Promisiune de vanzare-cumparare. Instrainarea bunului catre alta persoana

In cazul in care promitentul-vanzator dintr-un antecontract de vanzare-cumparare incheie contractul de vanzare-cumparare cu o alta persoana decat promitentul-cumparator, iar acesta din urma formuleaza actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului astfel incheiat prin care invoca frauda la lege, prezumtia de buna-credinta a cumparatorului trebuie sa fie analizata prin raportarea acesteia la dreptul dobandit de promitentul-cumparator prin actul incheiat, respectiv un drept de creanta, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vandut.

In cazul in care promitentul-vanzator dintr-un antecontract de vanzare-cumparare incheie contractul de vanzare-cumparare cu o alta persoana decat promitentul-cumparator, iar acesta din urma formuleaza actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului astfel incheiat prin care invoca frauda la lege, prezumtia de buna-credinta a cumparatorului trebuie sa fie analizata prin raportarea acesteia la dreptul dobandit de promitentul-cumparator prin actul incheiat, respectiv un drept de creanta, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vandut.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dand nastere doar unei obligatii de a face - aceea de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare - astfel incat, in caz de nerespectare a ei de catre una dintre parti, cealalta parte poate cere doar despagubiri, conform art. 1075 C. civ.

Prin sentinta civila nr. 955 din 29 martie 2013, Tribunalul Specializat Cluj a admis cererea de chemare in judecata formulata de reclamantele SC A. SRL prin lichidator judiciar CII G.M.L. si C.A., in contradictoriu cu paratii SC A.B. SRL prin lichidator judiciar S. SPRL, M.S.R. si S.A.M., si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 398/29 ianuarie 2008, contract incheiat intre parata SC A.B. SRL, in calitate de vanzatoare, si paratii persoane fizice. Totodata, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al paratilor M.S.R. si S.A.M. din cartea funciara, fiind obligati paratii la cheltuieli de judecata catre reclamanta.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut ca intre parata SC A.B. SRL, in calitate de promitenta-vanzatoare, si reclamante, in calitate de promitente-cumparatoare, a fost incheiat antecontractul de vanzare-cumparare din 14 februarie 2007, prin inscris sub semnatura privata, antecontract prin care parata s-a obligat sa le vanda reclamantelor cota de A� din apartamentul nr. 3 ce urma sa se construiasca, in schimbul pretului de 55.500 EURO, pret ce trebuie achitat in doua transe, respectiv, o transa de 37.500 EURO pana la data de 15 februarie 2007, iar diferenta de 17.000 EURO la data semnarii contractului vanzare-cumparare. Termenul pentru predarea-primirea apartamentului a fost stabilit la 15 martie 2007 si, intrucat acest termen nu a fost respectat, reclamantele au notificat parata-promitenta-vanzatoare pentru plata penalitatilor de intarziere, conform antecontractului de vanzare-cumparare, precizand, totodata, modificarea proiectului initial si programarea incheierii contractului, dupa rezolvarea acestor cerinte de catre promitenta-vanzatoare. Intrucat partile nu au cazut de acord asupra acestor solicitari, parata SC A.B. SRL a declansat actiune judecatoreasca pentru rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, din culpa promitentilor-cumparatori, actiune respinsa irevocabil ca inadmisibila. In cadrul acestui proces, instantele de judecata au retinut ca promitentii-cumparatori - in speta, reclamantele - si-au indeplinit obligatia asumata de plata a avansului de 37.500 EURO.

La data de 29 ianuarie 2008, a mai retinut tribunalul, intre parata SC A.B. SRL si paratii M.S.R. si S.A.M. a fost incheiat contractul autentic de vanzare-cumparare pentru acelasi imobil ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, contract nr. 398/29 ianuarie 2008, a carui nulitate absoluta se solicita in prezenta cauza, pentru frauda la lege.

Prima instanta de fond a retinut ca actiunea promitentilor-cumparatori pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, este intemeiata, intrucat partile contractante din contractul de vanzare-cumparare au incheiat acest act juridic, desi stiau ca afecteaza dreptul reclamantilor asupra imobilului vandut, drept derivand din antecontractul de vanzare-cumparare, nefiind reziliat. Sub acest aspect, tribunalul a mai retinut ca in contractul autentic de vanzare-cumparare nr. 398/2008 a fost consemnata expres declaratia promitentei-vanzatoare SC A.B. SRL de a se obliga sa obtina rezolutiunea conventionala sau judiciara a promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, asumandu-si orice risc legat de rezolutiunea acestui act si obligandu-se sa-i despagubeasca pe cumparatori in cazul in care nu va obtine rezolutiunea .

