Despagubiri. Expropriere pentru cauza de utilitate publica

S-a admis cererea formulata de reclamanta P.S., in contradictoriu cu paratul Statul Roman Prin Compania Nationala De Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania - Directia Regionala De Drumuri Si Poduri Cluj si, in consecinta, s-a dispus exproprierea totala a suprafetei de teren de 2232 m.p., din parcela reclamantei cu nr. 194, suprafata identificata sub nr. Cadastrale 863/1 si 863/2.

S-a stabilit dreptul reclamantei la despagubiri pentru suprafata expropriata in valoare de 41454,9 RON.

S-a stabilit dreptul reclamantei la despagubiri pentru prejudiciul cauzat de diminuarea valorii parcelei de 200 m.p., ramasa in proprietate respectiv 926,6 RON.

Paratul a fost obligat la plata in favoarea reclamantei a unor despagubiri in valoare totala de 42381,5 RON.

Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut urmatoarele :

Astfel, cu privire la parata COMISIA PENTRU APLICAREA L. 198/2004, instanta a apreciat ca aceasta parte nu are calitate procesuala pasiva, statul fiind reprezentat potrivit Legii 198/2004 de COMPANIA NATIONALA DE AUTOSTRAZI SI DRUMURI NATIONALE DIN ROMANIA SA.

Prin urmare, fata de aceasta parata, actiunea s-a respins in baza exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive.

Cu privire la suprafata expropriata, instanta a retinut ca potrivit art. 24 alin. ultim din Legea nr. 33/1994 este admisibila exproprierea totala, la cererea proprietarului, in raport cu situatia reala a terenului.

Instanta a verificat documentatia de expropriere si plansele cu planul terenului si a constatat ca s-a expropriat din parcela reclamantei o fasie oblica, ramanand in proprietatea acesteia de o parte si de alta a suprafetei expropriate, respectiv a viitorului drum, cate o suprafata triunghiulara de 83 m.p. si 200 m.p.

Este evident ca o suprafata de 83 m.p. este un lot caruia ii lipseste orice valoare economica, datorita lipsei unei utilitati.

Din acest motiv, cu privire la aceasta suprafata, instanta a apreciat ca este justificata cererea reclamantei de expropriere totala, in opinia instantei, suprafata de 83 m.p., putandu-se adauga suprafetei deja expropriate, ajungandu-se la un total de 2232 m.p.

Cu privire la cealalta suprafata de 200 m.p., instanta a apreciat ca aceasta parcela poate avea o utilitate economica, terenul ramas in proprietatea reclamantei putand fi folosit ca spatiu de servicii pentru participantii la trafic.

Este adevarat ca datorita formei triunghiulare, terenul este mai greu de amenajat, insa aceasta dificultate nu il poate transforma intr-un lot lipsit de utilitate.

Se poate aprecia insa ca prin crearea acestui lot cu o configuratie neobisnuita, reclamantei i-a fost adus un prejudiciu rezultat din diminuarea valorii terenului, prejudiciu ce se poate cuantifica si adauga despagubirilor stabilite pentru suprafata expropriata.

Cu privire la valoarea despagubirilor, instanta a dispus efectuarea unui raport de expertiza, de catre o comisie de 3 experti, potrivit art. 25 din Legea 33/1994.

Potrivit raportului de expertiza, valoarea terenului este de 4,53 Euro/ m.p.

Prin urmare, pentru terenul expropriat, valoarea despagubirilor este de 2232 m.p., inmultit cu 4,53 Euro= 10110, 96 Euro = 41454,9 RON (curs BNR la data efectuarii expertizei - mai 2009, valabil si la data pronuntarii sentintei). Valoarea corespunde si cu celelalte probe de comparatie depuse la dosar.

La aceasta valoare a despagubirilor se adauga si valoarea prejudiciului cauzat de diminuarea valorii terenului de 200 m.p., ramas in proprietatea reclamantei de (4,53 EURO-3,40) * 200= 226 euro * 4,1 = 926, 6 RON.

Prin urmare, valoarea totala a despagubirilor este de 42381,5 RON.

Impotriva acestei sentinte reclamanta P.S. a declarat recurs in termen legal solicitand instantei, admiterea acestuia, modificarea in parte a hotararii atacate in sensul admiterii actiunii introductive asa cum a fost formulata.

In motivarea recursului reclamanta a aratat ca intreaga suprafata de 2432 mp. trebuie sa faca obiectul despagubirii deoarece nu exista nici o posibilitate de a fructifica in viitor si suprafata de 200 mp., iar argumentul retinut de catre prima instanta referitor la faptul ca i s-ar putea da o intrebuintare economica nu subzista deoarece pe aceasta suprafata nu se poate edifica nici o constructie, care sa aiba o intrebuintare economica, terenul fiind impropriu pentru orice ipotetica activitate imaginata de instanta fondului.

