Reziliere contract de inchiriere. Termenul de perimare

Reclamanta SC T.A. SA Suceava a chemat-o in judecata pe parata S.T.P. Suceava, solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna rezilierea contractului de inchiriere nr. 14579 din 23 decembrie 2004 si repunerea partilor in situatia anterioara, in sensul obligarii paratei de a preda bunurile si elibera cladirile ocupate.

In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere mentionat, insa parata nu si-a indeplinit obligatiile contractuale, desi a fost invitata la conciliere si s-a emis somatie de plata . Ulterior, reclamanta si-a precizat si completat actiunea, in sensul introducerii in cauza in calitate de parata a SC T.P.L. SA Suceava si a se dispune fata de cele doua parate evacuarea lor din cladirile pe care le ocupa fara temei legal, cladiri care sunt proprietatea reclamantei. A mai precizat reclamanta ca cea de-a doua parata s-a mutat in cladirile proprietatea sa in vara anului 2005, fara acceptul sau.

Prin sentinta nr. 3055 din 30 septembrie 2005, Judecatoria Suceava a admis exceptia necompetentei materiale si si-a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Suceava, sectia comerciala si de contencios administrativ.

Cauza a fost inregistrata pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 1810/ com/2005 la 5 ianuarie 2005.

Reclamanta a solicitat evacuarea paratei SC T.P.L. SA Suceava din imobilele evidentiate in C.F. nr. 17491, parcele de cladire nr. 5855 si nr. 5861, imobile dobandite in urma adjudecarii la licitatie in procedura prevazuta de O.G. nr. 92/2003. In anul 2004, intre reclamanta si SC T.P.S. SA s-a incheiat un contract de locatiune pe o durata determinata ce a expirat la 31 decembrie 2005. Fara acordul proprietarului, locatarul a permis unei terte persoane juridice sa foloseasca in scop propriu bunurile inchiriate catre SC T.P.S. SA, firma care incepand cu 18 iulie 2005 a intrat in regimul prevazut de Legea nr. 64/2005, administrator judiciar fiind SC M.R.L. SRL.

Reclamanta, la termenul din 26 ianuarie 2005, a aratat ca renunta la judecarea capatului de cerere privind rezilierea contractului de inchiriere nr. 14579/2004 fata de parata SC T.P.S. SA Suceava.

Instanta, prin incheierea nr. 53/2005, a luat act de renuntare in temeiul art. 246 C. proc. civ., la cererea privind rezilierea contractului de inchiriere si la cererea de chemare in judecata a SC T.P.S. SA Suceava

Parata SC T.P.L. SA Suceava, prin intampinare, a solicitat respingerea actiunii, sustinand ca prin ordonanta presedintiala nr. 29/2006 a Tribunalului Suceava reclamanta a fost obligata sa se abtina de la orice actiune sau inactiune care ar duce la impiedicarea functionarii serviciului de transport public local de calatori pana la solutionarea definitiva a actiunii ce formeaza obiectul dosarului nr. 151/2006 al Tribunalului Suceava.

A sustinut ca se impune suspendarea cauzei in temeiul art. 244 pct. 1 C. proc. civ., intrucat dezlegarea pricinii atarna in tot sau in parte de existenta unui drept care face obiectul unei alte judecati.

In fine, a precizat ca constructiile din care se cere evacuarea se afla pe terenul proprietatea M.S. asa cum rezulta din extrasul de carte funciara si societatea are ca actionar majoritar M.S..

In cauza a formulat cerere de interventie in interes propriu M.S., prin P., care a solicitat respingerea actiunii reclamantei, intrucat la data adjudecarii bunurilor imobile in dosarele executionale nr. 1230/2001, 111/2003 si 99/2003 a M.F.P., cele doua parti au fost in eroare cu privire la titularul dreptului de proprietate asupra terenului.

Prin sentinta nr. 2740 din 28 septembrie 2006, Tribunalul Suceava a respins actiunea reclamantei, precum si cererea de interventie formulata in interes propriu de M.S., prin P., ca nefondate.

Pentru a hotari astfel, instanta a retinut, in esenta, ca prin incheierea din 25 ianuarie 2006, pronuntata in dosar nr. 113F/2005, judecatorul sindic a dispus anularea tuturor inscrisurilor prin care s-au atribuit de catre administratorul provizoriu numit in cauza bunurile cuprinse in contractul de inchiriere nr. 145191/2004 catre adjudecatarul SC T.A. SA Suceava intrucat nu au fost indeplinite conditiile prevazute de art. 23, 27 din Legea nr. 64/1995.

Cum noul administrator judiciar SC C. SRL Suceava a dispus repunerea in situatia anterioara, bunurile inventariate si mijloacele fixe raman in posesia debitorului, deci a paratei, context in care actiunea in evacuare este nefondata.