Prin urmare, a concluzionat tribunalul, contractul de vanzare-cumparare a carui nulitate absoluta se solicita in prezenta cauza, este fondat pe o cauza ilicita, intrucat la data incheierii acestui act juridic, atat parata-vanzatoare, cat si paratii-cumparatori aveau reprezentarea clara asupra faptului ca, in ceea ce priveste imobilul ce face obiectul contractului, reclamantele erau in masura sa invoce drepturi proprii dobandite anterior, drepturi ce erau lezate prin insasi incheierea contractului de vanzare-cumparare. Prima instanta a retinut, astfel, reaua-credinta a paratilor-cumparatori la incheierea actului de vanzare-cumparare.

Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii M.S. si S.A.M., criticand sentinta atacata pentru nelegalitate si netemeinicie.

Prin decizia nr. 172 din 1 noiembrie 2013, Curtea de Apel Cluj a admis apelul paratilor si a schimbat in tot sentinta atacata, in sensul respingerii actiunii reclamantilor, cu obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata .

Curtea de apel a apreciat, in pronuntarea acestei decizii, ca hotararea primei instante este nelegala, intrucat teza caracterului ilicit al cauzei pe care este fundamentat contractul de vanzare-cumparare, nu poate sa fie sustinuta doar din perspectiva simplei cunoasteri a existentei promisiunii de vanzare-cumparare incheiate anterior. Pornind de la acest considerent, instanta de apel a reinterpretat probele administrate in cauza, retinand caracterul rezonabil al increderii pe care promitentii-cumparatori o puteau dobandi cu privire la imprejurarea ca vanzarea nu era de natura sa lezeze drepturile reclamantilor. Curtea a apreciat ca evaluarea bunei-credinte a paratilor-cumparatori trebuie sa se faca prin raportare la criterii mai putin exigente decat cele aplicabile profesionistilor, luand in considerare mai multi factori, intre care: faptul ca vanzarea-cumpararea s-a perfectat la aproximativ 9 luni de la data la care devenise exigibila obligatia de incheiere in forma autentica a contractului ce deriva din promisiunea de vanzare-cumparare, faptul ca pretul vanzarii a fost superior celui negociat cu promitentii-cumparatori, fiind achitat prin mijloace de plata necontestate, faptul ca promisiunea de vanzare-cumparare nu a fost notata in cartea funciara, faptul nerealizarii formalitatilor de publicitate care sa asigure opozabilitatea fata de terti a acestei conventii .

Curtea de apel a respins sustinerile intimatelor-reclamante ca paratii erau obligati sa ia legatura cu reclamantele intrucat stiau ca imobilul este grevat de sarcina unui antecontract, retinand ca o atare sustinere este excesiva, avand in vedere toate circumstantele in care s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare, astfel incat nu poate fi retinut faptul ca in speta a fost rasturnata prezumtia bunei-credinte a cumparatorilor prevazute de art. 1899 din vechiul Cod civil aplicabil in speta.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele SC A. SRL, prin lichidator judiciar CII G.M.L. si C.A., criticand solutia instantei de apel pentru motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 4 si 9 C. proc. civ.

In dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurentele-reclamante au aratat ca decizia instantei de apel se bazeaza pe doua argumente lipsite de suport legal, respectiv: culpa recurentelor-reclamante care au dat dovada de lipsa de diligenta prin omisiunea notarii antecontractului de vanzare-cumparare in CF si, respectiv, conditiile necesare pentru rasturnarea prezumtiei bunei-credinte a intimatilor-parati la incheierea contractului de vanzare-cumparare.

Sub primul aspect, au aratat recurentele, Curtea de apel a omis faptul ca, potrivit Legii nr. 7/, notarea imobilului in CF, nu era posibila, intrucat antecontractul de vanzare-cumparare a fost incheiat anterior construirii imobilului, lipsind numarul topografic sau cadastral. Ca atare, instanta de apel le-a imputat recurentelor-reclamante neindeplinirea unei obligatii imposibil de executat legal.

In ceea ce priveste cel de-al doilea aspect, respectiv, conditiile cerute pentru rasturnarea prezumtiei bunei-credinte a paratilor-cumparatori, recurentele-reclamante au aratat ca practica judiciara este aceea care a dezvoltat conditiile cerute pentru existenta bunei-credinte, apreciindu-se ca notiunea de buna-credinta trebuie apreciata ca problema de legalitate, urmand a fi raportata la toate investigatiile pe care o persoana trebuie sa le faca pentru a-l cunoaste pe cocontractantul sau, anterior incheierii actului, astfel incat existenta indoielii releva reaua-credinta a cumparatorului, conchid recurentele citand decizii de speta ale instantei supreme.

