Contract de vanzare-cumparare. Clauza privind nerestituirea avansului

Clauza cu privire la nerestituirea avansului in caz de neexecutare, inclusa intr-un contract de vanzare-cumparare, are autonomia unei clauze penale, accesorie vanzarii, convenita de ambele parti si ea trebuie sa-si produca efectele in sensul neechivoc stabilit de acestea.

Prin sentinta nr. 9 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul Gorj, Sectia a II-a civila, a respins actiunea principala formulata de reclamanta-parata SC S.C. SRL in contradictoriu cu parata SC L.S. SRL, a admis cererea reconventionala formulata de parata si a constatat nulitatea absoluta a clauzei prin care s-a stabilit sa nu se restituie avansul cumparatoarei in caz de neplata a pretului, repunand partile in situatia anterioara, in sensul obligarii reclamantei la restituirea sumei de 1.210.950 lei reactualizata la data platii reprezentand avans achitat vanzatoarei in anul 2007.

Facand aplicarea regulilor de interpretare a conventiilor civile, instanta de fond a retinut ca obligatia de plata a diferentei de pret a fost asumata sub conditia contractarii unui credit, a carui neaccesare nu s-a datorat culpei paratei, ci crizei economice.

In acest context, prima instanta a retinut ca fiind lovita de nulitate absoluta clauza cu privire la retinerea avansului de catre vanzatoare, fiind intemeiata pe o cauza ilicita, o atare operatiune fiind una speculativa, nefiind incidente in speta prevederile art. 1297 alin. (4) C. civ., sens in care cererea reconventionala a fost admisa, iar cererea principala respinsa.

Curtea de Apel Craiova, Sectia a II-a civila, prin decizia nr. 88 din 12 iunie 2012, a admis apelul declarat de reclamanta impotriva sentintei pe care a schimbat-o in tot, in sensul constatarii intervenirii pactului comisoriu de gradul IV si rezilierii de plin drept a contractului de vanzare-cumparare, cu repunerea partilor in situatia anterioara in sensul revenirii imobilului in patrimoniul vanzatoarei dar a pastrarii avansului incasat de catre aceasta. Pe cale de consecinta, cererea reconventionala formulata de parata a fost respinsa, fiind respins ca inadmisibil si capatul de cerere avand ca obiect rectificarea filei CF, formulat direct in apel.

Criticile apelantei-reclamante cu privire la gresita aplicare a prevederilor art. 966 si urm. C. civ. si la exonerarea paratei de culpa contractuala a neplatii diferentei de pret s-au apreciat ca intemeiate de instanta de apel.

Astfel, in motivarea deciziei s-a aratat ca in mod gresit prima instanta a interpretat neexecutarea obligatiei de plata a pretului ca datorandu-se crizei economice, in realitate, parata fiind aceea care a refuzat linia de finantare pentru unele detalii tehnice, dovada imposibilitatii obtinerii diferentei de pret nefiind facuta.

Totodata, instanta de apel a dat eficienta juridica pactului comisoriu de gradul IV in a carui prezenta sustine ca este irelevant motivul pentru care cumparatoarea nu a mai putut obtine diferenta de pret, obligatia cu acest obiect stabilita prin contract fiind una de rezultat, nu una de diligenta.

Apreciind ca nelegala si interpretarea data de prima instanta clauzei penale cat priveste constatarea afectarii acesteia de o cauza nelicita dat fiind un caracter speculativ al operatiunii, retinand ca scopul clauzei penale este acela de evaluare a prejudiciului pentru situatia neexecutarii obligatiei, instanta de apel a admis apelul declarat de reclamanta in sensul mai sus aratat.

In contra acestei decizii a declarat recurs parata SC L.S. SRL aratand ca o considera nelegala in raport de dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. si art. 6 CEDO privind dreptul la un proces echitabil, solicitand modificarea acesteia in sensul respingerii apelului declarat de reclamanta impotriva sentintei civile nr. 9 din 23.11.2012 a Tribunalului Gorj si mentinerea ca legala a acestei sentinte.

In dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurenta a invocat gresita calificare a mentiunii din contract referitoare la pastrarea avansului achitat de recurenta ca fiind clauza penala valida procedand la completarea acestor mentiuni neclare contrar prevederilor art. 983 C. civ.

A criticat retinerea interventiei unui pact comisoriu de ultim grad a carei existenta ar fi presupus enuntarea conditiilor in care el opereaza, in contextul in care diferenta de pret urma sa fie achitata din credite bancare a caror neacordare a exclus culpa recurentei.

A sustinut ca recurenta-intimata nu a suferit nici un prejudiciu care sa justifice pastrarea avansului, bunul vandut ramanand in posesia sa, iar la data incheierii contractului reclamanta nu desfasura activitate de vanzari imobiliare care sa justifice operatiunea speculativa de pastrare a avansului.

Recursul nu este fondat.

Intr-o buna traditie jurisprudentiala comerciala s-a statuat cu valoare de principiu ca operatiunile de vanzare-cumparare cu privire la imobile, cum este si cazul in speta, chiar incheiate intre comercianti au o natura civila fiind supuse legii substantiale civile, iar nu codului comercial, in prezent abrogat.

