Rezolutiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului, cu daune-interese in favoarea creditorului, daca acestea i se cuvin

Este incalcata de catre promitentul-vanzator obligatia de a nu instraina terenul promis spre vanzare fara acordul promitentei-cumparatoare in cazul in care acesta, in executarea obligatiei de a face, stabilita printr-o hotarare judecatoreasca, a incheiat un acord de mediere prin care a cedat voluntar o parte din suprafata terenului, desi in litigiul in care s-a pronuntat hotararea nu a existat nicio disputa referitoare la dreptul de proprietate asupra terenului promis care sa ii impuna acestuia executarea unei obligatii de transmitere a dreptului de proprietate .

Articolul 1549 alin. (1) C. civ. consacra principiul general potrivit caruia rezolutiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului, cu daune-interese in favoarea creditorului, daca acestea i se cuvin.

In masura in care daunele-interese au fost stabilite printr-o clauza calificata necontestat drept clauza penala, regimul acordarii acesteia este stabilit in art. 1538 C. civ., creditorul putand cere executarea clauzei penale, fara dovada vreunui prejudiciu.

In cazul in care promitentul-vanzator si-a incalcat obligatia asumata, de a nu intraina voluntar terenul promis spre vanzare, fara acordul promitentei-cumparatoare, este corecta solutia instantei de aplicare a clauzei penale stipulate de parti in antecontractul de vanzare incheiat.

Prin cererea inregistrata la Tribunalul Dolj, Sectia I civila la 17 octombrie 2016 sub nr. x/63/2016, reclamantii A. si B. au chemat in judecata pe parata Societatea C. S.R.L. Craiova, solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare autentificat sub nr. 234/19.01.2016 de catre S.P.N. D., pentru neexecutarea culpabila a obligatiei de plata a pretului contractului de vanzare de catre parata; repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului; obligarea paratei la plata tuturor cheltuielilor ocazionate cu prezentele proceduri judiciare.

In drept, reclamantii au invocat dispozitiile art. 194 si urm., art. 453 C. proc. civ., art. 1270, art. 1549, art. 1550, art. 1554, art. 1665 C. civ.

Parata S.C. C. S.R.L. Craiova a formulat intampinare si cerere reconventionala.

Prin cererea reconventionala, parata a solicitat admiterea in parte a cererii de chemare in judecata si in totalitate a cererii reconventionale, respectiv:

- rezolutiunea antecontractului de vanzare autentificat sub nr. 234 din 19 ianuarie 2016, a obligatiei de a vinde terenul intravilan in suprafata de 641 m.p. din acte si 726 m.p. din masuratori, situat in Craiova, str. X, nr. 30, judetul Dolj;

- repunerea partilor in situatia anterioara cu consecinta restituirii sumei de 100.000 euro, avand in vedere dispozitiile prevazute la pct. VI din antecontractul de vanzare incheiat si culpa promitentilor vanzatori la incheierea contractului de vanzare in forma autentica, cu cheltuieli de judecata .

Prin sentinta nr. 686 din 6 octombrie 2017, pronuntata de Tribunalul Dolj, Sectia I civila in dosarul nr. x/63/2016, a fost respinsa ca neintemeiata cererea de chemare in judecata formulata de reclamantii A. si B., impotriva paratei S.C. C. S.R.L., reprezentata legal prin E., in calitate de asociat unic si administrator.

Totodata, a fost admisa cererea reconventionala, astfel cum a fost formulata si precizata la 24 martie 2017 de catre parata S.C. C. S.R.L. si s-a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare autentificat sub nr. 234 din 19 ianuarie 2016 de notarul public F. din cadrul S.P.N. ``D.``, din culpa exclusiva a promitentilor-vanzatori.

S-a dispus repunerea partilor contractante in situatia anterioara incheierii antecontractului si au fost obligati, in solidar, reclamantii sa restituie paratei avansul platit, respectiv suma de 50.000 euro sau echivalentul in lei, calculat la cursul oficial de schimb stabilit de B.N.R. la data platii efective.

Au fost obligati, in solidar, reclamantii sa achite paratei suma de 50.000 euro sau echivalentul in lei, calculat la cursul oficial de schimb stabilit de B.N.R. la data platii efective, reprezentand despagubiri civile conform antecontractului (clauza penala).

De asemenea, au fost obligati, in solidar, reclamantii sa plateasca paratei suma de 15.782 lei, reprezentand cheltuieli de judecata, taxa judiciara de timbru - 1 1.282 lei si onorariu de avocat - 4.500 lei.

In motivarea acestei sentinte, cu privire la situatia de fapt, tribunalul a retinut ca, potrivit obligatiei asumate prin antecontract, reclamantii, in calitate de promitenti-vanzatori, au demolat pana la 1 august 2016 constructiile existente pe terenul promis spre vanzare, iar partile s-au prezentat in fata aceluiasi notar public la data convenita pentru perfectarea contractului de vanzare in forma autentica, adica la data de 1 august 2016.