Cererea de interventie a fost respinsa motivat de faptul ca intervenientul nu a invocat un drept al sau si nu tinde sa castige procesul pentru sine, cata vreme dreptul de proprietate asupra terenului nu a fost contestat in proces.

Prin decizia nr. 29 din 5 martie 2007, Curtea de Apel Suceava, sectia comerciala, contencios administrativ si fiscal, a admis apelul declarat de reclamanta SC T.A. SA Suceava impotriva sentintei mai sus mentionate.

A schimbat in parte sentinta apelata, in sensul ca a admis actiunea si a dispus evacuarea paratei SC T.P.L. SA Suceava din imobilele evidentiate in C.F. nr. 17491, C.F. 5855 si 5861.

A mentinut celelalte dispozitii ale sentintei.

Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut urmatoarele:

Din procesul verbal de adjudecare pentru bunurile imobile incheiat la 28 octombrie 2004, rezulta fara echivoc ca reclamanta apelanta a adjudecat cu pretul de 5.545.000.000 lei si 1.053.550.000 lei TVA bunurile identificate prin anexele la raportul de evaluare si conform art. 161 din O.G. nr. 92/2003 acesta constituie titlu de proprietate in baza caruia s-a inscris in cartea funciara.

Deosebit, prin sentinta nr. 342 din 8 februarie 2007 a Tribunalului Suceava, sectia comerciala, contencios administrativ si fiscal, s-a respins, ca nefondata, actiunea formulata de intervenientul in interes propriu, M.S., prin P., pentru constatarea nulitatii absolute a vanzarii in baza proceselor verbale de adjudecare pentru imobile sau pentru ansamblu de bunuri si radiere intabulare constructii.

In acest context, cum parata ocupa fara un just titlu constructiile proprietatea reclamantei, contractul de inchiriere nr. 334/2006 invocat de parata intimata nefiindu-i opozabil apelantei, in mod eronat prima instanta a respins actiunea reclamantei.

Cum reclamanta a facut dovada ca dreptul sau de proprietate asupra constructiilor dateaza din 2003 si respectiv 2004 apararile paratei intimatei sunt fara temei. Ordonanta invocata este pronuntata intr-o cerere de ordonanta presedintiala, ori pe aceasta cale se dispun masuri vremelnice.

In cauza pentru considerentele aratate nu se justifica nici cererea de suspendare.

Impotriva deciziei curtii de apel a declarat recurs atat reclamanta SC T.A. SA Suceava, cat si parata SC T.P.L. SA Suceava.

Recurenta reclamanta isi intemeiaza recursul pe dispozitiile art. 304 si art. 274 alin. (1) C. proc. civ. si solicita admiterea acestuia, modificarea in parte a deciziei recurate si respectiv, obligarea paratei SC T.P.L. SA Suceava la plata cheltuielilor de judecata efectuate la instanta de fond si de apel, in valoare de 11.000 lei.

Recurenta sustine ca decizia curtii de apel este criticabila, fiind pronuntata cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii, intrucat nu i-au fost acordate cheltuielile de judecata la nicio instanta, desi acestea s-au facut, sunt dovedite cu actele existente la dosarele instantelor si, in consecinta, solicita verificarea hotararii instantei de apel sub acest aspect si acordarea sumei mai sus mentionate cu titlul de cheltuieli de judecata .

Recurenta parata isi intemeiaza recursul pe dispozitiile art. 304 pct. 5, pct. 6 - 9 raportat la art. 312 C. proc. civ. si solicita admiterea recursului si in principal, modificarea in tot a deciziei curtii de apel, in sensul respingerii apelului, ca nefondat, cu consecinta mentinerii sentintei tribunalului, ca legala si temeinica; in subsidiar, pentru aceleasi motive, in temeiul dispozitiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea deciziei curtii de apel si trimiterea cauzei spre rejudecare.

Recurenta sustine ca prin decizia criticata, instanta de apel s-a pronuntat asupra fondului cauzei, omitand sa mentioneze daca a unit cu fondul exceptia de prematuritate pe care parata a invocat-o si sa se pronunte asupra ei, cu atat mai mult cu cat admiterea acesteia ar fi facut de prisos cercetarea pricinii, asa cum impun prevederile art. 137 C. proc. civ.

Mai arata ca, la pronuntarea deciziei, in mod eronat instanta a desconsiderat Ordonanta nr. 29/2006, in sensul ca aceasta a fost pronuntata pe calea unei ordonante presedintiale si ca au fost dispuse masuri vremelnice, fara a avea in vedere ca aceste masuri vremelnice au fost dispuse pana la data solutionarii definitive si irevocabile a fondului cauzei.

