Contract de ipoteca. Principiul specializarii ipotecii

In cazul contractului de ipoteca, modificarea contractului de credit sub aspectul valorii creditului atrage necesitatea modificarii in consecinta a contractului de ipoteca, nu numai ca o consecinta a aplicarii regulii cuprinse in art. 969 alin. (2) C. civ., dar si in scopul respectarii principiului dublei specializari a ipotecii, instituit de art. 1774 raportat art. 1776 alin. (1) C. civ., sub aspectul convenirii asupra intinderii creantei garantate.
Principiul specializarii ipotecii in ceea ce priveste valoarea creantei garantate implica determinarea prin contractul de ipoteca a caracterul cert al valorii creantei garantate.
Faptul ca prin actul aditional la contractul de credit initial creanta a fost diminuata, nu exclude incheierea unui act aditional la contractul de ipoteca, prin care debitorii garanti ipotecari sa isi exprime consimtamantul in sensul garantarii creditului diminuat. In ipoteza in care contractul de ipoteca nu a fost modificat in acelasi sens, respectiv pentru garantarea noului credit, acesta nu constituie un accesoriu al contractului de credit modificat, intrucat ar fi incalcat principiul specializarii ipotecii sub aspectul valorii creantei garantate.


Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei sectorului 6 Bucuresti sub nr. 12352 din 29 noiembrie 2004, reclamantii D.M. si D.C., in contradictoriu cu parata OTP B.R. SA, au solicitat sa se constate incetarea dreptului de ipoteca al paratei asupra imobilului situat in Bucuresti, str. V.C., precum si obligarea acesteia la emiterea unei adrese pentru ridicarea ipotecii, cu cheltuieli de judecata .

In motivarea cererii se arata ca imobilul in litigiu a fost ipotecat pentru a garanta creditul contractat sub nr. 501/1309/1999, in suma de 4 miliarde de lei, ce urma a fi folosit pentru scrisoarea de garantie din partea SC B.P. SRL in favoarea SC K.J.S. SA.

Contractul de ipoteca a fost incheiat cu respectarea prevederilor art. 1772, art. 1774, art. 1749 alin. (2) si art. 1776 alin. (2) C. civ.

Creditul nu a fost insa folosit, scrisoarea de garantie nefiind executata in termenul de 6 luni pentru care a fost contractat creditul respectiv.

Actul aditional la acest contract de credit, pentru suma de 1,5 miliarde de lei, a fost incheiat la 20 de zile dupa ajungerea la termen a contractului de credit initial.

Reclamantii nu au consimtit si la garantarea acestui credit .

Parata refuza sa emita o adresa de ridicare a ipotecii cu care reclamantii au garantat creditul initial, neutilizat.

In drept au fost invocate prevederile art. 480, art. 969, art. 1295, art. 1075 C. civ.

Prin sentinta civila nr. 794 din 10 februarie 2005 pronuntata de Judecatoria sectorului 6 Bucuresti in dosar nr. 12352 din 29 noiembrie 2004, cererea a fost admisa in parte, constatandu-se incetat dreptul de ipoteca al paratei asupra imobilului. Capatul de cerere privind obligarea acesteia la emiterea unei adrese pentru ridicarea ipotecii a fost respins ca neintemeiat.

Pentru a hotari astfel, Judecatoria a retinut faptul ca la data de 28 octombrie 1999 a fost incheiat contractul de credit nr. 50/1309, intre SC B.P. SRL si parata, cu privire la suma de 4 miliarde de lei, pe termen de 6 luni, ce urma a fi utilizat pentru emiterea unei scrisori de garantie in favoarea SC K.J.S. SA, astfel incat rambursarea creditului sa se faca pana la data de 1 mai 2000.

A fost retinuta incheierea contractului de ipoteca intre reclamanti si parata, privind garantarea obligatiei asumate de catre SC B.P. SRL, de rambursare a creditului de 4 miliarde de lei, acordat de catre parata in baza contractului de credit mentionat.

S-a retinut faptul ca, potrivit garantiei de buna plata, scrisoarea de garantie era valabila de la data de 2 noiembrie 1999 pana la data de 1 mai 2000, iar daca pana la expirarea termenului de valabilitate a acesteia nu a fost primita de la SC K.J.S. SA nici o cerere scrisa de executare, in conformitate cu termenii si conditiile specificate in cuprinsul garantiei de buna plata nr. 5593, aceasta scrisoare devine nula.

Judecatoria a retinut faptul ca pana la data de 1 mai 2000, SC K.J.S. SA nu a adresat nicio cerere paratei cu privire la scrisoarea de garantie, contractul de credit incetandu-si efectele prin ajungere la termen.

