Acordare despagubiri. Expropriere pentru cauza de utilitate publica

A fost obligat paratul Municipiul Zalau, reprezentat prin Primar, la plata sumei de 1.000 lei, cheltuieli de judecata partiale catre reclamanta.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut in considerentele sentintei urmatoarele:

``Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, ``expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 8, precum si orice persoana care se considera indreptatita la despagubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instantei judecatoresti competente in termen de 3 ani de la data intrarii in vigoare a hotararii Guvernului, prevazute la art. 4 alin. (1) sau in termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicata hotararea comisiei prin care i s-a respins, in tot sau in parte, cererea de despagubire . Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirii. In acest caz, plata despagubirii se face de catre expropriator in termen de 30 de zile de la data solicitarii, pe baza hotararii judecatoresti definitive si irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia``.

La randul sau, art.24 alin.(2) din Legea nr.33/1994, prevede ca atunci cand partile sau numai unele dintre acestea se invoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu si asupra despagubirii, instanta va lua act de invoiala si va stabili despagubirea. In continuare, acest act normativ arata procedura de urmat pentru stabilirea despagubirilor respectiv ``instanta va constitui o comisie de experti compusa dintr-un expert numit de instanta, unul desemnat de expropriator si un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii`` (art.25).

Despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite. La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia (art.26) Primind rezultatul expertizei, instanta il va compara cu oferta si cu pretentiile formulate de parti si va hotari. Despagubirea acordata de catre instanta nu va putea fi mai mica decat cea oferita de expropriator si nici mai mare decat cea solicitata de expropriat sau de alta persoana interesata (art.27).

In speta, fata de prevederile legale mai sus enuntate, instanta a numit o comisie formata din expertii ing. F.L., asistat de expertii ing. D.G. si ing. M.V. (care au efectuat cele doua expertize anterioare la cererea partilor) concluziile finale ale acestora fiind in sensul ca valoarea de circulatie a imobilului expropriat este in suma totala de 39.115 lei din care 27.635 lei reprezinta c/v a doua constructii (utilizate de constructor ca birou si depozit) iar suma de 11.480 lei c/a suprafetei de 37 mp teren .

Comparand rezultatul expertizei, cu oferta expropriatorului de 22.6oo lei, stabilita prin Hotararea nr. 65/12.03.2010 si pretentiile formulate de reclamanta prin prezenta actiune, de 70.000 lei, instanta gaseste ca valoarea de 39.115 lei, reprezinta o despagubire justa si echitabila, in conditiile in care reclamanta a apreciat, cu totul exagerat, c/v terenului in suprafata de 37 mp, fara constructii, la suma de 11.700 euro/ar si o constructie de 5mx5,80m, edificata in anul 1988, la suma de 10.868 Euro, un asemenea imobil fiind foarte greu daca nu imposibil de valorificat pe piata imobiliara, chiar daca se gaseste in zona ultracentrala a municipiului Zalau. Tocmai din acest considerent atat reclamanta cat si comisia de experti nu au fost in masura sa indice pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobile de acelasi fel, pe raza municipiului Zalau.

Este vorba in realitate de exproprierea partiala a imobilului situat pe str. P. nr. 2/b Zalau, compus din casa, anexa tip garaj si teren, in suprafata de 396 mp, din care s-a dezmembrat suprafata de 37mp teren cu constructii anexa, diferenta de 359 mp teren cu casa, ramanand in continuare in proprietatea reclamantei. Imobilul ramas in urma exproprierii nu a fost astfel foarte mult afectat ca posibilitate de valorificare pe piata imobiliara ci, dimpotriva, ca urmare a lucrarilor ce se vor realiza pe imobilul expropriat, constand in consolidarea vaii, partea de imobil ramasa neexpropriata va dobandi un spor de valoare, devenind un amplasament stabil, atat pentru proprietar cat si pentru eventualii cumparatori.

Prin urmare, instanta nu va putea retine existenta unui prejudiciu efectiv creat proprietarului prin expropriere (damnum emergens), care sa fie luat in considerare la stabilirea despagubirii, peste valoarea reala a imobilului expropriat, dupa cum nu poate fi luat in calcul nici folosul nerealizat (lucrum cessans), adica ``folosul de tras`` la care face referire reprezentantul reclamantei, ca fiind in suma de 590l,5 lei respectiv chiria spatiului de 29mp, calculat pe o perioada de 20 de ani, atata vreme cat nu a produs nici o proba in sensul ca ar exista incheiat un astfel de contract, cu clauza penala de despagubire, in caz de denuntare unilaterala din partea chiriasului.

