Actiune in rezolutiunea unei promisiuni de vanzare cu optiune de cumparare

In aceasta situatie nu este posibila acordarea de despagubiri in baza clauzei penale, care nu este de esenta contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea acesteia, ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

A decide altfel ar insemna ca, pe cale ocolita, sa se permita o imbogatire fara just temei a uneia dintre parti in dauna celeilalte pentru o asa zisa nerespectare a unor obligatii care nu erau de esenta contractului, cat timp obligatia esentiala a contractului a fost indeplinita, iar scopul contractului poate fi dus la indeplinire.

Nota: In decizie au fost avute in vedere dispozitiile din vechiul Cod civil

Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Satu Mare, Sectia I civila, sub nr. xx74/83/2010, reclamanta C.A. a chemat in judecata pe paratul I.N.L., solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa se dispuna rezolutiunea conventiei intitulata ``promisiune de vanzare cu optiune de cumparare", incheiata la 25 mai 2007, din culpa paratului, precum si obligarea paratului la plata sumei de 400.000 Euro, in echivalent lei, raportat la art. 4 pct. 1 din conventie, cu titlu de despagubiri .

Prin sentinta civila nr. 3515/D din 28 octombrie 2011, Tribunalul Satu Mare a admis actiunea reclamantei C.A. impotriva paratului I.N.L.

A desfiintat conventia dintre parti, intitulata ``Promisiune de vanzare cu optiune de cumparare" din data de 25.05.2007, din culpa paratului.

A obligat paratul sa achite reclamantei echivalentul in lei a 400.000 Euro, la data platii, cu titlu de despagubiri .

A obligat paratul sa achite reclamantei cheltuieli de judecata -15.000 lei onorariu avocat.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut urmatoarele:

Partile au incheiat la data de 25.05.2007 o conventie intitulata ``Promisiune de vanzare cu optiune de cumparare", care are, conform art. 969 C. civ., putere de lege intre partile contractante.

Prin clauza inserata la pct. 2.1.1. promitentul-vanzator-parat are obligatia de a efectua demersurile necesare in vederea obtinerii titlului de proprietate asupra imobilului, cel tarziu pana la data de 14.06.2007.

De asemenea, prin clauza 2.1.3. promitentul-vanzator are obligatia de a notifica beneficiarul promisiunii - reclamanta, in termen de 25 zile lucratoare finalizarea formalitatilor de obtinere a titlului de proprietate asupra imobilului.

In baza clauzei 2.2.1. beneficiarul promisiunii are dreptul de a-si exercita optiunea de cumparare a imobilului in termen de 15 zile lucratoare de la primirea notificarii.

Prima instanta a mai retinut ca paratul nu a facut dovada faptului pozitiv al notificarii prevazute la pct. 2.1.3. din conventie, ca act doveditor al finalizarii demersurilor prevazute la pct. 2.1.1. si ca moment care determina obligatia cumparatorului de a-si exprima optiunea conform pct. 2.2.1., constatandu-se, in consecinta, ca paratul promitent vanzator nu si-a indeplinit obligatia contractuala prevazuta la art. 2.1.3 din Conventie .

Potrivit clauzei de la pct. 1.4., contractul de vanzare-cumparare se va autentifica de catre notarul public ales si indicat de beneficiarul promisiunii. Potrivit clauzei de la pct. 1.5., beneficiarul promisiunii il va instiinta pe vanzator sa se prezinte la notarul public.

Pct. 2.1.6 stabileste obligatia promitentului vanzator de a se prezenta la notariatul ales conform art. 1.4.

Mandatarul reclamantei a adresat paratului, prin executor judecatoresc, o notificare in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica la data de 21.07.2008 la biroul notarului public C.M.P. din Bucuresti.

S-a retinut ca prin raspunsul dat (cu confirmare de primire) vanzatorul a invederat, pe de o parte, ca nu este in masura sa puna la dispozitia cumparatoarei extras CF pentru autentificare, iar, pe de alta parte, ca este de acord cu autentificarea contractului la data stabilita, insa la sediul oricarui birou notarial din raza judetului Satu Mare. Acest fapt este confirmat si prin raspunsul paratului la interogator.

