Contract de vanzare-cumparare. Actiunea de evacuare

Pentru a pronunta astfel, s-a retinut ca:
Conform CF nr.x U, reclamantul este proprietar tabular asupra imobilelor reprezentate de parcelele top x si y, in natura reprezentand casa si teren situate administrativ in Ulmeni, str. Si, nr. x, jud. Maramures.Reclamantul a dobandit, prin succesiune legala, dreptul de proprietate asupra acestui imobil, in baza certificatului de mostenitor nr. x/25.05.2000 emis de Biroul Notarului Public D V, prin care s-a dezbatut succesiunea defunctei I E decedata la 1994 stabilindu-se ca unic mostenitor reclamantul - in calitate de frate, iar parata I M (mama) ca neacceptanta. In baza acestui certificat de mostenitor, reclamantul a procedat la intabularea dreptului sau de proprietate in CF nr.x U la data de 28.06.2000.
La randul sau, defuncta I E a dobandit dreptul de proprietate asupra acestor imobile, prin succesiune legala, in baza certificatului de mostenitor nr.x/.1980 emis de Notariatul de Stat Judetean Maramures, prin care s-a dezbatut succesiunea defunctului I I decedat la.1980 (proprietar tabular initial), stabilindu-se calitatea de unic mostenitor a defunctei I E in calitate de fiica; reclamantul - in calitate de fiu si parata I M - calitate de sotie supravietuitoare, fiind straini de succesiune prin renuntare .
In data de 9 martie 2000, paratii B E si B F, pe de o parte si parata I M, pe de alta parte, au convenit un schimb de locuinte, respectiv I M a primit apartamentul situat in Ulmeni, str. P D, nr. x/7, jud. Maramures in schimb, paratii B E si B F au primit imobilul situat in Ulmeni, str. S nr. x, jud. Maramures. Aceasta conventie nu a fost materializata intr-un inscris, insa, ea a fost recunoscuta.
La momentul incheierii acestei conventii, imobilul-apartament situat in Ulmeni, str. P D, nr. x/7 reprezenta proprietatea numitilor M S V si M G, insa, in baza intelegerii acestor proprietari avuta cu paratii B, in sensul vanzarii imobilului catre acestia din urma, vanzare materializata ulterior, prin inscrisul sub semnatura privata intitulat ``Contract de vanzare-cumparare din.2004 dar si prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. x/.2005 de Biroul Notarial D``, apartamentul se afla in martie 2000 in posesia paratilor B (fapt necontestat).
Martorii audiati au confirmat faptul ca imobilul din Ulmeni, str. S, nr. x, jud. Maramures, la momentul conventiei de schimb, se afla in posesia paratei I M si reprezenta (la acel moment) proprietatea tabulara a numitei I E (fiica paratei I M) decedata, insa, la data de.1994.
Asadar, in martie 2000, la momentul conventiei de schimb si in lipsa unui certificat de mostenitor care sa fie eliberat la acel moment, parata I M, in calitate de prezumtiv mostenitor sezinar a fiicei sale defuncta - IE, se afla atat in stapanirea in fapt a imobilului succesoral dar putea avea si posesiunea de drept a mostenirii defunctei sale fiice.
Parata I M, ca mostenitor sezinar, putea exercita drepturile si actiunile patrimoniale dobandite prin mostenire, fara a fi necesara atestarea prealabila a calitatii de mostenitor pe cale notariala sau judecatoreasca (art. 653 al.1 Cod civil).
Astfel cum s-a aratat, dupa realizarea conventiei de schimb, respectiv dupa ce schimbul de locuinte s-a materializat faptic, in data de.2000 se emite de notar public V D, certificatul de mostenitor nr. x/2000 in care s-a constatat calitatea de unic mostenitor a reclamantului I F, mentionandu-se totodata ca parata I M - mama defunctei si a reclamantului, este neacceptanta.
Chiar daca conventia de schimb nu produce efectul stramutarii proprietatii intre copermutanti, intrucat proprietatea se transfera numai la incheierea lui in forma autentica, totusi el reprezinta un raport de obligatii pentru ca ambele parti din conventie se obliga, una sa consimta la predarea in proprietate a imobilului sau iar cealalta la primirea in proprietate a imobilului celuilalt, si invers la o data viitoare, ce va coincide cu data autentificarii actului. In acest sens trebuie interpretata conventia de schimb materializata faptic (in conformitate cu art. 978, art. 970 al. 2 Cod civil).