Recurentele au invederat ca, fata de aspectele invederate anterior prin trimitere la deciziile de speta ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie, instanta de apel a creat criterii noi de apreciere, inexistente in lege si contrare practicii judiciare a Inaltei Curti de Casatie si Justitie si a Curtii Constitutionale, depasind limitele puterii judecatoresti, conform art. 304 pct. 4 si 9 C. proc. civ.

Recurentele au mai aratat ca motivarea instantei de apel este contradictorie in conturarea capacitatii de intelegere juridica a paratilor-cumparatori, retinand pe de o parte ca acestia si-au format convingerea ca nu exista niciun impediment pentru incheierea valabila a contractului de vanzare-cumparare, iar pe de alta parte ignorand faptul ca paratii nu s-au documentat asupra corespondentei purtate intre partile antecontractului de vanzare-cumparare, care ar fi relevat faptul ca urma sa fie incheiat un contract la notar si ca s-a platit un avans considerabil. Totodata, au aratat recurentele, toate prezumtiile instantei de apel privind buna-credinta a intimatilor nu se bazeaza pe probe directe.

Recurentele-reclamante au invederat ca, in speta, au fost incalcate dispozitiile art. 129 alin. 5 C. proc. civ. intrucat solutia instantei de apel se bazeaza pe argumente in contra faptelor incontestabile, pe de o parte, iar, pe de alta parte, instanta a operat cu prezumtii ce nu se bazeaza pe probe directe. S-a aratat ca, in dosar, nu exista nicio proba din care sa rezulte ca paratilor le-ar fi fost prezentata corespondenta dintre partile antecontractului de vanzare-cumparare, astfel incat, retinerea instantei de apel ca intimatii au avut credinta ca vanzarea lor este legitima, intrucat din corespondenta partilor antecontractului reiese ca nu s-a platit pretul, este nelegala, nefiind sustinuta de probe. De asemenea, toate prezumtiile instantei de apel - relative la buna-credinta a cumparatorilor, abandonul promisiunii de vanzare-cumparare, celeritatea tranzactiilor imobiliare - nu se bazeaza pe probe directe in dosar.

Examinand actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, vazand si dispozitiile art. 304 pct. 4 si 9 C. proc. civ., Inalta Curte a retinut ca recursul declarat este nefondat, pentru urmatoarele considerente:

In sistemul de drept civil roman, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul-vanzator se obliga sa vanda, iar promitentul - cumparator se obliga sa cumpere un anumit bun, in baza unui contract de vanzare-cumparare care se va incheia in viitor. Pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vanzare-cumparare, este necesara o noua manifestare de vointa din partea partilor, in sensul incheierii contractului vizat de o atare promisiune . Ca atare, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dand nastere doar unei obligatii de a face - aceea de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare - astfel incat, in caz de nerespectare a ei de catre una dintre parti, cealalta parte poate cere doar despagubiri, conform art.1075 C. civ. In ipoteza in care promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia asumata prin promisiunea de vanzare-cumparare si, din aceasta cauza, incheierea contractului de vanzare - cumparare nu mai este posibila - cazul in speta, raspunderea promitentului - vanzator fata de promitentul cumparator va consta in plata unor despagubiri, conform art. 1075 C. civ. vechi. Pe cale de consecinta logica, dreptul promitentului-cumparator corespunzator acestei obligatii de dezdaunare a promitentului-vanzator este un drept de creanta, pana la incheierea contractului de vanzare-cumparare translativ de proprietate, promitentul-cumparator neavand niciun drept asupra bunului ce face obiectul promisiunii de vanzare-cumparare.