Inscrisul notarial prin care se consemneaza prezenta mandatarului reclamantei si lipsa paratului adevereste ca doar reclamanta a respectat obligatia sa prevazuta de pct. 2.2.2. din Conventie, de a se prezenta in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare.

S-a mai retinut ca, atat ordinul de plata in valuta, cat si recunoasterea paratului la interogator, dovedesc achitarea de catre reclamanta a sumei de 100.000 euro, parte din pret, la data incheierii conventiei sub semnatura privata, respectiv indeplinirea obligatiei prevazute la pct. 3 lit. i) din conventie .

Prima instanta a apreciat ca probele administrate releva neindeplinirea unilaterala, din partea promitentului vanzator, a obligatiei contractuale, ceea ce determina sanctionarea sa, conform clauzei 4.1. din conventie: ``in cazul in care promitentul vanzator incalca dispozitiile promisiunii de vanzare sau refuza sa se prezinte, astfel cum este stabilit in prezenta promisiune de vanzare, la notariat in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau daca contractul de vanzare-cumparare nu se incheie din orice alt motiv imputabil promitentului vanzator, acesta va plati beneficiarului promisiunii o despagubire egala cu pretul imobilului.", respectiv 400.000 euro (pct. 2.1.4.)

Aceasta reprezinta o veritabila clauza penala a conventiei.

S-a retinut de prima instanta ca actiunea reclamantei este intemeiata, din perspectiva dispozitiilor art. 1020-1021 C. civ. Conditia rezolutorie este subinteleasa intotdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, fie sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese.

Impotriva acestei sentinte, in termen legal, timbrat cu suma de 5378 lei si timbru judiciar in valoare de 6 lei, a declarat apel paratul I.N.L., solicitand admiterea acestuia, modificarea sentintei in sensul respingerii actiunii.

Prin motivele de apel s-a invocat ca de la inceputul redactarii promisiunii de vanzare-cumparare, prin introducerea clauzelor, intimata a avut ca scop dobandirea frauduloasa a unui castig substantial prin obligarea sa la despagubiri exagerate, de 3 ori valoarea sumei avansate. S-a incheiat actul in lipsa unui avocat, a unui martor, intimata stiind ca un titlu de proprietate nu se obtine in 15 zile .

Prin decizia civila nr. 35 din 31 mai 2012 a Curtii de Apel Oradea, Sectia I civila, a fost admis apelul declarat de parat, a fost schimbata, in parte, sentinta apelata, a fost redus cuantumul despagubirilor stabilite in sarcina paratului de la 400.000 Euro la 150.000 Euro, fiind pastrate celelalte dispozitii ale sentintei apelate.

Pentru a se pronunta astfel, instanta de apel a retinut urmatoarele:

Intre partile in litigiu, la data de 25.05.2007 s-a incheiat o promisiune de vanzare-cumparare cu optiune de cumparare potrivit careia, apelantul-parat intentiona sa vanda, iar intimata-reclamanta sa isi exercite optiunea de a cumpara terenul si cladirile aferente, situate in comuna Pomi, inscrise in CF nr. 511, cu nr. top.1046, 1047, 1048, 1049, 1050, 1053 in suprafata totala de 10,3178 ha, pentru un pret de 400.000 EURO.

S-a convenit la pct. 1.3 ca in cazul in care beneficiarul promisiunii isi va exercita optiunea de cumparare, contractul autentic sa se incheie in maxim 15 zile lucratoare de la data incheierii promisiunii, dupa instiintarea promitentului vanzator (pct. 1.5) de-a a se prezenta la sediul notarului public ales de acesta. S-a stabilit un termen de 14.06.2007, pana la care promitentul-vanzator sa efectueze toate demersurile necesare obtinerii titlului de proprietate, iar in 15 zile sa notifice beneficiarul in acest sens. De asemenea, promitentul s-a obligat ca in momentul autentificarii sa nu existe datorii legate de imobil catre organele fiscale sau alte persoane ori autoritati.

La pct. 2.2.1 s-a convenit ca in 15 zile de la primirea acestei notificari, beneficiarul sa isi exercite optiunea de a cumpara, prin notificare, in care sa fie aratat si notariatul ales pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare, pretul convenit fiind de 400.000 EURO, din care s-a platit, la data semnarii promisiunii, suma de 100.000 de EURO.

