Coproprietatea fortata (Art. 646 - 666 - Noul Cod Civil)

AA�1. Dispozitii comune

      Art. 646. Cazurile de coproprietate fortata. Se afla in coproAprietate fortata:
1. bunurile prevazute la art. 649, 660, 687 si 1.141;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, situate pe linia de hotar intre acestea, cum ar fi potecile, fantanile, drumurile si izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizarii a doua sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrala termica sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri, un drum comun intr-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevazut de lege.
      Art. 647. Regimul juridic general. (1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia sa respecte destinatia acesAtuia si sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari.
(2) Cand bunul comun are caracter accesoriu in raport cu un bun prinAcipal, fiecare coproprietar poate sa dispuna cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odata cu exercitarea dreptului de dispozitie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru intretinerea si conservarea bunului comun se suporta in mod proportional cu cota-parte din drept a fiecarui coproprietar. Cand bunul comun are caracter accesoriu, in absenta unei conventii contrare, cota-parte din drept a fiecarui coproprietar se stabileste in functie de intinderea bunului principal.

AA�2. Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente

I. Partile comune
      Art. 648. Notiunea. (1) Daca intr-o cladire sau intr-un ansamblu reziAdential exista spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie avand proprietari diferiti, partile din cladire care, fiind destinate intrebuintarii spatiilor respective, nu pot fi folosite decat in comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata.
(2) Partile comune sunt bunuri accesorii in raport cu spatiile locative, care constituie bunurile principale in sensul art. 546.
      Art. 649. Partile comune. (1) Sunt considerate parti comune, in masura in care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destiAnatiei conAstrucAAtiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru eventuala supraAAfata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisAnuite;
b) fundatia, curtea interioara, structura, structura de rezistenta, peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune, acoAperisul, terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsoAlurile necompartimentate, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;
c) instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de incalAzire si de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distriAbutie catre partile aflate in proprietate exclusiva, canalele pluviale, paratrasneAtele, antenele colective, precum si alte asemenea parti;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.
(2) Cosurile de fum si de aerisire, precum si spatiile pentru spalaAtorii si uscatorii sunt considerate parti comune exclusiv pentru coproAprietarii care utilizeaza aceste utilitati in conformitate cu proiectul cladirii.
      Art. 650. Atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune. (1) Partile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari.
(2) Decizia de atribuire in folosinta exclusiva trebuie adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor si al cotelor-parti. In cladirile unde sunt constituite asociatii de proprietari, decizia se adopta de catre adunarea generala, cu aceeasi majoritate. Art. 649-653
      Art. 651. Actele juridice privind cotele-parti. Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.
      Art. 652. Stabilirea cotelor-parti. In lipsa unei stipulatii contrare existente in titlurile de proprietate, cotele- parti se stabilesc prin raportarea suprafetei utile a fiecarui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor locative din cladire.

II. Drepturile si obligatiile coproprietarilor

      Art. 653. Exercitarea dreptului de folosinta. Fiecare coproprietar poate folosi, in conditiile acordului de asociere, atat spatiul care constituie bunul principal, cat si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii. In lipsa acordului de asociere, dispozitiile art. 647 raman aplicabile.
      Art. 654. Cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploaAtarea partilor comune. (1) In lipsa unor prevederi legale sau intelegeri contrare, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune, in proportie cu cota sa parte .
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de partile comune folosite excluAsiv de catre unii dintre coproprietari cad in sarcina acestora din urma.
      Art. 655. Obligatia de conservare a cladirii. Proprietarul este obligat sa asigure intretinerea spatiului care constituie bunul principal, astfel incat cladirea sa se pastreze in stare buna .
      Art. 656. Obligatia de a permite accesul in spatiile care constituie bunurile principale. (1) Coproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrarilor neceAsare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune.
(2) In aceasta situatie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despagubiti de catre asociatia de proprietari sau, dupa caz, de catre proprietarul in interesul caruia au fost efectuate lucrarile.
      Art. 657. Regulile aplicabile in cazul distrugerii cladirii. (1) In cazul in care cladirea a fost distrusa in intregime ori intr-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice coproprietar poate, in lipsa unei intelegeri contrare, sa solicite vanzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat.
(2) In caz de distrugere a unei parti mai mici decat cea prevazuta la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea partilor comune, proAportional cu cotele-parti. Daca unul sau mai multi coproprietari refuza sau nu pot sa participe la refacere, ei sunt obligati sa cedeze celorlalti coproAprietari cotele lor parti din dreptul de proprietate . Pretul se stabileste de parti ori, in caz de neintelegere, de catre instanta judecatoreasca.
      Art. 658. Incetarea destinatiei folosintei comune. (1) Incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari motivat cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.
(2) In acest caz, devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproAprieAtatea obisnuita si temporara. Cu toate acestea, instrainarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numarul coproAprietarilor.
(3) In cazurile prevazute la alin. (1) si (2), coproprietarii care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la instrainare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justa stabilita pe cale conventionala ori, in caz de neinteAlegere, pe cale judecatoreasca.
(4) Constatarea incetarii destinatiei de folosinta comuna pentru aceste parti se face prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor.
(5)[1] Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.