La acea data, partile nu au reusit sa incheie contractul de vanzare, dar au incheiat si semnat un inscris autentic, intitulat impropriu ``Conventie``, prin care promitentii-vanzatori au sustinut ca promitenta-cumparatoare a refuzat sa plateasca diferenta de pret, conditii in care si-au exprimat dorinta de a desfiinta promisiunea de vanzare, de a o radia din cartea funciara si de a restitui suma platita cu titlu de avans .

In speta, instanta a apreciat ca reclamantii, in calitate de promitenti-vanzatori, pot fi acuzati ca se fac exclusiv culpabili de neperfectarea contractului de vanzare in forma autentica, refuzand practic incheierea acestuia in acord cu dispozitiile legale si principiul echitatii.

Pentru a aprecia astfel, instanta a avut in vedere faptul ca acestia nu si-au respectat obligatia de a transmite proprietatea asupra imobilului-teren intravilan in suprafata de 726 m.p. din masuratori si 661 m.p. din acte, obligatie asumata in mod expres prin antecontract.

Pretul vanzarii in cuantum de 165.000 euro, convenit de catre parti, a fost stabilit pentru suprafata de 726 m.p. din masuratori, suprafata care fusese deja inscrisa in cartea funciara cand a fost intabulat dreptul de proprietate al debitorilor proprietari initiali, sotii G. si H., iar, ulterior, al proprietarilor actuali, sotii A., B., suprafata care putea fi transmisa in proprietate paratei fara nicio problema prin incheierea contractului in forma autentica, daca promitentii vanzatori nu procedau, fara aprobarea scrisa si prealabila a promitentei-cumparatoare, la cedarea unei portiuni din teren (44 m.p.) catre reclamantii din dosarul nr. x/215/2012 si mutarea liniei de hotar prin edificarea unui gard de beton, conform acordului de mediere nr. 8/19.04.2016, incheiat la Biroul mediatorului autorizat I.

S-a observat ca, prin sentinta civila nr. 721 din 16 ianuarie 2013, instanta a obligat parata H., autoarea reclamantilor din cauza de fata, doar la demolarea unei constructii edificata pe terenul proprietatea acelor persoane . In dispozitivul acestei hotarari judecatoresti nu exista o dispozitie prin care parata din acea cauza sa fi fost obligata sa le lase vecinilor respectivi in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de teren aferenta magaziei, intrucat nici nu a fost formulat un astfel de capat de cerere in revendicare imobiliara, iar, pe de alta parte, din expertiza topo efectuata in acel dosar si din celelalte probe administrate nu a rezultat ca suprafata de teren cedata prin acordul de mediere mentionat mai sus reprezenta proprietatea exclusiva a persoanelor care figurau ca reclamanti in acea cauza civila.

In plus, cu ocazia refacerii documentatiei cadastrale in anul 2016, au rezultat si doua suprapuneri intre terenul promis spre vanzare societatii-parate din prezenta cauza si suprafetele de teren care apartin unui numar de doi proprietari vecini, suprapunere pe o suprafata totala de 44 m.p., aceste suprapuneri reprezentand in fapt sarcini cu care apare grevat in prezent imobilul in litigiu, de care nu a stiut promitenta-cumparatoare la data incheierii promisiunii de vanzare, respectiv 19 ianuarie 2016.

Tribunalul a mai retinut ca promitentii-vanzatori au fost de acord cu modificarea in cartea funciara a suprafetei de teren de la 726 m.p. la 648 m.p., astfel cum a rezultat din declaratia autentificata sub nr. 2644 din 30 iunie 2016, ceea ce presupune ca si-au incalcat obligatia asumata prin antecontract fata de promitentul-cumparator, aceea de a nu instraina cu niciun titlu imobilul teren promis spre vanzare, mai precis o parte din acesta.

Deci, atunci cand au cedat suprafata de 44 m.p. catre reclamantii din dosarul civil nr. x/215/2012 al Judecatoriei Craiova, conform acordului de mediere, promitentii-vanzatori au incalcat obligatia contractuala precizata, desi din sentinta civila nr. 721/16.01.2013 nu rezulta vreo obligatie a autoarei reclamantilor, H., de a lasa in deplina proprietate si linistita posesie partilor adverse din acea cauza suprafata de 44 m.p.

Promitentii-vanzatori erau obligati sa transmita catre promitenta-cumparatoare dreptul de proprietate cu privire la suprafata de teren de 726 m.p. din masuratori, respectiv in forma prevazuta in planul de amplasament si delimitare a bunului imobil intocmit la 19.08.2000, in prezent terenul avand o forma neregulata, astfel cum a rezultat din schita aflata la fila 30 dosar volumul I, din care se observa lipsa unei portiuni in partea in care au fost notate punctele 4-2-1, ca urmare a cedarii de bunavoie de catre promitentii-vanzatori, catre reclamantii din dosar nr. x/215/2012, fara aprobarea scrisa si prealabila a promitentului-cumparator, conform intelegerii partilor din antecontract.