Potrivit punctului 4.1 din aceasta conventie, s-a prevazut ca in cazul in care promitentul vanzator va incalca prevederile convenite sau refuza a se prezenta la notariat, ori daca contractul nu se incheie din orice alte motive imputabile acestuia, acesta sa plateasca beneficiarului promisiunii o despagubire egala cu pretul imobilului - deci de 400.000 de EURO.

Din inscrisul aflat in copie la dosar de fond, numita notificare, rezulta ca intimata-reclamanta i-a pus in vedere apelantului ca in data de 20.08.2007, orele 9,oo, sa se prezinte la Biroul Notarilor Publici C.C.R. - V.C.M. -R.F.R. din Baia Mare, in vederea incheierii actului autentic de vanzare-cumparare, conform promisiunii incheiate .

Anterior, pentru data de 21.07.2008 orele 11,oo, s-a emis o notificare, prin care i s-a pus in vedere apelantului sa se prezinte in acelasi scop la notar public C.M.P. din Bucuresti, iar potrivit incheierii de autentificare nr. 6906 din 21 iulie 2008, incheiata de acest notar, nu s-a prezentat decat intimata-reclamanta, cu un extras CF pentru autentificare.

Potrivit copiei extrasului de carte funciara nr. 19051 din 21.05.2010, imobilele in litigiu, ce-au facut obiectul conventiei incheiate intre parti, s-au transcris in CF nr. 1851 Pomi, iar din anul 2007, cu incheierea de intabulare nr. 51793, s-a intabulat asupra acestora dreptul de proprietate in favoarea promitentului vanzator, apelantul-parat in cauza.

Ca raspuns la notificarea prin care intimata-reclamanta i-a solicitat apelantului de a se prezenta la 21.07.2008 orele 11,oo, la sediul notarului C.M.P. din Bucuresti, acesta, potrivit inscrisului aflat la dosar de fond, i-a comunicat ca nu este in masura a-i pune la dispozitie extrasul de carte funciara pentru autentificare, astfel cum s-a solicitat prin notificare, dar este de acord sa se prezinte la orice notar din judetul Satu Mare, conditionat ca in prealabil sa i se prezinte proiectul contractului de vanzare-cumparare.

Promitentul-vanzator s-a obligat ca, cel tarziu pana la data de 14.06.2007, sa obtina titlul de proprietate, dupa care, in termen de 15 zile, sa-l notifice pe beneficiarul promisiunii despre acest aspect, or, desi s-a obtinut titlul de proprietate, s-a intabulat in cartea funciara, in anul 2007, apelantul-promitent-vanzator nu si-a indeplinit obligatia asumata, de a notifica, in 15 zile, beneficiarul.

S-a stabilit ca beneficiarul alege notarul public la care partile contractante sa se prezinte pentru autentificarea contractului, fara a se indica un judet sau orele, or, prin raspunsul la notificarea beneficiarului, promitentul vanzator a incercat a modifica clauza contractuala precizand ca va merge la orice notar din raza judetului Satu Mare, existand, prin urmare, o culpa, o nerespectare a obligatiilor acestuia , iar faptul ca i s-au comunicat notificarile reiese, implicit, din raspunsul acestuia, apararile in sensul lipsei comunicarii fiind nefondate.

Chiar daca promitentul vanzator nu si-a onorat obligatia asumata, de a notifica, in 15 zile de la finalizarea formalitatilor, beneficiarul, acesta si-a manifestat dorinta de a finaliza ceea ce s-a convenit, notificand-o in acest sens pe beneficiara, insa, fara ca la termenul si la notarul indicat acesta sa se prezinte pentru autentificare, fiind incalcate si punctele 2.1.3, 2.1.1, 2.2.1, 2.1.6. din Conventie .

Partile au convenit la incheierea Conventiei - punctul 4.1, ca in cazul in care promitentul vanzator va incalca prevederile convenite, sa plateasca beneficiarului promisiunii o despagubire egala cu pretul imobilului, care s-a stabilit a fi de 400.000 EURO, or, din probele administrate nu reiese ca aceasta clauza ar fi una abuziva, neexistand motive de nulitate a acesteia in sensul art. 948 C. civ. Mai mult, la data incheierii conventiei - anul 2007, piata imobiliara era in ascensiune, preturile fiind ridicate, iar incepand cu finalul anului 2008, au inceput sa scada, astfel ca, beneficiarul s-ar fi putut plange de faptul ca pretul convenit in 2007 este prea mare, la nivelul anului 2008, cand s-a dorit totusi a fi incheiat contractul autentic de vanzare-cumparare, astfel ca, in mod corect, cu aplicarea art. 1020-1021 C. civ., s-a retinut nesocotirea conventiei din partea apelantului parat.