S-a retinut incheierea unui act aditional la contractul de credit, prin care i s-a acordat SC B. P.SRL o prelungire a creditului non-cash pentru suma de 1,5 miliarde de lei, pentru o perioada de 1 an, incepand cu data de 22 mai 2000, creditul putand fi utilizat pentru emiterea unei scrisori de garantie in favoarea SC K.J.S. SA, astfel incat rambursarea sa se faca pana la data de 22 mai 2001.

Parata a garantat acest nou credit prin ipotecarea mai multor imobile, printre care si cel in litigiu, fara ca reclamantii sa fi consimtit.

S-a apreciat ca, desi actul aditional este parte integranta a contractului initial de credit, pentru partile contractante, conditiile si termenul au fost modificate, astfel ca efectele contractului de ipoteca nu au fost prelungite pe durata actului aditional, in lipsa consimtamantului reclamantilor in acest sens.

Intrucat contractul de credit a incetat de drept prin ajungerea la termen, nici obligatia de garantie a reclamantilor nu mai putea subzista, neavand nicio relevanta faptul ca creditul obtinut prin actul aditional era inferior celui din contractul de credit initialin.

In privinta celui de al doilea capat de cerere, Judecatoria a retinut posibilitatea reclamantilor de a cere radierea ipotecii in baza hotararii judecatoresti care constata incetarea dreptului de ipoteca .

Apelul declarat de catre parata impotriva acestei sentinte a fost respins ca nefondat prin nr. 1051 din 26 mai 2006 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, sectia a IV-a civila in dosar nr. 27306/3/2005 (nr. vechi 4021/2005).

Pentru a decide astfel, Tribunalul a reluat considerentele instantei de fond in ceeace priveste cronologia actelor juridice relevante in cauza, retinand prevederile art. 1774 si art. 1776 alin. (1) C. civ., cu privire la principiul specializarii ipotecii, cu privire la imobilul afectat de garantie, cat si cu privire la valoarea creantei garantate.

In virtutea acestui principiu, Tribunalul a retinut faptul ca ipoteca instituita cu acordul reclamantilor pentru garantarea creditului initial nu poate garanta si creditul de 1,5 miliarde de lei ce a facut obiectul actului aditional.

Tribunalul reia considerentele instantei de fond cu privire la consecintele juridice ale actului aditional si valoarea acestuia, inlaturand cu aceeasi motivarea aceleiasi aparari ale paratei.

S-a concluzionat in sensul ca interpretarea in sensul garantarii si a creditului contractat prin actul aditional ar conduce la incalcarea principiului dublei specializari a ipotecii, in ceea ce priveste valoarea creantei garantate.

Impotriva acestei sentinte, parata a declarat recurs motivat, legal timbrat, in termen legal.

In motivarea recursului se invoca gresita interpretare a principiului dublei specializari a ipotecii, precum si gresita interpretare a valabilitatii ipotecii raportat la titlul executoriu, contractul de credit completat cu actul aditional .

In ceea ce priveste principiul dublei specializari a ipotecii, recurenta invoca faptul ca reclamantii s-au obligat sa garanteze creditul pentru aproximativ 4 miliarde de lei. Intrucat prin actul aditional intinderea obligatiei acestora s-a diminuat, sustinerea lipsei consimtamantului trebuie inlaturata, intimatii urmarind exonerarea lor de plata creantei datorate bancii.

Intimatii invoca o situatie care nu ii prejudiciaza, ci le profita, prevalandu-se de sustineri pe care nu le-au avut in vedere la data incheierii contractului de ipoteca .

In ceea ce priveste valabilitatea ipotecii raportat la contractul de credit completat de actul aditional, recurenta invoca faptul ca prin hotararile pronuntate asupra cererii de investire cu formula executorie s-a stabilit irevocabil faptul ca actul aditional face parte integranta din contractul de credit, prin vointa partilor, care au inteles sa prelungeasca valabilitatea creditului non-cash, fiind vorba despre unul si acelasi contract de credit, existand autoritate de lucru judecat sub acest aspect.

Prin prelungirea efectelor contractului de credit prin incheierea actului aditional au fost prelungite de drept si efectele contractului de ipoteca .

Mai mult, nu a fost determinata emiterea uneia sau mai multor scrisori de garantie .

Recurenta concluzioneaza, citand considerente ale unor decizii pronuntate de Curtea de Apel Bucuresti si Tribunalul Bucuresti, in sensul ca nu era necesar acordul garantilor ipotecari pentru prelungirea contractului initial si nici pentru modificarea conditiilor contractului de ipoteca, acesta din urma urmand soarta principalului, nasterea si stingerea ipotecii depinzand de nasterea si stingerea contractului de credit .

Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, ce se circumscriu motivului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., Curtea retine caracterul nefondat al recursului.

Ambele instante au procedat la o temeinica interpretare sistematica a prevederilor art. 1776 alin. (1) C. civ., retinand ineficienta principiului potrivit caruia accesoriul urmeaza soarta principalului in privinta contractului de ipoteca, in cazul in care contractul initial de credit este modificat asupra elementului esential, si anume valoarea creditului.

