Plangere impotriva incheierii de carte funciara

Prevederile art. 22 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 7/1996 consacra principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor, in sensul ca inscrierea unui drept in cartea funciara se poate efectua numai impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii de inscriere, era mentionat in cartea funciara ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta.

Opozabilitatea declaratiei de utilitate publica si a lucrarilor de expropriere, in cadrul procedurii de expropriere, in raport cu tertii dobanditori ai imobilului (cum este si cazul in speta al reclamantei SC C. R. E. SRL), precum si efectele acestei opozabilitati, nu pot fi invocate in cadrul procedurii necontencioase de solutionare a cererii de inscriere, solutionata in prima faza de catre registratorul de carte funciara .
Faptul ca reclamanta si antecesoarea sa au formulat actiuni in justitie prin care au contestat procedura de expropriere nu constituie un motiv de respingere a plangerii impotriva incheierii de carte funciara . Dreptul de a formula plangere impotriva incheierii de carte funciara este prevazut de art. 50 din Legea nr. 7/1996, fiind, asadar, un drept legal, a carui exercitare nu poate fi calificata ca fiind abuziva.

________

Prin plangerea inregistrata la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti sub nr. 451670/22.10.2008, transmisa Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 05.11.2008 si inregistrata sub nr. 19529/299/2008, petenta SC C. R. E. SRL a solicitat instantei, in contradictoriu cu intimatul Statul Roman prin C.N.A.N.D.R. SA, admiterea plangerii avand ca obiect anularea incheierii nr. 394455/17.09.2008 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti Sector 1 si radierea inscrierilor efectuate in Cartea Funciara in baza incheierii atacate, referitoare la imobilul situat in Bucuresti, sector 1.
In motivarea cererii, petenta a aratat ca este proprietara imobilului din Bucuresti, sector 1, avand numar cadastral 7771/1/1, drept de proprietate inscris in Cartea funciara tinuta de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti Sector 1, conform Incheierii nr. 26069/10.10.2006, iar in vederea stabilirii amplasamentului lucrarilor de largire a soselei de centura a Bucurestiului, acest imobil a fost propus spre expropriere, consemnandu-se insa despagubirea pentru expropriere pe numele unui tert, si anume, SC C. SRL, si nu al petentei.
In sedinta publica din 12.12.2008, petenta a depus o cerere completatoare, prin care a solicitat si anularea dezmembrarii operate la cererea Statului, prin CNADNR, asupra terenul proprietatea reclamantei si alipirea suprafetelor, pentru a se reface lotul initial, cu rectificarea schitelor cadastrale.
Prin sentinta civila nr. 2044/06.02.2009 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins ca neintemeiata plangerea.
Instanta a retinut ca incheierea atacata de petenta s-a intemeiat pe o decizie a Comisiei pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care s-a stabilit, pe baza unor documente anterioare inregistrarii mentiunilor in sensul divizarii proprietarului initial al imobilului din Bucuresti, sector 1, exproprierea imobilului mentionat si acordarea despagubirilor corespunzatoare procedurii de expropriere .
In aceste conditii, exproprierea imobilului era opozabila proprietarului imobilului inscris in cartea funciara si acesta era obligat sa suporte consecintele unui act administrativ prin care se dispunea, in conformitate cu dispozitiile constitutionale privind exproprierea, trecerea in schimbul unei despagubiri stabilita prin intelegerea partilor, a unui teren din proprietatea petentei in patrimoniul intimatului.
Astfel, petenta nu poate sustine cu temei ca prin incheiere s-a procedat la o intabulare a dreptului de proprietate fara sa existe un acord de vointa intre parti in sensul transmiterii dreptului de proprietate, in conditiile in care actul exproprierii ii este opozabil, in conditiile Constitutiei si ale legii, oricarei persoane fizice sau juridice vizate de aceasta masura .
Faptul ca suma reprezentand despagubirea corespunzatoare exproprierii a fost consemnata pe numele societatii care era initial proprietara imobilului, SC C. SRL si care a transmis prin divizare o parte din patrimoniul sau, in care s-a inclus si dreptul de proprietate asupra terenului expropriat, catre petenta din prezenta cauza nu este de natura sa infirme justetea incheierii date de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1 Bucuresti, in conditiile in care exproprierea a respectat dispozitiile legale, iar faptul consemnarii pe numele societatii initiale nu a vatamat-o pe petenta, aceasta putand intra in posesia sumei consemnate, in conditiile in care asociatul unic al celor doua societati este aceeasi persoana .
De asemenea, instanta a retinut ca actul de dezlipire (dezmembrare), a carui anulare o solicita petenta prin cererea completatoare, a reprezentat o manifestare de vointa prin care asociatul unic al petentei a acceptat aceasta dezmembrare a terenului aflat in proprietatea sa, constituind in acelasi timp o acceptare implicita a exproprierii terenului cu nr. cadastral 7771/1/2, in consecinta o manifestare de vointa unilaterala, a carei anulare, fata de motivele prezentate, nu se justifica.
