Noul Cod Civil: Proprietatea comuna (Art. 631-686)

Proprietatea comuna presupune ca, in temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate privata are doi sau mai multi titulari.

- Formele proprietatii comune sunt urmatoarele:

* proprietatea pe cote-parti (coproprietatea), care poate fi: obisnuita, sau fortata;

* proprietatea in devalmasie (devalmasia).

Coproprietatea obisnuita

- In cazul coproprietatii obisnuite, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-parti din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta in lipsa de stipulatie contrara;
- Coproprietarii vor imparti beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietatii, proportional cu cota lor parte din drept;
- Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun in masura in care nu schimba destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari:
- Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun in masura in care nu schimba destinatia si nu aduce atingere drepturilor celorlalti coproprietari;
- Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte din drept;
- Actele de conservare (de ex, intocmirea unui inventar) pot fi facute fara acordul celorlalti coproprietari,
- Actele de administrare (de ex, inchirierea bunului pana la 3 ani, incasarea de venituri etc) si de dispozitie (de ex, vanzarea bunului, grevarea lui cu sarcini) presupun acordul unanim al coproprietarilor, cu posibilitatea controlului judiciar in scopul suplinirii consimtamantului coproprietarului care nu poate/refuza in mod abuziv incheierea actului de administrare;
- Actiunile in justitie, inclusiv actiunea in revendicare, pot fi exercitate de un singur coproprietar. Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor, dar hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar, nu sunt opozabile celorlalti proprietari;
- de la regulile privind repartizarea beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari, exercitarea in comun a dreptului de folosinta, actele de administrare si de dispozitie se poate deroga printr-un contract de administrare a coproprietatii incheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

Coproprietatea fortata

Se afla in coproprietate fortata:

* bunurile considerate parti comune, despartiturile comune, bunurile aflate in proprietate periodica, bunurile care constituie amintiri de familie;

* bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, situate pe linia de hotar intre acestea, cum ar fi potecile, fantanile, drumurile si izvoarele;

* bunurile comune afectate utilizarii a doua sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrala termica sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri, un drum comun intr-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri;

* orice alt bun comun prevazut de lege;

- fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia sa respecte destinatia acestuia si sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari;

- cheltuielile pentru intretinerea si conservarea bunului comun se suporta in mod proportional cu cota parte din dreptul fiecarui coproprietar.

Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente

- Daca intr-o cladire sau intr-un ansamblu rezidential exista spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie avand proprietari diferiti, partile din cladire care, fiind destinate intrebuintarii spatiilor respective, nu pot fi folosite decat in comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata;

Sunt considerate parti comune:

* terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru eventuala suprafata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite;

* fundatia, curtea interioara, structura, structura de rezistenta, peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune, acoperisul, terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;

* instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de incalzire si de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distributie catre partile aflate in proprietate exclusiva, canalele pluviale, paratrasnetele, antenele colective, precum si alte asemenea parti;

* alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.

* cosurile de fum si de aerisire, precum si spatiile pentru spalatorii si uscatorii sunt considerate parti comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaza aceste utilitati in conformitate cu proiectul cladirii;

- partile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari, cu acordul a doua treimi din numarul coproprietarilor si al cotelor-parti sau de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari, acolo unde exista, cu aceeasi majoritate;

- instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal;

- in lipsa unei stipulatii contrare existente in titlurile de proprietate, cotele-parti se stabilesc prin raportarea suprafetei utile a fiecarui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor locative din cladire.

- de regula, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune, in proportie cu cota sa parte;

- coproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune;

- in cazul distrugerii cladirii in intregime sau intr-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice coproprietar poate, in lipsa unei intelegeri contrare, sa solicite vanzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat;

- incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari motivat cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor, incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru aceste parti facandu-se prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.

- imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.

In cazul cladirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau in cazul ansamblurilor rezidentiale formate din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale, este obligatorie constituirea asociatiei de proprietari, care se organizeaza si functioneaza in conditiile Legii 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Coproprietatea asupra despartiturilor comune

- zidul, santul, precum si orice alta despartitura intre doua fonduri sunt prezumate a fi in proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit proprietate prin uzucapiune;

Sunt semne de necomunitate urmatoarele:

* cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara spre un fond si inclinata spre celalalt fond, zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului;

* cand pamantul este aruncat sau inaltat exclusiv pe o parte a santului, se prezuma ca santul este in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului pe care este aruncat pamantul;

* sunt considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre coproprietari:

- proprietarii fondurilor invecinate pot fi obligati la construirea unei despartituri comune;

- inaltimea zidului comun se stabileste de catre parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului;

- cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune sunt suportate de coproprietari, proportional cu dreptul fiecaruia; in lipsa participarii la cheltuieli coproprietarul renunta la dreptul sau de proprietate asupra despartiturii comune;

- oricare dintre coproprietari are dreptul sa sprijine constructii ori sa instaleze grinzi in zidul comun cu obligatia de a lasa 6 centimetri spre celalalt coproprietar si fara a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi in zidul comun;

- inaltarea zidului peste limita zidului comun poate fi facuta de catre oricare dintre coproprietari, cu obligatia de a suporta singur cheltuielile de inaltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de reparare a partii comune a zidului ca urmare a inaltarii acestuia;

Proprietatea comuna in devalmasie

- exista proprietate in devalmasie atunci cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune. De exemplu, daca sotii au optat pentru regimul matrimonial al comunitatii de bunuri, bunurile dobandite in timpul casatoriei sunt considerate bunuri comune si ele apartin amandurora dintre soti deopotriva, fara a se stabili cat anume revine fiecaruia.