Actiune oblica. Iesire din indiviziune. Antecontract de vanzare-cumparare

Prin cererea formulata, reclamantii N.S. si N.M. au chemat in judecata paratii V.T.P., V.A., V.O.C. si V.A.E., si au solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna iesirea din indiviziune a partilor pentru suprafata de 871 mp. teren intravilan situat in Focsani, str. P. , atribuirea catre paratul V.P. a suprafetei de 450 mp. din terenul descris anterior, perfectarea conventiei de vanzare-cumparare intervenita intre parti la data de 13.08.2004, cu cheltuieli de judecata .
In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca, la data de 13.08.2004 au incheiat cu paratul V.P., antecontractul de vanzare-cumparare la un birou notarial, prin care partile s-au obligat, dupa cum urmeaza : paratul V.P. sa transmita dreptul de proprietate asupra suprafetei de 450 mp. teren, sa clarifice situatia juridica a bunului detinut in indiviziune, reclamantii sa plateasca pretul vanzarii la data perfectarii conventiei si respectiv 15.000 Euro cu titlu de avans, urmand ca la perfectarea vanzarii sa achite restul de 7500 Euro.

Reclamantii au precizat ca, au achitat suma de 15.000 Euro cu titlu de avans iar de la data incheierii actului mentionat anterior, a luat legatura cu paratul caruia i-au solicitat sa incheie actul de vanzare-cumparare, insa acesta a refuzat.

Au mai aratat ca bunul imobil descris anterior a apartinut numitei V.E., decedata la 11.10.1989 de pe urma careia au ramas ca mostenitori V.P. si V.N., acesta din urma in prezent decedat. Cum partile nu au iesit din indiviziune asupra acestei suprafete, a solicitat admiterea actiunii.

Prin sentinta civila pronuntata de Judecatoria Focsani s-a admis in parte actiunea si in consecinta s-a perfectat conventia de vanzare-cumparare incheiata intre V.P., N.S. si N.M. la 13.08.2004 cu privire la suprafata de 450 mp.

Pentru a se pronunta aceasta sentinta s-au retinut intocmai cele precizate de reclamanti.

Impotriva sentintei au declarat apel in termen toti paratii.

Prin apelul lor acestia critica sentinta considerand ca aceasta este nelegala si netemeinica prin aceea ca:

- in mod gresit instanta de fond a admis o actiune lipsita de ,,causa petendi`` introdusa de persoane fara calitate procesuala activa intrucat reclamantii sunt straini de succesiunea defunctului V.E. iar textele de lege invocate de acestia, respectiv art.731 cod civil si 785 cod civil nu le confera acestora dreptul de a introduce actiune de partajare a bunurilor succesorale ci le confera doar un drept de opozitie care se restrange la un simplu drept de control si supraveghere a impartelii in scopul ca aceasta sa se faca in mod corect.

- Instanta de fond a incalcat regula umanitatii aplicabila actelor juridice incheiate cu privire la bunurile aflate in indiviziune, obligandu-l pe paratul V.P. sa perfecteze conventia de vanzare cumparare pentru suprafata de 450 mp teren nedeterminata in individualitatea sa, fara a tine cont ca intre parti nu exista o conventie de vanzare cumparare ci doar o promisiune bilaterala de vanzare cumparare care nu cere ca efect transmiterea proprietatii.

- Instanta de fond a confundat natura juridica si efectele promisiunii bilaterale de vanzare cumparare cu cele ale conventiei de vanzare cumparare, pronuntand o hotarare care incalca dispozitiile art. 948 pct.2 si 3 cod civil.

Prin decizia civila a Tribunalului Vrancea s-a admis apelul, s-a schimbat in parte sentinta civila apelata in sensul ca s-a perfectat vanzarea-cumpararea pentru suprafata de 280 mp. in loc de 450 mp. S-a constatat ca s-a achitat pretul de 15.000 Euro pentru acest teren . S-a respins ca nefondat apelul declarat de parati.

Pentru a se pronunta aceasta decizie s-au retinut urmatoarele :

Referitor la apelul declarat de paratul V.T.P., acesta este fondat in parte, cu privire la intinderea suprafetei de teren instrainata si cu privire la pret.

Din cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare din 13 august 2004, rezulta ca V.T.P. s-a obligat sa vanda reclamantilor N.S. si N.M. suprafata de 871 mp teren sau cat se va gasi la masuratoare, situata in Focsani str. P. jud. Vrancea. S-a aratat in cuprinsul antecontractului ca acest teren apartine in indiviziune paratilor, iar V.T.P. s-a obligat sa rezolve situatia proprietatii.

Pretul acestei vanzari cu privire la intreaga suprafata de teren nu a fost stabilit.

Rezulta insa din termenii contractului ca la data autentificarii s-a achitat suma de 15.000 de Euro ce reprezinta contravaloarea unei parti de teren de circa 300 de metri patrati. Din expertiza tehnica efectuata in cauza rezulta ca aceasta portiune de teren este ingradita si este stapanita de reclamantii intimati de la data incheierii antecontractului de vanzare cumparare si este in suprafata de 280 mp.