Pornind de la aceste considerente, Inalta Curte a retinut ca problema de drept a spetei priveste cercetarea motivelor de nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat de parti, vizand frauda la lege, prin raportarea prezumtiei de buna-credinta a paratilor cumparatori, la adevaratul drept dobandit de recurentele-reclamante prin incheierea antecontractului de vanzare-cumparare cu intimata SC A.B. SRL. Intrucat instanta de apel a analizat prezumtia bunei-credinte a paratilor-cumparatori prin raportare la dreptul dobandit de reclamante asupra imobilului ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, Inalta Curte a retinut ca se impune modificarea acestor considerente si raportarea acestei prezumtii la dreptul dobandit de potentialii cumparatori prin actul incheiat, respectiv, un drept de creanta, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vandut. In atare situatie, inserarea unei clauze in contractul de vanzare-cumparare incheiat de parti, prin care parata-vanzatoare se obliga sa rezolutioneze antecontractul de vanzare-cumparare incheiat anterior, nu are relevanta in aprecierea bunei sau relei-credinte a paratilor-cumparatori, in sensul dovedirii complicitatii la frauda a acestora, in conditiile in care natura juridica a actelor incheiate de partile implicate in proces - respectiv, antecontractul de vanzare-cumparare si contractul de vanzare-cumparare - este diferita, cele doua categorii de acte producand efecte juridice distincte, astfel cum s-a relevat anterior. Sub acest aspect, Inalta Curte a retinut ca, spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare care transfera cumparatorului dreptul de proprietate asupra bunului vandut, antecontractul de vanzare-cumparare ii confera promitentului-vanzator, in caz de nerespectare a obligatiei asumate de promitentul-vanzator, un drept de creanta constand in plata de despagubiri conform art. 1075 C. civ., nefiind translativ de proprietate .

Fata de aceste considerente, Inalta Curte apreciaza ca primul motiv de recurs invocat de recurentele-reclamante relativ la conditiile necesare pentru rasturnarea bunei-credinte a cumparatorilor-intimati la data incheierii contractului de vanzare-cumparare sunt nefondate. Nefondata este si sustinerea privind culpabilizarea recurentelor-reclamante de catre instanta de apel, in sensul ca nu ar fi notat contractul de vanzare-cumparare in C.F., intrucat o atare sustinere este infirmata de considerentele deciziei atacate, care au apreciat acest aspect ca un argument in favoarea retinerii bunei-credinte a paratilor-cumparatori, in sensul ca o atare notare in C.F. ar fi fost un argument impotriva paratilor. Desigur ca, acest demers de notare a contractului in C.F. - este un gest de prudenta al partilor antecontractului de vanzare-cumparare, dar nu este obligatoriu, cu atat mai mult ca pot sa apara si situatii in care demersul este imposibil de realizat - cazul in speta - si, in orice caz, nu este o garantie a respectarii integrale a obligatiilor asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare.

Inalta Curte va respinge si motivul de recurs privind depasirea atributiilor puterii judecatoresti de catre instanta de apel, conform art. 304 pct. 4 C. proc. civ., prin nerespectarea deciziilor Inaltei Curti de Casatie si Justitie si deciziilor Curtii Constitutionale. Inalta Curte retine ca, in dezvoltarea motivelor de recurs, recurentele-reclamante au facut trimiteri la diferite decizii de speta ale Inaltei Curti de Casatie si Justitie, cu ample citate din acestea, decizii care nu sunt obligatorii pentru judecatorii fondului, cu atat mai mult cu cat aprecierile instantei supreme se circumscriu situatiilor particulare din fiecare speta data . Singurele decizii care au caracter obligatoriu pentru judecatorii fondului si a caror nerespectare poate fi invocata drept motiv de nelegalitate, sunt deciziile Inaltei Curti de Casatie si Justitie pronuntate in recursurile in interesul legii si deciziile Curtii Constitutionale. Or, in problema de drept supusa dezbaterii in procesul de fata, nu au fost pronuntate asemenea decizii. De altfel, nici recurentele-reclamante nu invoca in dezvoltarea criticilor formulate incalcarea unor atare hotarari.

Inalta Curte a retinut ca nefondat si motivul de recurs privind motivarea contradictorie a instantei de apel in conturarea capacitatii de intelegere a intimatilor-parati, intrucat critica vizeaza exclusiv aspecte de netemeinicie, tinand de interpretarea si aprecierea probelor administrate.

Fata de schimbarea considerentelor instantei de apel, in sensul ca problema de drept din prezenta cauza impune raportarea bunei-credinte a intimatilor-cumparatori la lezarea adevaratului drept dobandit de recurentele-cumparatoare prin antecontractul de vanzare-cumparare, respectiv, un drept de creanta constand in plata de despagubiri, iar nu un drept asupra imobilului, drept de creanta ce nu le este afectat prin incheierea de catre parti a contractului de vanzare-cumparare, Inalta Curte a respins si ultimul motiv de recurs intemeiat pe incalcarea art. 129 alin. 5 C. proc. civ., ca nefondat.

Pentru considerentele mai ss invocate, in baza art. 312 raportat la art.304 pct.4 si 9 C. proc. civ., Inalta Curte a respins recursul declarat ca nefondat.