In conditiile in care la 1 august 2016 promitenta-cumparatoare a facut dovada cu extrasul de cont ca detinea suma necesara platii diferentei de pret si in conditiile in care, ca urmare a lipsei de teren fata de intelegerea din antecontract, promitenta-cumparatoare era indreptatita la diminuarea pretului, instanta nu a putut retine decat culpa promitentilor-vanzatori pentru neperfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, culpa dedusa, in primul rand, din imprejurarea ca acestia nu au mai fost in masura sa transmita, asa cum s-au obligat, dreptul de proprietate pentru suprafata de 726 m.p. din masuratori si 661 m.p. din acte, ca urmare a reducerii acestei suprafete in mod voluntar, prin cedarea catre persoanele reclamante din litigiul anterior notat in cartea funciara si ca urmare a notarii unor suprapuneri pe o suprafata de 21 m.p. si pe o alta suprafata de 23 m.p. cu doua imobile invecinate, suprapuneri care reprezinta sarcini ale imobilului proprietatea reclamantilor A., B., inscrise in cartea funciara, desi prin antecontract promitentii-vanzatori s-au obligat sa nu instraineze cu niciun titlu imobilul promis spre vanzare si sa nu-l greveze cu vreo sarcina sau servitute, incalcandu-si astfel flagrant obligatiile asumate in mod expres in acest sens.

Date fiind aceste imprejurari, promitenta-cumparatoare s-a aflat in postura de a refuza, in mod justificat, incheierea contractului de vanzare in forma autentica la pretul convenit initial de 165.000 euro, pretinzand in mod just reducerea pretului ca urmare a micsorarii suprafetei de teren pentru care convenise sa plateasca acest pret, in acord si cu dispozitiile art. 1743 alin. (1) C. civ., opunand cu succes exceptia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), potrivit art. 1556 alin. (1) C. civ.

Prima instanta nu a retinut sustinerea reclamantilor potrivit careia pretul a fost stabilit pentru intregul imobil, si nu pe metru patrat, pentru a justifica refuzul acestora de a reduce pretul, intrucat s-a constatat ca acestia nu mai pot oferi paratei intreaga suprafata de teren pentru care s-a incheiat antecontractul si pentru care s-a stabilit pretul de 165.000 euro, fiind evident ca pretul nu mai poate fi acelasi, in conditiile cedarii unei portiuni de teren catre alte persoane si a existentei celor doua suprapuneri cu doua terenuri invecinate.

Drept urmare, retinand culpa exclusiva a reclamantilor, tribunalul a respins cererea de chemare in judecata ca neintemeiata si a admis cererea reconventionala, astfel cum a fost precizata la 24 martie 2017.

Impotriva acestei hotarari judecatoresti au declarat apel reclamantii A. si B., care a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, Sectia I civila.

In considerentele acestei decizii, instanta de apel a retinut ca sunt nefondate criticile reclamantilor cu privire la diminuarea suprafetei de teren de la 661 m.p. la 648 m.p., raportat la starea de fapt derivata din materialul probator administrat. Astfel, s-a constatat ca imposibilitatea juridica de a transmite la 1 august 2016 dreptul de proprietate asupra intregii suprafete de teren, asa cum a fost convenita prin clauzele antecontractului, este imputabila in mod exclusiv promitentilor vanzatori, fiind rezultatul cedarii voluntare de catre acestia a unei suprafete de 44 m.p., manifestare de vointa care a avut ca efect reducerea intinderii dreptului de proprietare de la 661 la 648, precum si modificarea limitelor de hotar.

Instanta de apel a apreciat ca nu poate fi acceptata sustinerea apelantilor reclamanti in sensul ca terenul avea la data stabilita pentru incheierea actului in forma autentica aceeasi configuratie cu cea existenta la momentul perfectarii antecontractului, avand in vedere ca diminuarea intinderii suprafetei terenului rezulta in mod neechivoc din observarea comparativa a planului de amplasament si delimitare a bunului imobil intocmit la 19 august 2000 si a schitei terenului intocmita ulterior incheierii acordului de mediere si a cererii adresate OCPI la data de 30 iunie 2016.

S-a mai constatat ca litigiul notat in cartea funciara, solutionat irevocabil prin sentinta civila nr. 721 din 16 ianuarie 2013 a Judecatoriei Craiova, a vizat demolarea unei magazii, in timp ce obligatia de demolare asumata de promitentii vanzari prin antecontract a vizat alte constructii, mentionate in extrasul de carte funciara din 14 ianuarie 2016, la A 1.1.si A1.2, sub denumirea de C1 si C2. Prin urmare, modificarea limitelor terenului nu a operat ca efect al solutionarii litigiului asumat de promitenta cumparatoare prin antecontract.

