Radierea dreptului de superficie din cartea funciara

Prin sent. civ. nr. 7/2011 a Jud. SIBIU a fost admisa actiunea civila formulata de reclamantul F. F. in contradictoriu cu paratii S. GH. si G. T. A. si s-a dispus rectificarea inscrierii din CF Sibiu nr 100551( 551775) top 100551 si radierea notarii dreptului de superficie de sub C2 din cartea funciara, drept notat in favoarea paratilor. Au fost obligati paratii la plata sumei de 23 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.

Pentru a se pronunta aceasta hotarare s-au retinut urmatoarele:

Intre partile litigante s-a incheiat la data de 22.04.2008 un antecontract de vanzare cumparare prin care promitentul vanzator F. F. se obliga sa vanda promitentilor cumparatori S. Gh. si G. T. , terenul arabil in suprafata de 6900 mp situat in Sibiu , aflat in proprietatea bunicului sau. Totodata, reclamantul se obliga sa dobandeasca in proprietate, evident la o data posterioara antecontractului, de la dl F. F. imobilul in discutie.

La data de 23.04.2008, reclamantul isi dadea acordul prin inscrisul intitulat ``declaratie`` ca paratii sa construiasca un complex de locuinte colective pe terenul sau si sa le inscrie in cartea funciara si la organele fiscale.

Solutionarea cauzei este dependenta de clarificarea aspectelor divergente privind modul de constituire a dreptului de superficie si a momentului nasterii acestuia, cu consecinte in planul inscrierii acestui drept in cartea funciara.

Independent de sistemul legal aplicabil intabularii la data de 08.09.2010, respectiv l. 7/1996 sau DL 115/1938 cu efecte juridice diferite, lipsa inscrierii este de natura sa afecteze raporturile dintre parti, cel putin in cazul drepturilor reale (ca cel de superficie) supuse sistemului de carte funciara, deoarece antecesorul tabular ramane titularul dreptului inscris in folosul sau (art. 30 din L. 7/1996) si poate dispune in continuare de el, ceea ce inseamna ca, si in aceste cazuri, inscrierea are caracter constitutiv sau cel putin cvasi-constitutiv, fiind un element esential al producerii transferului sau stingerii efective a dreptului real imobiliar inscris in cartea funciara.

Or este evident, ca dreptul de superficie, indiferent de motivatia registratorului OCPI , din preambulul incheierii 48311, nu a fost inscris in cartea funciara, ci a fost notat in foaia C, probabil pentru opozabilitate fata de terti.

Actul incheiat intre parti la data de 23.04.2008, intitulat ``declaratie``, a avut ca efect permisiunea paratilor de a construi pe terenul in litigiu, fiind limitata doar la faptul edificarii locuintelor colective, cu consecinta recunoasterii calitatii de constructori de buna - credinta.

Fata de modalitatea in care paratii concep configurarea dreptului de superficie, instanta constata ca in forma sa deplina este dreptul real principal imobiliar care reuneste, in continutul sau juridic, dreptul de proprietate asupra unei constructii sau plantatii, precum si un dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren apartinand altei persoane decat titularul dreptului de superficie, dezmembramant care reuneste folosinta si, in mod limitat, posesia si dispozitia asupra terenului sau a unei parti din acesta. Exercitarea dreptului de superficie va fi carmuita nu numai de limitele materiale si juridice ale dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ci si de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului care au legatura cu exercitarea dreptului de servitute.

Din interpretarea clauzelor antecontractului de vanzare cumparare si din analiza continutului declaratiei, nu rezulta ca la vreuna din datele redactarii lor, 22.04.2008 si respectiv 23.04.2008, s-ar fi nascut dreptul de superficie deoarece nu s-a exprimat un acord de vointa intre proprietarul terenului si constructorii supraedificatelor.

De altfel, la data de 23.04.2008, reclamantul nu era proprietar al terenului pentru a putea consimti la construirea unui drept de superficie, stiut fiind ca dreptul de superficie dezmembreaza dreptul de proprietate asupra terenului transmitand persoanei respective folosinta si in mod limitat, posesia si dispozitia.

Asadar, la data permisiunii de a se ridica imobilul pe terenul de 6.900 mp. reclamantul nu avea cele trei atribute ale dreptului de proprietate pentru a putea dezmembra folosinta si a constitui dreptul de superficie la 23.04.2008.

