Dovada actelor juridice de vanzare-cumparare. Promisiunea de vanzare. Consimtamantul

Promisiunea de vanzare, asa cum a definit-o in mod constant doctrina, consta, in principal, in aceea ca o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun,

rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de obicei, inauntrul unui termen, consimtamantul sau de a-l cumpara. Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale, prevazute in art.1191 si urm. C.civ., dar reclamanta nu a reusit sa probeze aspectele juridice referitoare la consimtamant.

***

Prin sentinta civila nr.1282/5 iulie 2004 pronuntata de Tribunalul Bacau, Sectia comerciala si contencios administrativ a respins ca nefondata actiunea principala, formulata de reclamanta S.C. I.C. SRL Bacau in contradictoriu cu parata SC A. SRL Bacau. De asemenea a fost admisa in parte cererea reconventionala, in sensul ca s-a dispus evacuarea reclamantei din imobilul situat in Bacau, str. A.B., nr.7 si a fost respins capatul de cerere reprezentand pretentii ca nefondat. Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca intre societatea parata, in calitatea de utilizator si S.C. M. SA, in calitatea de locator, s-a incheiat un contract de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, avand ca obiect un imobil-constructii, situat in Bacau, str. A. B. nr.7, iar la data de 18 septembrie 2003, s-a incheiat un contract de vanzare cumparare prin care parata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului, facand ulterior si formalitatile de inscriere in cartea funciara.

Reclamanta a sustinut ca pentru o parte din suprafata , respectiv 29,79 mp., ar fi ajuns la o intelegere cu societatea parata, pentru vanzarea cumpararea acesteia, pretul fiind stabilit dupa cum urmeaza: factura emisa de S.C. M. SA era achitata de S.C. A. SRL si S.C. I. C. SRL in mod proportional cu suprafetele detinute. Aceasta sustinere nu a fost primita deoarece in lipsa acordului de vointa al partilor nu se poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare, nefiind indeplinita cerinta referitoare la consimtamant, prevazuta de art.948 pct.2 C. civ.

A fost respins capatul de cerere referitor la acordarea unui drept de retentie, pana la solutionarea irevocabila a litigiului, pe considerentul ca societatea reclamanta detine un bun imobil al paratei, dar nu a solicitat ca aceasta sa fie obligata a-i plati vreo suma de bani, reprezentand cheltuieli facute cu imbunatatirea sau conservarea acelui bun.

Cu privire la cererea reconventionala, s-a retinut, in baza contractului din 18 septembrie 2003, ca societatea parata a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bacau, str. A. B. nr.7, in suprafata de 110,41 mp. din care face parte si suprafata de 29,79 mp. ocupata de reclamanta, din care se cere evacuarea. In baza acestui contract societatea parata se bucura de toate atributele conferite de dreptul de proprietate, printre care si dreptul de a intrebuinta bunul. Cererea de pretentii reprezentand contravaloarea energiei termice consumata in lunile februarie-aprilie 2003 a fost respinsa intrucat nu s-a facut dovada si nu au existat facturi in acest sens.

Curtea de Apel Bacau, Sectia comerciala si de contencios administrativ, prin decizia civila nr.273 din 7 decembrie 2004 a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamanta impotriva sentintei civile nr.1282 din 5 iulie 2004 pronuntata de Tribunalul Bacau, Sectia comerciala si de contencios administrativ.

Pentru a decide astfel, instanta de apel a stabilit ca achitarea unor sume de bani intr-o anumita proportie ar putea echivala cu plata unei chirii, iar faptul ca administratorul societatii parate este in dezacord cu privire la modalitatea predarii spatiului si a titlului cu care s-au predat banii, neexistand o promisiune de vanzare cumparare. Nici administratorul societatii reclamante nu a avut o pozitie consecventa, intai sustinand ca a utilizat conturile societatii pentru a face plata, iar apoi a sustinut ca a creditat societatea . Imprejurarea ca spatiile erau separate complet nu prezinta o relevanta deosebita, o separare fiind necesara datorita naturii diferite a activitatii celor doua societati comerciale.