Instanta de prim control judiciar a retinut ca, in cauza, culpa apelantilor promitenti rezida in incheierea acordului de mediere nr. 8 din 19 aprilie 2016, urmata de declaratia notariala nr. 2644 din 30 iunie 2016, autentificata de B.N.P. J., inscrisuri in care a fost materializata vointa neechivoca a apelantilor de a ceda suprafata de 44 m.p., pe care se afla edificata o magazie. In temeiul acestor acte juridice, la 30 iunie 2016, apelantii au solicitat O.C.P.I. modificarea limitelor suprafetei de teren obiect al antecontractului, intinderea acesteia fiind redusa la 648 mp.

Contrar sustinerilor reclamantilor, instanta de apel a constatat ca acestia au cedat voluntar, si nu in cadrul unei proceduri de executare, voluntara sau silita, suprafata de 44 m.p.

Astfel, s-a subliniat ca, in speta, chiar daca in dispozitivul hotararii pronuntate in dosarul nr. x/215/2012 se mentioneaza ca magazia este amplasata pe terenul reclamantilor, in aceasta parte componenta a sentintei nu exista nicio dispozitie referitoare la revendicare. Or, in contextul in care atat reclamantii din dosarul nr. x/215/2012, cat si parata, autoarea promitentilor vanzatori, au invocat titluri de proprietate asupra terenului - aspect confirmat si de notarea litigiului in Cartea funciara nr. 200559 -, iar instanta nu a procedat la o comparare a acestora si nu a stabilit care dintre ele ar fi preferabil, instanta de apel a constatat ca nu poate retine imprejurarea ca dispozitivul sentintei le impunea paratilor, in calitate de succesori cu titlu particular ai paratei H., obligatia de a lasa reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 44 m.p. In opinia instantei de apel, mentiunea ca magazia este ``amplasata pe terenul reclamantilor`` a fost probabil facuta in vederea individualizarii amplasamentului constructiei.

Prin urmare, s-a apreciat ca in sarcina promitentilor vanzatori nu subzista, conform sentintei civile nr. 721 din 16 ianuarie 2013 a Judecatoriei Craiova, decat obligatia de a face, astfel ca acordul lor de a ceda reclamantilor din dosarul nr. x/215/2012 suprafata pe care se afla amplasata magazia excedeaza dispozitiile executorii cuprinse in hotararea judecatoreasca si califica manifestarea de vointa in sensul cedarii suprafetei de teren de 44 mp ca fiind voluntara.

Instanta de apel a constatat ca este nefondata si critica privind stabilirea pretului imobilului teren pe lot, cu privire la care s-a sustinut ca nu a fost modificat sub aspectul limitelor fizice, si nu pe metru patrat, imprejurare invocata de promitentii vanzatori pentru a justifica refuzul de reducere a pretului si, corelativ, absenta oricarei culpe contractuale referitoare la neexecutarea obligatiei in forma in care a fost asumata.

Astfel, s-a apreciat ca, atat timp cat pretul convenit de parti a fost stabilit pentru un teren individualizat si prin suprafata, este evident ca a fost determinat nu numai sub aspect calitativ, respectiv prin raportare la caracteristici fizice, categoria de folosinta, amplasament, destinatie conform certificatului de urbanism, ci si cantitativ, prin intindere. Cum la termenul stipulat promitentii vanzatori nu au mai putut transmite dreptul de proprietate asupra intregii suprafete la instrainarea careia s-au obligat, ca urmare a propriei fapte, instanta a apreciat ca nu poate fi retinuta sustinerea lor in sensul ca nu avea relevanta juridica suprafata mentionata in antecontract.

Instanta de apel a mai retinut ca obligatiile asumate de parti prin antecontract sunt reciproce si concomitente, potrivit art. 1555 C. civ., nefiind stipulata in antecontract vreo clauza privind plata anticipata a diferentei de pret, de 115.000 euro. Dimpotriva, s-a constatat ca in capitolul III din antecontract, intitulat ``Pretul si modalitatea de plata a pretului``, partile au convenit ca restul de pret, de 115.000 euro, sa fie achitat pana la 1 august 2016, data stabilita pentru perfectarea actului de vanzare-cumparare in forma autentica.

Exceptia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) permite unei parti contractante, care face dovada ca este gata sa-si execute obligatia, sa refuze indeplinirea acesteia, in masura in care cealalta parte nu ofera executarea propriei obligatii . Or, in speta, cum din extrasul de carte funciara a rezultat diminuarea suprafetei de teren pe care promitentii-vanzatori s-au obligat sa o vanda la 1 august 2016, precum si modalitatea transferului dreptului de proprietate asupra acesteia, iar promitenta-cumparatoare a facut dovada ca este gata sa-si execute propria obligatie, potrivit extrasului de cont depus la dosar, apare ca fiind justificat refuzul sau de plata a diferentei de pret, in conditiile imposibilitatii de executare integrala a obligatiei asumata de cealalta parte .

