Evacuare. Vointa partilor. Cerere de reziliere a contractului de locatiune

Prin sentinta comerciala nr. 12372 din 17 noiembrie 2008 pronuntata de in dosarul nr. 32152/3/2007 al Tribunalului Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, s-a respins exceptia prescriptiei extinctive ca neintemeiata. S-a respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamantul C.C.M.E. Bucuresti impotriva paratei SC D.C. SRL Bucuresti, precum si cererea reconventionala formulata de parata.

Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut in esenta ca solicitarea reclamantului de a se dispune rezilierea contractului de asociere nr. 68 din 24 aprilie 1995, evacuarea paratei din spatiul ce a facut obiectul asocierii si obligarea acesteia la plata contraprestatiei datorate pentru folosinta spatiului este nefondata.

In privinta cererii de reziliere s-a apreciat ca motivele invocate de reclamant sunt imprejurari contemporane incheierii contractului care vizeaza in realitate desfiintarea contractului cu efect retroactiv pentru incalcarea normelor legale in vigoare la momentul realizarii acordului de vointa, iar rezilierea se poate dispune in ipoteza neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate de cocontractant.

Pe de alta parte, reclamantul a sustinut ca in urma notificarii rezilierii unilaterale, contractul era desfiintat din luna mai 2006, situatie in care tribunalul a aratat ca reclamantul nu a facut dovada existentei unui contract sinalagmatic in fiinta, la data sesizarii instantei, si nu a dovedit cuantumul sumelor solicitate pentru perioada noiembrie 2004 - aprilie 2006 si respectiv mai - decembrie 2006.

Capatul de cerere avand ca obiect evacuarea paratei a fost respins cu motivarea ca argumentele prezentate de reclamant nu au legatura cu raporturile juridice dintre parti dupa notificarea rezilierii contractului, reclamantul nu a invocat lipsa titlului locativ al paratei, situatie in care cererea nu poate fi examinata din aceasta perspectiva .

Exceptia prescriptiei, invocata de reclamant fata de pretentiile paratei, formulate prin cererea reconventionala, cu titlu de contravaloarea imbunatatirilor efectuate la imobilul din litigiu, a fost respinsa in considerarea faptului ca dreptul paratei la actiune s-a nascut la data rezilierii contractului - mai 2006 si nu la data executarii lucrarilor a caror contravaloare s-a solicitat.

Referitor la cererea reconventionala, prima instanta a apreciat ca fiind inadmisibil capatul de cerere avand ca obiect constatarea existentei contractului de asociere si indeplinirea obligatiilor asumate de parata, iar cererea privind obligarea la plata contravalorii lucrarilor de imbunatatire a fost respinsa ca neintemeiata, pe cale de consecinta fiind respinsa si cererea de a se institui un drept de retentie asupra imobilului.

Capatul de cerere privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor arbitrale s-a respins ca neintemeiat cu motivarea ca parata si-a dat acordul la incheierea conventiei arbitrale in conditii de nelegalitate, astfel incat fiind in culpa, in egala masura cu reclamantul, nu este indreptatita sa solicite repararea prejudiciului suferit.

Prin decizia nr. 288 pronuntata la 14 iunie 2010 a Curtii de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, s-a admis exceptia inadmisibilitatii cererii de majorare a catimii pretentiilor paratei, s-au admis apelurile formulate de ambele parti, s-a desfiintat sentinta si s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiasi instante.

Pentru a proceda astfel, instanta de apel a aratat in privinta exceptiei inadmisibilitatii, ca dispozitiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. impun aceasta dezlegare deoarece cererea de majorare a pretentiilor reprezinta o cerere noua care nu poate fi formulata pentru prima data in apel.

S-a apreciat insa ca este intemeiata critica reclamantului referitoare la omisiunea primei instante de a analiza cererea de reziliere a contractului de asociere, precum si motivul de apel formulat de parata cu privire la respingerea ca inadmisibila a cererii de constatare a valabilitatii contractului, petit intemeiat pe dispozitiile art. 111 C. proc. civ. care permit constatarea existentei unui drept .

In aceste conditii, instanta de apel a retinut ca tribunalul a solutionat litigiul fara a intra in cercetarea fondului cauzei, motiv ce a determinat aplicarea dispozitiilor art. 297 alin. (1) C. proc. civ.