Desigur, ascendentul se bucura de sezina numai daca a acceptat succesiunea in termenul prevazut de art. 700 Cod civil, iar, ca regula generala, orice mostenitor, afara de ascendenti si descendenti, trebuie sa ceara trimiterea in posesiune pentru a se bucura de folosinta efectiva a averii succesorale.
Reclamantul I F, a intrat in posesiunea mostenirii surorii sale prin eliberarea certificatului de mostenitor, respectiv, ulterior schimbului faptic de imobile.
In martie 2000, dupa realizarea faptica a schimbului de locuinte, paratii B E si F, au efectuat mai multe investitii la imobilul preluat, situat in Ulmeni, str. S nr. x
Aceste investitii au fost facute de catre paratii B E si F in baza conventiei de schimb, respectiv in baza promisiunii de schimb facute de catre parata I M care la momentul incheierii acestei conventii -2000 - a creat copermutantilor impresia ca este mostenitor sezinar al defunctei I E, deci este adevaratul proprietar al imobilului.
Cum aceste lucrari au fost realizate in martie 2000, paratii B sunt considerati constructori de buna credinta, dovada relei credinte a acestora neputandu-se face in speta (conform art. 1899 alin. 2 Cod civil), la momentul realizarii investitiilor, acestia aveau credinta ca au contractat cu adevaratul proprietar, viciile titlului lor nefiind cunoscute la acel moment, reclamantul procedand la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, abia in iunie 2000.
Din probele administrate (declaratiile martorilor, raspunsul la interogatoriu), rezulta ca reclamantul I F a avut o atitudine de toleranta si pasivitate cu privire la realizarea investitiilor.
Fiind constructori de buna credinta, paratii B E si B F nu pot fi obligati a proceda la ridicarea pe cheltuiala proprie sau autorizarea reclamantului ce o face pe cheltuiala acestor parti, a lucrarilor si ameliorarilor aduse imobilului din Ulmeni, str. S nr. x, fapt pentru care instanta a respins cererea formulata in acest sens (art. 494 al. 3 Cod civil).
Pe de alta parte, paratii B E si B F, au dreptul la contravaloarea materialelor si pretul muncii privind aceste investitii considerate de instanta ca fiind necesare (intrucat au vizat lucrari de reparatii si aveau ca scop imbunatatirea gradului de confort prin alimentarea cu apa, canalizare, finisaje, etc.).
Intrucat valoarea totala a investitiilor se ridica la suma de 17.256,47 RON conform celor aratate de expertii A I si M M instanta ,pentru ca reclamantul sa nu se imbogateasca fara justa cauza il obliga sa plateasca paratilor B E si B F suma de 17.256,47 RON contravaloare investitii, precum si dobanda legala aferenta calculata de la data ramanerii definitive a prezentei hotarari (moment la care suma devine certa), si pana la achitarea efectiva.
Reclamantul I F, fiind proprietarul imobilului din Ulmeni, str. Snr. x, jud. Maramures si tinand seama de vointa acestuia de a face ca ocuparea fara titlu a acestei locuinte de catre parati sa inceteze, dorind a se stabili o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume, predarea locuintei in materialitatea ei, tinand seama de faptul ca paratii au recunoscut calitatea de proprietar a reclamantului, instanta, in baza art. 1073 si 1075 Cod civil, admite in parte actiunea reclamantului IFsi in consecinta dispune evacuarea paratilor B E si B F din acest imobil.
Intrucat paratii B E si B F detin in prezent imobilului reclamantului, avand in vedere creanta acestora reprezentata de contravaloarea investitiilor efectuate la imobil, instanta constata dreptul de retentie al paratilor asupra acestui imobil pana la achitarea integrala de catre reclamantul I F a despagubirilor indicate mai sus.
Avand in vedere conventia de schimb incheiata intre copermutantii I M, pe de o parte si paratii B E si B F, pe de alta parte, tinand seama de faptul ca aceasta conventie nu a fost rezolutionata sau desfiintata, instanta retine faptul ca parata I M are titlu locativ asupra apartamentului situat in Ulmeni, str. P D, nr. x/7, jud. Maramures, raportul juridic dintre aceste parti fiind dat de drepturile subiective si obligatiile civile la care partile au convenit, respectiv si de dreptul paratei I M de a locui in spatiul aratat. Pentru aceste motive instanta a respins actiunea privind evacuarea paratei I M din apartamentul situat in Ulmeni, str. P D, nr. x/7, jud. Maramures.