In acest caz, asa cum in mod temeinic au apreciat ambele instante, era necesar consimtamantul debitorilor garanti ipotecari pentru modificarea in consecinta a contractului de ipoteca, in scopul respectarii principiului dublei specializari a ipotecii.

In virtutea regulii simetriei, ce guverneaza nu numai incheierea si stingerea contractului, potrivit art. 969 alin. (2) C. civ., modificarea contractului nu poate opera decat in virtutea acordului de vointa al partilor contractante.

In cazul contractului de ipoteca, modificarea contractului de credit sub aspectul valorii creditului, atrage modificarea in consecinta a contractului de ipoteca, nu numai ca o consecinta a aplicarii regulii mentionate, potrivit art. 969 alin. (2) C. civ., dar si in scopul respectarii principiului dublei specializari a ipotecii, instituit de art. 1774 raportat art. 1776 alin. (1) C. civ., sub aspectul convenirii asupra intinderii creantei garantate.

Prin urmare, sustinerile recurentei in sensul ca intimatii nu sunt prejudiciati intrucat contractul de credit a fost modificat prin actul aditional in sensul diminuarii valorii creditului sunt lipsite de fundament juridic.

Principiul specializarii ipotecii in ceea ce priveste valoarea creantei garantate implica determinarea prin contractul de ipoteca a caracterul cert al valorii creantei garantate.

Daca intentia partilor ar fi fost aceea de a garanta o valoare maxima a creditului, in limita careia contractul de credit putea fi modificat ulterior, principiul ar fi fost respectat, debitorii garanti ipotecari dandu-si acordul in acest sens prin chiar contractul de ipoteca .

In speta, prin contractul de ipoteca, debitorii garanti ipotecari se obliga sa garanteze creditul in valoare de 4 miliarde de lei.

Faptul ca acestia au incheiat contractul de ipoteca prin mandatar, iar prin contractul de mandat, acestia au imputernicit mandatarul sa consimta constituirea unei ipoteci pentru un credit de aproximativ 4 miliarde de lei nu poate echivala cu o renuntare a debitorilor garanti ipotecari la principiul specializarii ipotecii cu privire la valoarea creantei garantate.

Termenul "aproximativ", utilizat in contractul de mandat, nu echivaleaza cu instituirea unei limite superioare in cadrul careia ipoteca se fie considerata specializata, iar pe de alta parte, acesta nu a fost reluat ca atare in contractul de ipoteca .

Or, pentru aprecierea respectarii principiului specializarii ipotecii in privinta valorii creditului garantat prezinta relevanta suma precizata cu acest titlu in contractul de ipoteca, neavand nici o relevanta sub acest aspect elemente exterioare vointei exprimate la semnarea contractului de ipoteca .

Faptul ca prin actul aditional la contractul de credit initial creanta a fost diminuata, nu exclude incheierea unui act aditional la contractul de ipoteca, prin care debitorii garanti ipotecari sa isi exprime consimtamantul in sensul garantarii creditului diminuat.

In consecinta, in mod legal si temeinic au apreciat ambele instante incetarea contractului de ipoteca, consecinta a incetarii contractului de credit non-cash, prin implinirea termenului fara utilizarea creditului.

Incheierea irevocabila de investire cu formula a creditului de credit alaturi de actul aditional, fiind emisa intr-o procedura necontencioasa, nu are putere de lucru judecat in raport de un aspect esential al fondului unei cereri formulate intr-o procedura contencioasa.

Pe de alta parte, retinerea caracterului integrant al actului aditional in contractul initial de credit este ceeace se retine si in speta, contractul de credit initial fiind modificat, ulterior expirarii termenului pentru utilizarea si rambursarea creditului initial, cu privire la elemente esentiale, precum valoarea creditului si perioada de utilizare si rambursare a acestuia.

Contractul de ipoteca nu a fost modificat in acelasi sens, respectiv pentru garantarea noului credit, astfel incat acesta nu constituie un accesoriu al contractului de credit modificat, intrucat ar fi incalcat principiul specializarii ipotecii sub aspectul valorii creantei garantate.

Contractul de ipoteca a incetat la momentul expirarii termenului pentru utilizarea si rambursarea creditului initial, neutilizat, efect al incetarii contractului de credit astfel.

Intrucat modificarea contractului de credit initial a privit elemente esentiale ale acestuia, precum valoarea creditului si perioada de utilizare si rambursare, actul aditional, ca act de modificare, este privit ca un nou contract, din perspectiva noului credit contractat.

Principalul a carui soarta o urmeaza contractul de ipoteca este creditul garantat cu respectarea principiului specializarii ipotecii sub aspectul valorii creantei garantate.

Fata de cele retinute, in temeiul art. 312 alin. (1) C. pr. civ., Curtea va respinge recursul ca nefondat. (T.E.V.)