Nulitate absoluta contract de vanzare-cumparare incheiat de chirias cumparator

Ocuparea de catre apelantii-parati a imobilului, ulterior datei la care actiunea in revendicare a fostului proprietar a fost admisa in mod definitiv si titlul de proprietate al paratilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constand in imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Incepand de la data ramanerii definitive a sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, paratii aveau obligatia de a preda imobilul reclamantei M.G., iar prin folosirea in continuare a locuintei, acestia i-au produs reclamantei un prejudiciu reprezentat de beneficiul nerealizat, respectiv chiria pe care aceasta ar fi putut sa o perceapa din inchirierea imobilului.
Tribunalul a retinut asadar ca momentul de la care paratii datoreaza contravaloarea lipsei de folosinta este 14.06.2004, avand in vedere ca reclamanta a introdus cererea de chemare in judecata la data de 14.06.2007, solicitand calcularea lipsei de folosinta pentru o perioada de 3 ani, ulterior majorandu-si pretentiile, in sensul acordarii sumei datorate de parati pana la data pronuntarii hotararii primei instante. Contravaloarea lipsei de folosinta se va calcula pana la data parasirii locuintei de catre apelantii-parati, respectiv 20.06.2008.
Impotriva acestei decizii, au declarat recurs paratii P.V si P.G.
Prin decizia civila nr.22/13.01.2011, a fost admis recursul, a fost modificata in parte decizia recurata si a fost respins apelului declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.-A impotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti si au fost mentinute celelalte dispozitii ale apelului.
In motivarea deciziei, au fost retinute urmatoarele:
Primul motiv de recurs care poate fi incadrat in dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila este nefondat.
Exceptia lipsei calitatii procesuale active este neintemeiata, atata timp cat prin sentinta civila nr. 2523/2003 a Judecatoriei sector 1, ramasa irevocabila in urma respingerii recursului, s-a recunoscut ca reclamanta are calitatea de proprietara in ceea ce priveste imobilul in litigiu, admitandu-i-se actiunea si fiind obligati paratii sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul in cauza.
Si cel de-al doilea motiv de recurs, intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, este nefondat.
In urma constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat de chiriasii cumparatori si a admiterii actiunii in revendicare, paratii nu au redobandit automat calitatea de chiriasi. Desi paratii invoca in favoarea lor dispozitiile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, privind prelungirea de drept a contractului de inchiriere, incheiat anterior pana la incheierea unui nou contract, paratii, recurenti in prezentul litigiu nu pot beneficia de prevederile OUG nmr.40/1999, cat timp, conform art. 13 lit. b din Legea nr. 241/2001, prelungirea contractului de inchiriere nu se aplica in cazul contractelor de inchiriere pentru spatiile cu destinatie de locuinta particulara prev. la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membrii de familie mentionati in contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare sau au instrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1.01.1990, in aceeasi localitate.
Nefondata este si critica ce este cuprinsa in cel de-al treilea motiv de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, deoarece, neavand calitatea de chiriasi, potrivit argumentelor anterior expuse, paratii nu pot sa solicite sa se calculeze chiria in conformitate cu art. 26 din OUG nr.40/1999, in locul lipsei de folosinta, astfel cum pretind.
Criticile din motivul patru de recurs intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila sunt fondate.
Dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramanerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al paratilor, si anume la data de 22.01.2007, pana la aceasta data existand prezumtia ca paratii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vanzare-cumparare nr.4938/1997, care inca nu fusese desfiintat irevocabil.
In sprijinul acestui argument, adaugam si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat in considerare data cand hotararea de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci cand a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate.
Adaugam de asemenea argumentul de text care reiese din art. 20 alin. 2 din Legea nr.10/2001, in care se arata ca in cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, chiriasii care au cumparat cu buna credinta imobilele in care locuiau si ale caror contracte au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de Consiliile Locale sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor.
Consideram asadar, ca in ceea ce privesc criticile formulate de catre parati si reiterate in motivul 4 de recurs, acestea sunt intemeiate, iar sub acest aspect, admitandu-se recursul, se va modifica in parte decizia recurata si se va respinge apelul reclamantilor, mentinand celelalte dispozitii ale deciziei cu privire la respingerea apelului paratilor, in conformitate cu dispozitiile art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. 1 Cod procedura civila.
Criticile din ultimul motiv de recurs, nu pot fi analizate, intrucat se refera la modul de calcul al expertului, paratii criticand modul in care s-au facut calculele de catre acesta, astfel incat, acest motiv nu poate fi incadrat in nici unul din punctele art. 304 Cod procedura civila, referindu-se la o apreciere gresita a unei probe - raportul de expertiza.