In ceea ce priveste critica vizand exceptia autoritatii de lucru judecat, in raport cu sentinta civila nr. 721/2013 a Judecatoriei Craiova, pronuntata in dosarul nr. x/215/2012, instanta de apel a retinut ca aceasta nu a fost sustinuta nici in fata primei instante, si nici formulata ca motiv de apel, in conditiile art. 470 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. Or, cum imprejurarea invocata nu constituie un motiv de ordine publica, iar devolutiunea opereaza doar in limitele determinate prin motivele de apel, potrivit art. 470 alin. (3), 476 si 477 C. proc. civ, instanta a constatat ca apelantii reclamanti nu mai pot invoca alte critici de netemeinicie sau nelegalitate care nu au fost expuse prin motivele de apel si care nu sunt de ordine publica, fiind decazuti din acest drept .

In schimb, exceptia autoritatii de lucru judecat, potrivit art. 432 C. proc. civ., poate fi invocata de instanta sau de parti in orice stare a procesului, inclusiv in recurs. In atare conditii, instanta de apel a examinat incidenta acesteia, chiar daca nu a fost formulata prin motivele de apel.

Astfel, sub acest aspect, s-a constatat ca in litigiul care a facut obiectul dosarului nr. x/215/2012 al Judecatoriei Craiova, instanta nu a fost investita si nici nu a examinat caracterul preferabil al dreptului de proprietate al reclamantilor din acel dosar, in raport cu autoarea promitentilor vanzatori, H., si nici nu a dispus sub acest aspect, nici in dispozitiv, si nici in considerentele decizorii. Nefiind facuta o comparare a titlurilor de proprietate, instanta de apel a apreciat ca nu se poate retine ca, prin solutia adoptata intr-o actiune avand ca obiect obligatia de a face, s-a transat asupra dreptului de proprietate, astfel incat aceasta statuare sa fie apreciata ca o chestiune prejudiciala care sa se impuna cu autoritate de lucru judecat in procesul de fata.

Impotriva deciziei civile nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, Sectia a II-a civila, au declarat recurs A. si B., sustinand ca decizia atacata a fost pronuntata cu incalcarea autoritatii de lucru judecat, motiv de casare circumscris prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 7 si cu incalcarea normelor de drept material cuprinse in art. 1549 C. civ., motiv de casare prevazut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Referitor la motivul de casare incadrat in prevederile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurentii sustin ca decizia atacata a fost data cu incalcarea prezumtiei absolute instituite prin autoritatea de lucru judecat a sentintei civile nr. 721/16.01.2013 a Judecatoriei Craiova, ramasa definitiva si irevocabila prin neapelare, care transase chestiunea dreptului de proprietate asupra suprafetei de 44 m.p., ce a facut obiectul acordului de mediere nr. 8/19.04.2016.

Curtea de apel ar fi trebuit sa retina efectul pozitiv al puterii de lucru judecat in sensul ca dezlegarea data prin hotararea irevocabila aceleiasi chestiuni de drept - proprietatea reclamantilor ce a facut obiectul dosarului nr. x/215/2012 asupra terenului in suprafata de 44 m.p. pe care H., autoarea reclamantilor, edificase magazia - nu putea fi contrazisa printr-o alta judecata, astfel incat ea se impune ca o chestiune prejudiciala deja dezlegata si in cadrul acestui dosar, decizia nr. 3028/04.05.2012 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

Prin acordul de mediere nr. 8/19.04.2016, reclamantii nu au facut decat sa puna in executare o hotarare definitiva si irevocabila, care era opozabila si promitentei-cumparatoare. In aceste conditii, sustin recurentii-reclamanti ca cererea reconventionala a fost admisa cu incalcarea autoritatii de lucru judecat. Asa fiind, devin incidente dispozitiile art. 497 C. proc. civ., potrivit carora aceasta cerere va fi respinsa ca inadmisibila.

In opinia recurentilor-reclamanti nu pot fi aplicabile cele retinute in dispozitivul sentintei civile nr. 721/16.01.2013 a Judecatoriei Craiova, ramasa definitiva si irevocabila prin neapelare, care sa le impuna lasarea in deplina posesie terenul in suprafata de 44 m.p. reclamantilor din acel litigiu; in acel litigiu, mai arata reclamantii ca, din evocata sentinta si din raportul de expertiza efectuat in acea cauza, autoarea reclamantilor, H., nu a opus niciun titlu de proprietate pentru suprafata de 44 m.p.

In ce priveste cel de-al doilea motiv de casare invocat de recurentii-reclamanti, acestia sustin ca hotararea recurata cuprinde motive contradictorii si face o aplicare gresita a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ., care reglementeaza institutia rezolutiunii contractului.

In argumentarea acestui motiv de recurs, recurentii sustin ca, in mod contradictoriu, instanta de apel a retinut diminuarea suprafetei cu doar 13 m.p., de la 661 m.p. la 648 m.p. Daca argumentul instantei de apel ar fi fost valid, privind diminuarea suprafetei de 44 m.p. din proprietatea lor, ar fi ramas cu doar 617 m.p. pentru care ar fi fost proprietari si ar fi putut incheia contractul de vanzare-cumparare.