Art. 1066 C. civ., in vigoare la data incheierii conventiei, prevedea faptul ca, clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i. Nimic nu impiedica la data incheierii promisiunii de vanzare ca partile contractante sa convina asupra cuantumului despagubirilor in cazul nerespectarii clauzelor contractante, iar conform art. 1066-1072 C. civ. putea fi stabilita intinderea acestora prin acordul de vointa al creditorului si debitorului, intervenit inainte de producerea prejudiciului, astfel cum de altfel s-a procedat in speta.

Clauza penala apare ca fiind o conventie prin care partile determina anticipat intinderea daunelor interese pe care debitorul va fi obligat sa le plateasca in cazul neexecutarii, executarii necorespunzatoare ori cu intarziere a prestatiilor la care s-a indatorat, suma care nu poate fi modificata de instanta de judecata decat potrivit art. 1070 C. civ., daca obligatia principala s-a executat partial.

Din analiza promisiunii de vanzare ce a fost incheiata intre partile in litigiu reiese faptul ca, practic, in sarcina promitentului vanzator au fost stabilite doua obligatii - cea de a face demersurile necesare obtinerii titlului de proprietate si cea de notificare a promitentului cumparator in termen de 15 zile in acest sens, or, apelantul si-a indeplinit prima obligatie asumata - de a obtine titlul de proprietate pentru imobilul in litigiu. Mai mult, la notificarea initiala, de a se prezenta la sediul notarului din Bucuresti - C.M.P., paratul i-a comunicat ca este de acord a se prezenta la un notar din judetul Satu Mare, insa, in prealabil sa i se prezinte proiectul contractului de vanzare-cumparare, deci, nu a refuzat, practic, incheierea actului de instrainare, ci doar a dorit a se prezenta la un notar din judetul Satu Mare si a cerut, intemeiat, a i se prezenta proiectul contractului de vanzare cumparare, pentru a-l putea verifica anterior perfectarii acestuia.

Ca atare s-a retinut ca, desi apelantul nu si-a onorat obligatiile asumate, decat partial, neputandu-se vorbi de o incalcare in intregime a acestora, conditia impusa de acesta, de a-i fi prezentat proiectul actului, nefiind una abuziva ci una de natura a proteja interesul lui.

Potrivit art. 1070 C. civ., penalitatea poate fi imputinata de judecator, cand obligatia a fost executata in parte, or, in speta, apelantul si-a indeplinit una din obligatiile asumate, astfel ca aceste dispozitii sunt incidente in cauza, aspect pe care, in mod gresit, prima instanta nu l-a avut in vedere.

Ca urmare, instanta de apel a apreciat ca, raportat la aceste motive, se impune reducerea cuantumului despagubirilor stabilite de la suma de 400.000 EURO la suma de 150.000 de EURO - din care 100.000 de EURO reprezinta avansul acordat de intimata reclamanta la data perfectarii promisiunii de vanzare-cumparare, suma care reprezinta o reparatie echitabila si de natura a acoperi prejudiciul suferit urmare a nerespectarii obligatiei asumate de apelant.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs paratul I.N.L., aducandu-i urmatoarele critici:

Hotararea instantei de apel a fost data cu gresita aplicare a dispozitiilor legale ce reglementeaza incheierea si executarea conventiilor, recurentul-parat sustinand ca nu a incalcat conditiile promisiunii de vanzare cu optiune de cumparare.

Recurentul a sustinut ca nu exista nicio dovada a faptului ca reclamanta l-ar fi notificat la data de 8 iulie 2008, mai mult, aceasta prorogand termenul stipulat in contract .

Prin notificarea transmisa prin intermediul BEJ D.G.R. la data de 6 august 2008, sustine recurentul, acesta a demonstrat faptul ca a dorit executarea contractului.