La acest ultim punct, paratul s-a aparat prin aceea ca, potrivit art.483 Cod civil fructele se cuvin proprietarului, ori de la data exproprierii atributele dreptului real sunt intrunite in persoana Municipiului Zalau. Acest argument nu este relevant in cazul de fata, fiind vorba de expropriere si nu de transferul dreptului de proprietate prin contract de vanzare-cumparare, astfel ca despagubirea trebuie sa fie deplina si efectiva, sub ambele aspecte, dreptul de a incasa chiria, in situatia ipotetica mai sus prezentata, fiind un bun patrimonial, in sensul de ``speranta legitima`` astfel cum au fost interpretate adeseori in jurisprudenta CEDO de la Strassburg, prevederile art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia europeana(a��), privind dreptul de proprietate ca drept fundamental al omului, motivul respingerii acestui capat de cerere fiind de ordin pur probator, dupa cum s-a si aratat. Or, in lipsa unui contract de inchiriere, obiectivul propus de reprezentantul reclamantei comisiei de experti privind calculares``a``folosului de tranu isi gaseste nici o justificare pentru justa solutionare a cauzei, motiv pentru care s-au respins de instanta, obiectiunile formulate cu privire la acest punct, in sedinta de azi.

Fata de toate aceste aspecte, de fapt si de drept, tribunalul va admite in parte cererea reclamantei K.S. si in consecinta stabileste c/v despagubirilor pentru imobilul expropriat la suma totala de 39.115 lei, obligand totodata paratul Municipiul Zalau, reprezentat prin Primar, la plata sumei de 1.000 lei, cheltuieli de judecata partiale catre reclamanta``.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel, in termen legal, reclamanta K.S., solicitand, in temeiul art. 282 si urm. C.pr.civ., admiterea apelului, modificarea sentintei, in sensul acordarii si a folosului nerealizat pentru cei 29 mp, conform art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 si art. 25 din aceiasi lege, cu consecinta incuviintarii probei solicitate, respectiv a completarii raportului de expertiza, si cu obiectivul clar precizat de reclamanta prin Nota de sedinta depusa la dosar la 20.09.2011.

In motivarea apelului s-a aratat ca reclamanta a formulat obiectiuni la expertiza efectuata in prima instanta, cerand instantei sa indice modul de calcul cu privire la folosul de tras calcul pentru suprafata de 29 mp, folosita ca birou, inchiriat cu 2,5 Euro/mp, rezultand o suma de 5901 lei lunar x 20 ani pe viitor, rezultand un total de 70.000 lei.

Acest folos de tras acoperea exact pretentia reclamantei, de la 39.115 lei la 70.000 lei, pretinsi prin actiune ca despagubire totala, precizata la suma de 71.448 lei.

Motivarea instantei de fond, de neacordare a folosului nerealizat, ca de la data exproprierii fructele s-ar cuveni Municipiului Zalau, el devenind proprietar, este in total contrast cu prevederea corecta a legii, conform careia persoana trebuie despagubita si pentru folosul nerealizat.

Prin intampinarea formulata in cauza, intimatul Consiliul Local al municipiului Zalau a solicitat in principal, sa se dispuna calificarea corecta a caii de atac, din apel in recurs, potrivit dispozitiilor art. 2821 C.pr.civ., iar in ceea ce priveste solutia pe fond, s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea ca asa-zisul prejudiciu pentru folosul nerealizat nu este cert, adica existenta si intinderea sa nu sunt sigure, si in plus, potrivit art. 483 C.civ., fructele se cuvin proprietarului imobilului, proprietar care in speta este, de la data exproprierii, Municipiului Zalau.

La termenul de judecata din data de 03.02.2012 Curtea a dispus recalificarea caii de atac din apel in recurs, avand in vedere prevederile art. 2821 alin. 1 C.pr.civ., coroborat cu faptul ca valoarea obiectului pretentiilor solicitate de reclamanta cu titlu de folos de tras este in cuantum de 70.000 lei, valoarea care se situeaza sub plafonul de 100.000 RON, prevazut de art. 2821 alin. 1 C.pr.civ.

Recursul este nefondat.

Prin recurs se critica solutia primei instante sub aspectul neacordarii in favoarea reclamantei a asa-zisului folos de tras, constand in chiria pe care reclamanta ar fi incasat-o pe o perioada de 20 de ani inainte, pentru suprafata de 29 mp folosita ca birou, reclamanta sustinand ca putea inchiria aceasta suprafata cu 2,5 Euro/mp, rezultand o suma de 5.901 lei lunar, care inmultita cu 20 de ani s-ar ridica la nivelul sumei de 70.000 lei.

Ca temei juridic al acestei pretentii reclamanta a invocat prevederile art. 25 si art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

In speta, prin Hotararea nr. 64/12.03.2010 a Comisiei locale a municipiului Zalau s-a declansat procedura de expropriere a imobilul teren in suprafata de 37 mp, si a constructiei in suprafata de 29 mp, imobile situate in Zalau, str. P. nr. 2/b, in vederea realizarii obiectivului de utilitate publica ``drum de interes local prin realizarea investitiei de acoperire a Vaii Zalaului pe tronsonul Piata Agroalimentara Centrala - Pod str. 22 Decembrie 1989``, in conformitate cu dispozitiile art. 6 din Legea nr. 198/2004, constatandu-se totodata ca proprietarul acestor imobile este reclamanta din prezenta cauza, K.S., conform inscrierilor din CF nr. 52200, nr. top 847.