Cu privire la aceasta suprafata paratul V.P. a fost de acord cu perfectarea vanzarii.

Din cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare, nu rezulta care este pretul pentru diferenta de teren si care este suprafata ce urmeaza a fi vanduta, clauzele fiind confuze, facandu-se referire cand la suprafata de 871 mp cand la suprafata de 450 mp, si la ,,cealalta parte`` din pret, fara o stabilire concreta a acesteia.

Considerand cele de mai sus, tribunalul a constatat ca sub acest aspect apelul declarat de V.T.P. este fondat.

Referitor la celelalte motive de apel invocate de V.T.P. si la apelul paratilor V.A., V.O.C. si V.A.E., s-a retinut ca acestea nu sunt fondate.

Reclamantii intimati au calitate procesuala activa. Este adevarat ca acestia sunt straini de succesiunea defunctei V.E. dezbatuta in prezenta cauza insa actiunea lor este intemeiata pe dispozitiile art.974 cod civil care reglementeaza actiunea oblica si potrivit carora ,,creditorii pot exercita toate drepturile si actiunile debitorului lor afara de acelea care ii sunt exclusiv personale``.

In ce priveste dispozitiile art.731-732 cod civil ele se refera la titlurile executorii obtinute in contra defunctului, care, potrivit art.750 sunt personal executorii si in contra eredului si nu-si gasesc aplicabilitatea in speta, considerent fata de care instanta de fond nu le-a analizat.

In ce priveste art.728 cod civil reglementeaza iesirea din indiviziune iar art.785 cod civil,invocat de apelanti confera dreptul creditorilor unui coerede sa fie prezent la imparteala, tocmai pentru ca aceasta sa nu se faca ,,cu viclenie in vatamarea drepturilor lor``.

Nici motivul referitor la regula umanitatii nu poate fi primit. Este adevarat ca in principiu, toate actele juridice referitoare la bunurile aflate in indiviziune, privite in materialitatea lor, trebuie facuta cu acordul unanim al coindivizarilor. Daca insa un coindivizar incheie singur actul de dispozitie soarta acestui act depinde de rezultatul partajului care produce efecte retroactive.

Impotriva deciziei civile nr. 13/2010 au declarat recurs toate partile .

Recurentii-reclamanti N. M. si N.S. au invocat urmatoarele motive :

1. instanta de apel s-a pronuntat asupra unei imprejurari necontestate de apelant. Astfel, instanta a constatat ca vanzarea este perfecta exclusiv pentru suprafata de teren achitata, fara ca apelantul sa fi indicat in motivele de apel o astfel de imprejurare sau sa fi solicitat modificarea in parte a sentintei.

2. au fost incalcate disp.art.1925 Cod civil care prevad ca transferul dreptului de proprietate opereaza chiar daca pretul nu s-a platit;

3. posesia lor a fost interpretata eronat si-n defavoarea lor ;

4. obiectul conventiei este determinabil ;

5. hotararea instantei de apel nu este motivata.

Recurentii parati V.A., V.O.C. si V.A.E. au invocat urmatoarele motive :

1. instanta de apel a preluat eroarea instantei de fond care a admis o cerere introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa si inadmisibila in raport cu art. 974 Cod civil.

Art. 728 Cod civil face trimitere la dreptul coerezilor de a iesi din indiviziune oricand, fara a ingadui creditorilor personali ai unui coerede sa ceara imparteala succesiunii.

Art. 731 Cod civil face referire la creditorii defunctului, iar art. 974 Cod civil conditioneaza admisibilitatea unei actiuni oblice de existenta unui pericol de insolvabilitate al debitorului, creditorul sa aiba un interes legitim si serios si creanta sa fie certa lichida si exigibila.

2. instanta de apel le-a incalcat dreptul de proprietate pentru ca inainte de a se face imparteala succesiunii a dispus reducerea masei succesorale cu 280 mp., desi nu au fost parti ai conventiei din 2004.

3. motivarea hotararii este straina de natura pricinii pentru ca exista contradictii in a retine aplicabilitatea-n speta a art.974 Cod civil si pentru ca s-a apreciat ca regula unanimitatii nu poate fi primita.

4. instanta de apel a confundat natura juridica si efectele promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare cu cele ale conventiei de vanzare-cumparare.

Acest ultim motiv de recurs este reiterat si de recurentul parat V.T.P. si in sustinerea lui a invocat nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare pentru ca nu era proprietar la data incheierii lui, pentru ca promisiunea de vanzare nu a avut un obiect determinat si pentru ca s-a incheiat fara acordul celorlalti coindivizari, iar promitentii cumparatori erau in cunostinta de cauza cu privire la acest aspect.

Examinand actele si lucrarile dosarului, Curtea a constatat urmatoarele :

Din analiza contractului de vanzare-cumparare rezulta ca recurentul-parat V.T.P. a facut o promisiune de vanzare-cumparare catre recurentii-reclamanti N.M. si N.S. avand ca obiect ``dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 871 mp., respectiv cat se vor gasi la masuratori``. Asa se si intituleaza actul juridic incheiat de parti.