Recursul declarat de parata impotriva acestei decizii a fost admis prin decizia nr. 4345 din 14 decembrie 2010 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, sectia comerciala, cu consecinta casarii deciziei si trimiterii cauzei spre rejudecare, cu motivarea ca in mod gresit instanta de apel a calificat cererea de majorare a pretentiilor paratei ca fiind o cerere noua, inadmisibila in apel, in conditiile in care obiectul cererii a ramas neschimbat, respectiv plata contravalorii imbunatatirilor.

In rejudecare dupa casare, prin decizia comerciala nr. 334 din 16 iunie 2011 Curtea de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala, a admis apelul reclamantului C.C.M.E. Bucuresti, a modificat in parte sentinta primei instante in sensul admiterii in parte a actiunii precizate a reclamantului, cu consecinta evacuarii paratei din spatiul din litigiu si a obligarii acesteia la plata sumei de 66.453,72 lei. S-a admis in parte cererea reconventionala formulata de parata SC D.C. SRL Bucuresti impotriva reclamantului, care a fost obligat la plata sumei de 329.601 lei reprezentand contravaloarea imbunatatirilor. S-au mentinut celelalte dispozitii ale sentintei, parata fiind obligata la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 8.534,86 lei catre reclamant, iar reclamantul la plata sumei de 14.625,5 lei, cu acelasi titlu catre parata.

In privinta apelului reclamantului C.C.M.E. Bucuresti s-a avut in vedere ca potrivit art.8 din contractul de asociere a intervenit rezilierea conventiei in mai 2006, ceea ce implica si disparitia pentru viitor a titlului in baza caruia parata detinea spatiul, situatie in care cererea de evacuare a paratei este intemeiata.

Referitor la pretentiile reclamantului, instanta de apel, a stabilit pe baza expertizei efectuate in cauza ca suma datorata de parata in temeiul contractului de asociere pentru perioada noiembrie 2004 - aprilie 2006 este in cuantum de 66.453,72 lei, admitand cererea reclamantului in aceste limite.

In ceea ce priveste apelul paratei SC D.C. SRL Bucuresti, instanta de apel a aratat ca sunt intemeiate doar criticile referitoare la modul de solutionare a capatului de cerere privind obligarea reclamantului la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului.

Sub acest aspect s-a apreciat, in raport de prevederile art. 11 din contract, ca in cazul rezilierii unilaterale, parata are dreptul la despagubiri la nivelul sumei investite reevaluate, adica la valoarea actualizata a imbunatatirilor aduse spatiului pe care l-a detinut. Utilizarea conjunctiei ``si`` in cuprinsul acestui articol nu are semnificatia efectuarii, in mod obligatoriu, a reevaluarii numai fata de cursul de schimb leu/dolar. Conform expertizei tehnice efectuate in cauza, valoarea actualizata a imbunatatirilor este in cuantum de 329.601 lei, la plata careia a fost obligat reclamantul in favoarea paratei.

Celelalte critici au fost inlaturate ca nefondate cu motivarea ca prima instanta a aplicat corect dispozitiile art. 7201, art. 111 si art. 274 C. proc. civ.

Impotriva acestei decizii au declarat recurs ambele parti.

Reclamantul C.C.M.E. Bucuresti critica decizia pentru motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ.

In mod concret recurentul invoca faptul ca instanta de apel a interpretat gresit prevederile art. 11 din contractul de asociere, schimband intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia, motiv prevazut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Conform conventiei partilor, despagubirile cuvenite paratei in cazul rezilierii unilaterale sunt echivalente cu suma investita reevaluata si fata de cursul de schimb leu/dolar, astfel ca aceasta nu are dreptul la valoarea imbunatatirilor pretinse prin cererea reconventionala.

In plus, sustine recurenta, hotararea recurata a fost data cu incalcarea art. 969 C. civ., nesocotindu-se vointa partilor stabilita expres prin art. 11 din contract, motiv prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Au fost, de asemenea, incalcate si dispozitiile art. 129 alin. (5) si art. 212 C. proc. civ. deoarece instanta de apel in mod gresit a respins obiectiunile la expertiza efectuata in cauza.

Parata SC D.C. SRL Bucuresti, invocand dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ., sustine ca instanta de apel interpretand gresit actul juridic dedus judecatii a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia, pronuntand hotararea cu aplicarea gresita a legii, respectiv a dispozitiilor art. 251-256 C. com. si a nesocotit prevederile art. 969 C. civ. si a art. 12 din contract .

In acest context, arata recurenta, avand in vedere natura contractului care este un contract de asociere in participatiune, participarea la beneficii, dar si la pierderi este de esenta acestui tip de contract .