De altfel, pentru aceasta suprafata de teren s-ar plati doar impozit, intrucat este situata in zona viaductului construit, astfel incat argumentele instantei de fond sunt nefondate iar parcela de 200 mp ar trebui expropriata in intregime.

Totodata raportat la prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, valoarea de 4,35 euro/mp. este ridicola si derizorie deoarece, asa cum a aratat reclamanta si prin observatiile depuse la 20.05.2009, in zona se practicau valori de 16-65 euro/mp. astfel incat suma acordata de instanta este de trei ori mai mica decat suma dovedita de reclamanta.

Paratul intimat Statul Roman prin CNADNR - Directia Regionala de Drumuri si Poduri Cluj a solicitat, prin intampinare, respingerea recursului reclamantei ca neintemeiat.

In sustinerea pozitiei procesuale, paratul intimat a aratat ca in concluziile raportului de expertiza se precizeaza ca terenul ramas in proprietatea reclamantei poate primi si o alta destinatie, motiv pentru care solutia pronuntata de catre prima instanta este legala.

Sustinerea reclamantei recurente referitoare la faptul ca pretul corect al despagubirilor ar trebui sa se raporteze la valoarea de 16-65 euro/mp., este lipsit de orice suport legal si nedovedit in nici un fel.

Analizand sentinta atacata, prin prisma motivelor de recurs invocate si a apararilor formulate, Curtea in temeiul art.3041 C.pr.civ. retine urmatoarele :

Prin Hotararea nr.119/18.04.2008 emisa de CNADNR, Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 com.Feleacu, jud.Cluj, s-a aprobat acordarea de despagubiri pentru imobilul expropriat situat in com.Feleacu, sat Feleacu, categoria de folosinta fanete, tarla 9, parcela 194, in suprafata de 2149 mp., identificat prin nr.cadastral 863/2, in cuantum de 22.779 lei, stabilindu-se ca persoana aparent indreptatita sa primeasca despagubiri este reclamanta P.S.

In vederea stabilirii despagubirilor, instanta de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, iar expertii au concluzionat ca terenul in litigiu este situat in extravilanul satului Gheorgheni, com.Feleacu, jud.Cluj, si este evidentiat in titlul de proprietate nr.1652/1327. tarla 9, parcela 194, nr.cadastral 863/2, fiind cumparat de catre reclamanta P.S.. Din acest teren avand suprafata totala de 2432 mp., s-a expropriat o suprafata de 2149 mp. in favoarea Statului Roman . In urma exproprierii, prin dezmembrarea terenului si desprinderea parcelei de 2149 mp., au ramas doua parcele de teren, o parcela de 83 mp., situata la limita de nord a fostei proprietati si o parcela de 200 mp., situata la limita de sud a fostei proprietati, parcele ramase in proprietatea reclamantei si care sunt despartite de parcela de teren expropriata neavand nici o cale de comunicare intre ele. Centura de ocolire Est - Valcele - Apahida, traverseaza zona forestiera, mai exact padurea Gheorgheni si se incadreaza in reteaua arterelor mun.Cluj Napoca, ca artera de Gr.II cu 2 benzi pe fiecare sens, spatii de protectie, pista pentru biciclisti si spatiu verde de proiectie.

Comisia de experti a apreciat ca valoarea terenului expropriat in suprafata de 2149 mp., este de 9.735 euro (2149 mp x 4,53 euro), respectiv 40.187 lei, la cursul BNR 1 euro = 4,1281 la data de 08.05.2009. Tinand cont de amplasamentul si pozitia parcelei expropriate, dar si a parcelelor ramase in proprietatea reclamantei, precum si forma dezavantajoasa in plan (triunghiuri cu latura de baza alungita) si de suprafetele reduse ale acestora, comisia de experti a considerat ca parcelele ramase nu pot avea alta destinatie decat aceeasi pe care o are parcela expropriata.

Prin raspunsul la obiectiunile formulate la raportul de expertiza tehnica judiciara atat de reclamanta cat si de parata, Comisia de experti a stabilit ca pretul de vanzare a terenurilor agricole extravilane in zona a fost cel mentionat in comparabilele din raportul de expertiza, la care s-a aplicat coeficientul de piata astfel incat au rezultat valorile folosite in expertiza. Preturile indicate de reclamanta in obiectiuni, sunt specifice terenurilor construibile intravilane si nicidecum terenurilor extravilane.

In raportul de expertiza sunt folosite oferte de vanzare intrucat nu au fost identificate oferte de cumparare pentru terenuri similare iar terenurile care se folosesc pentru comparatie au aceeasi categorie de folosinta si sunt situate in extravilanul loc.Gheorgheni.