Referitor la pret se mentioneaza urmatoarele :

``In vederea efectuarii vanzarii finale se avanseaza de cumparator suma de 15.000 euro - contravaloarea unei parti din teren de circa 300 mp, urmand ca cealalta parte sa fie achitata o data cu intocmirea intregului act pe intreaga suprafata gasita la masuratori ori pe partea ce mi se cuvine mie de circa 450 mp.``.

Se constata cu usurinta ca atat obiectul conventiei cat si pretul sunt determinabile, conditie suficienta pentru a constata valabilitatea actului incheiat in 13.08.2004. Astfel, partile fiind in cunostinta de cauza cu privire la starea de indiviziune a promitentului-vanzator s-au obligat pentru 871 mp., iar de nu obtinea acordul celorlalti mostenitori pentru intreaga suprafata, promisiunea era valabila pentru 450 mp.

In speta, suntem in ipoteza a II-a pentru ca-n urma partajului promitentul-vanzator nu a reusit atribuirea intregului teren .

In ceea ce priveste pretul si acesta este determinabil pentru ca-n antecontractul de vanzare-cumparare se precizeaza clar ca suma de 15.000 Euro e ceea ce s-a stabilit pentru 300 mp. Prin regula de trei simpla cu usurinta se stabileste pretul unui mp. si apoi a 450 mp.

Drept consecinta, ne aflam in fata unui antecontract perfect valabil ce cuprinde obligatii neonorate de promitentul-vanzator si pentru indeplinirea carora e nevoie de instanta conform disp.art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005.

Fata de constatarile de mai sus se constata ca-n speta a avut loc o interpretare gresita a actului juridic dedus judecatii - motiv de recurs prev. de art.304 pct.8 Cod procedura civila. In cererea de recurs a reclamantilor acest motiv enuntat la pct.4, nu este incadrat in drept, insa elementele prinse de parte in cererea de recurs au permis instantei sa faca incadrarea in drept .

Pe cale de consecinta, prin prisma disp.art.312 alin.3 teza I din Codul de procedura civila urmeaza a se admite recursul acestora, a se modifica decizia Tribunalului Vrancea in sensul respingerii apelurilor paratilor ca nefondate.

In ceea ce priveste recursurile paratilor V.P. si V.A., V.O.C. si V.A.E. urmeaza a se respinge ca nefondate pentru urmatoarele considerente :

1. Recurentii-reclamanti au calitatea de a introduce o astfel de actiune in virtutea disp. art. 974 Cod procedura civila potrivit carora ``creditorii pot exercita toate drepturile si actiunile debitorului lor, afara de acelea care ii sunt exclusiv personale``.

Ori, prezenta actiune nu se inscrie in sfera celor care au un astfel de caracter ci este o actiune patrimoniala care priveste un drept existent in patrimoniul debitorului.

Pasivitatea promitentului vanzator in a iesi din indiviziune combinata cu dreptul promitentilor cumparatori de a obtine prin forta coercitiva a statului obligarea lui Voicu Paul la a-i transmite dreptul de proprietate asupra terenului ce-l va dobandi in urma partajului determina intrunirea conditiilor de admisibilitate a intentarii unei actiuni oblice.

Motivul de recurs vizand incalcarea dreptului de proprietate a recurentilor V.A., V.O.C. si V.A.E. prin perfectarea vanzarii-cumpararii dintre V.P., N.S. si N.M. este neintemeiat pentru ca este o denaturare a tuturor actelor juridice din acest dosar. In final, nu s-a adus atingere dreptului de proprietate al acestor recurenti pentru ca in urma partajului (dorit si de ei de altfel potrivit intampinarii de la fond si unde si precizau ca vor 1 din teren) acestia sunt proprietari exclusivi a 593 mp. din 1186 mp cat erau in masa succesorala, iar cel obligat sa-si diminueze bucata de teren primita in urma partajului este recurentul V.P. Acest fapt se datoreaza strict vointei sale din 2004.

Apoi, recurentii V.A., V.O.C, V.A.E. au calitate procesuala pasiva pentru ca au calitatea de copartasi ai terenului in discutie si nu de parti ale antecontractului din 2004.

Asa cum au precizat si celelalte instante regula unanimitatii nu-si are aplicabilitatea in speta pentru ca recurentul V.P. a dispus numai cu privire la cota sa. Pentru cotele celorlalti a precizat ca va incerca sa obtina ceva, nu a reusit, s-a luat in calcul ce a dispus cu privire la suprafata corespunzatoare cotei sale.

Instanta de apel nu a confundat promisiunea de vanzare-cumparare cu insusi contractul de vanzare-cumparare ci a retinut ca in cazul neexecutarii obligatiilor asumate prin promisiunea de vanzare cu ajutorul instantei judecatoresti se poate obtine executarea obligatiei asumate de perfectare a vanzarii-cumpararii. (red. L.C.)