Este adevarat ca la 24.04.2008, reclamantul, in calitate de vanzator promitent convine ca prin antecontract sa instraineze prin act autentic, la o data ulterioara proprietatea asupra imobilului teren, in integralitatea lui (f. 30). Dar nici acest moment nu poate fi considerat generator al unui drept real, ca cel de superficie in favoarea paratilor de vreme ce nici la aceasta data F. F. nu era proprietar, ci isi asumase doar obligatia de a-l achizitiona de la antecesorul sau.

Nici mentiunea din declaratia datata 23.04.2008, potrivit careia reclamantul este de acord ca noile constructii sa fie inscrise in cartea funciara si la organele fiscale, pe numele S. GH. si G. T., nu valoreaza ca acord .

Toate acestea certifica un anumit statut al paratilor, de constructori de buna credinta, prin prisma disp. art. 494 C. civ. dar nu reprezinta acorduri privind constituirea dreptului de superficie.

Aceasta deoarece nu este suficient pentru constituirea superficiei sa existe doi proprietari diferiti, unul al terenului, celalalt al constructiei, in absenta unui acord exprimat explicit si in calitate de proprietar al fondului pentru ca izvorul dreptului, in acest caz este conventional si el nu se naste ope legis, prin simplul fapt al edificarii constructiilor.

Nasterea prin conventia partilor a unui drept de superficie presupune existenta neechivoca a unui act juridic care, in mod ferm, sa ii ofere superficiarului prerogativa folosintei terenului construit, conjugata cu pastrarea acestei prerogative pe toata durata existentei constructiei. Aceasta, cu atat mai mult cu cat dupa aparitia L. 247/2005 si conventiile prin care se constituie un drept de superficie . trebuie incheiate in forma autentica.

Or pentru incheierea in forma autentica, a unui dezmembramant al dreptului de proprietate, prin prisma legislatiei in vigoare la acel moment ,reclamantul trebuia sa fie proprietar al imobilului teren si sa indeplineasca formalitatile prescrise de lege, prin prezentarea in fata notarului public.

In cauza Bock si Palade contra Romaniei , CEDO a statuat ca simplul fapt de a ridica o constructie pe terenul altuia , cu toata buna credinta, nu ar putea constitui un drept de superficie in beneficiul constructorului , in lipsa unuia din cele patru elemente mentionate anterior( conventia partilor, legatul, uzucapiunea , legea), starea de pasivitate neputand fi asimilata cu o conventie tacita, implicita.

Un alt indiciu ca declaratia din 23.04.2008 nu echivaleaza cu o conventie de constituire a superficiei, este modul in care partile au inteles sa redacteze actul in fata notarului, fara sa stabileasca bilateral clauze privind durata si obiectul dreptului dezmembrat in favoarea paratilor, fara sa clarifice aspectul indemnizarii sau despagubirii pentru folosinta terenului.

Or este putin probabil ca intentia reclamantului sa fie aceea de constituire a dreptului de superficie asupra unei suprafete de 6900 mp, in mod tacit, prin semnarea declaratiei de acceptare a faptului construirii si in absenta unei indemnizari periodice.

Ca atare, partile trebuiau sa stipuleze expres in conventia lor obiectul dreptului, respectiv care este suprafata precis determinata din teren afectata superficiei, termenul, daca dreptul este in acceptiunea lor perpetuu sau temporar si daca in aceasta ultima varianta, superficia se va stinge prin confuziune in urma vanzarii terenului prin perfectarea antecontractului. De asemenea trebuiau sa clarifice aspectul indemnizarii nudului proprietar,or nici unul din aceste aspecte nu au format obiectul conventiei partilor, ca mod de constituire a dreptului de superficie si ca atare, ea nu poate fi confundata cu declaratia din 23.04.

Declaratia asumata de partile litigante nu a fost un act de recunoastere a vreunui drept de superficie in favoarea paratilor, ci doar un acord la edificarea si intabularea constructiilor. Atata timp cat in dreptul romanesc nu exista institutia juridica a conventiei implicite, nu poate fi acreditata ideea ca prin declaratie s-a dat nastere la un dezmembramant al dreptului de proprietate

Ca atare, registratorul era obligat sa sesizeze anterior notarii dreptului, nu nevalabilitatea titlului ci lipsa totala a titlului apt sa duca la nasterea dreptului de superficie. Ceea ce se pune in discutie de catre reclamant este suprimarea neregularitatii inscrierii facuta abuziv, in absenta acordului de constituire a superficiei si care are semnificatia nevalabilitatii inscrierii si nicidecum a nevalabilitatii unui titlu .