Desi reclamantul a incalcat conditiile asocierii, a impiedicat realizarea obiectului si scopului asocierii, instanta de apel a obligat societatea parata la plata sumei de 66.453,73 lei contrar termenilor conveniti de parti in contract .

De asemenea, cuantumul sumei la plata careia a fost obligata a fost gresit calculat, instanta de apel ar fi trebuit sa aiba in vedere varianta B a expertizei contabile.

Analizand recursurile formulate prin prisma motivelor invocate si dispozitiile legale anterior mentionate, Inalta Curte constata ca sunt nefondate.

Recursul reclamantului C.C.M.E. Bucuresti vizeaza interpretarea eronata a prevederilor art.11 din contractul de asociere potrivit caruia ``rezilierea unilaterala de catre locator a contractului va atrage dupa sine plata de despagubiri la nivelul sumei investite reevaluata si fata de cursul de schimb leu/dolar``.

In alti termeni, recurentul sustine ca unica modalitate de stabilire a cuantumului despagubirilor este aceea de raportare a sumei investite la cursul de schimb leu/dolar si nu la valoarea imbunatatirilor pretinse de parata prin cererea reconventionala.

Interpretand aceasta clauza in contextul obligatiilor reciproce ale partilor si avand in vedere rezilierea unilaterala a contractului de catre reclamant, instanta de apel a apreciat corect ca prin utilizarea conjunctiei ``si``, intentia si vointa reala a partilor, nu a fost aceea de a stabili intinderea despagubirilor exclusiv prin efectuarea reevaluarii in functie de cursul leu/dolar. Un alt criteriu pentru determinarea cuantumului prejudiciului suferit ca urmare a rezilierii unilaterale fiind obligarea reclamantului la plata valorii actualizate a imbunatatirilor aduse de parata spatiului detinut.

Motivul de modificare prevazut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. priveste situatia in care, desi actul juridic dedus judecatii este clar, fiind vadit neindoielnic, instanta i-a schimbat natura sau intelesul. Aceasta ipoteza nu este insa prezenta in speta, deoarece astfel cum s-a mentionat, intelesul clauzei supuse interpretarii nu a fost denaturata, situatie in care va fi inlaturata si critica intemeiata pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. derivata din incalcarea prevederilor art. 969 C. civ.

In privinta criticilor care vizeaza concluziile expertizei sau respingerea obiectiunilor, se observa ca acestea nu pot fi valorificate din perspectiva dispozitiilor art. 304 pct.9 C. proc. civ. care, are in vedere nelegalitatea si nu netemeinicia deciziei recurate, motiv pentru care acestea nu vor fi examinate.

Recursul paratei SC D.C. SRL Bucuresti care, de asemenea, invoca dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ. vizeaza interpretarea eronata a art. 12 din contractul de asociere raportat la art. 251-256 C. com., cu consecinta nelegalei obligari la plata sumei de 66.453,73 lei.

In aceasta privinta, prin decizia recurata s-a argumentat ca aceasta suma, aferenta perioadei noiembrie 2004 - aprilie 2006, a fost determinata in conformitate cu art.12 modificat prin anexa nr. 29 din 20 februarie 1996, in sensul ca stabilirea sumelor de plata pentru spatiile din litigiu urma sa se faca in baza tarifelor de inchiriere conform hotararii nr. 27/1993 a C.L.M.B.

De mentionat ca, desi recurenta parata invoca dispozitiile art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ., in esenta, prin dezvoltarea motivelor se contesta cuantumul si modalitatea de calcul a sumelor la plata carora a fost obligata.

In speta insa, instanta de apel a retinut neindeplinirea culpabila de catre parata a obligatiilor contractuale, pana la data rezilierii unilaterale a contractului, ceea ce nu echivaleaza cu schimbarea naturii actului sau intelesului lamurit al acestuia. In cauza instanta de apel pe baza probelor administrate a stabilit intinderea raspunderii contractuale a paratei ca urmare a neexecutarii obligatiilor asumate. Examinarea probatoriilor reprezinta insa un atribut exclusiv al instantei de apel din perspectiva caracterului devolutiv al acestei cai de atac, cenzurarea deciziei recurate sub aspectul netemeiniciei nefiind posibila in conformitate cu dispozitiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. care vizeaza doar motive de nelegalitate.

In consecinta, recursurile declarate de reclamant si parata sunt nefondate si vor fi respinse in conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul C.C.M.E. Bucuresti si de parata SC D.C. SRL Bucuresti impotriva deciziei comerciale nr. 334 din 16 iunie 2011 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, sectia a VI-a comerciala.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, astazi 15 mai 2012.