Comisia de experti a admis ca cele doua parcele ramase reclamantei pot primi si o alta destinatie dar proprietarul are un prejudiciu determinat de faptul ca dintr-o singura suprafata de teren de 2432 mp., dupa expropriere ramane cu doua suprafete de teren care isi micsoreaza valoarea intrucat raman in forma triunghiulara, ceea ce ingreuneaza cea mai buna utilizare care li se poate da. In consecinta, valoarea acestor parcele se micsoreaza cu 25%, rezultand o valoare de 3,40 euro/mp., (4,53 x 0,75) respectiv 83 + 200 x 3,40 euro/mp = 962 euro, adica 3972 lei.

Conform art.9 din Legea nr.198/2004, expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art.8 precum si orice persoana care se considera indreptatita la despagubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instantei judecatoresti competente in termen de 3 ani de la data intrarii in vigoare a hotararii guvernului, prevazute la art.4 alin.1 sau in termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicata hotararea comisiei prin care i s-a respins, in tot sau in parte, cererea de despagubire . Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art.21-27 din Legea nr.33/1994, privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirii.

In conformitate cu art.24 alin.4 din Legea nr.33/1994, in cazul in care expropriatorul cere exproprierea numai a unei parti de teren sau din constructie, iar proprietarul cere instantei exproprierea totala, instanta va aprecia, in raport cu situatia reala, daca exproprierea in parte este posibila. In caz contrar, va dispune exproprierea totala.

Avand in vedere concluziile Comisiei de experti referitoare la faptul ca cele doua parcele in suprafata de 83 mp. si respectiv 200 mp., ramase in urma dezmembrarii terenului, sunt situate la extremitatile nord si sud ale parcelei expropriate, fiind separate de catre aceasta, neavand nici o cale de legatura intre ele si, de asemenea, tinand cont de amplasamentul si pozitia acestora, de forma dezavantajoasa in plan (triunghiuri cu latura de baza alungita), si de suprafetele reduse ale acestora, parcelele ramase nu pot avea o alta destinatie decat aceeasi pe care o are parcela expropriata, considerent pentru care Curtea apreciaza ca instanta de fond a facut o gresita aplicare a textului legal mai sus mentionat, in ceea ce priveste parcela de 200 mp., parcela care este fara nici o utilitate economica si care nu ofera reclamantei nici o posibilitate de valorificare a acesteia.

Motivul de recurs referitor la faptul ca valoarea luata in considerare de catre experti este derizorie deoarece in zona s-au practicat valori de 16 pana la 65 euro /mp. nu este intemeiat deoarece la stabilirea valorii terenului expropriat expertii au avut in vedere prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, iar evaluarea terenului s-a realizat prin metoda comparatiei cu proprietati similare vandute, ofertate sau tranzactionate intr-o piata deschisa. Comisia de experti a statuat ca evaluarea terenului in cauza reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatii asa cum este definita in standardele internationale de evaluare si reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata dupa un marketing adecvat in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Expertii au selectat, in vederea estimarii, trei oferte de vanzare cumparare care au caracteristici asemanatoare cu terenul in litigiu.

De altfel, prin raspunsul la obiectiuni Comisia de experti a aratat ca preturile mentionate in obiectiunile la raportul de expertiza formulate de catre reclamanta, sunt specifice terenurilor construibile intravilane si nicidecum terenurilor extravilane iar daca s-ar accepta un pret de 65 euro/mp., ar rezulta o valoare de 650.000 euro pentru 1 ha, de teren agricol ceea ce este imposibil de acceptat.

Pentru aceste considerente, Curtea in temeiul art.312 alin.1 si alin.3 C.pr.civ. raportat la art.304 pct.9 si art.3041 C.pr.civ., va admite in parte recursul reclamantei, va modifica in parte sentinta atacata in sensul ca va dispune exproprierea totala a suprafetei de teren de 2432 mp din tarla 9, parcela 194, identificat sub nr. cadastral 863/1 si 863/2.

In temeiul art.9 din Legea nr.198/2004 raportat la art.26 din Legea nr.33/1994, va stabili dreptul reclamantei la despagubiri pentru suprafata expropriata, in valoare de 11.016,96 EURO sau echivalentul in lei la data platii, la cursul BNR si, in consecinta, va inlatura dispozitiile privind stabilirea dreptului reclamantei la despagubiri de 926,6 RON pentru prejudiciul cauzat de diminuarea valorii parcelei de 200 mp si obligarea paratului la plata in favoarea reclamantei a unor despagubiri in valoare totala de 42.381,5 RON, mentinand restul dispozitiilor sentintei apelate.