Prin decizia civila nr. 397/07.04.2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a admis apelul declarat de apelanta-reclamanta, a anulat sentinta civila nr. 2044/06.02.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti si, evocand fondul, a admis plangerea si a anulat incheierea nr. 394455/03.09.2008 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1 Bucuresti. Totodata, a respins cererea CNADR Bucuresti, privind inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate in favoarea Statului Roman, cu titlu de expropriere asupra imobilului cu nr. cadastral 7771/1/2 in suprafata de 2433 mp si a dispus radierea din cartea funciara a mentiunilor inscrise in baza incheierii nr. 394455/2008.
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut ca in CF nr. 24110 a sectorului 1 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului teren si constructie din sector 1, cu nr. cadastral 7771/1, in favoarea SC C. SRL.
Ca urmare a divizarii SC C. SRL s-au constituit doua societati comerciale, SC O. G. SRL si SC C. R. E. SRL, ambele preluand o parte din patrimoniul societatii mama. Astfel, in favoarea SC C. R. E. SRL s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului teren cu nr. cadastral 7771/1, fiind mentionat ca atare si in cartea funciara, conform incheierii de intabulare nr. 29069/10.10.2006.
Prin Hotararea nr. 3 din 27.05.2008 a Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului - CNADNR s-a dispus exproprierea si acordarea de despagubiri pentru imobilul teren din Bucuresti, pentru suprafata de 2433 mp, ce a fost dezmembrata in vederea exproprierii din lotul cu nr. cadastral 7771/1 primind nr. cadastral 7771/1/2, proprietar expropriat fiind mentionat SC C. SRL, cu toate ca terenul ce a facut obiectul exproprierii a trecut, ca efect al divizarii acestei societati, in patrimoniul SC C. R. E. SRL, persoana juridica de drept privat distincta, ce figureaza si ca proprietar tabular al imobilului expropriat.
Modificarile mentionate au operat in CF nr. 24110 in sensul dezmembrarii corpului de proprietate apartinand SC C. R. E. SRL, fiind reinscrisa proprietatea cu nr. cadastral 7771/1/3 in suprafata de 7067,15 mp ramasa in proprietatea petentei, iar suprafata expropriata fiind intabulata in CF 87042 cu nr. cadastral 7771/1/2 in favoarea Statului Roman cu titlul de expropriere .
In sustinerea plangerii formulate impotriva incheierii nr. 394455 din 17.09.2008 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1 Bucuresti, prin care s-au incuviintat inscrierile susmentionate, petenta a invocat inexistenta unui titlu in favoarea intimatului Statul Roman in ce priveste dezmembrarea corpului de proprietate apartinand SC C. R. E. SRL, sustinand ca exproprierea a operat in privinta SC C. SRL, persoana juridica distincta, iar mentiunile efectuate in cartea funciara cu privire la terenul al carei proprietar tabular este petenta sunt nelegale.
Tribunalul a constatat ca sunt intemeiate criticile petentei, deoarece, atata vreme cat masura exproprierii a vizat o alta persoana juridica decat aceea care figureaza ca proprietar al imobilului intabulat in cartea funciara, se prezuma ca, prin mentiunile efectuate in cartea funciara in care este inscris dreptul acesteia, i s-a produs o vatamare ce nu poate fi inlaturata altfel decat prin anularea respectivelor inscrieri, ce nu corespund realitatii.
Tribunalul a inlaturat apararea intimatului Statul roman, in sensul ca exproprierea imobilului este opozabila proprietarului tabular si ca acesta este obligat sa suporte consecintele unui act administrativ de expropriere, atata vreme cat masura exproprierii nu o priveste, iar situatia juridica a imobilului trebuia sa fie cunoscuta expropriatorului, rezultand din cuprinsul cartii funciare in care proprietar tabular figureaza inca din anul 2006 (cu 2 ani anterior exproprierii) SC C. R. E. SRL iar nu SC C. SRL, fiind evident ca cele doua sunt persoane juridice distincte, chiar daca asociatul unic este una si aceeasi persoana . Cum publicitatea imobiliara asigura indeplinirea cerintei de opozabilitate fata de terti a situatiei juridice a imobilelor, expropriatorul ar fi avut posibilitatea sa cunoasca imprejurarea mentionata mai sus, cu privire la calitatea de proprietar asupra imobilului expropriat. De asemenea, avand in vedere ca masura exproprierii constituie o situatie de exceptie, nimeni neputand fi lipsit de proprietatea sa decat dupa o justa si prealabila despagubire, este necesar sa se determine intr-o maniera riguroasa si concreta titularul dreptului de proprietate ce va beneficia de despagubiri, orice confuzie fiind de natura a produce grave prejudicii in patrimoniul persoanelor afectate de masura respectiva.