Prin Hotararea nr. 65/12.03.2010 a Consiliului local al municipiului Zalau s-a aprobat cuantumul despagubirilor pentru imobilele expropriate, mentionate in Hotararea nr. 64/12.03.2010, la suma de 22.600 lei, in favoarea reclamantei K.S., stabilindu-se in art. 2 din Hotararea nr. 65/2010 ca expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii poate ataca hotararea in conditiile art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, ``expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 8, precum si orice persoana care se considera indreptatita la despagubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instantei judecatoresti competente in termen de 3 ani de la data intrarii in vigoare a hotararii Guvernului prevazute la art. 4 alin. (1) sau in termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicata hotararea comisiei prin care i s-a respins, in tot sau in parte, cererea de despagubire . Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce priveste stabilirea despagubirii. In acest caz, plata despagubirii se face de catre expropriator in termen de 30 de zile de la data solicitarii, pe baza hotararii judecatoresti definitive si irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia``.

In conformitate cu prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite, la calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta urmand sa tina seama de pretul cu care se vand, in mod obisnuit, imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data intocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite, luand in considerare si dovezile prezentate de acestia.

Curtea constata, asadar, ca in cuantumul despagubiri sunt incluse daunele efective, certe, cunoscute si determinate sau determinabile la momentul exproprierii, iar nu si daunele viitoare, incerte si care nu pot fi determinate sau determinabile la momentul exproprierii.

Reclamanta sustine ca folosul de tras pe care il pretinde cu titlu de despagubire pentru constructia de 29 mp expropriata, ar consta in chiria pe care ar fi putut-o incasa in urmatorii 20 de ani pentru acest spatiu, daca ar fi fost inchiriat cu destinatia de birou .

Reclamanta ar fi trebuit sa faca dovada, pentru admisibilitatea acestei cereri, ca la momentul exproprierii, era in vigoare un contract de inchiriere incheiat pe un termen de 20 de ani, avand ca obiect spatiul de 29 mp teren si ca in acest contract de inchiriere a fost stipulata o chirie de 2,5 Euro/mp lunar, respectiv, ca prin exproprierea acestui spatiu de 29 mp teren contractul de inchiriere in fiinta si curs de executare nu a mai putut fi executat, reclamanta fiind astfel lipsita de toata chiria care i s-ar fi cuvenit pe 20 de ani inainte, in temeiul acelui contract de inchiriere .

Or, o astfel de dovada nu a fost facuta de catre reclamanta, desi sarcina ii incumba acesteia, in conditiile art. 1169 C.civ., coroborat cu art. 26 alin. 2 teza finala din Legea nr. 33/1994.

Este adevarat ca potrivit art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite, dar nu este mai putin adevarat ca, pentru a fi susceptibil de reparare integrala, prejudiciul trebuie sa indeplineasca anumite conditii, printre care si pe aceea de a fi cert, adica existenta si intinderea sa sa fie sigura.

Acest folos de tras, pretins de reclamanta cu titlu de chirie pe care ar fi putut-o obtine in urmatorii 20 de ani pentru spatiul de 29 mp teren, daca ar fi fost inchiriat cu destinatia de birou, nu reprezinta un prejudiciu cert, a carui existenta si intindere sa fie sigura, astfel incat, un astfel de prejudiciu, incert si nesigur, nu este susceptibil de reparare, asa cum nefondat pretinde reclamanta.

Pe de alta parte, chiriile reprezinta fructele civile ale unui imobil, fructe care, potrivit art. 483 C.civ., se cuvin proprietarului, in puterea dreptului de accesiune.

Or, asa cum corect a retinut si prima instanta, de la data exproprierii proprietarul imobilului expropriat este Municipiul Zalau, astfel incat, eventualele fructe (civile, naturale sau industriale) produse de bunul expropriat, se cuvin Municipiului Zalau, in temeiul art. 483 C.civ.

In ceea ce priveste dispozitiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, mentionate in motivarea caii de atac, Curtea constata ca acestea au fost invocate doar ca un argument suplimentar in sprijinul incuviintarii cererii in probatiune, avand ca obiect completarea raportului de expertiza, intrucat, acest art. 25 prevede doar in ce conditii va fi constituita comisia de experti care va stabili cuantumul despagubirilor pentru imobilul expropriat.

Astfel, art. 25 din Legea nr. 33/1994, prevede ca pentru stabilirea despagubirilor instanta va constitui o comisie de experti compusa dintr-un expert numit de instanta, unul desemnat de expropriator si un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Intrucat in recurs, potrivit art. 305 C.pr.civ., se pot administra doar probe cu inscrisuri, Curtea constata ca cererea reclamantei, intemeiat pe art. 25 din Legea nr. 33/1994, de efectuare a unei completari la raportul de expertiza nu este admisibila in recurs.

Asa fiind, in temeiul tuturor considerentelor anterior expuse si a prevederilor art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea urmeaza sa respinga ca nefondat prezentul recurs.