Impotriva deciziei civile nr.273/7 decembrie 2004 pronuntata de Curtea de Apel Bacau, Sectia comerciala si de contencios administrativ, reclamanta a declarat recurs, criticand hotararea judecatoreasca pentru nelegalitate si netemeinicie, sub aspectele ca instanta de apel nu s-a pronuntat asupra unui mijloc de aparare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotaratoare pentru dezlegarea pricinii, referitor la existenta unor chitante sub semnatura privata, nu au fost analizate complet interogatoriile si declaratiile celor doi administratori ai societatii, ca s-a retinut gresit lipsa consimtamantul paratei la incheierea conventiei, fiind invocat ca temei de drept al cererii de recurs dispozitiile art.304 pct.8,9 si 10 C. proc. civ.

Intimata parata S.C. A. SRL Bacau a depus intampinare, motivata in fapt si in drept .
Recursul este nefondat.
Este de necontestat ca prin cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta, s-a solicitat perfectarea contractului de vanzare cumparare incheiat cu parata S.C. A. SRL, acordarea unui drept de retentie pana la finalizarea litigiului si obligarea la plata cheltuielilor de judecata . Ulterior, prin precizarea la actiunea principala, din 14 ianuarie 2004, s-a mentionat ca intelegerea a intervenit in luna martie 1999, obiectul contractului de vanzare cumparare constituindu-l suprafata de 27,29 mp. din totalul suprafetei de 110,41 mp. situat in str.A. B. nr.7. In ceea ce priveste plata pretului, neexistand nici un act intre parti, platile s-au efectuat facand imprumuturi de la societatea reclamanta, prin intermediul contului 456- operatiuni cu asociatii, urmand ca dupa incheierea actelor, la finalizarea contractului de leasing, sa se procedeze la compensarea debitelor si creditelor.

Printr-o integrala si completa analiza a probelor, instantele judecatoresti anterioare au stabilit adevaratele raporturi juridice dintre parti, asigurand o interpretare si o abordare corecta a situatiei de fapt si de drept . Din raspunsurile la interogatorii ale administratorilor A.L., A. D. si G. I., se contureaza imprejurarea ca nu a fost incheiata o conventie scrisa intre parti, au existat numai discutii si nu a existat o evidenta a sumelor pretins platite in activitatea contabila a societatilor.

Verificand critica referitoare la chitantele sub semnatura privata dintre A. L. si G. D., rezulta fara echivoc ca, despre valorificarea lor in dovedirea actiunii nu s-a invocat nimic nici in faza procesuala a fondului si nici a apelului, iar existenta lor nu prezinta semnificatie juridica in contextul probator. Relevanta juridica maxima prezinta insa proba cu expertiza contabila, necontestata de parti si care amplu motivat si bine argumentat a raspuns la toate obiectivele stabilite. Astfel, raportul de expertiza contabila intocmit de expert contabil S. S., concluzioneaza ca in evidenta contabila a reclamantei nu sunt inregistrate sumele care sa faca obiectul spatiului in litigiu, in perioada martie 1999- ianuarie 2001 nu au fost efectuate operatiuni cu sume in numerar care sa fie puse de administrator la dispozitia societatii, in vederea derularii operatiunilor inscrise in borderoul existent la dosar nu sunt inscrise sume in contul 455 , decontari cu asociati, care sa reprezinte plati cu titlu de rate pret.

Promisiunea de vanzare, asa cum in mod constant a definit-o doctrina, consta in principal, in aceea ca o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior �de obicei inauntrul unui termen- consimtamantul sau de a-l cumpara . Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art.1191 si urm.C. civ.), iar reclamanta nu a reusit sa probeze aspectele juridice privitoare la consimtamant.

Ratiunile juridice si argumentele expuse anterior, fac ca toate criticile formulate in cererea de recurs de reclamanta sa fie inlaturate ca neintemeiat. Nefiind indeplinite nici una din dispozitiile art.304 C. proc. civ., mentinand ca legala si temeinica decizia civila nr.273/7 decembrie 2004 pronuntata de Curtea de Apel Bacau, Sectia comerciala si de contencios administrativ, recursul declarat de reclamanta a fost respins ca nefondat.