Asadar, in atare situatie, nu putea face obiectul antecontractului incheiat de reclamanti cu parata din prezenta cauza suprafata de 44 de m.p. ce a facut obiectul actului de mediere, potrivit caruia aceasta suprafata era proprietatea reclamantilor din dosarul nr. x/215/2012, si nu al autoarei lor, H.; de asemenea, recurentii au invederat ca aceasta suprafata nu a facut obiectul adjudecarii de catre acestia in dosarul de executare silita nr. 112/E/2012.

Asa fiind, instanta anterioara a facut o gresita aplicare a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ., stabilind o culpa exclusiva in sarcina reclamantilor in rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 234/19.01.2016 si au fost obligati la plata clauzei penale stipulate, in valoare de 50.000 Euro.

Recurentii sustin ca refuzul paratei, in calitate de promitenta-cumparatoare, de a incheia contractul de vanzare-cumparare apare ca unul nejustificat, in realitate fiind doar o incercare a administratorului societatii parate de a se imbogati fara justa cauza cu suma de 50.000 Euro, reprezentand o treime din contravaloarea terenului lor, pentru o diminuare a suprafetei cu doar 13 m.p., diminuare ce nu le este imputabila. Referitor la contravaloarea acestei suprafete, recurentii sustin ca se inscrie in marja de +/- 2% tolerata de Regulamentul de avizare, receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al A.N.C.P.I. [art. 113 alin. (3)].

Pe de alta parte, promitenta-cumparatoare si-a incalcat singura obligatie asumata, aceea de a plati diferenta de pret pana la data de 01.08.2016.

In final, recurentii mai arata ca au fost de buna-credinta, aspect care rezulta din imprejurarea ca nu au cerut activarea clauzei penale cuprinsa in art. VI din antecontractul de vanzare-cumparare, ci, dimpotriva, au cerut repunerea partilor in situatia anterioara incheierii conventiei, cu obligarea lor la restituirea avansului incasat.

Prin rezolutia aflata la dosar s-a stabilit ca recursul a fost legal timbrat cu suma de 5641 lei taxa judiciara de timbru, conform art. 24 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013.

La 1 octombrie 2018, magistratul-asistent raportor a procedat la intocmirea raportului asupra admisibilitatii in principiu a recursului declarat de reclamantii A. si B. impotriva deciziei nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, Sectia I civila.

Prin incheierea din 10 octombrie 2018 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, Sectia a II-a civila s-a dispus comunicarea catre parti a raportului intocmit in cauza, potrivit dispozitiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., cu mentiunea ca acestea pot formula puncte de vedere.

La 23 octombrie 2018, recurentii-reclamanti au depus la dosar punct de vedere asupra raportului, prin care au solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat. Totodata, s-a precizat ca, in ipoteza in care Inalta Curte ar aprecia ca recursul este inadmisibil, reclamantii inteleg sa invoce exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 521 alin. (3) si art. 27 C. proc. civ.

Prin incheierea din 16 aprilie 2019, Inalta Curte de Casatie si Justitie, Sectia a II-a civila a admis in principiu recursul si a acordat termen in sedinta publica la 15 octombrie 2019.

In considerentele acestei incheieri, instanta a apreciat ca nu se impune analizarea cererii de sesizare a Curtii Constitutionale, avand in vedere cele specificate in sustinerea acesteia si faptul ca cererea de recurs indeplineste conditiile de admisibilitate.

Analizand decizia recurata in raport cu criticile formulate, in limitele controlului de legalitate si temeiurilor de drept invocate, Inalta Curte a retinut urmatoarele considerente:

Premisele factuale ale cauzei sunt bazate, in mod necontestabil stabilit in fata instantelor de fond, pe imprejurarea ca intre partile litigiului s-a incheiat la 19 ianuarie 2016 antecontractul de vanzare pentru imobilul de 661 mp in acte, 726 mp din masuratori, situat in Craiova, strada X nr. 30, astfel cum acesta apare individualizat si in evidentele de carte funciara eliberate la 14.01.2016, unde era notat in partea a II-a un litigiu, respectiv dosarul nr. x/215/2012 avand ca obiect ridicarea unei magazii edificate pe terenul reclamantilor individualizati in extrasul de carte funciara . Totodata, prin acelasi antecontract, promitentii-vanzatori garantau ca nu exista nicio actiune in revendicare, indiferent de stadiul procesual, cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului promis la vanzare si se obligau sa nu instraineze ori sa transmita vreun drept real sau personal asupra imobilului, pana la perfectarea vanzarii, fara acordul promitentului-cumparator.