Totodata, sustine ca instanta de apel nu a avut in vedere si a apreciat asupra existentei unui titlu valabil al posesiei T.P.L. pentru teren si pentru cladiri, cat si in ce priveste incidenta in cauza a prevederilor art. 36 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei.

In ce priveste recursul reclamantei

Este de precizat in primul rand ca recurenta-reclamanta a invocat exceptia de perimare a recursului paratei motivat de faptul ca au trecut mai mult de 6 luni de la data de 25 ianuarie 2011 la care a fost solutionata irevocabil cauza pentru care s-a suspendat judecarea prezentului dosar.

Recurenta-parata a solicitat respingerea exceptiei invocate, intrucat nefiind parte in respectiva cauza si neavand cunostinta de solutia definitiva si irevocabila pronuntata, a fost in imposibilitate sa indeplineasca vreun act procedural legat de recursul promovat in aceasta cauza, pana in prezent. Pe de alta parte, a aratat ca incepand cu data de 1 octombrie 2011 in materie de perimare se aplica termenul unic de un an pentru orice cauza indiferent de natura ei, asa incat considera ca nu sunt indeplinite conditiile art. 248 C. proc. civ., pentru a se pronunta perimarea recursului sau.

Inalta Curte, examinand, constata ca recurenta parata nu a fost parte in dosarul care a fost avut in vedere la suspendarea cauzei in temeiul dispozitiilor art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., si de asemenea, ca termenul de un an prevazut de lege pentru a putea constata perimarea nu a expirat si, in consecinta, va respinge exceptia perimarii invocata de recurenta reclamanta.

Referitor la recursul propriu-zis, formulat de reclamanta, se constata ca acesta vizeaza doar cheltuielile de judecata, pe care recurenta sustine ca in mod nelegal instantele care s-au pronuntat in cauza nu i le-au acordat.

Sustinerile recurentei se dovedesc a fi insa neintemeiate, intrucat instanta de fond, respingand actiunea reclamantei, nu o putea obliga pe parata la plata cheltuielilor de judecata, aceasta nefiind cazuta in pretentii si, prin urmare, nefiind indeplinite cerintele art. 274 alin. (1) C. proc. civ. In ce priveste solutia pronuntata de instanta de apel, si aceasta este la adapost de critica reclamantei privind neacordarea cheltuielilor de judecata, deoarece se impunea ca apelanta-reclamanta sa depuna la dosarul cauzei dovezile efectuarii cheltuielilor de judecata in original, or, asa cum chiar recurenta reclamanta mentioneaza in recurs, aceasta a depus doar copie de pe factura nr. 11285960 din 1 februarie 2007, ca act doveditor, cheltuielile de judecata neputand fi acordate in aceste conditii .

Astfel fiind, se retine ca nu exista niciun motiv intemeiat, care sa justifice modificarea deciziei curtii de apel, din perspectiva sustinerilor recurentei reclamante, mai sus aratate si, drept urmare, recursul acesteia se va respinge, ca nefondat.

In ce priveste recursul paratei
Critica recurentei parate conform careia instanta de apel s-a pronuntat asupra fondului cauzei, fara a mentiona daca a unit cu fondul exceptia de prematuritate pe care parata a invocat-o nu este intemeiata.

Se constata astfel, ca in cursul judecatii litigiului la instanta de fond, reclamanta a precizat ca renunta la cererea privind rezilierea contractului de inchiriere nr. 14579/2004 si la cererea de chemare in judecata in calitate de parata a SC T.P. SA Suceava, iar prin incheierea nr. 53/2005, instanta de fond a luat act de renuntarea reclamantei privind aceste cereri, conform art. 246 C. proc. civ.

Totodata, la termenul din 25 ianuarie 2006, reclamanta si-a precizat actiunea, in sensul ca intelege sa solicite evacuarea paratei SC T.P.L. SA Suceava din imobilele evidentiate in C.F. nr. 17491, inscrise sub nr. A + 1 nr. cadastral nr. 5585, dobandite in urma adjudecarii la licitatie .

Instanta de fond a respins actiunea reclamantei, astfel cum a fost precizata, avand ca obiect ``evacuarea`` formulata in contradictoriu cu parata SC T.P.L. SA Suceava.

In judecata apelului reclamantei, parata a sustinut prin intampinare ca actiunea reclamantei este prematura si se impune suspendarea judecatii in temeiul dispozitiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006 sau, in subsidiar, in temeiul dispozitiilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ.

Cererea de suspendare a judecarii cauzei a fost motivata de catre parata prin aceea ca prin ordonanta presedintiala nr. 29/2006 a Tribunalului Suceava reclamanta a fost obligata sa se abtina de la orice actiune sau inactiune care ar duce la impiedicarea functionarii serviciului de transport public local de calatori pana la solutionarea definitiva si irevocabila a fondului litigiului intre cele doua parti constand in constatarea nulitatii absolute a proceselor verbale de adjudecare pentru bunurile imobile. Cu aceeasi motivare a fost sustinuta si ``prematuritatea`` actiunii reclamantei.