Cu privire la inscrierea dreptului de superficie, in mod evident, fata de natura acestuia, drept real imobiliar si dis part 80, 81, 106 din Regulamentul de punere in aplicare a legii 7/1996, superficia se inscrie ca sarcina in partea a treia a cartii funciare a terenului asupra caruia s-a constituit. Potrivit art. 106 din Regulament, dreptul de superficie se va inscrie in partea a treia a cartii funciare , mentionandu-se totodata, cartea funciara in care este inscris dreptul de superficie ca un dezmembramant de sine statator.

Notarea dreptului de superficie nu se incadreaza in cazurile limitative prevazute de lege asa incat si felul inscrierii a fost eronat facut de catre registrator.

Impotriva acestei hotarari au formulat apel paratii S. GH. si G. T. A. solicitand schimbarea ei in sensul respingerii actiunii.

In motivarea apelului, dupa ce prezinta istoricul cauzei, arata in esenta ca notarea dreptului de superficie in favoarea apelantilor este corespunzatoare situatiei juridice a imobilului, ca a existat o conventie pentru constituirea dreptului de superficie si aceasta este actul intitulat Declaratie, autentificat sub nr. 1095/2008 de BNP R. M., ca acest act indeplineste conditiile necesare fiind un act autentic. Arata ca instanta nu a inteles contextul faptic al spetei, respectiv nu a inteles ca intre parti a existat un antecontract cu privire la terenul respectiv, ca s-a incasat pretul , ca ulterior, prin hotarare judecatoreasca s-a perfectat contractul de vanzare-cumparare precum si faptul ca ei sunt in prezenti proprietari ai terenului.

Apelul este neintemeiat.

Sunt de necontestat cele sustinute in apel referitor la faptul ca intre parti a existat un antecontract de vanzare-cumparare cu privire la terenul in litigiu, ca terenul a fost predat apelantilor in posesie, ca ulterior prin hotarare judecatoreasca au fost obligati la incheierea contractului in forma autentica si ca in raporturile cu intimatul apelantii sunt proprietari ai terenului. Nu rezulta ca pretul a fost platit in totalitate, cum se sustine, dar aspectul este oricum irelevant pentru solutionarea apelului. Acest context invocat chiar de catre apelanti a fost retinut pentru ca el releva un aspect semnificativ si anume staruinta apelantilor de a nu se radia din cartea funciara dreptul de superficie in conditiile in care ei, la acest moment, invoca faptul ca sunt proprietari atat pe teren cat si pe constructii, ceea ce inseamna ca pentru ei, existenta notarii cu privire la dreptul de superficie prezinta o semnificatie minora.

Prima instanta a analizat detaliat si in mod corect atat continutul dreptului de superficie cat si modul in care poate lua nastere un astfel de drept si a ajuns la concluzia justa ca intimatul nu si-a dat acordul pentru constituirea unui astfel de drept . Apelantii invoca faptul ca actul intitulat Declaratie autentificat sub nr. 1095/2008 de BNP R. M. constituie contractul prin care intimatul si-a dat acordul la constituirea dreptului de superficie. Acest act, asa cum a retinut si prima instanta, este incheiat atunci cand intimatul nu era inca proprietar al terenului pentru a putea exprima un acord valabil la constituirea dreptului de superficie. In plus, chiar daca ar fi fost proprietar, intimatul ca promitent vanzator al terenului chiar daca a exprimat un acord pentru edificarea unor constructii, nu a exprimat automat un acord pentru constituirea unui drept de superficie. Acest fapt este evident cata vreme antecontractul de vanzare-cumparare dovedeste intentia intimatului de a le transmite apelantilor dreptul de proprietate prin vanzare si nu doar un drept de folosinta asupra terenului si dreptul de a deveni proprietari pe constructiile ce le vor edifica. Cu alte cuvinte,manifestarea de vointa din Declaratia referitoare la acceptul pentru edificarea constructiilor, este exclus a fi calificata un acord pentru constituirea dreptului de superficie cata vreme intimatul isi asumase obligatia de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului si atata timp cat apelantii aveau deja posesia terenului, posesie transmisa odata cu incheierea antecontractului. Intimatul nu a exprimat deci, un acord pentru constituirea unui drept de superficie, el a permis apelantilor sa construiasca in ideea ca le-a transmis posesia si ca vor deveni proprietari ai terenului in urma perfectarii contractului de vanzare-cumparare. Ca urmare, in mod corect a fost radiat dreptul de superficie din cartea funciara.

Fata de cele de mai sus, in baza art. 296 Cod proc. civ. si 969 C.civ., apelul urmeaza a fi respins. In baza art. 274 Cod proc. civ., urmare a respingerii apelului, apelantii vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata din apel.