Rationamentul primei instante, in sensul ca actul de dezmembrare ar reprezentat o manifestare de vointa prin care asociatul unic al petentei a acceptat masura dezmembrarii corpului de proprietate si a acceptat implicit si exproprierea terenului cu nr. cadastral 7771/1/2, a fost apreciata de tribunal ca nefundamentata, deoarece, din probatoriul administrat in cauza, rezulta ca exproprierea constituie o manifestare de vointa unilaterala a expropriatorului, iar titularul dreptului asupra imobilul afectat nu a fost chemat in prealabil pentru a accepta sau nu masura impusa de necesitatea efectuarii unor lucrari de utilitate publica.
Tribunalul a mai retinut ca, imprejurarea ca cele doua societati comerciale, cea vizata de masura exproprierii conform Hotararii, respectiv cea care figureaza ca proprietar tabular al imobilului in cartea funciara in care a operat mentiunea privind exproprierea, au un asociat unic nu este de natura a genera prezumtia dedusa de prima instanta in afara contextului probator, in sensul ca despagubirea stabilita in urma exproprierii va fi oricum incasata de acest asociat, asa incat nu se poate invoca vreo vatamare.
Potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicata, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil. Art. 22 dispune ca inscrierea unui drept se poate efectua numai impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii sale, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta.
Este adevarat ca, in cazul exproprierii, dreptul dobandit de stat este opozabil tertilor si fara a fi necesara inscrierea in cartea funciara, conform art. 26 alin. 2, acelasi articol dispunand ca titularul dreptului dobandit in acest mod nu poate insa dispune de el decat dupa ce a fost inscris in prealabil in cartea funciara.
Cu toate acestea, odata ce s-a procedat la intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit prin expropriere, este necesara respectarea dispozitiilor art. 48 din lege, fiind necesar ca inscrisul in baza caruia se realizeaza inscrierea sa indeplineasca cerintele prevazute de acest text legal, printre care si identificarea partilor si a imobilului, proprietarul tabular trebuind sa fie unul si acelasi cu cel indicat in titlul in baza caruia se realizeaza inscrierea .
In consecinta, retinand ca in mod nelegal s-a dispus intabularea dreptului de proprietate in favoarea Statului Roman asupra terenului in suprafata de 2433 mp nr. cadastral 7771/1/2 prin expropriere de la petenta SC C. R. E. SRL, avand in vedere ca nu aceasta a fost vizata de masura exproprierii, conform Hotararii nr. 3/27.05.2008 ci SC C. SRL, ce nu figureaza ca proprietar tabular in CF nr. 24110, tribunalul a admis apelul.
Pentru considerentele expuse, avand in vedere totodata si ca minuta hotararii apelate nu a fost semnata de judecator (fila 5 verso dosar fond), motiv de nulitate a hotararii astfel pronuntate conform art. 297 alin. 2 teza a II-a Cod procedura civila, raportat la art. 258 alin. 1 Cod procedura civila, tribunalul a anulat sentinta apelata si, evocand fondul, a admis plangerea si a anulat incheierea nr. 394455/03.09.2008 a Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 1 Bucuresti, respingand cererea CNADR Bucuresti, privind inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate in favoarea Statului Roman, cu titlu de expropriere asupra imobilului cu nr. cadastral 7771/1/2 in suprafata de 2433 mp si a dispus radierea din cartea funciara a mentiunilor inscrise in baza incheierii nr. 394455/2008.
Impotriva deciziei tribunalul a declarat recurs, in termenul prevazut de art. 301 C. pr. civ., recurentul-parat Statul Roman, prin C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P.
In motivarea recursului se arata ca in mod gresit instanta de apel a admis plangerea, incalcand si ignorand dispozitiile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 198/2004, text potrivit caruia: "Despagubirea va fi eliberata numai titularilor drepturilor dovedite prin acte autentice si/sau hotarari judecatoresti definitive si irevocabile. Eventualele litigii amana eliberarea despagubirilor consemnate, dar nu suspenda transferul dreptului de proprietate catre expropriator".
Consemnarea despagubirilor pe numele unui proprietar aparent nu suspenda si nu inlatura transferul dreptului de proprietate catre expropriatorul Statul Roman, drept pentru care, arata recurentul-parat, solutia instantei de apel este netemeinica si nelegala,
Atat reclamanta SC C. R. E. SRL, cat si SC C. SRL, s-au adresat instantelor de judecata cu actiuni prin care se contesta cuantumul despagubirilor acordate prin Hotararea de stabilire a despagubirilor nr. 3/27.05.2008 emisa de Comisia pentru aplicarea dispozitiilor Legii nr. 198/2004. Reclamanta, inca din anul 2005 s-a adresat C.N.A.D.N.R si instantelor de judecata cu numeroase petitii si actiuni prin care a dorit doar impiedicarea exproprierii si a realizarii unui obiectiv de utilitate publica si de interes national.