Ca atare, validitatea clauzei contractuale pe care partile au inserat-o in contract trebuie analizata din perspectiva dispozitiilor legii civile care reglementeaza contractul de vanzare-cumparare sub acest aspect la momentul incheierii lui, iar nu a dreptului comun al obligatiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., ea avand o reglementare si o identitate proprie: clauza de arvuna, prin art. 1297-1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.

Ca atare, in speta de fata cat priveste clauza contractuala privind retinerea avansului/arvunei, de catre vanzator devin incidente prevederile suscitate ale art. 1297 si 1298 C. civ. Art. 1297 C. civ. reglementeaza limitativ cazurile in care arvuna, avansul, nu se retine ci va fi restituit cumparatorului, acestea vizand printre ele si executarea vanzarii ori o cauza care exclude culpa cumparatorului.

Art. 1298 C. civ. dispune, insa, ca, ``Daca vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din partile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va intoarce indoita, avand-o primita, daca partea care nu este in culpa nu ar alege mai bine sa ceara executarea vinderii``, precum in speta de fata.

Prin urmare, calificarea data de prima instanta si invocata de recurenta drept critica in recurs in sensul nevaliditatii clauzei de arvuna atrasa de caracterul speculativ al operatiunii este contrara chiar dispozitiei legale care o reglementeaza, stiut fiind ca nulitatea unui act sanctioneaza nerespectarea legii la momentul incheierii lui, iar nu respectarea acesteia.

Clauza cu privire la nerestituirea avansului in caz de neexecutare are, asadar, si o baza legala, nu numai conventionala, iar o atare clauza inclusa in contractul de vanzare-cumparare are autonomia unei clauze penale, accesorie vanzarii, convenita de ambele parti si ea trebuie sa-si produca efectele in sensul neechivoc stabilit de acestea.

Sustinerea recurentei cu privire la conditionarea platii restului de pret de contractarea unui credit bancar nu poate fi nici ea primita, deoarece mentiunea in cuprinsul contractului in sensul ca plata diferentei de pret se face in termen de 120 zile de la autentificarea contractului de vanzare-cumparare, ``in urma contractarii unui credit bancar``, constituie o precizare, iar nu reglementarea unei conditii rezolutorii, obligatia restituirii diferentei de pret fiind afectata numai de termen, nu si de conditia contractarii vreunui credit, astfel cum rezulta clar din clauza pactului comisoriu: `` Noi, partile contractante, convenim ca, in cazul in care societatea vanzatoare nu va primi integral pretul bunului in termen de 120 zile de la data autentificarii contractului de vanzare-cumparare, prezentul contract sa se considere desfiintat de plin drept, fara somatie si fara punere in intarziere a cumparatoarei, promitenta cumparatoare urmand a pierde partea din pret deja achitata, iar SC S.C. SRL va reintra in posesie de plin drept a imobilelor ce fac obiectul prezentului contract``.

In cauza este de necontestat ca recurenta-parata, in calitate de cumparatoare, nu si-a executat obligatia de plata a diferentei de pret, de 1.954.014,3 Euro din 2.300.000 Euro, in termenul convenit, culpa sa contractuala fiind astfel prezumata conform art. 1365 C. civ., asa incat, in mod legal si corect instanta de apel a dat eficienta pactului comisoriu de ultim grad si clauzei de arvuna, mai sus citata, deoarece, in aplicarea dispozitiilor art. 970 C. civ., conventiile legal facute trebuie executate cu buna-credinta, ele obligand nu numai la ceea ce este expres in ele dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa.

Este de observat in acest sens ca, prin intampinarea depusa la instanta de fond, parata-recurenta a fost de acord cu capatul de cerere principala privind rezolutiunea vanzarii conform pactului comisoriu, solicitand prin concluziile scrise, neechivoc, sa fie admisa reconventionala, dar si actiunea principala, aratand ca nu este tinuta de plata cheltuielilor de judecata conform art. 275 C. proc. civ.: ``a��fiind de acord cu rezolutiunea contractului de la primul termen de judecata si nefiind pusi in intarziere anterior formularii actiunii``, actiunea fiind promovata la 22 decembrie 2010, contractul autentificat la 28 decembrie 2007, iar obligatia platii diferentei de pret fiind scadenta la 120 de zile de la autentificare, asa incat, sentinta tribunalului este evident nelegala prin neadmitere, macar in parte, a cererii principale, respingerea ei nefiind, de altfel, motivata prin sentinta apelata.

Ca atare, solicitarea recurentei de mentinere a sentintei ca legala nu poate fi primita. Nu poate fi primita nici critica privind decizia instantei de apel din perspectiva incalcarii prevederilor art. 983 C. civ., clauza pactului comisoriu care include si clauza de avans/arvuna fiind corect interpretate prin decizia atacata conform considerentelor mai sus expuse.

Inalta Curte, constatand in raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. si art. 6 CEDO, texte in care recurenta si-a incadrat critica de nelegalitate, cu precizarea ca incalcarea de conventionalitate nu a fost in concret dezvoltata, ca instanta de apel a pronuntat o decizie legala, a respins recursul declarat ca nefondat.