S-a mai sustinut de catre recurent, ca in realitate, reclamanta-intimata a avut drept scop, inca de la incheierea contractului, dobandirea frauduloasa a unui castig substantial prin obligarea reclamantului la plata unei despagubiri exagerate.

in acest sens, recurentul a invocat faptul ca reclamanta nu a dorit incheierea acestui contract la un notar sau in prezenta unui avocat, adica in prezenta unei persoane care are cunostinte juridice, urmarind ca paratul recurent sa nu realizeze caracterul abuziv a unor clauze, reclamanta stiind, inca de la inceput, ca era imposibila obtinerea titlului de proprietate in termen de 15 zile de la incheierea conventiei.

Instanta de apel nu a tinut seama de faptul ca intre parti s-a incheiat o conventie de promisiune de vanzare-cumparare, iar recurentul-parat, in calitatea sa de promitent nu a refuzat vanzarea si nu a vandut lucrul altei persoane, mai mult, acesta insistand de nenumarate ori la incheierea actului autentic de vanzare-cumparare, introducand, in acest sens, si actiune in justitie pentru perfectarea contractului.

S-a relevat faptul ca in doctrina, ca si in practica juridica, s-a statuat faptul ca doar in situatia in care promitentul nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, iar beneficiarul nu poate cere predarea lucrului, atunci acesta din urma poate cere daune interese.

Chiar si in prezent, s-a aratat de catre recurent, lucrul se gaseste in patrimoniul sau si nu exista impedimente legale ca partile sa incheie contractul, avand in vedere principiul executarii in natura a obligatiilor asumate.

in ce priveste clauza penala la care s-a facut referire atat de catre instanta de apel cat si de catre prima instanta, s-a invederat faptul ca aceasta se refera la situatia in care promitentul nu va executa obligatia principala pe care si-a asumat-o, prin urmare, ea are caracter accesoriu, iar daca obligatia principala poate fi executata, clauza penala nu mai poate fi invocata.

Faptul ca recurentul-parat a aratat ca, in urma notificarii primite de la reclamanta, a comunicat acesteia ca doreste sa incheie actul autentic la un notar de pe teritoriul judetului Satu Mare, nu echivaleaza cu nerespectarea clauzei contractuale, acest lucru fiind solicitat de catre recurent datorita varstei sale inaintate si a faptului ca imobilul era situat pe raza judetului Satu Mare.

In ce priveste posibilitatea instantei de judecata de a interveni in clauzele contractuale prin limitarea sau chiar inlaturarea acestora, cu referire in speta de fata, la clauza penala, s-a relevat faptul ca, potrivit dispozitiilor art. 1070 C. civ., instanta poate reduce clauza penala inserata intr-un contract, atunci cand obligatia principala a fost executata in parte, insa, in speta de fata, recurentul a sustinut ca si-a indeplinit toate obligatiile contractuale, astfel incat clauza penala nu se mai putea aplica.

In acest sens, a mai sustinut recurentul ca aceasta clauza penala fiind accesorie, daca obligatia principala se poate executa, atunci clauza penala nu se mai aplica, recurenta avand doar dreptul la daune moratorii pentru intarziere la executarea, la timp, a obligatiei.

S-a mai sustinut de catre recurent ca instanta de apel trebuia sa aiba in vedere, ca potrivit art. 5 C. civ., nicio prevedere contractuala nu poate deroga de la ordine publica si de la bunele moravuri, contractul neputand fi transformat, prin clauze abuzive, intr-un instrument de imbogatire fara just temei, a unei parti in dauna celeilalte parti.

Analizand decizia recurata, prin raportare la criticile formulate, Inalta Curte a constatat ca recursul este fondat, pentru urmatoarele considerente:

Hotararea instantei de apel a fost data cu incalcarea dispozitiilor legale privind incheierea si interpretarea conventiilor legal facute, reglementate in Titlul III din vechiul Cod civil.

Este indubitabil faptul ca intre parti a intervenit o conventie, la data de 25 mai 2007, intitulata ``promisiune de vanzare cu optiune de cumparare", in ce priveste imobilul situat in comuna Pomi, judetul Satu Mare, inscris in CF nr. 511, compus din suprafata totala de 10,3178 ha, pe care se afla un castel, o sera, curtea castelului, un parc si un teren de sport .