In mod cert, instanta de apel s-a pronuntat asupra cererii de suspendare, apreciind ca ea nu se justifica, nici din perspectiva dispozitiilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ. si nici a celor dispuse prin Ordonanta nr. 29/2006 pentru urmatoarele considerente:

Privind lipsa de suport legal pentru a face aplicabile in cauza dispozitiile art. 244 pct. 1 C. proc. civ., a retinut ca prin sentinta nr. 342 din 8 februarie 2007 a Tribunalului Suceava s-a respins actiunea formulata de intervenientul in interes propriu, M.S., prin P. (intervenient si in prezenta cauza), privind constatarea nulitatii absolute a vanzarii in baza proceselor verbale de adjudecare pentru imobilele sau pentru ansamblu de bunuri si radiere intabulare constructii.

In ce priveste invocarea Ordonantei nr. 29/2006, ca motiv de suspendare a retinut ca aceasta este pronuntata intr-o ordonanta presedintiala, prin care se dispun masuri vremelnice.

Cele retinute de curtea de apel sunt corecte, deoarece cauza in raport de care s-a solicitat aplicarea dispozitiilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ. si s-a invocat Ordonanta nr. 29/2006 a fost solutionata, (ulterior, pronuntandu-se si decizia nr. 101 din 15 octombrie 2007 a Curtii de Apel Suceava, de respingere a apelului si, intr-adevar, nu se justifica suspendarea solicitata de apelanta-parata.

Pe de alta parte, sustinerea ``prematuritatii`` actiunii de fata, prin luarea in considerare a ordonantei invocate nu poate fi primita intrucat ordonanta a fost pronuntata anterior promovarii actiunii in constatarea nulitatii adjudecarii, nu putea fi stabilita o legatura intre ele la momentul respectiv si nu putea fi limitat accesul la justitie pentru formularea unei actiuni in evacuare motivat de existenta unei ordonante.

Se constata prin urmare ca instanta de apel a apreciat corect asupra cererilor formulate mai sus mentionate, respingandu-le ca atare, asa cum corect a considerat si ca nu se justifica suspendarea judecarii cauzei potrivit dispozitiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006, deoarece, intr-adevar, acestea nu sunt aplicabile in cauza atat timp in litigiul dedus judecatii nu se urmareste recuperarea unei creante .

Totodata, se observa ca in cauza nu este vorba despre o exceptie de prematuritate propriu-zisa, in sensul mentionat de recurenta, ci de invocarea unei ``prematuritati`` a cererii, prin referire la existenta unei ordonante cu care prezenta cauza, in acceptiunea recurentei ar fi avut legatura . Ca atare, curtea de apel pronuntandu-se asupra fondului cauzei, rezulta ca implicit momentul prematuritatii actiunii invocate de parata a fost depasit si solutionat corect astfel cum s-a aratat mai sus.

Critica privind solutionarea pe fond a cauzei, de asemenea, nu poate fi primita, intrucat instanta de apel a retinut corect ca reclamanta a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra constructiilor, ce dateaza din 2003 si 2004, parata ocupa fara just titlu constructiile proprietatea acesteia, iar contractul de inchiriere nr. 334/2006, invocat de parata nu-i este opozabil, acest contract de inchiriere incheiat de lichidatorul T.P.S. si recurenta-parata fiind in fapt un contract de subinchiriere inopozabil reclamantei, in conditiile in care la art. 10.1. din contract s-a prevazut expres ca ``locatorul nu il autorizeaza pe locatar sa subinchirieze spatiul..``.

Astfel fiind, se retine ca in mod corect instanta de apel a dispus evacuarea paratei din imobilele evidentiate in C.F. nr. 17491, parcelele nr. 5855 si nr. 5861, proprietatea reclamantei dobandite conform proceselor verbale de licitatie si identificate in C.F. la zi.

In consecinta, neexistand nici un motiv de recurs intemeiat care in conditiile strict si limitativ prevazute de dispozitiile art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., sa conduca la casarea sau modificarea deciziei curtii de apel, aceasta va fi mentinuta ca fiind legala si se va respinge recursul paratei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E

Respinge exceptia perimarii invocata de reclamanta SC T.A.S. SA Suceava.
Respinge recursurile declarate de reclamanta SC T.A.S. SA Suceava si de parata SC T.P.L. SA Suceava impotriva deciziei nr. 29 din 5 martie 2007 a Curtii de Apel Suceava, sectia comerciala, contencios administrativ si fiscal, ca nefondate.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, astazi 2 februarie 2012.