Exercitarea unui drept subiectiv fara interes legitim, deci impotriva scopului recunoscut de lege, constituie un abuz de drept care trebuie sanctionat.
De asemenea, recurentul sustine ca nu poate fi primita interpretarea instantei de apel potrivit careia, mentionarea unui alt proprietar in hotararea de stabilire a despagubirilor conduce la admiterea plangerii impotriva incheierii de intabulare a dreptului Statului Roman, atat timp cat legiuitorul i-a dat posibilitatea proprietarului de drept sa-si dovedeasca calitatea si sa fie despagubit in conditiile Legii nr. 198/2004.
Examinand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea apreciaza ca recursul este nefondat si urmeaza a fi respins, pentru urmatoarele considerente:
Instanta de apel a facut o corecta aplicare a prevederilor art. 22 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 7/1996, text care consacra principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor, in sensul ca inscrierea unui drept in cartea funciara se poate efectua numai impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii de inscriere, era mentionat in cartea funciara ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta.
In speta, Hotararea nr. 3 din 27.05.2008 prin care s-a dispus exproprierea si acordarea de despagubiri a fost emisa in raport de o persoana juridica, in calitate de proprietar expropriat (SC C. SRL), iar potrivit evidentelor de carte funciara ce rezulta din copiile fidele ale CF nr. 14312, nr. 24110 si nr. 87042, la data cererii de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit de stat prin expropriere (03.09.2008), proprietar tabular era alta persoana juridica (SC C. R. E. SRL).
In consecinta, la data cererii de inscriere formulata de parat, persoana inscrisa ca proprietar in cartea funciara nu era aceeasi cu persoana impotriva careia inscrierea urma a fi facuta, motiv pentru care registratorul de carte funciara ar fi trebuit sa respinga cererea pentru neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 22 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 7/1996.
In cadrul prezentei plangeri impotriva incheierii de carte funciara instanta nu este chemata sa examineze fondul dreptului si nu se poate stabili daca Hotararea nr. 3 din 27.05.2008 a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate in favoarea statului si nici persoana care este indreptatita sa primeasca despagubirile. In cadrul plangerii, instanta nu poate extinde obiectul verificarilor peste ceea ce registratorul de carte funciara a fost chemat sa verifice cu ocazia solutionarii cereri de inscriere . In conditiile in care registratorul de carte funciara nu poate examina raportul juridic de fond, ci numai aspectele referitoare la publicitatea dreptului de proprietate, nici instanta investita cu plangerea nu poate statua asupra fondului dreptului. Ca atare, nu poate fi primita sustinerea recurentului bazata pe prevederile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 198/2004.
Opozabilitatea declaratiei de utilitate publica si a lucrarilor de expropriere, in cadrul procedurii de expropriere, in raport cu tertii dobanditori ai imobilului (cum este si cazul in speta al reclamantei SC C. R. E. SRL), precum si efectele acestei opozabilitati, nu pot fi invocate in cadrul procedurii necontencioase de solutionare a cererii de inscriere, solutionata in prima faza de catre registratorul de carte funciara .
Faptul ca reclamanta si antecesoarea sa au formulat actiuni in justitie prin care au contestat procedura de expropriere nu constituie un motiv de respingere a plangerii impotriva incheierii de carte funciara . Dreptul de a formula plangere impotriva incheierii de carte funciara este prevazut de art. 50 din Legea nr. 7/1996, fiind, asadar, un drept legal, a carui exercitare nu poate fi calificata ca fiind abuziva.
De asemenea, imprejurarea ca Legea nr. 198/2004 permite proprietarului sa-si dovedeasca dreptul de proprietate si sa solicite despagubiri pentru imobilul expropriat nu are relevanta in cadrul acestui litigiu, in care, asa cum s-a aratat mai sus, nu se transeaza fondul dreptului, ci numai aspectul legat de publicitatea acestui drept . Or, din punctul de vedere strict tehnic, al inscrierilor in cartea funciara, trebuie sa existe legatura juridica intre posesorul tabular si succesorul tabular care solicita efectuarea inscrierii, in caz contrar cererea de inscriere urmand a fi respinsa pentru existenta unei piedici formale la inscriere, decurgand din aplicarea principiului relativitatii.
In raport de aceste considerente, Curtea apreciaza solutia instantei de apel ca fiind conforma dispozitiilor legale aplicabile in materie, motiv pentru care calea de atac a recursului, exercitata de recurentul parat, urmeaza a fi respinsa.