Obligatia principala care ii revenea promitentului vanzator (recurentul din cauza de fata) era aceea de a vinde acest imobil promitentei-cumparatoare, la pretul de 400.000 Euro, din care 100.000 Euro au fost platiti chiar la data semnarii conventiei.

Promitentului-vanzator ii reveneau si alte obligatii care erau adiacente (accesorii) obligatiei principale, precum aceea de a obtine titlul de proprietate asupra imobilului, pana la data de 14 iunie 2007, de a notifica pe promitenta-vanzatoare, in 15 zile lucratoare de la data obtinerii titlului de proprietate, de a se prezenta la biroul notarial ales de catre promitenta-vanzatoare, in scopul incheierii actului in forma autentica.

Prin hotararea instantei de apel s-a stabilit starea de fapt, anume aceea ca promitentul-vanzator nu si-a indeplinit toate obligatiile contractuale, respectiv cele privind obtinerea titlului de proprietate pana la termenul stabilit si aceea de a notifica pe promitenta-vanzatoare, in termenul stabilit, dupa obtinerea titlului de proprietate .

In acelasi timp, se poate constata ca nici promitenta-cumparatoare nu si-a respectat obligatiile asumate prin contract, cat timp aceasta nu a raspuns solicitarilor promitentului vanzator, materializate in cererea de chemare in judecata formulata pentru a se constatata intervenita vanzarea-cumpararea, in ce priveste imobilul in litigiu, mai ales ca, anterior, in cursul anului 2008, aceasta fusese notificata de catre promitentul vanzator pentru a se prezenta la notariat in vederea incheierii contractului in forma autentica (sentinta civila nr. 1996/D/2010 a Tribunalului Satu Mare).

Instanta de apel a retinut faptul ca promitentul-vanzator a respectat doar in parte conventia incheiata intre parti si, ca atare, apreciind ca este aplicabila clauza penala, prevazuta la pct. 4.1 din conventie, a facut aplicarea art. 1070 C. civ. si a redus cuantumul despagubirilor stabilite la suma de 150.000 Euro.

Aceasta solutie este gresita, din punct de vedere al fundamentarii ei legale.

Asa dupa cum s-a aratat mai sus, culpa pentru neincheierea contractului in forma autentica nu apartine numai promitentului-vanzator ci si promitentei-cumparatoare.

Intr-adevar, promitentul-vanzator nu a respectat unele obligatii din promisiunea de vanzare, insa nu obligatia esentiala a acestei conventii, acestea referindu-se la termenul in care trebuia sa obtina titlul asupra imobilului si la termenul in care trebuia notificata promitenta-cumparatoare despre obtinerea titlului, dar nici promitenta cumparatoare nu si-a manifestat optiunea de cumparare, dupa ce a fost totusi notificata, in cursul anului 2008, de catre promitentul vanzator, si nici cu ocazia solutionarii litigiului promovat de catre promitentul vanzator, tocmai in legatura cu incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.

Nerespectarea obligatiei privind manifestarea optiunii de cumparare poate fi apreciata chiar din faptul introducerii cererii de chemare in judecata, in prezenta cauza.

Clauza esentiala in raport de care trebuie analizata conduita partilor este aceea prin care se stabilea obligatia de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, din partea promitentului vanzator, dar si obligatia corelativa a promitentei cumparatoare, de a-si exprima optiunea de cumparare, in termen de 15 zile de la notificarea efectuata de catre promitentul vanzator.

Ca atare, se poate constata ca promitentul vanzator si-a indeplinit aceasta obligatie esentiala, chiar daca cu incalcarea celorlalte obligatii, referitoare la termenele in care trebuia sa obtina titlul de proprietate si sa notifice pe promitenta vanzatoare, neinstrainand bunul ce a facut obiectul conventiei catre terte persoane, insa, promitenta cumparatoare nu si-a mai respectat obligatia de a raspunde la notificarea, desi intarziata, a promitentului vanzator, si nici nu si-a manifestat optiunea de cumparare, desi bunul se afla, inca, in proprietatea promitentului vanzator, preferand sa formuleze o actiune in despagubiri, intemeiata pe activarea clauzei penale din contract .