Este notabil ca litigiul notat in cartea funciara a fost solutionat prin sentinta civila nr. 712 din 16.01.2013, anterior antecontractului de vanzare, definitiva si irevocabila prin neatacare in sistemul cailor de atac recunoscute de legea in vigoare la data pronuntarii sale. In baza acestei sentinte, prin care autoarea reclamantilor era obligata la ridicarea unor constructii ``magazie`` de pe terenul reclamantilor, de 44 mp, situat in mun. Craiova, strada X 38, fost 42, avand in vedere si ca a fost demarata o executare silita, contestata in instanta in dosarul nr. x/215/2015, pentru stingerea oricarui diferend legat de aceste litigii, la 16.04.2014, numitii A. si B. au incheiat un acord de mediere prin care au acceptat mutarea liniei de hotar prin edificarea unui gard de beton si restituirea in totalitate a unei suprafete de 44 mp, care a avut ca efect inscrierea in cartea funciara a unei noi suprafete de teren, respectiv de 648 mp din masuratori (661 mp din acte), modificarea liniei de proprietate si doua suprapuneri de 23, respectiv, 21 mp, astfel cum a relevat extrasul de carte funciara prezentat la incheierea actului de vanzare, la notarul public, eliberat la 27.07.2016.

Sub aceste auspicii, recurentii reclamanti au imputat ca, prin decizia recurata, instanta de apel a ignorat efectul pozitiv al autoritatii de lucru judecat al sentintei nr. 721 din 16.01.2013, chestiune care a avut ca efect pronuntarea unei decizii prin care s-au ignorat aspecte definitiv solutionate, desi legea nu permitea instantei sa statueze diferit, intr-un proces nou. Sustinand ca sentinta mentionata este opozabila paratei, de vreme ce procesul fusese notat in cartea funciara, aceasta nu se poate prevala de pierderea imputabila reclamantilor a unei suprafete de 44 mp si ca o corecta efectivare a puterii pozitive a lucrului judecat a sentintei nr. 721/2013 ar fi trebuit sa determine respingerea cererii reconventionale ca inadmisibila.

Dintru inceput, Inalta Curte de Casatie si Justitie arata ca ignorarea efectului autoritatii de lucru judecat, astfel cum este prefigurat de catre recurenti, presupune nu o incalcare a efectului pozitiv al acesteia, ci a efectului sau negativ. Puterea lucrului judecat, astfel cum a fost invocata, imprima conditia identitatii intre procesele succesive, aspect care nu se verifica in cauza, in masura in care recurentii interpun hotararea civila mentionata doar pentru a justifica liceitatea conduitei lor, constand in diminuarea terenului promis la vanzare. In realitate, recurentii se refera la ignorarea puterii lucrului judecat a sentintei civile nr. 721/2013, a efectului pozitiv al autoritatii sale, adica a modului in care, ignorandu-se hotararea anterioara, instanta de apel a statuat in fapt .

Examinand exceptia opusa in apel cu privire la autoritatea de lucru judecat, instanta de apel a statuat corect ca, in cauza, aceasta nu este apta sa conduca la respingerea ca inadmisibila a cererii reconventionale a paratei si ca, prin opunerea puterii lucrului judecat, adica a valorificarii, in plan probator, a efectului pozitiv impus prin hotararea irevocabila 721/16.01.2013, reclamantii apelanti propun o restructurare juridica a motivelor de apel.

Astfel, instanta de apel a analizat efectul produs de amintita sentinta in procesul de stabilire a faptelor, statuand ca incheierea acordului de mediere a reprezentat o cedare voluntara a suprafetei de 44 mp, atata vreme cat in litigiul anterior nu a existat nicio disputa referitoare la dreptul de proprietate asupra acestui teren si ca singura obligatie generata de sentinta civila nr. 721/16.01.2013 a constat in ridicarea unei magazii de pe terenul reclamantilor din acel proces. A subliniat instanta de apel ca, astfel cum a fost notat in cartea funciara, litigiul in discutie, in care s-a pronuntat sentinta nr. 721/2013, a avut ca obiect executarea unei obligatii de a face, iar nu o alta circumscrisa unei actiuni in revendicare care sa impuna reclamantilor din acest litigiu executarea unei obligatii de transmitere a dreptului de proprietate . De aceea, s-a retinut in apel ca cedarea suprafetei de 44 mp din terenul promis spre vanzare, in conditiile asumarii exprese a unei obligatii contrare a constituit o incalcare a clauzelor antecontractului imputabila promitentilor-vanzatori.

Mai mult chiar, instanta de apel a subliniat ca, in masura in care la data antecontractului, sentinta civila nr. 721/2013 era cunoscuta promitentilor-vanzatori care, in executarea sa, prefigurau pierderea unei suprafete de teren de 44 mp din terenul promis spre vanzare, acestia au cunoscut, de fapt, la data promisiunii bilaterale de vanzare, ca nu au in proprietate aceasta suprafata de teren, deci nu o puteau promite spre vanzare celeilalte parti.

In aceste conditii nu se poate retine ca a fost ignorata sau reconfigurata realitatea juridica stabilita prin sentinta civila opusa de recurenti, insa acestia propun o noua interpretare a probelor, in special a celei opuse de aceasta hotarare judecatoreasca, in sensul reconsiderarii conduitei contractuale a reclamantilor.

Pentru aceste considerente, instanta de recurs arata ca motivul de apel intemeiat pe dispozitiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. este nefondat si va fi inlaturat.