III. Asociatia de proprietari
      Art. 659. Constituirea asociatiilor de proprietari. In cazul claAdirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau in cazul ansamAblurilor rezidentiale formate din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale, se constituie asoAciatia de proprietari, care se organizeaza si functioAneaza in conditiile legii.

AA�3. Coproprietatea asupra despartiturilor comune

      Art. 660. Prezumtia de coproprietate asupra despartiturilor comuAne. (1) Zidul, santul, precum si orice alta despartitura intre doua fonduri sunt prezumate a fi in proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit proprietate exclusiva prin uzucapiune, in conditiile legii.
(2) Dispozitiile art. 651 sunt aplicabile in mod corespunzator.
      Art. 661. Semnele de necomunitate. (1) Exista semn de necoAmuAnitate a zidului atunci cand culmea acestuia este dreapta si perpendiculara spre un fond si inclinata spre celalalt fond . Zidul este prezumat a fi in proprieAtatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.
(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci cand pamantul este aruncat ori inaltat exclusiv pe o parte a santului. Santul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului pe care este aruncat pamantul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.
      Art. 662. Obligatia de construire a despartiturilor comune. (1) Oricare dintre vecini ii poate obliga pe proprietarii fondurilor invecinate sa contribuie la construirea unei despartituri comune.
(2) In lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, inaltimea zidului comun se stabileste de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.
      Art. 663. Cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune. (1) Coproprietarii sunt tinuti sa suporte cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea despartiturii comune, proporAtional cu dreptul fiecaruia.
(2) Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate sa nu participe la cheltuieAlile de intretinere si reparare, renuntand la dreptul sau de proprieAtate asupra despartiturii comune, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi aparat de a participa la cheltuieli, in cazul in care are o constructie sprijinita de zidul comun ori in cazul in care trage un alt folos din exploatarea despartiturii comune.
      Art. 664. Constructiile si instalatiile aflate in legatura cu zidul comun. (1) Oricare dintre coproprietari are dreptul sa sprijine construcAtii ori sa instaleze grinzi in zidul comun cu obligatia de a lasa 6 centimetri spre celalalt coproprietar si fara a afecta dreptul acestuia de a sprijini constructiile sale ori de a instala propriile grinzi in zidul comun.
(2) Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul sau pana in jumatatea zidului, in cazul in care ar dori sa instaleze el insusi grinzi ori sa construiasca un cos de fum in acelasi loc.
      Art. 665. Inaltarea zidului comun. (1) Oricare dintre coproprietari poate sa inalte zidul, cu indatorirea de a suporta singur cheltuielile de inaltare peste limita zidului comun, precum si cheltuielile de reparare a partii comune a zidului ca urmare a inaltarii acestuia.
(2) In cazul in care zidul nu poate rezista inaltarii, proprietarul care doreste sa faca aceasta inaltare este dator sa reconstruiasca zidul in intreAgime luand din fondul sau suprafata pentru a asigura grosimea necesara zidului nou ridicat.
(3) Vecinul care nu a contribuit la inaltare poate dobandi coproAprieAtatea, platind jumatate din valoarea actualizata a materialelor si manoperei folosite, precum si, daca este cazul, jumatate din valoarea terenului intreAbuintat pentru ingrosarea zidului.
      Art. 666. Dobandirea coproprietatii asupra despartiturilor. VeciAnul care nu a contribuit la realizarea despartiturii comune poate dobandi un drept de coproprietate asupra despartiturii, platind jumatate din valoaArea actualizata a materialelor si manoperei folosite si, dupa caz, jumatate din valoarea terenului pe care despartitura a fost construita. Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

Note si Comentarii!