Prin urmare, problema care se pune este aceea daca, intr-o atare situatie, este posibila activarea clauzei penale, pentru neexecutarea culpabila a contractului, chiar cu o reducere a despagubirilor, asa cum a stabilit instanta de apel, sau trebuie constatat ca, de fapt, obligatia esentiala a contractului a fost indeplinita de catre promitentul vanzator, obiectul contractului fiind inca posibil de executat, iar promitenta cumparatoare nu are alegerea intre a executa conventia, in natura, asa cum s-a stabilit in contract sau a cere executarea clauzei penale.

Concluzia instantei de recurs este tocmai aceasta din urma, deoarece interpretarea clauzelor oricaror conventii trebuie facuta astfel incat conventia respectiva sa-si produca efectele, conform scopului urmarit la incheierea contractului, or, partile au urmarit sa vanda, respectiv sa cumpere imobilul ce face obiectul litigiului, acest lucru fiind inca posibil, nefiind admisibil ca, din moment ce obligatia principala a fost indeplinita, scopul contractului fiind, inca, posibil de indeplinit chiar in acest moment, sa se poata solicita despagubiri in baza unei alte clauze, fie ea si penala, care nu este de esenta contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea clauzei penale, ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

A decide altfel, ar insemna ca, pe cale ocolita, sa se permita o imbogatire fara just temei, a uneia dintre parti, in dauna celeilalte, pentru o asa zisa nerespectare a unor obligatii, care nu erau de esenta contractului, cat timp obligatia esentiala a contractului a fost indeplinita, iar scopul contractului poate fi dus la indeplinire.

Ca atare, instanta de recurs a retinut ca ambele parti nu si-au respectat, in totalitate, obligatiile contractuale asumate, promitentul vanzator nu a obtinut in termenul prevazut titlul de proprietate si nici nu a notificat pe promitenta cumparatoare in legatura cu obtinerea titlului, in termenul contractual prevazut, dar nici promitenta cumparatoare nu a raspuns, in termenul contractual, la notificarea, desi intarziata, a promitentului vanzator, nemanifestandu-si optiunea de cumparare in termenul contractual, astfel incat rezolutiunea contractului trebuie dispusa din vina ambilor.

Prin urmare, clauza penala prevazuta de art. 4.1 din conventie, nu poate sa produca efecte, cererea in despagubiri, intemeiate, pe aceasta clauza penala, urmand a fi respinsa.

Totusi, promitenta cumparatoare a achitat, in avans, o parte din pretul convenit, respectiv 100.000 Euro, astfel incat se impune, ca efect al rezolutiunii contractului, restituirea acestei sume catre reclamanta.

Desi reclamanta nu a solicitat plata unor daune moratorii, dat fiind faptul ca promitentul vanzator a avut la dispozitie aceasta suma inca de la data de 25 mai 2007, aceasta suma producand fructe civile, constand in dobanzi, recurentul-parat fiind de acord cu plata dobanzii legale, calculate la aceasta suma, in temeiul dispozitiilor O.G. nr. 9/2000, paratul va fi obligat si la plata dobanzii legale calculata la suma de 100.000 Euro, incepand cu data de 25 mai 2007 si pana la plata efectiva.

Avand in vedere cele de mai sus, in baza art. 312 alin. (1) si (3), raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., la art. 969 si urm. C. civ., la art. 1020-1021 C. civ. si la dispozitiile O.G. nr. 9/2000, Inalta Curte a admis recursul declarat impotriva deciziei nr. 35/A/31 mai 2012 a Curtii de Apel Oradea, Sectia I civila, a modificat decizia recurata, a admis apelul paratului declarat impotriva sentintei civile nr. 3515 din 28 octombrie 2011 a Tribunalului Satu Mare, a admis, in parte, actiunea formulata de reclamanta C.A., a dispus rezolutiunea conventiei incheiata intre parti, intitulata ``promisiune de vanzare cu optiune de cumparare" din data de 25 mai 2007 si, in consecinta, a obligat pe parat la plata sumei de 100.000 Euro, reprezentand avans achitat, in echivalent lei la data platii, precum si la dobanda legala aferenta acestei sume incepand cu data de 25 mai 2007, pana la plata efectiva catre reclamanta. De asemenea, a respins capatul de cerere privind despagubirile.