Un al doilea motiv de recurs se refera la motivarea contradictorie a deciziei atacate si aplicarea gresita, de catre instanta de apel, a dispozitiilor art. 1549 C. civ. care reglementeaza institutia rezolutiunii contractului.

Au relevat recurentii ca, desi instanta de apel a retinut ca se constata o diminuare a suprafetei promise spre vanzare cu doar 13 mp, totusi a retinut in culpa promitentilor-vanzatori instrainarea voluntara a unei suprafete de 44 mp din teren, acceptand implicit ca, de fapt, diferenta nu reprezenta altceva decat proprietatea reclamantilor din dosarul nr. x/215/2012, situatie de drept care nu poate fi plasata in culpa recurentilor. Cu toate acestea, a aplicat art. 1549 alin. (1) C. civ., a desfiintat promisiunea de vanzare din culpa reclamantilor, obligand pe acestia si la plata clauzei penale stipulate in antecontract de 50.000 euro.

Or, in aceste conditii, recurentii au subliniat ca au actionat cu buna-credinta, iar prin incheierea acordului de mediere la 19.04.2016 nu s-a produs, in realitate, o instrainare, cata vreme prin hotararea data in dosarul nr. x/215/2012 a fost transata problema dreptului de proprietate asupra terenului. Astfel, singura persoana in culpa pentru incalcarea antecontractului este societatea parata care a avut cunostinta de aceste imprejurari, a acceptat starea de fapt respectiva, dar a refuzat injust incheierea contractului de vanzare, in conditiile in care diminuarea reala a suprafetei promise a fost de doar 13 mp, inscrisa in marja de 2% tolerata de Regulamentul de avizare, receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara .

Nici aceste critici nu sunt fondate, urmand sa fie inlaturate.

Stabilirea starii de fapt, bazata pe probele analizate, a avut in vedere o instrainare voluntara de 44 mp realizata de catre promitentii-vanzatori care, raportata la suprafata mentionata in titlul de proprietate, de 661 mp (din masuratori, 726 mp) a reprezentat o diminuare, in raport cu datele scriptice, de 13 mp a terenului promis spre vanzare. Suita prezentarii considerentelor din apel sustine aceasta concluzie, dublata de aceea ca actul de instrainare a fost unul voluntar, fiind respinse apararile reclamantilor-apelanti prin care acestia sustineau ca acordul de mediere a reprezentat o simpla conformare la dispozitivul sentintei pronuntate in dosarul nr. x/215/2012.

Din acest punct de vedere, este nereala sustinerea recurentilor care imputa o motivare contradictorie a instantei de apel, deoarece poate fi cu usurinta urmarit rationamentul logic explicat al acestei instante.

Cat priveste gresita aplicare a legii, Inalta Curte de Casatie si Justitie arata ca art. 1549 alin. (1) C. civ. consacra principiul general potrivit caruia rezolutiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului cu daune-interese in favoarea creditorului, daca acestea i se cuvin. Or, in masura in care daunele-interese au fost stabilite printr-o clauza calificata necontestat drept clauza penala, regimul acordarii acesteia este stabilit in art. 1538 C. civ., creditorul putand cere executarea clauzei penale, fara dovada vreunui prejudiciu. Mai mult, in materie contractuala, neexecutarea obligatiei contractuale il prezuma in culpa pe debitor, conform art. 1548 C. civ.

Instanta de apel a procedat la verificarea conditiei esentiale a rezolutiunii, neexecutarea obligatiei asumate de promitentii-vanzatori, statuand demonstrat ca acestia si-au incalcat obligatia considerata esentiala de parti, de a nu instraina voluntar terenul promis fara acordul promitentei-cumparatoare. Astfel, instanta de apel a stabilit ca acordul de mediere a excedat limitelor normale ale punerii in executare a sentintei civile nr. 721 din 16.01.2013, limite determinate la demolarea unei magazii si ca acesta a fost singurul aspect asumat de cumparator cu privire la consecintele instiintarii sale asupra litigiului notat in cartea funciara, risc, de altfel, epuizat la data semnarii antecontractului.

Reamintind recurentilor ca instanta de recurs nu poate exercita decat un control de legalitate in aceasta cale extraordinara de atac, raportat la starea de fapt retinuta in cauza de catre instanta de apel, nu se identifica gresita aplicare a legii, art. 1549 alin. (1) C. civ., evocata de recurenti.

Nici evocarea normelor din Regulamentul de avizare, receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara cu privire la marja de 2% din suprafata declarata nu afecteaza legalitatea hotararii recurate, de vreme ce dispozitiile din Regulament se refera la erori de geometrie care pot determina rectificari de carte funciara, chestiunea analizata fiind situata in afara acestei problematici.

Astfel, in temeiul art. 496 C. proc. civ., pentru considerentele expuse, Inalta Curte de Casatie si Justitie a respins recursul ca nefondat si, de asemenea, cererea recurentilor de acordare a cheltuielilor de judecata solicitate in dezbateri, potrivit art. 453 C. proc. civ.