantul ipotecar C.I. si autentificat sub nr. 3709/09.10.2002 la B.N.P. din Timisoara se garanteaza obligatia de rambursare a creditului in valoare de 25.000 EUR si 850.000 lei.

In favoarea bancii se constituie astfel o garantie ipotecara de rang I asupra apartamentului nr. 2, proprietatea garantului ipotecar C.I.

Totodata, asupra imobilului a fost notata interdictia de instrainare, grevare, demolare si dezmembrare in favoarea bancii, pana la acoperirea in totalitate a creditului.

Intrucat imprumutatul nu si-a respectat obligatiile contractuale, banca a declarat creditul scadent si a decis recuperarea creantelor pe calea executarii silite.

In acest sens au fost investite cu formula executorie contractul de credit si contractul de ipoteca mentionate mai sus, iar debitoarea a fost somata ca in termen de 15 zile de la primirea somatiei sa achite sumele de 28.967,68 EUR si 1.143.550.016,90 ROL.

Se observa ca atat la data emiterii somatiei de plata pe numele debitorului-garant ipotecar C.I. (28.04.2004 cat si la data cererii de transcriere a somatiei in Cartea Funciara (30.06.2004), contrar celor retinute in cuprinsul somatiei si al cererii, debitoarea nu mai era proprietara tabulara al imobilului cu care fusese garantat creditul, el fiind dobandit in proprietate de intimati in baza unui contract de schimb imobiliar.

Dreptul acestora a fost inscris in Cartea Funciara la 19.02.2003.

La acea data, din Cartea Funciara erau radiate inscrierile de sub B7 vizand interdictiile, respectiv cele de sub C3 vizand dreptul de ipoteca, inscrieri efectuate in favoarea recurentei.

Radierea s-a efectuat in baza Adresei nr. 1469/12.11.2002, adresa aparent emisa de recurenta.

Prin Sentinta penala nr. 1025/09.05.2007 pronuntata de Judecatoria Timisoara in dosarul nr. 9556/325/2006 (mentinuta prin Decizia penala nr. 340/A/29.10.2007 a Tribunalului Timis si, respectiv, prin Decizia penala nr. 97/R/31.01.2008 a Curtii de Apel Timisoara) adresa sus-mentionata a fost anulata ca fiind falsificata.

Cum actul in baza caruia s-a procedat la radierea ipotecii a fost radiat si in cauza nu s-a facut dovada achitarii creditului pentru care ipoteca a fost inscrisa, este evident ca creditorul este indreptatit sa procedeze la urmarirea silita a bunului cu care datoria a fost garantata, bunul putand fi urmat in mainile oricui s-ar afla, in baza art. 1790 Cod Civil.

La data emiterii somatiei, executarea silita imobiliara era guvernata de dispozitiile art. 488 si urm. Cod Procedura Civila in forma in vigoare la acea data .

Potrivit dispozitiilor art. 497 Cod Procedura Civila, executorul va soma pe debitor ca, in caz de neplata, se va trece la executarea imobilelor cuprinse in procesul-verbal de situatie si va lua masuri ca somatia sa fie inscrisa in Cartea Funciara.

Pentru ca inscrierea sa fie valabila este necesar ca actul a carui inscriere se cere (in cauza somatia de plata) sa indeplineasca toate conditiile de fond si forma cerute de lege pentru valabilitatea sa.

In cauza, somatia a fost adresata numitei C.I., persoana care garantase creditul cu imobilul inscris in Cartea Funciara.

Se observa ca, atat la data emiterii somatiei de plata (28.06.2004) cat si la cea a cererii de transcriere a acestuia in Cartea Funciara (30.06.2004) si, respectiv, la emiterea incheierii atacate (18.07.2004), persoana somata nu mai era proprietar tabular al imobilului, acesta fiind dobandit in proprietate de reclamanti inca din 19.02.2003.

Este adevarat ca, asa cum s-a aratat mai sus, creditorul-ipotecar poate urmari bunul in mainile oricui s-ar afla.

Cum imobilul se afla din 19.02.2003 in mainile reclamantilor, iar creditorul a inteles sa urmareasca acest imobil pentru recuperarea creantei, este evident ca la data emiterii somatiei, calitatea de debitori in sensul art. 488 si urm. Cod Procedura Civila (in forma in vigoare la acel moment) o aveau reclamantii-titulari ai dreptului de proprietate inscris in Cartea Funciara.

Or, in cauza, actul ce se cere a fi inscris a fost emis pe numele persoanei care nu mai avea in proprietate imobilul, astfel ca somatia nu intruneste cerintele de valabilitate impuse de dispozitiile art. 387, art. 497 alin. 1 Cod Procedura Civila si nu putea fi inscrisa in Cartea Funciara in baza art. 497 alin. 2 Cod Procedura Civila.

In continuare, instanta a retinut ca, la data la care a fost data incheierea atacata, era in vigoare Ordinul nr. 2371/1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de Carte Funciara ale Judecatoriilor.

Potrivit art. 51 lit. g din Regulament, incheierea de Carte Funciara trebuia sa cuprinda persoanele in folosul si impotriva carora se efectueaza inscrierea . Or, incheierea atacata nu face o astfel de mentiune, referitoare la persoanele carora s-a efectuat inscrierea . Mentiunea potrivit cu care incheierea se va comunica acestora nu este de natura sa acopere acest viciu, ci reprezinta indeplinirea de catre judecatorul de Cartea Funciara a unei obligatii distincte stabilita de dispozitiile art. 51 lit. i din Regulament ("persoanele carora urmeaza sa li se comunice incheierea").

In concluzie, recurenta este indreptatita sa-si recupereze creanta inclusiv prin urmarirea imobilului in litigiu (radierea ipotecii fiind rezultatul unui fals, aspect irevocabil stabilit), insa - prin prisma prezentului litigiu - cu respectarea dispozitiilor legale referitoare la inscrierile de Carte Funciara .

Pentru aceste considerente, care le substituie in parte pe cele avute in vedere de instanta de apel, in baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 Cod Procedura Civila raportat la art. 304, art. 306 alin. 2 Cod Procedura Civila, instanta a respins recursul declarat de reclamanta.